「今家を買う人が信じられない、5年後10年後には大変なことになる」の真相解明！その理由と今すべき対策

最終更新日：2025年04月11日

多くの人の憧れであるマイホーム。いつか結婚して、子供を産んで、マイホームを買って…というライフプランを考えている方も多いでしょう。
しかし、インターネットやSNSには「今家を買う人が信じられない、5年後10年後には大変なことになる」「家を買う時代は終わった」という意見も見受けられます。そう言われる理由は何なのか、5年後10年後にはどうなってしまうのか、気になりますよね。

この記事では、今家を買う人が信じられないと言われる理由とその真相を調査。さらに、5年後10年後に大変なことにならないためのリスク対策について解説します。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
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１．今家を買う人が信じられない、5年後10年後には大変なことになると言われる理由

まずは、「今家を買う人が信じられない、5年後10年後には大変なことになる」と言われる主な理由をご紹介します。

なお、この章でご紹介する内容は「今家を買う人が信じられない、5年後10年後には大変なことになる」と考える人がいる理由で、必ずしもその理由が正しいとは限りません。その理由が本当かどうかは、記事の後半で検証します。

住宅価格の高騰、都心マンションやタワマンは1億円以上

「今家を買う人が信じられない」、そう考えられる理由の一つが住宅価格の高騰です。不動産経済研究所によると、2025年2月における首都圏の新築マンションの平均価格は7,943万円でした。東京23区に限ると平均1億392万円という驚くほどの高価格です。
参考：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向2025年2月」https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/623/SJm9eZo8.pdf

都心部のマンションやタワーマンションでは、1億円以上も珍しくありません。

2025年販売・新築マンションの価格例（予定価格含む）

上記の例は、プレミアムフロアではなく、一般的な住戸です。プレミアムフロアの場合は、5～6億円以上の住戸もあります。

新築マンションだけでなく、中古マンションや戸建ての価格も高止まりしています。

首都圏の中古マンションの平均価格推移

画像出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2024.pdf

首都圏の新築戸建ての平均価格推移

画像出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）」http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2024.pdf

中古マンションは、10年前の約2倍の価格となっています。また、首都圏以外の地域でも価格高騰は継続中です。

「これだけ価格が高騰しているから、今はバブルだ。いつバブルが弾けるか分からないから、今家を買うのは危険。5年後10年後には大きく値下がりする。」と考える方もいるでしょう。

住宅価格が高騰している理由と値下がりのリスクについては、「今家を買う人が信じられない」の理由は正しいのか？で解説します。

住宅ローン金利が上昇中！5年後10年後には大変なことになる？

日本の住宅ローンは、一時期は超低金利（変動金利で0.2～0.3%台）でした。しかし最近は住宅ローン金利が上昇しています。
2024年3月に、日銀はマイナス金利政策を解除。2024年7月と2025年1月に政策金利が追加利上げが決まり、今後も利上げされる可能性は高くなっています。

住宅購入時、多くの人が住宅ローンを借ります。住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると変動金利と固定金利の2種類です。
最近は、住宅ローンを借りる人の7割以上が変動金利を選択しています。その理由は、「固定金利と比べると圧倒的に低金利だから」です。例えば 三菱UFJ銀行は、変動金利が0.595%～なのに対して、固定金利（35年固定）は2.410%～となっています。※2025年4月時点の最優遇金利

しかし、いつまでも低金利なわけではありません。政策金利が上がると、一般的には変動金利も上昇していきます。2024年から少しずつ金利は上がっているのが現状です。今後も利上げが続くとなると、5年後10年後に住宅ローン返済額は大変なことになる、と考える人も出てきています。なお、金利が上がっているのは変動金利だけでなく、固定金利も同様です。どちらの金利タイプも上がっているからこそ、今家を買う人が信じられないと思うのでしょう。

このまま金利が上がるとローン返済額はどうなるのかは、「今家を買う人が信じられない」の理由は正しいのか？で解説します。

ライフスタイルは変化する、家を買う時代は終わった！？

持ち家と賃貸どちらが良いのかは意見が分かれるところですが、賃貸のメリットとしてよく挙げられるのが「いつでも気軽に引越しできること」です。例えば以下の理由によって、引越しをしなければならない事態になるかもしれません。

家を購入すれば、長くそこに住むことになります。「一生住むつもり」で買う人も多いでしょう。しかし、ライフスタイルやライフプランの変化によって、5年後10年後に引っ越しが必要になるときが来るかもしれません。今家を買うことで、必要なときに身動きができなくなるのは、大変なことと言えるでしょう。

持ち家はライフスタイルの変化に対応できないのか、どうすれば良いのかについては、「今家を買う人が信じられない」の理由は正しいのか？で解説します。

人口減少＆空き家だらけ、もう家はいらない？

日本の人口は2008年をピークに、年々減少しています。現在の人口は約1.2億人ですが、2070年には8700万人になると推計されています。少子高齢化は今後も深刻化していくと考えられ、現在の推計値よりも人口減少となる可能性もあります。

画像出典：総務省統計局「人口推計（2024年（令和6年）10月確定値、2025年（令和7年）3月概算値）」https://www.stat.go.jp/data/jinsui/new.html

人口減少でよく問題提起されるのが「空き家問題」です。野村総合研究所の研究結果では、「2043年には、空き家は約25%に上昇する見込み」となっています。
参考：株式会社野村総合研究所　https://www.nri.com/jp/knowledge/report/2024forum376.html
人口減少によって家の資産価値が下がる、家が余るなら家を建てる必要はない、という考え方があります。

空き家問題はどうなっていくのか、家の資産価値は下がっていくのかについては、「今家を買う人が信じられない」の理由は正しいのか？で解説します。

自然災害のリスク！地震が来たらタワマンは終わり

日本では台風・大雨・洪水・土砂災害・大雪・地震など多くの自然災害が発生します。せっかく住宅ローンを借りて家を買っても、自然災害で家がなくなってしまったら残るのは借金のみです。
最近は線状降水帯による大雨も頻繁に起こり、さらに2024年夏には「南海トラフ地震臨時情報（巨大地震注意）」が発表されました。自然災害のリスクが高いのに今家を買う人が信じられない、と考えてしまうのも分かる気がします。

また、災害で半壊・全壊は免れても、しばらく普通の生活に戻ることは難しいでしょう。2019年の大雨により、武蔵小杉の高級タワマンが深刻な浸水被害を受けたことは有名な話です。浸水によって全棟停電し、電気や水道、エレベーターもしばらく使えず、特に高層階の住民は相当苦労したようです。この被害はその後のマンション売買にも影響を与え、この話から「タワマンは災害のリスクが大きい」と考える人も多くいます。
さらには、「地震が来たらタワマンは倒壊する」という主張もあります。2025年3月にミャンマーで起きた地震では、現地のタワマンが倒壊し、日本のニュースやSNSなどでも話題になりました。

自然災害のことを考えると家を買うのはやめた方が良いのか、タワマンは危険なのか、詳細は「今家を買う人が信じられない」の理由は正しいのか？で解説します。

２．それって確証バイアスじゃない？賢い人の検証方法

ここまで、「今家を買う人が信じられない、5年後10年後には大変なことになる」と言われる理由をご紹介してきました。理由が正しいのかどうかを検証する前に、物事を考える上で重要なことをご紹介します。

今の時代は、インターネットを使えば必要な情報を手軽に集めることができます。YouTubeやX（旧Twitter）、InstagramなどのSNSを使えば、自分の欲しい情報を発信している人を見つけられるでしょう。ここで注意したいのが、「確証バイアス」です。

確証バイアスとは、自分に都合の良い情報だけを集めてしまい、そうでない情報は無視をする心理現象を指します。これは誰でも頻繁に起こってしまう現象で、ゼロにすることはできないでしょう。
しかし、「自分は確証バイアスになっていないか？」「自分の仮説は間違えていないか？」と意識することで、このバイアスをある程度は避けることができます。また、異なる意見や情報源を取り入れること、客観的なデータに基づいて物事を判断することも重要です。情報の偏りを減らし、公平な判断を下すことが可能になります。

SNSなどでは、「今家を買う人が信じられない、5年後10年後には大変なことになる」ということを、著名人や不動産の専門家が言っていることがあります。そのコメント欄などでは、同調意見も見られるでしょう。しかし、その意見を鵜呑みにするのは危険かもしれません。「確証バイアスになっていないか？本当に全部正しいのか？」という視点を忘れないようにしましょう。

３．「今家を買う人が信じられない」の理由は正しいのか？

それでは、「今家を買う人が信じられない、5年後10年後には大変なことになると言われる理由」でご紹介した理由は正しいのかどうか、検証していきます。

なぜ住宅価格は高騰？今後、大きく値下がりするのか？

住宅価格が高騰しているという実態については、先ほど解説したとおりです。マンション・戸建て、新築・中古関係なく、価格は高騰しています。

住宅価格が高騰している理由

価格高騰の主な理由としては、下記が考えられます。

土地価格や建築コストの上昇は、住宅価格が高騰している大きな原因です。
2025年3月には最新の公示地価が発表されましたが、バブル期以来34年ぶりの伸び率となっています。建築費は、戸建て（木造住宅）・マンション（RC造集合住宅）どちらも2015年と比べると大きく上昇しています。

2025年2月の建設物価建築費指数（工事原価）

出典：一般財団法人 建設物価調査会https://www.kensetu-bukka.or.jp/business/so-ken/shisu/shisu_kentiku/

また、2025年4月からは省エネ基準適合が義務化されて、求められる住宅の省エネ性能も高くなっています。

今後、住宅価格は大きく値下がりするのか？

ここで、記事の本題に戻りましょう。「5年後10年後には大変なことになる」のかどうかです。今の住宅価格はバブルで、バブル崩壊して大きく値下がりしてしまうのでしょうか？
実は、「今の住宅価格はバブルで、まもなく崩壊する」というのは、最近言われ始めたことではありません。コロナ禍に入る前から言われていて、「東京オリンピック後にはバブルが弾ける」という説を唱える人もいました。実際は、住宅価格は上がり続けています。
「バブルが崩壊する」と何年も言い続ければ、いつか当たるかもしれません。5年後10年後には今より住宅価格が下がっている可能性もゼロではないでしょう。しかし、先ほど解説したように、住宅価格が高騰しているのには理由があります。特に建築コストについては、下がる見込みは今のところないです。

いつになるか分からない値下がりを待って住宅購入を見送るのは、得策とは言えません。また、大きく値下がりするということは、世の中は不安定な状況になると考えられます。そのような状況下ほど、「今家を買う人が信じられない」という意見が多く見られるでしょう。

金利は今後も上昇していくって本当？

住宅ローンの変動金利と固定金利は、それぞれ以下が基準となっています。（銀行やローン商品によって違うことがあります）。

固定金利は長期金利（10年国債の利回りなど）が基準ですが、ここ数ヶ月は急上昇が続いています。2025年3月27日には、2008年10月以来の高水準となりました。
トランプ関税の影響で4月7日には一気に低下しましたが、その後すぐに上昇傾向に戻っています。長期金利（つまり固定金利）は今後も上がっていく可能性があります。

そして日銀の金融政策によって決まる変動金利は、2024年から少しずつ上昇しています。日銀は「展望どおりに経済・物価の見通しが実現していけば、引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していくことになる」という考えを示しているので、おそらく今後も利上げは続くでしょう。
政策金利がどこまで上がるのかは分かりませんが、1%～2.5%までは上がることが考えられます（現在の政策金利は0.5%）。2025年1月に、日銀・植田総裁の会見では「（中立金利は）名目では1％から 2.5％くらいの間に分布しているので…」という発言がありました。

以下の条件で住宅ローンを借りるとき、金利によって毎月の返済額はどう変わっていくのか見ていきます。

上記条件で政策金利が今より2%上がると、月々の返済額は約7万円増えるという結果になりました。実際は住宅ローンは毎月少しずつ減っていくので、上記の返済額になるわけではありません。また、5年ルールが適用される場合は、5年間は返済額は変わりません（※実際の金利は変わっています）。
しかし、例えば上記借入条件で5年後に適用金利が2%上がるとすると、順当に返済をしていても月々の返済額は約6万円アップになります。金融機関によっては5年ルールがないこともあるので、短期間にどんどん返済額が高くなることも考えられます。確かにこれは大変なことになるとも言えるでしょう。

ただし、日本が問題なく今後も利上げできるのかは、まだ分かりません。また、金利が上昇した場合には賃貸に住んでいる人にも影響は出てきます。後ほど解説するリスク対策をしながら、金融政策等に関する情報収集をすることが大切です。
以下の記事は毎月更新していて、住宅ローンの最新金利情報や金融政策の動向を解説していますので、ぜひ参考にしてください。

今後の金利はどうなる？住宅ローンの金利推移について解説！

住宅ローン金利の最新情報と今後の動向を解説します。

持ち家はライフスタイルの変化に対応できないのか？

持ち家は気軽に引っ越せないから、ライフスタイルの変化に対応できないと言われています。確かに売却活動や各種手続きなどがあるので、賃貸に比べると引っ越しはしにくいでしょう。

また、持ち家の売却で問題になってくるのは「住宅ローン」です。住宅ローンを既に完済している場合や、住宅の売却額がローン残高よりも高い場合には、問題なく引っ越しはできます。一方で売却額よりもローン残高の方が高ければ、足りない分は自己資金から出す必要があります。家の値下がりが著しいと、数百万～数千万円の自己資金が必要になり、引っ越したくても引っ越せないという状況も考えられます。これこそ「5年後10年後には大変なことになる」ケースですね。
そのリスクを防ぐための対策は後ほど解説しますが、持ち家だからこそライフスタイルの変化に対応できることもあります。

それが、「資産価値が高い住宅を購入して、ライフステージに併せて住み替えをしていく」という方法です。資産価値が高い住宅は値下がりしにくいので、いつでも売却または貸し出しができます。以下のように引っ越しが必要になったタイミングで、住み替えをしていくと良いでしょう。

家が余って資産価値が低下するという説は正しい？

日本は人口が減っているので、空き家だらけになるという説があります。この説は、完全に正しいものとは言えないでしょう。日本の人口が減っているのは事実ですが、世帯数は増えているからです。

画像出典：厚生労働省「2022年国民生活基礎調査の結果概要」https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa22/dl/02.pdf

特に世帯数が増えているのは東京都です。東京都については、20年後も今より世帯数が多いという予測結果が出ています（参考：2024年東京都世帯数の予測）。現在、都内は特に住宅需要が高く、賃料の上昇も止まりません。

先ほどご紹介したように、野村総合研究所は「2043年には、空き家は約25%に上昇する見込み」と予測していますが、この予測は外れることも考えられます。同社は2015年にも予測をしていますが、予測数値は外れており、今後の予測値もこの10年間で大きく変わっています。

データ出典：株式会社野村総合研究所のプレスリリース資料https://www.nri.com/jp/index.html

当初の予測では、5年後10年後である2030年～2035年前後には、空き家率は25％～30%と考えられていました。しかし、最新の予測では20%未満で、この数値も当たるかは分かりません。よって、5年後10年後には空き家だらけになって大変なことになるという意見は、信ぴょう性に欠けると言えます。

とはいえ、地方や郊外の中には人口減少が著しいエリアもあり、立地によっては家の資産価値が低下しています。なるべく高値掴みをしないこと、今後人口が減っていくエリアの家は永住前提で購入することが重要です。
一方で、都心や人気エリアにおいて、住宅の資産価値は今後も上がっていくことが考えられます。マンションについては、新築マンションの供給戸数は年々減少していて、取引される中古マンションの平均築年数は増加傾向となっています。

自然災害大国では、持ち家よりも賃貸の方が安心？

自然災害によって建物が損壊したとき、賃貸住宅であれば、原則は大家（オーナー）が修理等の負担をします。また、老朽化などの対応を自分で行う必要はありません。
一方で、持ち家の場合、建物が損壊をすれば自分で何とかしなければなりません。火災保険等で一部補償されますが、大変なのは住宅に住めなくなった場合です。その場合でも住宅ローンは残るので、新しい自宅を購入すれば（または借りれば）、ローン・家賃を二軒分支払うことになります。

地震で被災したら住宅ローンはどうなる？保険やローン特約についても解説！

住宅ローン返済と地震について詳しく解説します。

自然災害が起きた場合は、持ち家よりも賃貸の方が金銭的負担やリスクは少ないと言えます。しかし、自然災害はいつ起きるか分かりません。5年後10年後には何も起こっていないことも考えられます。「不確実なことを恐れて、何年もずっと家賃を払い続けたくない」という方もいるでしょう。

そのため、家を購入する場合は「立地」「防火性能」「耐震性」など、災害への強さが重要になってきます。立地はハザードマップ等を確認することで、いざというときのリスクを低減できます。防火性能が高い住宅とは、耐火建築物（RC造など）や木造耐火構造などです。RC造は耐火性だけでなく耐震性や耐久性も優れています。

また、「自然災害が来たらタワマンは終わり」と言われますが、タワマンは「制振構造」や「免震構造」であることも多いです。日本のタワマンは厳しい建築基準で建てられているので、地震で折れる心配はまずないでしょう。
武蔵小杉のタワマンが浸水被害直後に相場が下がったこともありましたが、約1年後には武蔵小杉エリアの相場は元に戻りました。浸水被害があったタワマンも、2024年には8600万～1億3000万円（3LDK住戸）で成約しています。

ここまで、「今家を買う人が信じられない」の理由が正しいのかどうかを検証してきました。確証バイアスに陥らないために重要なのは、多角的な視点です。客観的なデータを基に考えるようにしましょう。

４．5年後10年後大変なことにならないために、リスク対策を！

最後に、5年後10年後に大変なことにならないためには、どんな対策をするべきなのかを解説します。

住宅ローンの考え方とリスク対策

住宅ローンの変動金利は、今後も利上げとなる可能性が高いです。しかし、そのリスクがあるからこそ、固定金利に比べて金利はかなり低くなっています。例えばPayPay銀行^※は、変動金利は年0.780%～、35年固定金利は2.50%～です。
※2025年4月借り入れの場合

とはいえ、「返済しながら不安を抱えるぐらいなら、固定金利で返済したい」そう思う方もいるでしょう。固定金利（全期間固定金利）は途中で金利が上がることはないですが、下がることもないです。団信や事務手数料も含めて、しっかりと比較検討することが重要です。

固定金利と変動金利どちらにするか悩んでいる方は、こちらの記事を参考にしてください。

よく言われることですが、住宅ローンはライフプランを立てた上で、無理のない金額を借りるようにしましょう。しかし、住宅価格が高騰しているので、無理のない金額だと家を買えない方もいらっしゃるかもしれません。これから収入が上がる見込みがある場合には、多少無理をした金額を借りるのも方法の一つです。不動産はインフレに強い資産だからです。

ところで、もしも住宅ローンの返済が難しくなったらどうすれば良いのでしょうか。一番良くないのは、諦めて住宅ローンを滞納することです。複数回滞納すると、住宅ローンの残金を一括請求される事態になりかねません。まずは住宅ローンを借りている銀行に相談してみましょう。一時的に返済額を減らしたり、返済を猶予してもらったり、金利を下げてもらったりできる可能性もあります。

また、金利が高くなり過ぎたときには、借り換えをして適用金利を下げるという方法も考えられます。

資産価値が高い住宅だと安心！だけど必須ではない

この記事でも解説してきたように、資産価値が高い住宅なら、いざというときに売却もスムーズにできるので安心です。資産価値が高い住宅の探し方については、最後のまとめでご紹介しています。

とはいえ、資産価値が高い住宅は「都心」「人気エリア」「駅近」などで、高すぎて買えないという方も多くなっています。その場合は、資産価値が比較的保ちやすい（大幅に値下がりはしない）物件を選ぶようにしましょう。今は新築住宅は高いので、以下のような工夫が必要かもしれません。

また、「資産価値が低いのは分かるけど、どうしてもこの家が欲しい」という方もいらっしゃると考えられます。住み替えをする予定がない場合や家に資産としての価値を求めない場合は、永住前提でその家を買うのも良いでしょう。家の購入において重要なのは「自分が満足できるか」です。他人に「今家を買う人が信じられない」と言われても、自分や家族が満足して生活ができるのならそれに越したことはありません。
ただし、金利が上がっても問題なくローン返済できるか、災害時に危険性はないかなど、個人でリスクヘッジする必要があります。

家を持たないことがリスクになることもある

「5年後10年後には大変なことになる」のは、今家を買う人とは限りません。というのも、都心部では賃貸住宅の家賃はどんどん上がっています。引っ越そうと思ったら、家賃が高すぎて全然家が見つからない…という人が続出していると、ニュースでも話題になっていました。家賃の値上げが通知されるケースも増えているようです。

家賃が上がっている理由としては、以下が挙げられます。

家賃は今後も値上げされることが予想され、「気軽に引っ越せるから賃貸にしたのに、どこも家賃が高すぎて引っ越せない。まさに家賃地獄だ」となる人は増えてくるでしょう。住宅価格は今後も上がると考えられるからこそ、早めに家を買うことがリスク対策になります。
家賃補助があるから大丈夫という方も、油断はできません。こちらの記事で解説しているように、途中で家賃補助が終了する場合や、住宅購入のタイミングを逃してしまう場合があります。
また、高齢者は賃貸住宅の契約を断られることが多いという点にも注意が必要です。「家を買わなくても5年後10年後には困らないけど、30年後40年後には大変なことになる」という可能性も視野に入れましょう。

５．まとめ

今回の記事では、今家を買う人が信じられないと言われる理由や対策方法を解説しました。

最近は家賃の高騰がよくニュースになっていますが、住まいサーフィン代表の沖有人は、2年以上前から警鐘を鳴らしていました。
ファミリー賃貸は高騰するので、早く買っておいた方がいい（2023年3月）

5年後10年後どうなるのかを正確に予測することは困難ですが、1年後や2年後については、データに基づいてある程度予測することは可能です。住まいサーフィンの無料会員向けサービス「沖レク動画」では、住宅に関する予測や今後起こる問題の対処方法などを解説しています。ぜひご覧ください。

ところで、住宅価格がこれだけ高いと、なかなか購入に踏み切れないですよね。また、物件価格の高騰以外にも、将来の金利上昇、建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。住宅購入で後悔しないためには、やはり情報収集が重要です。

とはいえ、どうすれば良いか分からないという方も多いでしょう。
そんな方におすすめしたいのが、当サイト住まいサーフィン代表の沖有人が過去に出演した動画メディアです。住まい選びの参考になるので、是非ご覧ください。

▼PIVOT　不動産のウソを暴く

▼PIVOT　5年後、都心のマンションはどれだけ値上がりするのか？

▼NewsPicks　プロだけが知る「令和の不動産売買」【沖有人vs中山登志朗】

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