サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは何か？費用や特徴について解説！

最終更新日：2024年06月05日

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、高齢者が安心して暮らせるサービスが付いた住宅です。老後の住まいを検討している方の中には、サ高住とはどんな住宅なのか気になる方も多いのではないでしょうか。

入居してから後悔しないためにも、デメリットや費用相場などを事前に理解しておきたいですよね。
また、老後の住まいの選択肢はさまざまです。他と比較して、ご自身には何が適しているのか検討することも重要です。

今回の記事では、サ高住の特徴や費用相場、老後の住まいの選択肢について解説します。

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１． サービス付き高齢者向け住宅とは

まずは、サービス付き高齢者向け住宅（以下、サ高住とします）とはどんな住宅なのか、その特徴をご説明します。

サ高住とは、高齢者が安心して生活するためのサービスが付いているバリアフリーな賃貸住宅のことです。
対象となる高齢者は原則60歳以上になります。

サ高住では、安否確認・生活相談・食事提供・家事補助など、さまざまなサービスを受けられます。契約内容によっては介護やリハビリ、さらには在宅酸素などの医療行為も。
サ高住はケアの専門家が日中は建物内に常駐しているので、一人暮らしの高齢者も安心して生活できます。

サ高住は「高齢者住まい法」の改正によって創設された住宅で、2011年にスタートしました。比較的新しい制度ですね。

バリアフリーな住宅ならすべてサ高住として認定されるわけではなく、住宅規模・設備・サービス内容などに基準が設けられています。
国による制度ということでおおまかな家賃・サービス内容などがホームページで情報開示されているのも、サ高住の特徴と言えるでしょう。

画像出典：サービス付き高齢者向け住宅のご案内（国土交通省・厚生労働省）

サ高住の種類（一般型と介護型）と違い

サ高住は一般型と介護型の2種類に分かれています。

一般型は自立して生活できる高齢者を対象としたタイプです。介護やリハビリといったサービスは付いていないので、必要であれば外部サービスと契約をします。
住んでいる間に要介護度が高くなると、住宅によっては退去しなければならないこともあります。

介護型は介護・リハビリ・医療行為などを受けられるタイプのものです。サ高住の中でも、「特定施設入居者生活介護」の指定を受けているところが介護型になります。
介護型なら要介護度が高い人でも入居できますが、細かい入居要件は施設ごとに異なります。

サ高住は、一般型に該当していることがほとんどです。最新の調査によると、介護型のサ高住は全体の9.5%だけでした。
参考：https://www.satsuki-jutaku.jp/doc/system_registration_02.pdf（サービス付き高齢者向け住宅の現状と分析 令和5年8月末時点）

サ高住で受けられるサービス

サ高住で受けられるサービスをご紹介します。

サ高住では、安否確認と生活相談は必須サービスとなっています。
安否確認とは見守りサービスのことで、定期的にスタッフが居室を訪問します。
生活相談は生活の困りごとをスタッフに相談できるサービスです。スタッフが日中だけ常駐しているところもあれば、夜間も常駐しているところもあります。

それ以外のサービス内容は施設によってさまざまです。基本的には、どのサービスも別代金が必要となることが多くなっています。

食事の提供や入浴の介護以外にも、外出の代行をしてくれるところもあります。買い物や役所での手続きなど、高齢になると億劫になるものも多いでしょう。それをいつでも人にお願いできる環境になるのは心強いですね。

サ高住は、「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム（https://www.satsuki-jutaku.jp/index.php）」で検索できます。詳しいサービス内容や料金も記載されているので、近くの施設にはどんなサービスがあるのか是非調べてみてください。

２． サ高住の入居条件

つづいて、サ高住の入居条件についてご説明します。今回ご紹介するのは、一般型サ高住の入居条件です。

その他、施設によっては「認知症でないこと」や「自分で身の回りの世話ができること」など独自に条件を追加しているところもあります。

つづいて、同居人の条件について見ていきましょう。
サ高住は単身だけでなく、その同居人も入居できる場合があります。同居人についてはこのような条件が定められています。

以上が一般型サ高住の入居条件です。
なお、介護型の場合は要介護度が重い人や医療行為が必要な人でも入居できることがあります。詳しくは施設ごとの条件をご確認ください。

３．サ高住の費用相場

次は、気になるサ高住の費用について解説していきます。

サ高住で支払う費用

賃貸住宅に住むことになると、毎月家賃や共益費を支払うことになります。サ高住も賃貸住宅の一種なので家賃・共益費を支払いますが、それ以外にもサービス料などが発生します。

サ高住（一般型）に住むために必要な主な費用はこちらです。

サ高住は賃貸借契約なので、入居時には普通の賃貸住宅と同じように敷金や保証金を支払います。家賃の1ヶ月～3ヶ月分が一般的です。
敷金や保証金は退去時の原状回復費用などに充てられ、残った分は返還されます。

サ高住は、安否確認と生活相談は必須サービスとなっています。必要がないという方がいても、サ高住に住むならこのサービスを受けなければなりませんし、その利用料も支払わなければなりません。
また、サ高住には食事提供や家事手伝いなどさまざまな生活支援サービスがありますが、それらも当然利用料が発生します。

サ高住に住むと、普通の賃貸住宅に住んでいるときよりも出費は多くなります。

なお、サービス内容によっては介護保険が適用されることがあります。例えば訪問介護や訪問入浴、リハビリなどが該当します。
また、一般型サ高住に住んでいて、外部の介護サービスを受けるとしましょう。この場合、多くの高齢者は自己負担額が利用料の1割だけです。所得がある場合は自己負担額が2～3割になることがありますが、それでも負担はかなり軽減されますね。

サ高住の相場

それでは、サ高住の費用相場がいくらぐらいなのか具体的な金額を見ていきましょう。
「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」では、全国のサ高住の家賃・共益費・各サービス利用料などの金額を公開しています。2024年4月時点のデータを使って、全国8291ヶ所の平均金額を算出しました。

家賃等と基本サービス料を合計すると、平均金額は約11万円でした。食事の提供や入浴介護などのサービス料も含めると、19万円弱になっています。

金額は施設によってさまざまです。また、同じ施設でも自立しているかどうかなど個人の状況によって金額が変わることがあります。
なお、基本サービス（状況把握・生活相談）の利用料は0円で、家賃・共益費に含めているであろう施設も多くありました。

一般的には、都市部ほど家賃は高くなります。また、駅に近くて利便性が優れているところほど高いです。
利便性が高いところで安心して暮らしたい、でも老後は毎月多くは支払いできない。そんな方もいらっしゃるのではないでしょうか。

次の章では、サ高住のメリット・デメリットに触れながら、老後の住まいの選択肢について解説します。

４．老後の住まいの選択肢、どれがいい？

ここまで、サ高住の特徴や費用について見ていきました。サ高住のメリットとデメリットをまとめると、このようになります。

メリット・デメリットを踏まえると、サ高住は「賃貸住宅よりも安心して暮らしたい」「老人ホームよりも自由に生活をしたい」という方に向いている住宅です。
高齢者になると、一般的には賃貸住宅の契約が難しくなります。賃貸オーナーは孤独死などのリスクを避けるために、高齢者との契約は断るケースが多いからです。
サ高住は契約に関する心配がない上、見守りや各種生活支援サービスを受けることができます。

しかし、大きなデメリットなのは費用の高さでしょう。退職後は仕事をせずに年金や預貯金で生活をするという方がほとんどです。老後もずっと高い家賃を支払うとなると、生活を切り詰めないといけないかもしれません。

また、老後になってこのようなことを考える方もいらっしゃるのではないでしょうか？

サ高住は賃貸住宅なので、相続時には何も残せません。
また、サ高住は単身世帯者向けの間取りが多いです。2024年4月のデータによると、平均専有面積は27.17㎡でした。お子さんやお孫さんが来ても、ゆっくりできない広さですよね。

そこで、サ高住以外の老後の住まいの選択肢をご紹介します。

シニア向け分譲マンション

分譲マンションの中には、シニア（高齢者）の方専用のサービスが付いた分譲マンションがあります。それがシニア向け分譲マンションです。
普通の分譲マンションとの主な違いはこのようになります。

シニア向け分譲マンションは、コンシェルジュやスタッフが常駐して健康相談や食事提供などの生活支援サービスをしてくれます。この部分はサ高住と似ていますね。
フィットネスジム・プール・温泉・シアタールーム・カラオケルームなど老後の生活に嬉しい共用施設が充実しているのもポイントです。

分譲マンションなので、サ高住と違って相続の対象になります。ただし、シニア向け分譲マンションは入居に年齢制限があるので注意が必要です。
例えばお子さんが50歳の時に相続をしたとしましょう。相続後にマンションへ入居したくても、そのマンションに65歳以上という年齢制限があれば15年間は入居できません。そのため、賃貸に出すか売却をすることになります。

また、普通の分譲マンションと違って生活支援費やレストラン運営費などを毎月支払わなければなりません。マンションによりますが、月額3万円から5万円ほどかかります。
そのため、シニア向け分譲マンションは老後の資金にかなり余裕がある方以外にはおすすめできません。

シニア向け分譲マンションは駅から遠い立地であることが多いです。立地が良くない上、購入者も高齢者に限られます。資産性という観点で見ても期待はできないでしょう。

普通の分譲マンションや分譲戸建て住宅

住まいサーフィン的に最もおすすめの老後の選択肢、それが「普通の（シニア向けではない）分譲マンション」または「分譲戸建て住宅」です。

マンションや戸建てを購入すると月々の支払額が一気に増えるのではないか、と考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、サ高住に住むよりも月々の支払いは抑えられる可能性が高いです。

千葉県船橋市・一人暮らしのケース

千葉県船橋市に一人で住む人のケースを見てみましょう。サ高住と分譲マンション、どちらがお得なのでしょうか。

船橋駅から徒歩20分の場所には、下記条件で住めるサ高住があります。

住戸面積は18～20㎡とかなり狭いですが、月々の支払金額は割高になっています。食事提供サービスも受ける場合には、上記金額にさらに月6万円弱がプラスされます。

上記の条件（月額15.2万円）で60歳から80歳まで住む場合、食事提供サービスなしでも合計3,648万円かかります。住宅を購入できそうな金額ですよね。

なお、今回は施設の最低金額で計算したので、場合によっては（食事などのオプション支援は含めないで）月額25万円前後かかることもあるようです。
月額25万円ほどかかるなら相当広い部屋なのでは、と思うかもしれません。しかし、この施設は最大住戸面積が約28㎡なので、決して広いとは言えないでしょう。
この条件（月額25万円）で60歳から80歳まで住むと、なんと合計6,000万円になります。

次は、分譲マンションに住む場合を考えてみましょう。

船橋駅から徒歩12分の場所に、新築マンション「クリオラベルヴィ船橋」が建設されます。
クリオラベルヴィ船橋には、1LDK（32.17㎡）で3,590万円の住戸が販売されていました。

サ高住よりもクリオラベルヴィ船橋の方が住戸面積は広く、駅からも近いです。それでもサ高住に住むよりも4万円ほど安いという結果になりました。

なお、住宅ローンの完済年齢は80歳前後となっている金融機関がほとんどです。購入するタイミングによっては、35年ローンを組めないという方もいらっしゃるでしょう。上記の条件で返済期間が短くなると、合計額はこのように変わります。

返済期間25年または30年なら、サ高住の場合よりも月々の支払額が抑えられます。もしくは頭金を出せば、返済期間が短くても月々の返済額を少なくすることが可能です。

東京都多摩市・夫婦2人暮らしのケース

次に、多摩市に夫婦2人で住んでいるケースを見てみましょう。
多摩市の聖蹟桜ヶ丘駅から徒歩2分の場所には、下記条件で住めるサ高住があります。

徒歩2分とかなり駅が近く、住戸面積も単身者用よりはゆとりがあります。しかしサービス料を含めるとかなり高額です。
60歳～80歳の20年間住むと、7,488万円かかります。

次は、分譲マンションに住む場合を考えてみましょう。

聖蹟桜ヶ丘駅から徒歩5分の新築マンション「ブリリア聖蹟桜ヶ丘ブルーミングテラス」が販売中です。ブリリア聖蹟桜ヶ丘ブルーミングテラスの2LDK（57.03㎡）の平均価格は4,990万円となっています。

ブリリア聖蹟桜ヶ丘ブルーミングテラスに住む方が15.6万円も安いです。ちょうど半額ですね。

住宅ローンの返済期間別の合計月額もご紹介します。

返済期間が15年という短いケースであれば、サ高住よりも少し高いという結果になりました。しかし、ブリリア聖蹟桜ヶ丘ブルーミングテラスの方が住戸面積は広く、住戸設備も充実しています。

今回は分かりやすくするために新築マンションの価格例で比較しましたが、中古マンションや中古戸建てであればさらに価格は安くなります。

また、分譲マンションや分譲戸建ては相続時の資産になるのも大きなメリットです。シニア向け分譲マンションのように年齢制限もないので、ご家族はいつでも住むこともできます。

健康に生きるためには持ち家が最適？

最後に、分譲マンションや分譲戸建てをおすすめするもう一つの理由をご説明します。
それは、賃貸住宅よりも分譲住宅の方が断熱性能が高いからです。断熱性能が高い住宅の方が、健康的に長生きすることができます。

高齢者が冬場に気を付けていただきたいのが「ヒートショック」です。ヒートショックとは、温度の急激な変化によって血圧が大きく変動して、心筋梗塞や脳梗塞などが起きることを言います。
命の危険もあるヒートショックにならないためには、温度の急激な変化を防ぐことが重要です。断熱性能が優れている家なら寒暖差も少なくなるので、ヒートショックが起こるリスクが軽減されます。

また、意外と家の中でなることが多いのが「熱中症」です。高断熱な家なら、外から熱気が入ってくるのを防いでくれます。

老後の生活、少しでも健康に長生きしたいですよね。実は、断熱性が高い家に住んでいる人の方が平均寿命は長くなっています。

サ高住はあくまで賃貸住宅なので、断熱性能が高いところは少ないでしょう。しかし分譲マンションや戸建てなら、物件によっては高い断熱性能が期待できます。
先ほどご紹介した「ブリリア聖蹟桜ヶ丘ブルーミングテラス」もZEHマンションです。

購入した住宅が断熱性能が高くなくても、断熱リフォームをするという方法があります。
リフォームにはお金がかかりそう、と思うかもしれません。ですが大丈夫です。
国や自治体が住宅の省エネ化を推進しているため、補助金制度が非常に充実しています。お住まいの地域によっては、自分で負担する金額がほとんどなかったという事例もあるようです。

老後の住まいに悩んでいる方は、健康的な生活を送るためにも、分譲マンションや分譲戸建てを検討してみてください。

５．まとめ

今回の記事では、サ高住の特徴や費用相場、そして老後の住まいについて解説しました。

サ高住は日常のサービス支援が魅力的ですが、その分毎月サービス料を支払う必要があります。住宅型有料老人ホームほど高くはないですが、それでも決して安くない金額と言えるでしょう。
自立して生活ができるようなら、マンション・戸建ての購入と比較してみてください。

マンションや戸建てを購入する場合のメリットは、費用だけではありません。賃貸住宅より住宅設備が充実していますし、断熱性が高いので快適に過ごせます。家の中にいる時間が多くなるセカンドライフこそ、自宅の性能を重視しましょう。

購入した住宅が断熱性能が高くなくても、今なら補助金を使ってリフォームができます。
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