2025年の公示地価ランキングは？地価が高い住宅地はここだ！

最終更新日：2025年3月19日

国土交通省が毎年3月に公表している公示地価。2025年（令和7年）の公示地価は平均2.7%上昇していて、なんとバブル期以来34年ぶりの伸び率でした。

公示地価が上がると私たちの生活にどんな影響があるのでしょうか。また、地価が特に上がっている地域はどこなのか、気になりますよね。

今回の記事では、公示地価の基礎知識と2025年最新の上昇率・平均価格ランキングをご紹介します。

１． 公示地価とは何か？

まずは、公示地価とはどういうものなのかご説明します。

国土交通省の資料では、「地価公示（公示地価）は、地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が、一般の土地の取引価格の指標とするなどのため、都市計画区域等における標準地を選定して、毎年1月1日時点の1㎡当たりの正常な価格を判定し公示するもの。」とされています。

簡単に言うと、公示地価とは国（国土交通省）が発表している土地の価格のことです。この価格は、土地売買などの取引において「目安」として使われています。

公的機関が発表している土地の価格には、公示価格以外にも「基準地価」と「路線価」があります。3つの大まかな違いを見てみましょう。

基準地価は都道府県が調査するもので、公示地価の補完的な役割も持っています。

路線価は相続税や贈与税を計算するときの基準になる価格で、公示地価や基準地価と比べると調査地点数がかなり多いです。
路線価の算出には公示地価も用いられていて、路線価※は公示地価の8割程度になります。
※相続時路線価の場合。なお、市町村や東京23区が算出する固定資産税路線価については、公示地価の7割程度になる。

基準地価や路線価について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

公示地価が変動する要因

毎年3月に公示地価が公表されると、テレビやインターネットなどで広く報じられます。報道で毎年注目されるのは「公示地価の変動率」です。
公示地価は上昇するところもあれば、下落するところもあります。その理由は地域によってさまざまですが、よくある理由をご紹介します。

公示地価は大きく分けると住宅地と商業地の2種類があり、どちらも人口増加や人流回復は地価上昇の大きな要因になっています。
都市開発や交通機関の整備といった生活利便性・交通利便性の向上も、地価上昇の一因です。外国人によるインバウンド需要、さらには別荘やリゾート地の需要増大も影響しています。

また、低金利環境が継続していることも地価上昇の要因と言えるでしょう。後ほど詳しく解説しますが、住宅需要は堅調で、特に東京や大阪では住宅地の地価が大きく上昇。また、日本のみならず海外からも不動産市場への投資が増えています。

日本の都市部では地価が上昇していますが、過疎化している地域では地価が下落しています。
人口が減って高齢化が進み、その地域の経済活動が停滞。地元企業や観光業も低迷するなど、負のスパイラルに陥ってしまいます。
また、地震や豪雨などの自然災害が原因で地価が下落することもあります。

公示地価が上昇することのメリット

日本の公示地価は、平均で見ると上昇しています。公示地価が上昇すると、どんなメリットがあるのでしょうか。

地価が上がることで、その土地の不動産としての価値も上昇します。
買った時よりも高値で売却できたり、需要が高まることで早期に売却できたりするかもしれません。
さらに、不動産を担保にしてお金を借りるときに融資を受けやすくなります。

住宅や土地の売却を考えている人にとっては地価の上昇は嬉しいニュースですよね。また、すぐに売却する予定はなくても、自分が住んでいる場所の地価が上がっているというのは安心材料になります。地価の上昇は資産価値の上昇とも言えるからです。

戸建ての資産価値とは？地価上昇＝資産価値の上昇になる

一般的に、マンションと比較すると戸建ては資産価値が低いと言われています。その理由の一つは、戸建ては22年で建物の価値がほぼゼロになってしまうからです。

日本の戸建てのほとんどが木造で、木造住宅の税制上の耐用年数は22年となっています。もちろん、建築から22年経っても問題なく住める木造住宅がほとんどでしょう。しかし、残念ながら不動産としての担保評価額は大きく下がってしまいます。
そのため、戸建ての資産価値において「土地の価格」は重要です。

ここで公示地価の話に戻ります。
地価が上昇するということは、土地の価格が上がるということです。つまり、資産価値が上昇するということになります。

資産価値を重視する場合には、公示価格が下落している土地を買うのは避けた方が良いでしょう。また、少しでも資産価値が高い戸建てが欲しい方は、購入価格（建物価格＋土地価格）のうち土地価格が占める割合の大きい家を選んでください。

ここまで、公示地価が上昇することのメリットをお伝えしてきました。

ところで、公示地価が上昇することにはデメリットもあります。地価が上昇すると、固定資産税・相続税・贈与税などの税金負担額が増えてしまいます。

また、不動産購入を検討している方にとっても地価上昇はデメリットになるかもしれません。地価が上昇することで土地の価格が上がり、不動産価格が高くなってしまうからです。

２． 2025年（令和7年）最新の公示地価の動向

次に、2025年（令和7年）の公示地価の動向についてご説明します。

2025年公示地価は、全用途平均・住宅地・商業地すべてが前年よりも上昇していました。上昇は4年連続で、上昇幅も拡大しています。

画像出典：国土交通省 令和7年地価公示の概要 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001870356.pdf

新型コロナウイルスの影響によって、公示地価は2021年（令和3年）に全国的に下落しました。しかし翌年には需要が回復し、それ以来上昇が続いています。
景気が緩やかに回復していることもあり、三大都市圏では上昇幅が前年よりも拡大、地方圏も上昇傾向が継続し、全体的に上昇基調は続いているといえます。

2025年公示地価の全用途平均の上昇率は特に三大都市圏が4.3%と大きく、東京圏は5.2%でした。地方圏全体の上昇率は1.3%でしたが、そのうち地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）は5.8%と大きく上昇しています。

住宅地の全国平均上昇率は2.1%で、東京圏と大阪圏は上昇幅が拡大しました。
2024年3月に日銀のマイナス金利政策は解除されましたが、依然と低金利環境は継続しています。住宅需要は堅調で、特に都市中心部など利便性が優れているエリアの人気は高いです。
都市部以外でも上昇傾向は続いていて、なかでも外国人からの需要が高いリゾート地・観光地は高い上昇率となっています。

商業地の全国平均上昇率は3.9%で、住宅地よりも上昇率は高くなっていました。三大都市圏は7.1%、地方圏は1.6%でしたが、特に上昇率が高かったのは東京圏（8.2%）と地方四市（7.4%）です。
主要都市では店舗・ホテルの需要が底堅い他、オフィスについても空室率の低下や賃料の上昇によって収益性が向上し、地価は上昇し続けています。駅周辺などマンションとの用地取得競合がある地域では、特に高い上昇率となっていました。
再開発事業が進んでいる地域は上昇が継続。円安によって外国人観光客が増え続けているため、観光地の中にはかなり高い上昇率となったところもあります。

また、大手半導体メーカーの工場が進出する地域は住宅地・商業地・工業地ともに高い上昇がありました。

このように2025年の公示地価は全体的に上昇していますが、地域によっては人口減少などにより地価が下落しています。
2025年に住宅地の公示地価変動率が下落した県は、栃木・群馬・新潟・福井・山梨・岐阜・奈良・和歌山・鳥取・島根・徳島・香川・愛媛・高知・鹿児島です。
参考：国土交通省 令和7年地価公示の概要（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001870356.pdf）

３． 【2025年版】公示地価が高額な地点ランキング

つづいて、2025年最新の公示地価が高額な地点をランキング形式で見ていきましょう。今回ご紹介するのは、住宅地のランキングです。

標準値の所在地をクリックすると、（実際に鑑定評価された）標準値のマンションの適正価格や値上がり率などをご確認いただけます。
※住まいサーフィンに情報が掲載されている分譲マンションのみ

また、表の右端にある最寄り駅名をクリックすると、その地点近くのマンションや駅相場を調べることができます。エリアによっては実際に販売されている分譲戸建ての情報も掲載中です。

2025年公示地価高額ランキング（全国・住宅地）

住宅地の全国トップ10位は、すべて東京都でした。区も港区・千代田区・渋谷区に限定されています。

最高額は㎡あたり590万円という驚きの地価です。坪単価にすると、1950万円になります。トップ10の標準地となったマンションの中には、適正価格が3億2千万円台の物件もありました。

４． 【2025年版】首都圏住宅地の公示地価ランキング

全国で地価が高い地点トップ10は、すべて東京都でした。それでは、地点ではなくエリア単位だとどんなランキングになるのでしょうか？首都圏ではどのエリアが公示地価が高いのか見ていきましょう。
今回は、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の住宅地の平均価格を基にランキング化しています。

表の左側にある「10年後予測を見る」をクリックすることで、そのエリアのマンションの5年後と10年後の予想平均価格を見ることができます。

東京都の住宅地公示地価ランキング

東京都の住宅地公示地価ランキング（平均価格）

東京都は都心の5区が上位となりました。

神奈川県の住宅地公示地価ランキング

神奈川県の住宅地公示地価ランキング（平均価格）

神奈川県は、人気エリアの武蔵小杉がある中原区が1位となりました。

埼玉県の住宅地公示地価ランキング

埼玉県の住宅地公示地価ランキング（平均価格）

埼玉県は、文教の街として人気が高い浦和区が1位になりました。

千葉県の住宅地公示地価ランキング

千葉県の住宅地公示地価ランキング（平均価格）

神奈川県や埼玉県は政令指定都市が上位をほぼ独占していましたが、千葉県は東京都にアクセスしやすいエリア（美浜区以外はすべて政令指定都市ではない市）が上位となりました。

５． 【2025年版】公示地価が上昇している地点ランキング

次に、2025年最新の公示地価（住宅地）が上昇している街をランキング形式でご紹介します。

公示地価が上昇しているということは、その街の人口や観光客が増加していたり再開発が進んでいたりするなど、今後の発展が期待される街です。

まずは、全国で住宅地の変動率が上昇している街を見てみましょう。

全国の住宅地公示地価変動率ランキング

住宅地の公示地価変動率上位3位（全国）

全国の変動率トップ3は北海道・長野県・沖縄県でした。
1位と3位は2024年と同じ地点ですが、2位の白馬村は昨年から変動幅が（19.5%から29.6%に）大きく上昇しました。リゾート地である白馬村の住宅地は、国内富裕層や外国人による別荘・コンドミニアムの需要が旺盛で、国内外から資本が流入しています。

首都圏（東京圏）の住宅地公示地価変動率ランキング

次に、エリアを絞って首都圏（東京圏）だけで見てみましょう。
表の最寄り駅名をクリックすると、その駅が最寄りのマンションや販売中の分譲戸建てをチェックできます。

住宅地の公示地価変動率上位3位（首都圏）

首都圏の1位は東京都目黒区青葉台で、上昇率は18.9%でした。

また、首都圏の上記ランキングトップ10のうち、7地点が千葉県流山市となっています。流山市の住宅地の平均変動率は+13.6%で、ここ数年は高い上昇率が継続中です。流山市は都心にアクセスしやすく、流山おおたかの森駅には駅直結のショッピングモールがあります。
そして、流山の大きな魅力は手厚い子育て支援です。
例えば、「送迎保育ステーション」というシステムを導入しています。駅（流山おおたかの森駅、南流山駅）に保育ステーションが設置されていて、毎日の送り迎えはこの保育ステーションでOKです。保育ステーションから保育所までは、専用の送迎バスが運行しているという仕組みになっています。子育て支援制度が整備されていることから、流山市は子育て世帯を中心に人口の増加が続いています。

６． 【2025年版】首都圏の公示地価が上昇している街ランキング

首都圏（東京圏）で公示地価が上昇している地点は、流山市が多かったです。それでは、地点ではなくエリアごと（市または区単位）の変動率はどうなっているのでしょうか。
最後に、首都圏住宅地の公示地価が上昇している街をランキング形式でご紹介します。

表の左側にある「10年後予測を見る」をクリックすることで、そのエリアのマンションの5年後と10年後の予想平均価格を見ることができます。

東京都の公示地価変動率ランキング

東京都の公示地価変動率ランキング（住宅地）

東京都の住宅地では、中央区の上昇率が最も高かったです。中央区の勝どき・月島・晴海などのいわゆる「湾岸エリア」は人気が非常に高く、マンション価格相場もここ数年で一気に上がっています。今後も地価上昇が期待されます。

神奈川県の公示地価変動率ランキング

神奈川県の公示地価変動率ランキング（住宅地）

神奈川県は、横浜市西区が1位となりました。横浜市西区には、横浜駅やみなとみらい地区があり、まさに横浜市の中枢エリアです。

埼玉県の公示地価変動率ランキング

埼玉県の公示地価変動率ランキング（住宅地）

埼玉県は、東京都と隣接する南部エリアの市が多くランクインしています。

千葉県の公示地価変動率ランキング

千葉県の公示地価変動率ランキング（住宅地）

千葉県では、流山市が群を抜いてトップの変動率となっています。松戸市や浦安市など都心にアクセスしやすい市も上昇幅は大きいです。

７．まとめ

今回の記事では、2025年最新の公示地価動向や各種ランキングについて解説しました。

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