2025年の最高路線価ランキング！最新の動向も解説。

最終更新日：2025年07月02日

2025年7月1日、国税庁が最新の路線価を発表しました。全国平均は4年連続で上昇し、上昇率は＋2.7％と2010年以降で最大の伸びを記録しています。特に都市部では大幅な上昇が目立ち、路線価の動向が今後の資産評価や相続対策にも影響を与えそうです。

本記事では、2025年の路線価が上昇した背景を解説し、全国および関東の最新「路線価ランキング」や「変動率上昇ランキング」を紹介します。

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１． 路線価とは？他の地価との違いをわかりやすく解説

まずは、「路線価」とは何かを確認しておきましょう。

国税庁によると、路線価とは「路線（道路）に面する標準的な宅地の１㎡あたりの価額」のことを指します。
以下の図にあるように、道路に記載された数字が路線価です。数字の横にあるアルファベットは、借地権割合を示しています。

画像引用：国税庁　財産評価基準書

例えば、水色の印がある地点に隣接する道路には「3560B」と記されています。この数字は千円単位で表示されているので、該当地点の路線価は1㎡あたり356万円となります。

なお、路線価は「相続税路線価」とも呼ばれ、相続税や贈与税を計算する際の基準として使われます。全国の路線価は、国税庁の専用サイトで誰でも調べることが可能です。

公示地価・基準地価との違いとは？評価方法を比較

土地の価格を示す指標には、路線価のほかにも「公示地価」や「基準地価」があります。
公示地価は国が発表する土地の価格、基準地価は都道府県が発表する土地の価格であり、基準地価は公示地価を補完する役割を持っています。いずれも土地の評価基準として使われますが、目的や発表時期、算出方法などに違いがあります。

以下の表で、「路線価」「公示地価」「基準地価」の違いを詳しく比較してみましょう。

路線価は、公示地価と同様に毎年1月1日時点の価格を示しています。ただし、両者の価格は一致せず、路線価は公示地価のおおむね80％程度になっています。

公示地価や基準地価については、以下の記事で詳しく解説しています。

2025年の公示地価ランキングは？地価が高い住宅地はここだ！

公示地価の基礎知識と最新の上昇率・平均価格ランキングをご紹介します。

2024年の基準地価ランキングは？最新動向を解説！

基準地価の最新動向や最新の上昇率・平均価格ランキングを解説します。

固定資産税路線価とは？相続税との違いも解説

路線価には、相続税や贈与税の計算に使われる「相続税路線価」のほかに、固定資産税の評価に使われる「固定資産税路線価」もあります。これは、毎年7月に国税庁が公表する相続税路線価とは別の地価で、市町村が独自に調査・評価を行います。

固定資産税路線価は、固定資産税評価額の算出に使われる指標です。この評価額は、固定資産税・都市計画税・登録免許税・不動産取得税などの課税基準として用いられます。
評価は3年ごとの基準年に行われ、原則としてその価格が3年間適用されます。ただし、地価が著しく変動した場合には、期間の途中でも修正されることがあります。

なお、相続税路線価は公示地価の約80%を目安に設定されるのに対し、固定資産税路線価は約70%が基準とされています。このように、どちらも「路線価」と呼ばれますが、調査主体・評価頻度・価格水準などに明確な違いがあります。

本記事では、「相続税路線価」について解説しています。特に断りがない限り、記事内で「路線価」と記載するものは相続税路線価を指しますので、あらかじめご了承ください。

２． 2025年（令和7年）の路線価動向を解説！

それでは、2025年（令和7年）の路線価はどうなっているのかを見ていきましょう。

2025年の路線価は、全国平均で見ると4年連続の上昇となりました。標準宅地の路線価は、対前年比2.7%上昇で、2010年以降で最大の伸び率を記録しました。

特に上昇率が高かった都道府県をご紹介します。

上昇率ランキング1位は東京都でした。2024年は福岡県が1位、沖縄県が2位、東京都は3位という順位でしたが、今年は東京が首位に躍り出ています。

東京都の中でも、特に大きく上昇したのは台東区浅草1丁目の雷門通りで、対前年変動率は＋29.0％と全国トップの伸びを記録しました。次いで、足立区千住3丁目（北千住駅西口駅前広場通り）も＋26.0％と高い上昇率となっています。

浅草は、インバウンド需要の本格回復により、観光地としてのにぎわいがコロナ前を上回る水準に達しており、その勢いが地価にも反映されています。飲食店や宿泊施設の出店も活発で、商業地としての価値が改めて見直されています。

一方の北千住は、都心へのアクセスに優れたターミナル駅でありながら、住宅価格や家賃が都内の中では比較的お手頃なエリアとして人気を集めています。生活利便性とコストパフォーマンスの高さが評価され、地価が上昇していると考えられます。

路線価はなぜ全国で上昇？インバウンドや再開発が影響

路線価が上昇しているのは東京都だけではありません。2025年は、35の都道府県で路線価が上昇し、前年（29県）よりも増加しました。では、なぜこれだけ多くの地域で地価が上がっているのでしょうか。

地価が上昇する要因としては、以下のようなものが挙げられます。

2025年にかけての全国的な路線価の上昇は、旺盛なインバウンド需要と大規模再開発の進展が主な背景と考えられます。
観光業は活況を呈しており、2025年5月の訪日外国人は369万人超^※と、コロナ前の水準を大きく上回る過去最多を記録しました。円安の継続やアジア圏を中心とした訪日ニーズの高まりも追い風となり、地価上昇の一因となっています。
※参考：観光局　訪日外客統計

さらに、東京をはじめとした大都市圏では再開発プロジェクトが活発化。商業施設だけでなく、タワーマンションなどの住宅開発も進み、居住ニーズの高まりがエリアの資産価値を押し上げています。特に都心部では、オフィス需要に加えてマンション需要も底堅く、住宅価格や賃料の高止まりが地価上昇を支える要因となっています。
加えて、近年は海外投資家による不動産購入が増加傾向にあります。円安などの影響で日本の不動産が割安に映っており、アジアの富裕層を中心に東京都心のマンションや商業地への投資が活発化。こうした動きが地価の上昇圧力を強め、実需層にとっては購入のハードルが高まる一因にもなっています。

また、地方都市においても、もともと観光需要や都市機能が高かったエリアを中心に路線価の上昇が見られました。駅周辺や空港・新幹線のアクセスが良好な都市では、再開発やインフラ整備の進展により利便性が一層高まり、地価がさらに評価された形です。
特に福岡や沖縄といったインバウンド需要の強い地域では、観光業や商業活動の活発化に加え、国内外の投資も集まり、路線価の上昇を後押ししたと考えられます。

こうした複合的な要因が、全国的な地価の底上げにつながっているといえるでしょう。

上昇するメリット・デメリット

路線価が上昇すると、私たちの生活に何か変化はあるのでしょうか。ここでは、そのメリットとデメリットを見てみましょう。

路線価が上昇するメリット

路線価（地価）が上がることで、その土地の不動産としての価値も上昇します。買った時よりも高値で売却できたり、需要が高まることで早期に売却できたりするかもしれません。
さらに、不動産を担保にしてお金を借りるときに、金融機関からの融資が受けやすくなる可能性もあります。

住宅や土地の売却を考えている人にとっては、地価の上昇は嬉しいニュースですよね。想定以上の価格で売却できるかもしれません。
すぐに売却する予定はなくても、自分が住んでいる場所の地価が上がっているというのは安心材料になります。地価の上昇は、すなわち資産価値の上昇ともいえるからです。

路線価が上昇するデメリット

路線価が上昇すると、相続税・贈与税の負担額が増えてしまいます。特に贈与税は税率が高いので、金額的な負担も大きくなりがちです。

相続税と違って、贈与税はタイミングを自分で決めることができます。地価が今後も上がりそうな場合は、早めの贈与を検討するのも一案です。

また、路線価が上昇しているということは、その土地の実勢価格も上昇していることが多いです。これから不動産を買う予定の人にとっては、土地や住宅の購入価格が上がる可能性があり、路線価の上昇はデメリットといえるでしょう。

３．【2025年版】都道府県庁所在都市の路線価ランキング

都道府県庁所在都市の最高路線価をご紹介します。最高路線価が高い順にランキングを作成しました。

2025年都道府県庁所在都市の最高路線価ランキング

東京・大阪・横浜・名古屋・福岡といった大都市が上位となっています。
参考：国税庁「令和7年分の路線価等について」

４．【2025年版】関東の高額路線価ランキングTOP10

つづいて、関東エリア（埼玉・千葉・東京・神奈川）の最高路線価を詳しく見ていきましょう。税務署別の最高路線価をランキング形式にしました。

表の右端にある最寄り駅名をクリックすると、その所在地近くのマンションや駅相場を調べることができます。エリアによっては実際に販売されている分譲戸建ての情報も掲載中です。

2025年関東1都3県の最高路線価ランキング

トップ10位は、8位以外すべて東京都でした。対前年変動率が特に高いのは1位の銀座（中央区銀座5丁目・銀座中央通り「鳩居堂前」）と10位の池袋（豊島区東池袋1丁目）です。

銀座は言わずと知れた日本有数の商業地で、訪日外国人の旺盛な消費や高級ブランドの出店拡大が続いており、商業エリアとしての集客力と価値がいっそう高まっています。
池袋周辺では、複数の再開発プロジェクトが進行しており、駅周辺の整備や文化・商業施設の充実などを通じて、エリア全体の再評価が進んでいます。商業・居住の両面で注目が高まっていることが、路線価の上昇につながったと考えられます。

参考：国税庁「令和7年分 東京国税局各税務署管内における最高路線価」「令和7年分の税務署別最高路線価（関東信越国税局）」

５．【2025年版】地価上昇率ランキング（関東編）

最後に、関東エリア（千葉・東京・神奈川）における2025年の対前年変動率上昇ランキングをご紹介します。今回は東京国税局のデータをもとにしているため、埼玉県（東京国税局の管轄外）は含まれていません。

表左側の「10年後予測を見る」をタップ（クリック）すると、そのエリアのマンションの5年後と10年後の予想平均価格を確認できます。

2025年関東1都2県の最高路線価上昇ランキング

最高路線価が上昇しているということは、その街で人口の増加や観光客の増加、再開発の進展などが見られ、今後さらなる発展が期待されるエリアであると考えられます。
参考：国税庁「令和7年分 東京国税局各税務署管内における最高路線価」

６．まとめ

今回の記事では、2025年（令和7年）最新の路線価動向について解説しました。

「自分の住んでいるエリアの路線価が上がっていた！」という方も多いのではないでしょうか。もし住み替えや資産の見直しを検討しているなら、まずはお持ちの住宅がどれくらいの価値になっているのかを確認してみましょう。

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