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新築マンションに比べると手ごろな価格で購入できる中古マンション。
新築マンションよりもお得に購入できて、自分の好きなようにリノベーションできるなら、とても魅力的ですよね！
本記事ではリノベーションの流れや費用の節約方法、メリット・デメリット、体験談など徹底的に解説いたします。
リノベーションをするためにマンションを購入したい方、既にマンション購入をしリノベーションを検討中の方の参考になる記事となっていますので、是非ご一読ください。
この記事の編集者
住まいサーフィン編集部
1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします！
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目次
1. リノベーションの魅力とは？
近年、人気のリノベーション。一体どのようなところが魅力的なポイントなのかご紹介いたします。
- ● 新築マンションを購入するよりも低価格でマンションを購入でき、内装が新築同様
- ● 家族構成やライフスタイルに合わせて、理想の間取りをオーダーメイドできる
- ● 中古マンションの数は新築マンションよりも多いため、選択肢の幅が広い
- ● リノベーション前提で割安な中古マンションを購入することで、費用を抑えられる
このように、新築マンションを買うよりも、中古マンションを購入してリノベーションを行うほうが生活の満足度が高くなる可能性があります。
お子様の人数や、家事の同線に合わせて間取りを決めるなど、自由自在な点も人気の理由。
新築マンションのようにすでに決まった内装ではなく、ご自身で内装を決められるのはとても魅力的ですよね。
また近年、東京23区をはじめとする首都圏の新築マンション供給戸数は減少傾向にあります。
全国の分譲マンションが約694万戸ある中、新築マンションは約7万戸です。(2022年末時点)
よって好立地な中古マンションは新築マンションよりも数多く存在します。
そして、新築マンション価格が高騰を続ける中で、中古マンションは比較的お得に購入することができます。
このような理由で魅力的なリノベーションですが、リフォームとは何が違うのか？と疑問に思う方もいるのではないでしょうか。
次の項目でご説明いたします。
2． リノベーションとリフォームの違いは?
リノベーションとリフォームはどう違うのでしょうか。
実は、公に規定された境界はありません。一般的には、それぞれ次のように考えられています。
- ● リフォーム:時間が経ってマイナス状態になったものを元に戻す
- ● リノベーション:新しい価値を追求する
上記から考えると、水回りが古くなったので新しくするのは、リフォーム。
部屋を広くしたいから間取りを変更するというのは、リノベーションになります。
しかし、現実的にはこの2つの言葉は曖昧に使い分けされているケースが多く、人によって区別する境界線は違います。
「リノベーション物件」「リフォーム物件」という言葉は中古マンションの広告でもよく見られます。実際の工事内容がほぼ同じであっても、不動産会社によって表現がさまざまというのが現実です。
今回の記事では「リノベーション」について解説しますが、工事までの手順や注意点など、内容的には「リフォーム」と大きな違いはありません。
リフォームを検討中の方もご参考になる内容となっています。是非ご一読ください。
3. リノベーションに向いている！おすすめの中古マンション！
中古マンションといっても数が多く、どれを選べばいいか迷ってしまいますよね。
そんな方に向けて、リノベーションに向いているおすすめの中古マンションのポイントをご紹介いたします。
築20年前後の中古マンションが狙い目
築20年前後の中古マンションは新築や築浅のマンションよりも割安で購入することができます。
なぜ築20年前後なのでしょうか？
それは、約20年前はマンション価格が比較的安い時代であったためです。
特に2001年～2003年に建てられた物件がおすすめです。
築20年のマンションを購入して大丈夫か心配な方は、こちらもご参照ください。
利便性の高い資産価格が下がりにくい中古マンション
駅が近いなどの好立地で利便性の高い中古マンションは、築年数が経っても価格維持しやすい傾向にあります。
価格が下がりにくいので、万が一引越しが必要になったときや賃貸に出したいときなど、所有するマンションがプラスに働くことでしょう。
部屋の面積が広い中古マンション
近年ではマンション価格の高騰により、面積の小さい住戸が増えています。
そのため中古マンションの方が、新築マンションよりも専有面積が広いことが多いです。
広い部屋を選んだ方が、間取り変更の自由度も上がります。
新耐震基準を満たしている中古マンション
地震大国の日本で必ずチェックして欲しいのが、耐震性です。
1981年6月以降に建てられたマンションは全て現行の新耐震基準を満たしていますので、安心して住むことができます。
新耐震基準を満たしていない旧耐震基準のマンションを選ぶことはおすすめできません。
東日本大震災においても、旧耐震基準の方が被害が大きかったという調査結果が出ています。
どうしても旧耐震のマンションを選びたい場合には、耐震診断が行われているかを確認しましょう。
つぎに、中古マンションを購入すると同時にリノベーションを行う場合の手順を徹底解説していきます。
4． 中古マンション購入時のリノベーション手順は?
まずは、中古マンションを購入すると同時にリノベーションする場合の流れを見ていきましょう。
大まかにすると、下記のような手順となります。
- ①マンション探し・見学（物件ごとにリノベーションのイメージをする・リノベーション業者を調べる）
- ②マンション決定・契約（見積もりとリノベーションプラン決定・ローン審査）
- ③マンション引き渡し（リノベーション開始）
この手順の中で特に気を付けたいポイントについて、ご説明します。
マンション探しと同時にリノベーション業者を探す
リノベーションといっても、壁の張り替えやシステムキッチンの交換など工事内容は様々です。
一般的にはどのようなリノベーションがあるのか調べた上で物件探しをすると、具体的にイメージしやすいかと思います。
また、マンションを探すのと同時にリノベーション業者についても調べることが重要です。
業者によってリノベーションの得意分野は異なるので、ご自身の希望が叶えられる会社を探し、理想の住まいにできるかどうか相談してみましょう。
なお、リノベーションの内容によってはその工事が許可されない物件もあります。
物件探しのときに仲介業者へリノベーションしたい旨を伝えると、希望リノベーション可能な物件を紹介してくれることもあるようです。
仲介業者がリノベーション業者を紹介してくれる場合があります。
しかし、紹介があっても他の業者と比較せずに即決することは避けた方が良いでしょう。
というのも、仲介業者はリノベーション業者を紹介することで紹介料を得ることができます。
リノベーションの見積もり価格にはその紹介料を上乗せされることもあり、業者によってはかなり高額な料金になることも。
必ず他のリノベーション業者と比較して検討しましょう。多くの情報を得ることが大切です。
物件が確定していなくても希望のリノベーションプランがあれば大まかな見積もりは出してもらえます。
早めにリノベーション業者を選ぶことで物件確定後の動きもスムーズになります。
売買契約をしてもすぐに着工はできない
物件が確定したら、売買契約を結びます。
その後、リノベーションの詳細な見積もりを出してもらい、問題がなければ工事請負契約をします。
工事請負契約が終わっても、すぐに着工できるわけではありません。
リノベーション業者がマンションに立ち入ることができるのは、原則として引き渡し日以降となります。
引き渡し後に現地調査やマンションの管理組合への事前申請などが完了したら、着工できます。
工事期間はリノベーション内容によって大きく異なりますが、数週間～3ヶ月ほどの期間がかかります。
フル（全面）リノベーションだと半年以上かかることも。
洗面台の交換や一部の壁紙のみの変更など小規模な工事であれば、数日で完了するようです。
工事完了後にスムーズに入居できるように、しっかり準備をしましょう。
5．中古マンション購入後にリノベーションする場合は?
つぎに、マンションを購入してからリノベーションをしたくなった場合はどのような手順になるか見ていきましょう。
購入後、入居前にリノベーションをする場合
マンションを買ってから入居するまでにリノベーションをしたくなった場合、下記の手順になります。
大まかな流れは先ほどご説明した手順と同じですが、ほとんどの方がこの段階では住宅ローンの申請を完了しているかと思われますので、リフォームローンを単独で利用することになります。
- ①リノベーションの見積もり・検討
- ②リノベーションプランの確定
- ③リフォームローンの審査
- ④請負契約・着工
また、住宅ローン以外にも、物件探しとリノベーション業者探しを同時進行していないという点も異なります。
リノベーションプランが確定しないと引渡し日になっても事前調査等ができず、着工まで時間がかかってしまうので注意しましょう。
既に入居している場合
中古マンションは様々な設備が古くなっているので、入居後にリノベーションしたい箇所が出てくる場合があります。
リノベーションの内容によっては、工事期間中は仮住まいに一時引越ししなければならないケースも。
大きい家具や家電を別の部屋やレンタル倉庫などに移動させることもあります。
移動させなくて良い場合であっても、家具・家電等が置いてあると工事の進行は通常よりも遅くなってしまいます。
このように、入居前のリノベーションに比べると様々なデメリットがあります。
簡単な工事であれば住みながらでも問題ありませんが、床の張り替えのような大掛かりな工事となるものは入居前に済ませましょう。
つぎに、気になる費用について詳しく解説いたします。
6. リノベーション費用のローンはどうなる？
リノベーションにかかるローンが一体どうなるのか気になる方に、詳しくご説明いたします。
知らないと損をする場合もあるので、とても重要な部分です。
住宅ローンを組むときに、リノベーションやリフォーム費用もまとめて借りられる、通称「リフォーム一体型住宅ローン」を利用できる金融機関もあります。
リノベーション費用だけ別ローンを利用する場合は、一体型ローンよりも金利は高くなります。
一体型ローンは低金利で一見良さそうに見えますが、注意することも。
下記の比較表をご覧ください。
| 種類 | 一体型住宅ローン | リフォームローン |
|---|---|---|
| 金利 | 低い | 高い |
| 借入期間 | 長い | 短い |
| 借入金額 | 多い | 少ない |
上記の比較表からも分かるように、リフォームローンは一体型ローンよりも借入期間は短くなります。
利息の総支払額は、「金利×借入期間」で決まります。
つまり、リフォームローンは一体型ローンより金利は高いですが、短期間で返済できるので利息の総支払額が少なくなることがあります。
どちらの方が良いかは、物件金額やリフォーム金額によって変わってきますので、比較検討することが重要です。
また、一体型ローンは審査時に工事額や図面を確認します。一体型ローンを利用したい場合は、早めにリノベーションプランを確定して見積もりを用意しましょう。
続いては、リノベーション代を抑えたい！そんな方に、費用を抑える方法をご紹介いたします。
7. リノベーション費用を抑える方法！
リノベーションをしたいけど、安価に抑えたい方のために節約方法をご紹介いたします。
今流行のDIYで節約
DIYとは、「Do it yourself」の略で、自分自身で家具を作ったり、壁紙を貼り換えたりすることです。
このDIYをして、リノベーションにかかる費用を抑えることができます。
ホームセンターを活用
例えば、キッチンカウンター。市販のものでも良いですが、ご自身で制作することが可能です。
最近のホームセンターでは、天板にする木を希望の長さにカットしてくれるサービスをしています。また、電動カッターなどDIYで使用する機器を貸し出ししているところもあります。
そのようなサービスを利用して家具を作ることが可能となっています。
ネットショッピングで壁紙やフローリングタイルが購入できる
壁紙やフローリングタイルに関してもDIYが可能です。ネットショッピングサイトで購入可能です。
賃貸の壁に貼ってもOKなシールタイプの壁紙がとても人気です。何度も貼り直せるため、失敗してもやり直しが効きます。種類も豊富で、とてもオシャレですよ。
また、フローリングを別のものに変えたい場合や、和室を洋室にしたい場合もDIYで変えることが可能です。こちらも種類が豊富な品揃えで、ネットショッピングサイトを検索するとさまざまなタイルが売られています。
このように業者に頼むと高くつく壁紙やタイルの交換も、ご自身で行えば節約することができます。
間取りも変えてしまう方も？！
DIYに慣れている方だと、壁を壊して間取りを変えてしまう方もいます。
ですが、そこは素人にはとても難しい部分です！マンションの構造を理解していない場合は、おすすめできません。注意が必要な部分です。
このようにご自身のDIYのレベルにも寄りますが、リノベーション代を抑えることが可能です。
8. リノベーションのデメリットとは？
これまでリノベーションの魅力をたくさんお伝えしてきましたが、もちろんデメリットもあります。
リノベーションには、デメリットもあることを念頭に置いておきましょう。
リノベーションのデメリット
- ● 修繕積立金が高い
- ● 共用部分は古さを感じる
- ● 入居まで長い期間がかかるケースが多い
- ● 仮住まいが必要な場合には余計に費用がかかる
中古マンションは築年数が経っているため、建物自体に老朽化が見られることがあるので注意が必要です。
そのため、マンションの維持費である修繕積立金が年々高くなってしまうことがあります。
マンションを購入する上では仕方のない面ですが、毎月の支払いに影響が出ることは念頭に置いておきましょう。
また、リノベーションの手順の項目でも挙げましたが、入居までに時間がかかってしまうので、スムーズな入居とはなりにくいです。
仮住まいが必要な場合は、余計なお金を使うことになってしまいます。
これらを念頭に置いて、リノベーションを検討しましょう。
つぎに、実際にリノベーションをした方々の体験談をご紹介します。
9．中古マンション購入者のリノベーションに関する成功談と失敗談
リノベーションで後悔したくない方に、実際に中古マンションを購入した人の成功談と失敗体験談をご紹介します。
住まいサーフィンで更新中の「実録！マンション・一戸建て購入のしくじり体験談」からリノベーションやリフォームに関する体験談を抜粋しました。
どこまでリノベーションをするか悩んでいる人も、是非ご覧ください。
マンションや一戸建ては高い買い物だからこそ後悔したくないと思う方は多いはず。なんとしても失敗は避けたい皆さんに、既に購入を経験した先輩たちの体験談をご紹介します。
リノベーションした人の成功談
まずは、中古マンションを購入してリノベーションに満足している方の体験談です。
自分の好みにリノベーションできた！
新築マンションも幾つか見に行きましたが、わが家は「壁の色やドアなどをこうしたい！」という思いが強く、既成の新築マンションには魅かれませんでした。
今は中古マンションを自分たち好みにリノベーションできたことにとても満足しています。家族でどのような家に住みたいか何度も話し合うことが大切だと思います。
オンリーワンの家！
中古物件をリノベーションして住んでいるので、自分たちの要望通りの間取りになり、オンリーワンの家に住むことができました。愛着も湧き、本当に購入してよかったなと思います。
ローンの返済は楽ではありませんが、賃貸のように一生払い続ける不安もありませんし、また今後売却するなど資産としての運用も考えているので、今後の可能性が広がってよかったと思います。
どちらの方も自分だけの特別なお家に仕上がったリノベーションに、満足していらっしゃいます。
希望の住まいにするためには、リフォーム業者・家族とよく相談することが重要ですね。
また、いつか売却するかもしれない万が一に備えて「資産性」を重視している点が素晴らしいです。
リノベーション・リフォームしなかった人の失敗談
つぎに、中古マンションの購入時にリノベーション・リフォームをしなかった人の失敗談です。
自分でしっかりリノベーションすれば良かった！
（リノベーション物件を購入したが）リノベーション済みとはいえ、いわゆる表面だけしかリノベーションしていなかったので、石膏ボードやら床のつくりは昔のままだったというのが失敗でした。
築30年という古さだったので、もう少しお金に余裕があれば、購入時にスケルトンからきちんとリノベーションしておけばよかったと後悔しています。
見た目も大事ですが、住んでみると見えないところも気になってきますので、中古を購入する際は基礎部分をしっかり確認する必要があると思います。
入居から4年、次々と問題発生！
どこもリフォームされていない築37年の中古マンションを格安で購入。
住んで4年、給湯器が壊れたり、キッチンのシンクに穴があき水漏れしたり、トイレが壊れたりと次々に問題が発生。
結局、総リフォームすることに。
水道管を含む水周りやコンセントの中など、細かいところまでいつリフォームしたのかを確認し、それによって金額交渉することをお勧めします。
ローン完済が10年延びることに・・・
購入当時ですでに築40年に達していたこともあって、内部があちこち劣化していました。
購入前に不動産屋からリフォームしたほうが良いかもしれないと勧められましたが、約200万という金額に後退りし、よく考えれば住宅価格に上乗せしてローンを組めば何も問題なかったのに、何故かその時は断念してしまいました。
今になって老朽化がさらにひどくなり、それまで払い続けてきた住宅ローンの借り換え時にリフォーム資金を上乗せするという形で、やっとリフォームが実現。65歳でローン完済する予定が10年延びてしまいました。
購入時にはリノベーションしなくて良いと思っていても、入居後に後悔したという声は非常に多いです。
最近は築50年以上の団地をリノベーションして販売されている事例もありますが、躯体や水回りの老朽化には注意が必要です。
購入後のトラブルを防ぐため、ご自分でしっかりチェックしましょう。
リノベーション・リフォームした人の失敗談
次に、リノベーションやリフォームをしたけど後悔している人の体験談をご紹介します。
リビングが少し狭くなったのは失敗
中古マンションをリノベーションしたので、ある程度間取りも自由に変更して好きなようにできたのですが、古いマンションならではの建物の構造上、天井が低く隣の部屋の階段がネックとなり、キッチンを希望の対面式にできなかったことが少し失敗したと思いました。
また、自分で決めたことですが、寝室を広くしたためリビングが少し狭くなってしまい、その点も失敗だったと思っています。
収納スペースが足りない！
リフォームを行った際に、元々和室にあった押し入れを壊して部屋を広げたことが失敗だったと思います。
収納スペースについては、内見の際はいける！と思っていても、実際はなかなかうまく収納できません。
出費を抑えるために一部屋だけ壁紙を張り替えなかったけど、後悔
予算ギリギリの物件を購入したため、少しでも出費を抑えようとリフォーム時に一部屋だけ壁紙を張り替えずそのままにしたのが失敗でした。
その部屋はわりと状態も良かったので大丈夫だと思っていましたが、いざ子ども部屋として使うとなった時、やはり他の部屋と比べて色がくすんでいるのが気になりました。
子どもに申し訳ない気持ちになりました。
マンションによっては、間取り変更を伴うリノベーションもできます。
理想の間取りにできるというのは魅力的ですが、一度リノベーションするとその後の変更は難しいです。
後悔しないためにも、本当にそのリノベーション内容で良いのか、業者と相談しながらしっかり計画を立てましょう。
このような成功談・失敗談を参考に、理想の住まいを手に入れましょう！
10. 後悔しないために重要なチェックポイント
中古マンションを購入しリノベーションをして理想の空間を手に入れたい！そのためには、後悔するような中古マンションを購入したくないですよね。
そこで、マンション購入で後悔しないために大切なチェックポイントがありますので、ご紹介いたします！
リノベーション済みマンションにご注意！
中古マンションにはリノベーション済み物件も多いです。
しかし、水回りなどの劣化しやすい箇所がリフォームされていないケースがあります。
リノベーション済みのマンションを購入する際は、かならず水回りがリフォームされているのか確認しましょう。
もし確認せずに、入居後の工事となってしまうと仮住まいが必要だったりと余計に費用がかかります。
入居前に必要なリノベーションやリフォームを済ませて、快適な生活を送りましょう。
リノベーションが難しいマンション構造もある！
マンションによっては構造上、理想の間取りに変更できない場合があります。
それは「壁式構造」と「ラーメン構造」の違いにあります。
壁式構造とは、壁で建物を支えている構造です。
壁が建物を支えているため、壁を取り壊すことが困難であり、間取りを変更できない可能性があります。
ラーメン構造とは柱と梁で建物を支える構造で、比較的自由に間取りを変更することが可能です。
リノベーションするのに適している構造と言えるでしょう。
また、水道管の位置を確認することも大切です。
理想の位置に水回りを設置することが可能かどうかの判断材料になります。
どのようなマンション構造になっているか、購入する前に必ず確認しましょう。
そのマンション価格は、本当に妥当な価格？
さらに、マンション購入で最も大事なことのひとつに「適正価格」を知ることがあります。
いくらかでも安くマンションを購入し、リノベーション費用にお金をあてたいですよね。
不動産業者は自身の利益が優先のため、適正価格を教えることはありません。
そのため、本来はそんなに高額なマンションではなくとも割高に価格を設定している場合があります。
周辺のマンション価格を比較せず、適正価格を知らないまま中古マンションを購入することは、損をする可能性があります。
当サイト「住まいサーフィン」では、中古マンションの適正価格を知ることができます。
是非ご活用ください。
知らないと損をするマンションの価値！
また、もうひとつ重要なことに、マンションの「資産価値」を知る必要があります。
マンション購入は高額な買い物なので、死ぬまで住み続けようと購入する方も多くいらっしゃるでしょう。
しかし、人生には結婚・出産・離婚・介護などさまざまな転機が訪れます。その際に、所有マンションが足枷とならないようにすることが大切です。
資産価値が高いマンションは、高い値段で売却することや賃貸に出すことが可能です。
マンションを売却したいとき、銀行よりローンで融資してもらった金額より高い金額で売れる可能性があります。
また、利便性の良いマンションであれば、家賃で収入を得て、毎月のローンの支払いよりも多く金銭を得ることができるでしょう。
そのために必ず、「資産価値」はチェックしていただきたいポイントです。
どこで資産価値を知ることができるのか？
その手助けとなるのが、当サイト「住まいサーフィン」です。
購入したいマンションの資産価値が一体いくらなのか確認することができますので、是非ご活用ください。
これらはリノベーションやマンションの選択に関して、とても重要なポイントとなっています。
後悔しない買い物をするために、必ずチェックしておきましょう。
11．まとめ
今回の記事では、中古マンション購入時のリノベーションの流れと注意点、リノベーションに関する体験談、後悔しない大切なポイントについてご紹介しました。
マンション購入は人生で一番大きな買い物に相当します。
また、リノベーションとなると、古いマンションを購入することに不安な気持ちがあったのではないでしょうか。
今回のコラムでリノベーションに対しての知識をつけた上で、適正価値と資産価値の重要性を理解し、より良い中古マンションを選択しましょう。
リノベーションしたおしゃれな住まいで快適に暮らし、万が一に備え資産価値の高いマンションを購入して「安心」を手に入れましょう。
住まいサーフィンでは売り出し中の中古マンションが適正価格かどうかを簡単に調べることができます。
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また、条件の良い中古マンションの売り出し期間は短いため、スピード勝負です。
気に入った物件を即決できる判断力と、条件の良い物件を見逃さないためのリサーチ力が必要です。
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詳しくは下記をご覧ください。
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