マンション購入の注意点とは？後悔しないためのポイントまとめ

最終更新日：2024年04月24日

マンションは人生で一番高額な買い物といえます。
だからこそ、絶対に失敗したくないですよね。

このような気持ちの方が多いのではないでしょうか？

そんな後悔したくない方へ向けて、マンション購入で気をつけるべき様々な注意点や、損をしないために知っておきたいポイントを徹底解説いたします。
マンションをはじめて購入される方は是非ご一読ください。

1.　マンション購入地域の災害リスクにご注意！

マンション購入において、最初の注意点が災害リスクについてです。

筆者は2011年3月11日に発生した東日本大震災の被災者です。
私は当時、宮城県仙台市宮城野区に住んでいました。

宮城野区は仙台市の中で本震によって唯一震度6強を観測した行政区であり、被災したマンションも多かった地域でした。
海から5キロほど離れた陸地まで津波が押し寄せ、家族とよく出かけていた地域は、跡形もなく消え去っています。

恐ろしい災害はいつ起きるか分からないからこそ、予め備えておくことが重要です。

大地震の起きる可能性

気象庁は今後30年以内に南海トラフ地震が起きる可能性を70～80％と発表しています。

南海トラフ地震が発生した場合、静岡県から宮崎県にかけての一部では震度７となる可能性があるほか、それに隣接する周辺の広い地域では震度６強から６弱の強い揺れになるとも想定されています。

また、関東地方から九州地方にかけての太平洋沿岸の広い地域に10mを超える大津波の襲来が想定されています。

出典：気象庁WEBサイト

日本に住んでいる以上、地震は避けられない問題です。
今後、大地震が起きても被害を最小限に抑えられるマンションを購入しましょう。

お子様が増えたことでマンション購入をご検討されている方も多いと思います。
ご家族の大切な命を守るためにも、安全な地域と安全なマンションを選ぶことをおすすめします。

そして、災害リスクを考慮した住まい選びは、ご自身・ご家族の安全だけではなく、資産価値の面から見ても重要なポイントとなっています。

災害後のマンションの資産価値

災害が起きた地域のマンションの資産価値は下がります。

例えば、新浦安は東日本大震災で液状化の被害が大きかった地域です。
震災以前までは資産価値が非常に高かったものの、被災によって人気が停滞してしまったエリアです。

マンションは万が一の場合に売却できる資産でもありますので、なるべく高く売れるマンションを購入することが大切です。

これらを踏まえて、どこの地域でどのようなマンションを購入すれば安全なのか、調べる方法をご説明いたします。

ハザードマップでチェック

ハザードマップとは自然災害による被害を予測し、その被害範囲を地図化したもので、自治体により作成されています。

ハザードマップは各役所にて配布しています。
または、インターネットを利用してハザードマップポータルサイトからも閲覧可能となっています。

海沿いでは津波の被害、川沿いでは川の氾濫の被害、山沿いでは土砂崩れなどの被害が予測される範囲などをわかりやすく閲覧することができます。

川の氾濫リスクがあるエリアでは2階以上の住戸を購入するといったリスクヘッジの考え方もあります。
検討エリアのハザードマップは必ず確認し、災害リスクを踏まえた上での住まい選びを行いましょう。

不動産業者からの説明義務

また、不動産業者は、土砂災害や津波のリスク、水害発生リスクの説明が義務となっています。
検討しているマンションが建つ地域が、安全な土地に建っているのか確認することが可能です。

水害リスクがある地域の場合、2階以上の住戸を選ぶことでリスクを減らすことができます。

これらの情報を元に、安心して住むことが出来るエリアにマンションを購入しましょう。

いつ建てられたマンションかチェック

過去の地震の結果から、建てられた時期によって倒壊率が違うことがわかっています。

東日本大震災で特に被害が大きかったのは、旧耐震基準のマンションです。
旧耐震マンションは、新耐震基準のマンションに比べ、揺れの大きさに比例して被害が大きくなることが分かっています。

1981年（昭和56年）前後までに建てられたマンションは旧耐性基準であることが多いです。
旧耐震基準で建てられたマンションは耐震診断や補強工事に多額の費用が掛かる場合もあり、避けた方が無難と言えます。
マンション購入時は、新耐性基準で建てられたマンションを選ぶようにしましょう。

旧耐震基準と新耐震基準の違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

免震・制震マンションを選ぶ

最近の分譲マンションは、制震構造や免震構造を採用している物件が増えています。
耐震構造のマンションとの違いは何なのでしょうか。

耐震構造とは壁や柱に補強材を入れることで揺れに強くする工法です。振動自体が減少するわけではないので、振動を感じやすくなっています。

それに対して制震構造は揺れを吸収して小さくする工法、免震構造は揺れを小さくゆったりとしたものに変える工法です。上の階ほど揺れが大きくなるマンションにおいては、揺れ自体を減少させられる制震構造や免震構造の方が安心して生活できます。

マンション購入において、免震・制震構造をチェックするのは今や必須ポイントと言えるでしょう。

地震で被災したら住宅ローンはどうなるのか、詳細を知りたい方はこちらの記事をご参照ください。

続いては、マンション購入の流れと注意点をご説明します。

2.　マンション購入の流れを把握して失敗を防ぐ！

災害リスクをふまえたマンション購入について理解した後は、購入の流れを確認しておきましょう。
全体感がわからないまま、購入を進めるのは不安ですよね。

流れを把握して、準備をすすめましょう。

マンション購入の流れ

下記が、マンション購入の基本的な流れです。

自分がいくらまで融資してもらえるのか

マンション購入における最初の注意点は、購入資金の把握です。

住宅ローンを組んでマンションを購入する場合、ローンが通るか通らないか、最も心配する部分なのではないでしょうか。
住宅ローンが通るか心配な方は、購入申し込みをする前に事前に審査してもらいましょう。

また、事前審査をすることで、自分がいくらくらいのマンションを購入することができるのか知ることができます。
自分が購入できるマンションの価格目安がわかるので、必要な方は行ってみましょう。

意外と期間がかかる物件探し

物件探しは思った以上に時間がかかる場合があります。
納得のいくマンションを見つけることに、1年以上時間をかける方もいます。
マンション購入を検討している方は、先を見越してなるべく早めに行動すると良いでしょう。

これから解説していく注意点をご参考に、マンション購入を成功させ、後悔しない生活を送りましょう。

3．マンション購入の資金計画にご注意！

次にマンション購入時にかかる費用を知り、ご自身の状況に応じた資金計画を立てておきましょう。

ローンだけではなく、初期費用や入居後の維持費など出費が重なります。
どのような費用がかかるのかをチェックしていきましょう。

年収から見た適正購入価格とは

まずは、どのくらいの価格帯のマンションを購入すべきかを年収を目安に考えていきましょう。

首都圏の新築マンション購入者は平均で年収の7.8倍の物件を購入しています。ただし、東京に限定してみると、8.3倍となります。（2022年度フラット35調査）
都心部のマンションは価格も高いため、予算を上げて検討する必要があります。

また、価格帯の参考値として、首都圏の新築分譲マンション平均価格は7,566万円です。（首都圏新築分譲マンション市場動向2023年度）
年収倍率7.8倍から逆算し、世帯年収が970万円以上であれば新築マンションを狙える予算感となっています。
予算が厳しいと感じる場合は、中古マンションや分譲戸建ても視野に入れて検討してみましょう。

年収別の月返済額の目安が知りたい方はこちらの記事もご参照ください。

住宅ローンの借り入れについて

続いては、マンション購入では必要不可欠な住宅ローンについてです。

数千万円ものローンを背負うことに躊躇する方もいらっしゃると思います。
ですが、住宅ローン金利が史上最低水準の今、資金に余裕がある場合であっても住宅ローンを利用する方が多いです。
いざというときに備え、手持ち資金は多めに残しておいた方が安心です。

現金一括払いのメリット・デメリットが知りたい方は、こちらの記事もご参照ください。

また最近では、マンション購入時に頭金を入れる人もそれほど多くありません。
実際に、マンション購入者全体の3割弱が頭金ゼロで購入しています。
20～30代では、約6～7割が「頭金ゼロ」か「1割程度」となっています。

頭金について、詳しくはこちらの記事もご参照ください。

ただし注意点として、マンションの購入時には、手付金の支払いが必要となります。
手付金は、物件価格の1割程度を契約成立時に現金で支払います。
後で返却してもらうことも可能ですが、一時的にまとまった額の現金支払いが発生します。

手付金について、詳しくはこちらの記事をご参照ください。

契約時の初期費用に関する注意点

マンション購入時の資金面での注意点として、物件価格の他にも契約時の諸費用が発生します。

一般的に、新築マンションで物件価格の3～7％、中古マンションで5～8%程度の費用がかかります。
住宅ローン契約前に発生する費用もありますので、手元に現金が必要となります。

自己資金が足りない場合、諸費用分も合わせて借り入れることができる「オーバーローン」の利用も可能です。
しかし、オーバーローンは取扱い金融機関が少なく、通常の住宅ローンと比較し、審査が厳しく金利が上がる場合があります。

そのため、初期費用分として物件金額の1割程度、数百万円は用意しておいた方がよいでしょう。

貯金が少ない方向けに注意点をまとめていますので、こちらの記事も合わせてご参照ください。

初期費用の内訳についてはこちらの記事をご覧ください。

新築マンション購入の流れと初期費用とは?中古マンションとの違いも解説！

中古マンション購入にかかる費用とは?失敗しないための注意点も解説！

入居後の維持費に関する注意点

資金面での最後の注意点が入居後の維持費についてです。
どれくらいかかるのかマンション購入前にきちんとチェックしておきましょう。

管理費・修繕積立金

分譲マンションは、毎月のローン支払いの他に管理費・修繕積立金の支払いが発生します。
管理費・修繕積立金は物件や広さにより異なりますが、多くの場合で2～4万円程度の支払いが発生します。

そして修繕積立金に関する注意点も押さえておきましょう。
新築の場合は入居当初は安く設定されているのが一般的で、年数が経つごとに値上げされていきます。
最初は数千円の支払いであっても、10年後には数万円というケースも。
将来値上げされる前提で資金計画を立てておきましょう。

駐車場代

また、自家用車やバイクを所持している場合は、駐車場代の支払いも発生します。
都内23区の場合、土地の時価によって異なりますが、1台あたり月額20,000円～30,000円くらいで設定されていることが多いです。
中には、月額50,000円を超える場合もあります。
また、マンション内の駐車台数には限りがあります。空きがなければ、近隣の月極駐車場を契約する必要があります。

固定資産税・都市計画税

さらに、年に一回、固定資産税・都市計画税を納付する必要があります。
固定資産税は20万円前後となっています。

以上が入居後の維持費となっています。

続いては、不動産業者に騙されて損をしたくない方に向けて、適正価格についてご説明いたします。

4.　騙されないためにマンションの適正価格を知るべし！

マンションの適正価格を知らずに買うのは危険！

マンション探しを行う前に、必ず知っておいていただきたい注意点が「適正価格」を知ることです。

適正価格とは

周辺のマンション価格を調査し計算されたマンションの相場価格です。

例えば、あるマンションの販売価格が7,000万円でも、相場から見た適正価格は6,500万円の場合もあります。
その場合、500万円の損をしてしまいます。

損をしないためには、適正価格を知ることが大切です。

不動産業者の話だけを鵜吞みにしない

不動産営業は自身の売り上げを上げるため、適正価格を教えることはありません。
売り手・買い手の双方から手数料を受け取るための両手取引など、不動産業者が儲かるマンションを勧める場合があります。

よって、マンションを探す際、適正価格（=相場）を知らないままに購入へと進むのは危険です。

なぜなら、皆さんが普段、食料品や日用品を購入する際には、複数のお店で価格比較を行うことが自然と習慣化されているのではないでしょうか。
家電の購入時には、価格情報サイトの金額を参考に家電量販店で価格交渉する方も多いと思います。

しかし、不動産は金額の大きい買い物であるにも関わらず、価格相場がオープンにされていません。
そのため、不動産業者に言われるがまま購入したり、数千万円の買い物で相場を確認せずに購入してしまうと、数百万円もの損をしてしまう可能性があります。

マンションでも同じように、適正価格を把握し、購入判断する視点を取り入れることが重要なのです。

適正価格を把握する方法

では、どうやって適正価格を知ればよいのでしょうか？
その手助けとなるのが、当サイト「住まいサーフィン」です！

住まいサーフィンを活用すれば、気になるマンションの適正価格を一目で判断できます。
こちらの記事では、適正価格の重要性と活用方法を詳しく解説しております。

是非ご参照ください。
続いては、損をしないために知っておきたい大切な観点、「資産性」についてご説明いたします。

5.　マンションの資産価値は知らないと損をする！

資産価値を考慮したマンション購入

マンション選びの注意点として、「資産価値」の考え方についても知っておきましょう。
「資産価値」を考慮したマンション選びを行うことで、ご自宅が万が一の場合に売却できる資産となります。

資産価値とは

財産として残すことのできる「土地の価値」「建物の価値」です。
資産価値が高いマンションとは、「将来マンションを売却した際に、手元に売却益が残る状態」を指します。

反対に、資産価値の低いマンションを購入してしまうと、売却益で住宅ローンを完済できない状態に陥るケースもあります。
住宅ローンを返せない場合、売却もできず、「負」の資産となってしまいます。

資産価値の高いマンションの選び方を知り、高く売れるマンションを購入しましょう。

人生に訪れる転機に売れるマンションを

数千万円単位の契約書にサインするため、一生住み続けるつもりでマンション購入を決断される方もいらっしゃることでしょう。
しかし結婚、出産、離婚、介護、転職など人生には様々な環境の変化や転機が訪れます。

そんなときにも所有するご自宅が足枷とならないような住まい選びを行うことが大切です。

こんなことにならぬように、資産価値の高く売れるマンションを購入しておくことが重要です。

資産価値を把握する方法

どうやって資産価値を知ることができるのでしょうか。
その手助けになるのが、当サイト「住まいサーフィン」です！

住まいサーフィンを活用すれば、気になるマンションの資産性が判断できます。

こちらの記事では「資産価値」の考え方をさらに詳しくご紹介しています。
死ぬまで住む家を買うつもりという方も、知っておいて損はありません。

住まいサーフィンの活用方法も詳しくご紹介しています。
よろしければ参考にご一読ください。

6．マンション見学・内覧時の見逃してはいけないチェックポイント！

最後に、モデルルーム見学や内覧時などに、見逃してはいけないチェックポイントと役立つ物件選びの注意点を具体的に見ていきましょう。

見逃してはいけないチェック項目

見学・内覧

下記は、物件の内覧時に必ずご確認いただきたいチェック項目です。
リスト化して内覧時に持参していきましょう。

不動産会社によっては、チェック項目の一覧表を用意している場合もあります。
上手に活用して内覧時に役立てましょう。

周辺環境

周辺環境も必ずチェックしておきたいポイントです。

特に注意したいのが、病院の場所と治安のチェックです。

お子様がいらっしゃる場合、小児科や夜間や休日にかかることのできる救急センターが近くにあるか確認しておきましょう。

また、地域の小中学校に通う際は、基本的に歩いての登下校になります。
お子様の安全のため、治安の良さはチェックしておきたい注意点です。

新築マンションの注意点

新築マンションは実際の建物が出来上がる前に契約する「完成前販売」が一般的です。
そのため、モデルルームと実物との差にギャップが生まれる場合がありますので要注意です。
実際の部屋は想像していたより狭かったという意見などがよく聞かれがちです。

新築マンションのモデルルームは同タイプの部屋が用意されていない場合もありますし、オプションや家具で綺麗に装飾されています。
見学時はメジャーを持参し、家具の寸法と合うか、広さが十分であるか、収納家具は置けるか等を確認しましょう。

中古マンションの注意点

中古マンション選びでは、築年数が古い物件の経年劣化に注意しましょう。
リノベーション済みで一見綺麗に見えても、入居後に見落としに気が付くこともあります。
そんな失敗をしないように、内覧時は設備の故障や不具合がないか徹底的に確認しましょう。

また、窓やサッシ、水回りなどの細かい部分は汚れがちですので、細部までよく確認しましょう。

シングルでマンション購入を検討する際のポイント

一人暮らし用の住まいをお探しの方は、こちらの記事もおすすめです。

独身でのマンション購入、後悔しないためのポイントは？

7．絶対に必要なセカンドオピニオン！

マンション購入で失敗を避けたい方に、必ず活用していただきたいのが第三者の意見や情報です。

マンション購入に関わる情報収集は十分か？

マンション購入をした知人の体験談や不動産業者から得た情報だけでは、人生で一番大きな買い物をする十分な情報量とは言えません。

マンション購入をした知人のケースに自分が当てはまるとは限らないので心配…、不動産業者に言われるがままに購入して大丈夫かな…と、不安な気持ちになる方もいるでしょう。

そのような方に必要なのは、公平な立場の存在からマンション情報を得ることです。

多くの情報を得ることで、検討中のマンションが自分にとってプラスになるものなのか、客観的に判断できます。

セカンドオピニオンを活用する

どうやってより多くのマンション情報を得るのか？
その手助けとなるのが、当サイト「住まいサーフィン」です！

適正価格や資産価値に限らず、ユーザーからの口コミや失敗談をまとめた「しくじり体験談」など、さまざまな購入経験者の情報を得ることができます。

また、住まいサーフィンは不動産会社から直接お金をもらっていません。
セカンドオピニオンとして公平な立場から見たマンションの評価や資産性を正直にお伝えします。

当サイトを利用して、多くの知識をつけてより良いマンション選びをしましょう。知識は決して無駄になりません。
後悔しないマンション購入のために、多くの情報を得ることをおすすめいたします。

「住まいサーフィン」を上手に活用して、悔いのないマンションを購入しましょう。

８．まとめ

今回の記事では、マンション購入の注意点をご紹介してきました。

はじめはマンション購入に不安だった方も、流れや注意点がわかり、少し安心していただけたのではないでしょうか。

日本は地震大国と呼ばれ、災害がとても多いです。ここに住んでいる限り、それを回避することはできません。

また、転勤や離婚、介護などの予期していないライフイベントが発生する可能性もあります。

様々なリスクに備え、私たちができるのは、安心して暮らせる「負」の資産にならないマンションを選ぶことです。

そのためには、「適正価格」と「資産価値」が重要となってきます。
住まいサーフィンを最大限に活用して、後悔することのないマンションを購入していただけると幸いです。

お子さんが生まれ、購入を検討している方へ

本記事をお読みの方の中には、出産、お子さんの入園、進学等のタイミングで住まい選びを考えている方も多いのではないでしょうか。
当社アンケートでも、お子さんが生まれた、若しくは、入園や進学のタイミングに部屋が手狭になったという回答がマイホームを購入した理由の第1位と第2位でした。

しかし、いざ購入しようと思っても、物価高や金利上昇、マンション価格高騰といった不安要素が多くあるご時世なので、購入に踏み切るには勇気がいりますよね。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

とはいえ、どうすれば良いか分からないという方も多いでしょう。
そんな方におすすめしたいのが、当サイト住まいサーフィン代表の沖有人が過去に出演した動画メディアです。住まい選びの参考になるので、是非ご覧ください。

▼PIVOT　不動産のウソを暴く

▼PIVOT　2024年の不動産はこうなる

▼NewsPicks　プロだけが知る「令和の不動産売買」【沖有人vs中山登志朗】

さて、ここで皆様に質問です。
初めてのマンション購入で一番注意すべきことは何かご存じでしょうか？

デザイン？
間取り？
周辺環境？
価格？

すべてマイホームにおいて大事な要素なので、重視すべきこととしては正しいです。
ですが一番注意すべきことは、家の資産価値となります。

資産価値って、お金や資産を持っている人だけが考える事でしょ？
今はとにかく、子育てに時間とお金を取られて、生活するだけで精一杯。
資産価値なんて考える余裕もない。
なるべく身の丈にあった、安価なマイホームを買うつもり。

このように考えていないでしょうか？

詳しい理由はこちらの記事をご覧いただきたいのですが、「資産価値」を重視した住まい選びは、儲け話ではなく、「将来の安心」や「万が一の備え」になります。

資産価値を重視した住まい選び＝「儲ける・購入時より値上がりする」など資産を増やすため、という考え方が一般に浸透しています。
しかし、資産価値とは増やすためだけのものではありません。
資産価値がある家は「損しない・値下がりしづらい・負債にならない」といった面があり、リスクヘッジになります。

そのため、多くの予算を持たず、リスクを取れない大多数の自宅購入検討者こそ、リスクヘッジのために「資産価値」を重視すべきなのです。

将来のリスクとしては、このようなことが挙げられます。

上記はほんの一例ですが、これらはいつ誰にでも起こり得ることです。
そして、そんなときにはこのような対応策を取ることになるでしょう。

上記をいつでも実施出来れば、万が一の場合でも怖くありません。
しかし、資産価値がないマンションを購入してしまうと、こんな事態になってしまうかもしれません。

このように、資産価値がないマンションにすると、いざというときに行き詰まってしまうかもしれません。
つまり、どのような方であっても、資産価値の高いマンション購入が重要なのです。

しかし、資産価値の高いマンションはどうやって見つけるのでしょうか。
スーモや近所の不動産屋さんには、資産価値の情報は載ってないので分からないですよね。

そんな時に活用していただきたいのが、当サイト住まいサーフィンです。
スーモ等のポータルサイトと住まいサーフィンの違いはこちらの記事で詳しく解説していますが、簡単にお伝えすると、広告サイトか否かになります。

住まいサーフィンは広告サイトでないため、広告主に忖度することなく各マンションの評価が可能です。
また、独自の指標を用いているため、他社にはないオリジナルコンテンツとなります。

例えば、このような資産価値が分かるサービスを、誰でも無料でご利用いただけます。

「でもちょっと待って。なぜ、住まいサーフィンにできて、他のサイトにはできないの？」と疑問を持つかもしれません。
 そこには、住まいサーフィンにしかない3つの理由があります。

しかしなぜ、こんなに有用なデータを無料で公開するの？と怪しく感じる方もいるのではないでしょうか。確かに怪しいですよね。

その理由として、住まいサーフィンを開設した代表の沖有人が掲げる理念があります。
それは不動産売買における情報の非対称性を無くすことです。

昔から、不動産業者は売り手に不利益となる情報を隠すため、騙されて損をする消費者が後を絶ちません。
そんな消費者を減らすために、住まいサーフィンで購入に役立つ情報を無料公開し、理論武装してほしいとの思いがあります。

住まいサーフィンは、購入検討する全ての消費者に情報を活用してもらうため、有料ではなく無料で情報提供を行っています。

ただし、運営にはお金がかかります。
そのため、不動産業者や金融機関等の企業にコンサル提供を行い利益を得ることで、住まいサーフィンの無償利用を実現しています。

無料会員登録するだけで、全ての情報が確認できリスクなく始められます。
退会も簡単に出来ますので、まずは気軽に登録して、マンション購入を成功させましょう！

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