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賃貸マンション・アパートを契約するときには保証人が必要になります。それでは、新築・中古マンション購入の際も保証人は必要なのでしょうか。
本記事では、マンション購入のときに保証人が必要なケースや、よくある疑問点について詳しく解説していきます。
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目次
１． マンション購入時に保証人は必要？
まずは、マンション購入時に保証人が必要なのか見ていきましょう。
結論としては、マンションを買う時には、原則として保証人は不要です。
しかし、住宅ローンを利用するときには、保証人が必要となるケースもあります。
マンションを現金一括購入した場合は、保証人は不要となります。
そもそも保証人とは何なのでしょうか。
保証人には、「保証人」と「連帯保証人」があります。
言葉は似ていますが、保証人と連帯保証人とでは、責任の重さが違います。
保証人は、支払いを請求されても「私に言う前に、まずは債務者へ請求してください」と貸主へ主張することができます。
その他、貸主に対して債務者の財産に強制執行するよう主張する権利などがあります。
一方、連帯保証人は上記のことは認められず、保証人に比べるとかなり重い責任を負っています。
保証人は債権者から返済を拒否する権利がありますが、連帯保証人はどのような理由があっても、債権者からの請求債権者からの請求に応じなければなりません。
そのため、連帯保証人になるには特に注意が必要です。
| 返済拒否の権利 | |
|---|---|
| 保証人 | あり |
| 連帯保証人 | なし |
マンション購入時に組んだ住宅ローンで保証人が必要な場合、「連帯保証人」を指しています。
以下、「保証人」と記載していますが、法的な意味では「連帯保証人」となります。
住宅ローンを利用するときも、保証人は不要の場合が多い
住宅ローンを利用するときも、原則としては保証人は不要となります。
というのも、購入したマンションそのものが担保になるからです。
保証人の役割とは、債務者の支払いが滞ったときに、代わりに支払いをすることです。
マンション購入の場合は、万が一住宅ローンが返済されなくなっても、金融機関は物件を売却してお金を回収します。
金融機関によっては、保証会社を指定することがあります。
保証会社がマンションを担保にして、保証人の代わりとなるのです。
保証会社を利用する場合、債務者は保証料を支払わなければなりません。
ただし、特定のケースについては、住宅ローンを利用するときに保証人が必要となることがあります。
２．住宅ローン利用時に保証人が必要なケースとは？
つぎに、住宅ローンを組んだときに、保証人が必要になるケースを見ていきます。
主なケースは３つあります。
①収入合算やペアローンをするとき
住宅ローンを一人で借り入れるのではなく、夫婦や親子の収入を合わせて住宅ローンを組むという方法があります。
このように、収入合算やペアローンといった制度を利用する場合は、保証人が必要になります。
収入合算
収入合算とは、親子や配偶者との収入を合わせて住宅ローンを組むことです。
金融機関によっては、年収に占める年間総返済額の割合に上限を設定しています。
例えばフラット35では、年収400万以上の場合、年収に占める年間合計返済額の割合は35%以下とされています。
収入合算では、なるべく多額の住宅ローンを組むために、２人の年収を合算した金額から借入可能額を算出します。
借り入れを申し込んだ人が主債務者となり、収入を合算したパートナーが連帯保証人または連帯債務者となります。
連帯保証人と連帯債務者の違いは、住宅ローン控除適用の有無と、返済義務です。
連帯保証人と連帯債務者の違い
| 項目 | 住宅ローン控除 | 返済義務 |
|---|---|---|
| 連帯保証人 | 適用されない | 債務者が返済できなければ、返済義務が発生 |
| 連帯債務者 | 適用される | 最初から２人に返済義務 |
連帯債務者は、要件を満たしていれば２人がそれぞれ住宅ローン控除を受けることができます。
住宅性能によっては年間35万円の控除になるので、それが２人分となればかなりの節税になるでしょう。
ペアローン
ペアローンとは、１つの物件に対して夫婦や親子２人がそれぞれ住宅ローンを申し込みます。
それぞれが債務者となり、さらにそれぞれがパートナーの連帯保証人になります。
メリットは、２人が住宅ローン控除を受けられることと、団体信用生命保険（団信）に２人とも加入できることです。
ただし、配偶者または親子のどちらか一方が死亡したり高度障害状態になったりしても、団信により残債がなくなるのは一方のみです。
例えば夫が4,000万円、妻が2,000万円の住宅ローンを組んだとします。
返済の途中で夫が亡くなった場合は4,000万円のうちの残債はなくなりますが、妻の2,000万円の残債はそのままになるので、妻は返済を続けることになります。
②共有名義にするとき
マンションを夫婦や親兄弟と共有名義にするときには、保証人が必要になります。
例えば、マンション購入費用の３分の２を夫が住宅ローンで借りて、妻が残り３分の１を現金で支払うとします。
出資した割合に応じた所有持分になり、妻は３分の１の持分ということになります。
つまりこのマンションは、夫が３分の２、妻が３分の１の持分となる夫婦共有名義です。
このケースでの妻は、夫の住宅ローンの担保提供者かつ保証人になります。
なぜ共有名義者が保証人になるのかというと、多くの金融機関では担保提供者が保証人となることを融資の条件としているからです。
共有名義には、住宅ローン控除を所有者がそれぞれ受けられることや、相続時に節税できるなどのメリットがあります。
ただし、不動産の売却時には所有者全員の同意が必要なため、例えば離婚などで合意ができずトラブルになることもあります。
③金融機関から求められたとき
住宅ローン審査の結果、金融機関から条件付きで融資が認められるケースがあります。
条件には「自動車ローンなど他の借入れの完済」や「減額回答（希望額から減額）」などがありますが、場合によっては「保証人の追加」を求められます。
保証人が求められるよくある理由として、下記のものが挙げられます。
金融機関から保証人を求められる可能性がある理由一覧
- ●自営業
- ●収入が不安定
- ●勤続年数が少ない
- ●借入金額と収入の割合が不適正
支払能力に不安があると、保証人を求められることが多いようです。
自営業の場合は、職種によっては景気等に左右され、収入が安定しないと見られる可能性があります。
同様に、転職したばかりで勤続年数が少ない場合も、収入が安定していないと判断されてしまいます。
３．保証人に関するよくある疑問
最後に、保証人に関してよくある疑問にお答えします。
保証人ってどういう人がなれる？
保証人を誰に頼むか悩む人も多いでしょう。
実は誰でも保証人になれるわけではありません。
多くの金融機関では、契約者本人と同居していることを条件としています。
そのため、配偶者や両親などの身内が保証人になることが多いでしょう。
身内であっても、一緒に住んでいない場合は、兄弟などであっても保証人になれません。
また、保証人には年齢や勤続年数、一定の収入などの条件があります。
そのため、無職や高齢の場合は保証人として認められないケースもあるので注意が必要です。
保証人が必要だけど難しい場合はどうすれば良い？
金融機関から保証人を求められたけれども、保証人を引き受けられる人がいない場合はどうすれば良いのでしょうか。
具体的には２つの方法があります。
①必要な理由をはっきりさせる
先ほど、金融機関から保証人を求められるケースをご紹介しました。
求められる理由によっては、対応をすることで、保証人が必要でなくなることもあります。
例えば、借入金額と収入の割合が不適正なのが理由であれば、別のマンションを検討することが考えられます。
また、求められる勤続年数は金融機関によって異なりますが、多いところであれば３年以上を条件としているようです。
もう少しで条件を満たせるということでしたら、条件を満たした後に再度マンション購入を検討しましょう。
②別の金融機関の住宅ローンを利用する
住宅ローンの審査基準は、金融機関によって異なります。
他の金融機関で審査を受けたら保証人は必要なかったということもあるようです。
また、固定金利のフラット35では、保証人も保証料も必要なしです。
諦めずに、複数の金融機関で審査を受けてみましょう。
離婚したらどうなる？
夫婦で収入合算やペアローンを申し込んだものの、返済の途中で離婚することになったらどうなるのでしょうか。
離婚をしても、保証人の責任はなくなりません。
原則として保証人を外すには、住宅ローンを完済するか、ローンの借り換えが必要になります。
しかし、担保の追加や別の保証人を立てることで保証人を外せる場合もあるようなので、借りている金融機関に相談しましょう。
ペアローンの場合は夫婦がそれぞれ債務者になりますが、それをどちらかが引き受けて一本化するという選択肢もあります。
ただし、２人分の住宅ローンを１人で返済することになるので、ローン審査は厳しく、対応していない金融機関もあるので注意しましょう。
また一本化するよりも、契約中のペアローンから別の住宅ローンに借り換える方が金利が安くなる場合もあります。
しかし、借り換えには諸費用もかかり、必ずしも審査に通るとは限りません。
上記の方法ができなかった場合は、マンションを売ることも検討しましょう。
４．まとめ
今回の記事では、マンション購入時に保証人が必要なケースやよくある疑問について解説しました。
近年は夫婦の共働きが多く、ペアローンや収入合算で住宅ローンを借りる家庭が増えています。
借入可能額が増やせるなどのメリットはありますが、返済期間は長いので、離婚や病気による退職など予想外の出来事が起こることを想定しておく必要があります。
そこで、マンション購入時に意識したいのがマンションの「資産価値」です。
なぜなら、資産価値の低いマンションだと、何かあっても引越しできない可能性があるからです。
いざというときに売却できるマンションを探すことが大切です。
マンションを売却するときには住宅ローンを全額返済しなくてはなりません。
しかし、購入額よりも売却額が大幅に下落した場合は、売却時点のローン残高を下回ってしまう可能性があります。
その場合は手持ちの資金で不足分を補填する必要がありますが、貯金が少ないと補填できず、売りたいのに売れないという事態になってしまいます。
そのため、資産価値が高い、つまり値下がりしにくいマンションを買うと安心です。
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