世帯年収800万円の場合、住宅ローンの適正金額はどれくらい？収入合算やペアローンの注意点も解説！

最終更新日：2025年8月25日

令和6年の住宅市場動向調査によると、新築マンション購入者の平均年収は800万円台。つまり、世帯年収800万円は住宅購入層の平均的な水準といえます。

世帯年収800万円で住宅ローンを組む場合、無理なく返済できる金額の目安は4,000万円台後半～6,000万円台前半とされ、月々の返済はおよそ13～17万円程度が目安になります。
ただし、実際の借入可能額は金融機関の審査次第で8,000万円台に達することもあり、金利タイプや返済期間、頭金の有無などによって大きく変動します。

では、世帯年収800万円で住宅ローンを組むとき、どのくらいが“適正額”なのでしょうか。
この記事では、世帯年収800万円の住宅ローン借入額の目安や、夫婦で組む場合のペアローン・収入合算の仕組みと注意点、無理のない返済計画の立て方を解説します。
なお、“世帯年収800万円”は夫婦合算を想定していますが、単独で年収800万円ある場合でも、借入額や返済計画を考えるうえで十分参考にできる内容です。

１． 世帯年収800万円の住宅ローン：年収倍率と返済負担率

マイホーム購入にあたり、「自分の年収でどれくらい住宅ローンを借りられるのか」は、多くの方が気になるポイントです。住宅ローンと年収の関係を示す代表的な指標には「年収倍率」と「返済負担率」があります。

どちらも金融機関の審査や返済計画を考えるうえで重要な数字です。ここでは最新データをもとに、世帯年収800万円の場合の目安を見ていきましょう。

平均年収倍率でいくら借りられる？

住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査（2024年度版）」によると、マンション購入者の平均年収倍率は次のとおりです。

新築マンション

中古マンション

このデータを世帯年収800万円に当てはめると、以下が目安になります。

返済負担率でシミュレーション

住宅ローンの返済負担率は、実際には20％前後で借りている人が最も多いという結果が出ています。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2025年4月）」によると、直近の住宅ローン利用者の返済負担率分布は以下のとおりです。

一方で、金融機関の審査基準では返済負担率30～35％以内を目安に設定しているケースが多いとされています。

例えば世帯年収800万円なら、返済負担率25%に抑えた場合、年間返済額は200万円（月々約16万6,000円）程度が無理のないラインといえます。

２． 世帯年収800万円で夫婦が住宅ローンを組む方法（ペアローン・収入合算）

首都圏の新築マンション価格は上昇が続いており、株式会社不動産経済研究所の「首都圏新築分譲マンション市場動向」によると、2025年7月の平均価格は約1億円となりました。東京都下・神奈川・埼玉・千葉では5,000万円台後半～7,000万円台が相場ですが、都心部では依然として高額です。

こうした状況の中、単独では希望額の住宅ローンを借りられない場合でも、夫婦で協力して借りることで借入可能額を増やす方法があります。代表的なのが「ペアローン」と「収入合算」です。

ペアローンの仕組みと特徴

ペアローンとは、1つの物件に対して夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約し、双方が債務者となる仕組みです。それぞれが相手の連帯保証人となり、借入期間や借入額は個別に設定されます。

また、最近は「ペアローン団信」を取り扱う金融機関も増えており、両者どちらかに万一があった場合でも残りのローン全額がゼロになるタイプも登場しています。以前よりもリスク分散がしやすくなってきている点は注目です。

※ペアローンのメリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

収入合算の仕組みと特徴

収入合算とは、夫婦の収入を合算して1本の住宅ローンを契約する方法です。契約者（主たる債務者）がローン契約を結び、もう一方は「連帯保証人」または「連帯債務者」として関わります。

連帯保証型と連帯債務型の違いは以下のとおりです。

収入合算のメリットは、契約が1本なので諸費用が1回分で済むことです。デメリットは、団信に加入できるのは契約者のみとなるため、万一の際の保障範囲が限定的になる点です。

また、ペアローンに比べて審査が柔軟な場合もあり、金融機関によってはパートや契約社員でも収入合算なら審査に通るケースがあります。ただし、勤続年数や収入の安定性など条件は異なるため、事前に確認が必要です。

さらに、金融機関によっては独自の保障制度を用意していることもあります。たとえば、三井住友銀行の「クロスサポート」では、連帯債務型であっても二人のうち一方に万一があった場合、残りのローン残高が全額ゼロになる仕組みがあります。
このような制度の有無は金融機関ごとに異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。

３．ペアローン・収入合算の注意点

共働き世帯にとって、ペアローンや収入合算は借入可能額を増やす有力な方法です。ただし、仕組みが複雑になる分、単独で住宅ローンを組む場合にはない注意点もあります。

住宅ローン借入期間の上限に注意

収入合算を利用する場合、申込者と収入合算者の年齢によって返済期間が制限されることがあります。特に年齢の高い方に合わせて最長期間が短縮され、希望していた35年ローンを組めないケースも考えられます。

例えば、夫が40歳・妻が50歳で収入合算する場合、金融機関によっては最長期間が30年以内に制限され、毎月の返済額が想定より大きくなるケースも見られます。
また、フラット35の場合は、借入期間の上限が「80歳−年齢の高い方（1年未満切り上げ）」と定められています。そのため、収入合算者が50歳であれば「80−50＝30年」となり、最長でも30年ローンまでしか利用できません。

金融機関や商品ごとに条件は異なるため、収入合算を検討する際は必ず借入可能期間を確認しておきましょう。

申込方法が制限されることがある

最近はネット完結型の住宅ローンも増えていますが、ペアローンや収入合算はインターネット申し込みに対応していない金融機関もあります。店舗での手続きが必要になったり、商品によっては利用できないケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

住宅ローン返済中に離婚するとトラブルになりやすい

ペアローンや収入合算は「家もローンも共有」という形になるため、離婚時の扱いが難しくなります。
家を売却してローンを家を売却してローンを完済できれば良いのですが、売却価格より残債の方が多い場合は自己資金を出して清算する必要があります。

また、その家に住み続ける場合には、借り換えを行って単独ローンに切り替えるといった対応が求められます。ただし、新たにローンを組む際には審査があり、誰でも可能というわけではありません。

話し合いがまとまらないとトラブルに発展しやすいため、あらかじめリスクを理解しておくことが大切です。

将来のライフイベントを考慮する

出産や育児による収入減、時短勤務や転職、病気やケガによる休職など、将来的に収入が減る可能性は誰にでもあります。ペアローンや収入合算を利用して「借りられるだけ借りる」と返済が厳しくなる恐れがあります。

返済負担率は審査上限の30～35％いっぱいまでにするのではなく、20～25％程度に抑えておくと安心です。

名義と持分比率の調整

ペアローンでは夫婦それぞれが債務者となるため、家の名義（持分割合）もローン負担に合わせて決めるのが基本です。自己資金を出している場合は、その分も加えて持ち分割合を設定する必要があります。

もし実際の負担と名義の割合がずれていると、「贈与」とみなされて贈与税が発生したり、売却時に不公平感が出ることもあります。持ち分割合の設定は将来の相続や税金にも関わる重要なポイントなので、住宅ローン契約と合わせて慎重に決めておきましょう。

４． 世帯年収800万円の住宅ローン借入額と月々の返済額

それでは、世帯年収800万円の場合にいくら住宅ローンを借りられるのか、返済負担率別にシミュレーションしてみましょう。

変動金利の相場（2025年8月時点）は新規借入で0.5～0.6％台が一般的ですが、金融機関によっては0.7％を超えるケースもあります。
今回は相場より少し高めに見積もり、金利1.0％・頭金なし・元利均等返済という条件で計算してみました。

返済負担率別の借入額と返済額（35年ローン）

 

※借入金利1.0%・元利均等返済・借入期間35年で計算

世帯年収800万円で住宅ローンを組む場合、返済負担率を20〜25％に抑えると、借入可能額はおよそ4,700万〜5,900万円前後が目安です。返済負担率を30％にすると約7,090万円まで借入額を増やすことができますが、35年返済では月々の返済が20万円台となり、家計への影響も大きくなります。

返済期間を延ばした場合（40年・50年ローン）

返済期間を長くすると、借入額は同じでも月々の返済額を抑えることができます。

返済期間40年（金利1.0％）

※借入金利1.0%・元利均等返済・借入期間40年で計算

返済期間50年（金利1.0％）

※借入金利1.0%・元利均等返済・借入期間50年で計算

返済期間を40年にすれば、35年ローンに比べて借入可能額は約12％増。50年返済なら約33％増となり、より大きな金額を借りられます。

ただし、返済期間を延ばすほど総返済額は増える点に注意が必要です。
また、多くの金融機関では「返済期間35年以上は金利を上乗せする」という商品設計が一般的なため、事前に条件を確認しておきましょう。

適正金額は人によって異なる

シミュレーション結果はあくまで目安であり、適正な住宅ローン額は家庭ごとの状況によって異なります。

例えば、子育て世帯であれば教育資金を積み立てる必要がありますし、自家用車を所有していれば維持費もかかります。
世帯年収は将来さらに増えるケースもあれば、産休・育休で一時的に減るケースもあるでしょう。

また、一戸建てと分譲マンションでも維持費は異なります。特にマンションでは毎月の管理費や修繕積立金が加わるため、実際の負担は返済額以上になることもあります。

そのため、まずはご自身のマネープランを立て、「月々いくらなら無理なく返済できるか」を生活費と照らし合わせながら計算することが大切です。数字の上限まで借りるのではなく、余裕をもった借入額を設定するようにしましょう。

さらに不安があれば、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのも有効な方法です。第三者の視点から資金計画を見直すことで、より現実的で安心できるプランを立てやすくなります。
※専門家への相談は、記事後半でもご紹介しています。

５． 駅相場からマンションを見つける

「いくら借りられるか」の目安が分かったら、次のステップは希望価格帯の物件探しです。とはいえ、「特定のエリアに住みたい」と明確に決まっていない場合、どこから探し始めればいいのか迷う方も多いでしょう。

そんなときに便利なのが、沿線や駅ごとの相場情報です。「この路線の駅なら70㎡でいくらくらい」という目安を把握できれば、世帯年収800万円のご家庭にとって無理のないエリアを絞り込みやすくなります。

駅ごとの相場を調べる方法

マンション情報サイト「住まいサーフィン」では、会員登録をしなくても、駅相場や新築・中古マンション情報を調べることが可能です。

下部の「路線・駅のマンション相場を調べる」ボタンまたはマンションを探す画面で、「路線・駅のマンション相場を調べる」を選択してください。
その後、都道府県と希望路線を選ぶと、各駅ごとの相場（70㎡換算）が一覧で表示されます。
※現在は関東と関西の一部都道府県のみ路線検索が可能

なお、中古マンション相場については無料会員登録が必要です。

 

気になる駅を選択すれば、その駅周辺の新築・中古マンション一覧が表示されます。
面積や築年数、さらには推計年収などの条件を絞ることも可能です。

 

あくまで「駅相場」なので物件によって販売価格は前後しますが、希望するマンション価格帯が決まっている場合は駅選びの参考にもなるでしょう。
また、物件によっては口コミ評価や価格表なども公開されています。
さらに、新築マンションは儲かる確率・5年後10年後の価格予測、中古マンションは値上がり率を確認できます。

年収で返済負担率を計算したら、次はぜひこの検索機能を使用して、気になるマンションがないか探してみましょう。

６．プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

いざ件探しを始めてみても、「エリアや価格の優先順位をどうつければいいのか分からない」「自分の判断だけで決めて大丈夫なのか」と悩む方は少なくありません。

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また、沖の知見や判断力は第三者からも高く評価されており、田端信太郎氏や三崎優太（青汁王子）氏の YouTubeチャンネルでも取り上げられていますのでご紹介します。

★田端信太郎氏×沖有人の本編動画はこちら★
★三崎優太氏×沖有人の本編動画はこちら★

７．まとめ

今回の記事では、世帯年収800万円の場合の住宅ローン借入額や、ペアローン・収入合算の注意点について解説しました。

マイホーム購入は人生で最も大きな買い物のひとつです。借入可能額の上限まで借りるのではなく、自分たちのライフスタイルを守れる範囲で資金計画を立てることが何よりも大切です。必要に応じてファイナンシャルプランナーなど専門家に相談し、安心できるマイホーム購入を実現しましょう。

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▼三崎優太（青汁王子）　沖さんは本当にすごい！不動産界のレジェンド

▼田端大学 投資学部　沖さん以外はだいたいダメ！資産を増やす不動産戦略とは

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