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住まいサーフィン会員にアンケートを実施したところ、マンション購入時の世帯年収は801～1000万円が一番多いという結果になりました。
→アンケート結果の詳細はこちら：住まいサーフィン体験談（会員の声・評判・口コミ）
自分の世帯年収だと住宅ローンの適正金額はいくらくらいなのか、気になる人も多いでしょう。
そこで今回の記事では、世帯年収800万円の住宅ローン借入額や、ぺアローン・収入合算の注意点について解説をします。
この記事の編集者
住まいサーフィン編集部
1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
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目次
１． 住宅ローンの年収倍率・返済負担率
マンションや一戸建ては人生の中でも特に高額な買い物ですので、住宅ローンを借りるという人は多いでしょう。
それでは、住宅ローンは年収に対してどれくらい借りられるのでしょうか。
住宅ローンと年収の関係を表す指標には、「年収倍率」と「返済負担率」があります。
年収倍率とは、住宅ローンの借り入れた金額が年収の何倍なのかを示しています。
一方、返済負担率とは年収に対して年間どれくらいの割合で住宅ローン返済するかを示すものです。
それぞれの計算方法や平均について、詳しく見ていきましょう。
平均年収倍率で住宅ローン借入額を計算
年収倍率は以下の計算式で算出できます。
- 年収倍率＝住宅ローン借入額÷年収
住宅金融支援機構の「2023年度フラット35利用者調査」によると、2023年4月から2024年3月までのマンション購入者（フラット35利用者）の平均年収倍率は以下のようになっています。
新築マンション
| エリア | 平均年収倍率 |
|---|---|
| 全国 | 7.2倍 |
| 首都圏 | 7.7倍 |
| 東海圏 | 6.8倍 |
| 近畿圏 | 7.3倍 |
| その他地域 | 6.3倍 |
中古マンション
| エリア | 平均年収倍率 |
|---|---|
| 全国 | 5.6倍 |
| 首都圏 | 5.9倍 |
| 東海圏 | 4.8倍 |
| 近畿圏 | 5.7倍 |
| その他地域 | 4.5倍 |
新築マンションの場合、全国平均で年収の7.2倍です。
年収800万円の場合を計算すると、5,760万円となります。
参考：住宅金融支援機構「2023年度フラット35利用者調査」 https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html
返済負担率で住宅ローン借入額を計算
「返済負担率」は、住宅ローンの審査項目にもなっています。
金融機関が設定した返済負担率を超えていると、希望額の借り入れができません。
この返済負担率については、各金融機関で計算方法は異なっています。
今回ご紹介するのは、一般的な返済負担率の計算式です。
- 返済負担率＝年間の返済額合計÷年収
それでは、平均返済負担率はどれくらいなのでしょうか。
住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2024年4月調査）によると、2023年10月から2024年3月までの住宅購入者（住宅ローン利用者）の返済負担率は、15%超20%以内の利用割合が最も多くなっています。
参考：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」 https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html
なお、金融機関の住宅ローン審査時の返済負担率は、25%～35%以内に設定されていることが多いです。
全期間固定金利の「フラット35」では、以下表のように設定されています。
| 年収 | 返済負担率 |
|---|---|
| 400万円未満 | 30%以下 |
| 400万円以上 | 35%以下 |
このように、年収によって返済負担率が違うこともあります。
返済負担率別の借入額や月々の返済額については、記事の後半で解説します。
２． 世帯年収800万円、夫婦で住宅ローンを組むことはできる？
マンションや一戸建てなど住宅価格の高騰は続いています。
株式会社不動産経済研究所の「首都圏新築分譲マンション市場動向2024年8月」によると、首都圏の新築マンション平均価格は9,532万円でした。
首都圏の平均年収倍率は7.8倍です。
この年収倍率から計算すると、6,500万円の新築マンションを購入する人は年収約1222万円ということになります。
高額すぎて購入できないという人も多いでしょう。
ただし、すべてのエリアが高いわけではなく、特に高額なのは東京都23区です。東京都下・神奈川・埼玉・千葉なら新築マンションの平均価格は5000万円台となっています。
参考：株式会社不動産経済研究所の「首都圏新築分譲マンション市場動向2024年8月」 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/602/fr8ea92t.pdf
また、単独では希望額の住宅ローンを借り入れられない場合でも、2人なら借入可能額を増やすことができます。
共働き世帯は年々増加しているので、夫婦で住宅ローンを組むという方も増えているようです。
夫婦や親子2人で住宅ローンを借り入れる方法について見ていきましょう。
ペアローン
ペアローンとは、1つの物件に対して夫婦や親子2人がそれぞれ申し込む住宅ローンです。
借入期間や借入額などは個別に決めます。
それぞれが債務者となり、さらにそれぞれがパートナーの連帯保証人になります。
メリットは、住宅ローン控除を2人とも受けられること、団体信用生命保険（団信）に2人とも加入できることです。
デメリットとしては、ペアローンの場合は住宅ローンを2本契約することになるので、事務手数料などの諸費用も2本分かかってしまうことが挙げられます。
また、どちらか一方が死亡したり高度障害状態になったりしても、団信により残債がなくなるのは一方のみになります。
なお、ペアローンはパートタイムや契約社員の場合は審査に通らない可能性が高いでしょう。
住宅ローンは高額で返済期間も長いため、長期間にわたる安定な収入の見込みがないと、金融機関としてもお金を貸すことができないからです。
転職したばかりの場合も、金融機関によっては借入れできないことがあります。
収入合算
収入合算とは、夫婦や親子の収入を合わせて組む住宅ローンのことです。
借り入れを申し込んだ人が主たる債務者となり、収入を合算したパートナーが連帯保証人または連帯債務者となります。
連帯保証型と連帯債務型の違いは、住宅ローン控除適用の有無と、返済義務です。
| 項目 | 住宅ローン控除 | 返済義務 |
|---|---|---|
| 連帯保証型 | 適用されない | 債務者が返済できなければ、返済義務が発生 |
| 連帯債務型 | 適用される | 最初から2人に返済義務 |
連帯債務型は、要件を満たしていれば2人がそれぞれ住宅ローン控除を受けることができます。
ペアローンと違って、事務手数料等の諸費用は住宅ローン1本分だけになるのも大きなメリットと言えるでしょう。
デメリットとしては、住宅ローン控除は主たる債務者だけが受けられることが挙げられます。
また、団信に加入できるのは主たる債務者だけなので、パートナーに万が一のことが起きても団信の保障を受けることはできません。
三井住友銀行には、連帯債務であっても二人のうち一方に何かあったときにはすべてのローン残高がゼロになる「クロスサポート」があります。
参考：三井住友銀行（クロスサポート） https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/reason/cross_support.html
金融機関によってはこのような保障制度が設けられていることもあるので、担当者に確認しましょう。
また、収入合算であれば、パートタイムや契約社員であっても審査が通ることがあります。
勤続年数などの要件は金融機関によって様々です。
収入合算の審査が通らなかった場合でも、諦めずに他の金融機関に審査申請してみましょう。
住宅ローン審査については、下記の記事で詳しく解説しています。
３．ペアローンや収入合算で注意するべきこと
共働き世帯にとっては、ペアローンや収入合算はぜひとも利用したい制度です。
しかし、2人で協力して住宅ローンを借り入れるからこそ、気を付けたいこともあります。
住宅ローン借入期間の上限に注意
多くの金融機関で、45歳以下であれば35年住宅ローンを借り入れることができます。
しかし収入合算については、金融機関や選択した商品によっては、借入可能期間にさらなる上限が設けられることがあります。
フラット35では、収入合算の借入期間については以下のように定められています。
- 借入期間の上限＝80歳－「次の1または2のうち年齢が高い方の申込時の年齢（1年未満切上げ）」
- 1. 申込み本人
- 2. 合算額が収入合算者の年収の50％を超える場合の収入合算者
返済期間35年で住宅ローンを借り入れしたいときに、申込み本人の年齢が45歳以下であっても、合算額によっては収入合算者の年齢で判断されてしまいます。
例えば申込み本人（40歳）の年収が200万円、収入合算者（50歳）の年収が800万円とします。
合算額が500万円の場合は、上記のうち「2」の状況に該当するため、借入期間は30年になります。
参考：フラット35（収入合算） https://www.flat35.com/loan/plan/gassan.html
月々の返済額を少しでも抑えたい人にとって、借入期間は重要です。
特にフラット35を利用予定の人は注意しましょう。
申込方法が制限されることがある
最近は、店舗に行かずインターネットだけで申し込みができる金融機関も多いです。
インターネット申請にすることで金利が優遇される商品があることも。
しかし、ペアローンや収入合算は、金融機関によってはインターネットからの申し込みはできないことがあります。
例えばみずほ銀行は、収入合算の場合ネット住宅ローンは受け付けていません。
参考：みずほ銀行FAQ（よくあるご質問） https://www.faq.mizuhobank.co.jp/faq/show/7052?category_id=248&site_domain=default
金融機関や商品ごとに取り扱いは異なるので、金融機関検討時に確認しておきましょう。
住宅ローン返済中に離婚するとトラブルになりやすい
万が一離婚することなった場合、完済していなければぺアローンや収入合算については何らかの手続きをする必要があります。
購入した家を売却して完済できれば良いですが、売却価格よりも住宅ローン残債額の方が高いと自己資金を出さないといけません。
そもそも家が2人の共有名義であれば、売却するためには双方の同意が必要です。
意見がまとまらないとトラブルになることも。
また、住宅ローン残債があって売却しない場合、新しい保証人等を立てることや借り換えを検討することになります。
しかし、誰もが保証人になれるわけではなく、借り換えも残債によっては難しいことがあります。
このように、単独で住宅ローンを借りるよりも、ぺアローンや収入合算の方が離婚時にトラブルになることが多いと言えます。
無理がない返済をするためにも、適正な額を借り入れる
ぺアローンや収入合算にすることで、より多く借り入れることができます。
しかし、ぎりぎり返済できる額を借り入れると、何かあったときに返済ができなくなります。
例えば子どもが生まれることになると、妻は出産前後に休職せざるを得ない期間があります。
育児休業給付金などありますが、収入が大きく減るという方も多いでしょう。
子どもが小さいときには夫婦どちらかは時短勤務とする家庭もあります。
ライフイベントについてはある程度計画を立てることもできますが、予期せぬ事故や病気によって入院・休職することも考えられます。
団信に加入していても、保障範囲外となることもあるでしょう。
いざというときに返済に困らないためにも、ある程度余裕を持った借入額にすることが重要です。
４． 世帯年収800万円の住宅ローン借入額と月々の返済額
それでは、世帯年収800万円の場合、いくら住宅ローンを借り入れることができるのか見ていきましょう。
返済負担率別に、借入額と月々の返済額を計算していきます。
なお、世帯年収800万円の場合は、金融機関や条件によっては単独年収800万円よりも借入額が少なくなることがあります。
今回は、単独年収800万円と同様に住宅ローン組めるという仮定で計算します。
頭金なしで借入金利0.45%だと、このようになりました。
| 返済負担率 | 年収800万円で同負担率の 場合の借入額 |
月々の返済額目安 |
|---|---|---|
| 10% | 約2,590万円 | 約66,667円 |
| 15% | 約3,885万円 | 約100,000円 |
| 20% | 約5,180万円 | 約133,333円 |
| 25% | 約6,475万円 | 約166,667円 |
| 30% | 約7,771万円 | 約200,000円 |
| 35% | 約9,066万円 | 約233,333円 |
※借入金利0.45%・元利均等返済・借入期間35年で計算
住宅金融支援機構の調査で一番利用割合が大きかった年収負担率は、15%超20%以内です。
世帯年収800万円の場合、住宅ローン借入額は3000万円台後半～5000万円くらいということになります。
ただし、上記金額は利用割合が一番多いというだけで、適正金額とは限りません。
下記の図からも分かるように、住宅価格が高騰している現在は、20%超～30%以内の人が3割を占めています。
出典：住宅ローン利用者の実態調査（2024年4月調査）https://www.jhf.go.jp/files/400370422.pdf
適正金額は人によって異なります。
子育て世帯であればお子さんの学費を貯金していく必要もありますし、自家用車をお持ちなら維持費もかかってきます。
現在は世帯年収800万円だけど将来的にはさらに増えるご家庭もあれば、産休や育休で一時的に年収が減る予定のご家庭もあるでしょう。
住宅ローンのために生活レベルを下げないといけない、ということも避けたいです。
また、一戸建てと分譲マンションどちらを購入するのかによって維持費も異なってきます。
分譲マンションを購入する場合は、毎月管理費と修繕積立金も支払わなければなりません。
いくらの家を購入するのか決める前に、まずはご自身のマネープランを立てましょう。
そして、いくらまでなら月々の返済ができそうか、食費などの生活費を見直した上で一度計算をしてみてください。
無理なく返済できる金額を借り入れるようにしてくださいね。
以下の記事では、7000万円のマンションを購入した場合の返済額について解説していますので、こちらも是非ご覧ください。
５． 駅相場からマンションを見つける
最後に、希望価格帯のマンションの探し方について見ていきます。
特定の地域でマンションを購入したい人は比較的ご自身でも探しやすいですが、特に決まってない場合はどうやって探し始めれば良いのか悩む方は多いと思います。
同じ世帯年収800万円のご家庭でも、「3500万～4000万円ぐらいなら無理なく買える」という方もいれば、「今後給料も増えるだろうし、6000万円ぐらいのマンションがいい」という方もいます。
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６．まとめ
今回の記事では、世帯年収800万円の場合の住宅ローン借入額や、ペアローン・収入合算の注意点について解説しました。
世帯年収800万円の場合、返済負担率35%で35年返済（金利0.45%）とすると、約9,000万円のマンションを買うことができます。
しかし、借入可能額と無理なく返せる金額は違います。
無理のない返済にならないよう、ライフプランを踏まえた資金計画をすることが大切です。
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