シティタワーズ板橋大山の資産価値と適正価格、住み心地をチェック！

最終更新日：2025年07月28日

東武東上線「大山」駅から徒歩3～4分の場所に、ツインタワーマンション「シティタワーズ板橋大山　ノースタワー／サウスタワー」が誕生しました。
総延床面積約4,000㎡を誇る本物件は、住宅と商業施設が融合した都市型の複合開発として、地域の新たな顔となることが期待されています。

本記事ではシティタワーズ板橋大山の購入を検討している方に向けて、資産価値や住み心地、周辺相場について詳しく解説していきます。

１．シティタワーズ板橋大山の物件概要

まずは、シティタワーズ板橋大山の物件概要をご紹介します。

シティタワーズ板橋大山はノースタワー/サウスタワーの2棟で構成されるツインタワーマンションです。

>>シティタワーズ板橋大山ノースタワー物件詳細

>>シティタワーズ板橋大山サウスタワー物件詳細

シティタワーズ板橋大山は、東武東上線「大山」駅から徒歩3～4分という利便性の高い立地に誕生する、総戸数327戸のツインタワーマンションです。
大規模複合再開発「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業」の一環として誕生した本物件は、地上25階建てのノースタワーと地上26階建てのサウスタワーの2棟構成となっており、大山エリアの新たなランドマークとして注目を集めています。

建物自体はすでに竣工済で、早期に購入された方の入居は2025年秋頃から開始予定。現在サウスタワーでは第4期までの販売が進んでおり、先着順で販売中の住戸も用意されています。一方、ノースタワーは2025年8月下旬より第1期の販売がスタートする予定となっており、今後の動向にも注目が集まります。いずれの棟も引き渡しの時期は購入タイミングによって異なりますが、2025年7月現在は、2026年3月下旬頃の引き渡し予定となっています。

大山駅周辺の利便性に加え、再開発による街並みの刷新や生活利便施設の整備も期待される中で、暮らしやすさと将来的な発展性に期待が持てるマンションとなっています。

シティタワーズ板橋大山の資産性とは？

ここからはシティタワーズ板橋大山サウスタワーについて資産価値の側面から確認していきましょう。
住まいサーフィン独自の指標である、「7つの法則」に照らし合わせて資産価値を判断していきます。

「7つの法則」とは、マンションの資産性を判断する上で重要なポイントを7つにまとめたものです。
当てはまる数が多いほど、資産価値が高いマンションであると判断できます。

法則1　購入時期を見極める

まず前提として、マンションは「どの物件を買うか？」だけではなく、「いつ買うか？」によって資産性が大きく変わります。

資産性を加味したマンション選びを行うためには、「現在のマンション市況」を理解し、高値掴みを避けることが重要であると認識しておきましょう。

これまでの市況を振り返ると、マンション価格は2012年頃から上昇を続け、今現在も高止まりが続いています。
早く買った人が大きく得をし、下がるタイミングを待っていた方は買い時を逃した結果となりました。

今後の見通しとして、あと2年程度はマンション価格の上昇が続く見込みです。
新築マンションの販売価格は用地取得費と建築費などを積算し決定されるため、物価上昇の最中では販売価格は必然的に値上がりしていきます。
用地取得から実際に販売が始まるまでには2年以上の期間が開くので、今後数年間は相場が大きく変動する可能性は低いでしょう。

2025年1月、日銀は政策金利を0.25%追加利上げすることを決めました。利上げするのは昨年7月以来の約半年ぶりです。1月の利上げにより、多くの金融機関では4月の新規借り入れ・借り換え分から金利が上昇しています。
※最新の住宅ローン金利については、こちらで詳しくご紹介しています。

日銀の追加利上げによってマンション価格が下がるという考え方もあるでしょう。しかし先ほどご説明したように、新築マンションの販売価格は積算価格です。値下がりを期待して待つことはおすすめできません。
また、金利が上昇局面になることで、住宅ローンの審査が厳しくなることも考えられます。マンション価格が高騰していく中、希望額が借りられないとなると、購入エリアなどの諸条件を見直す必要が出てくるかもしれません。
早めにマンションを購入して、少しでも低金利のうちに住宅ローン残債を減らしていく方が望ましいでしょう。

とはいえ、新築マンションは用地価格の上昇や建築費高騰により、周辺の中古マンションよりも著しく高価格で販売されるケースも多くなっているため、立地によっては注意が必要です。特に地方や郊外では、価格の上昇に需要が追いつかず、購入できる層が限られる傾向があります。その結果、高値づかみとなってしまうリスクも高まります。

一方で、賃貸と購入という比較で賃貸は掛け捨てとなるため、購入が望ましいのですが、永住を前提とすることを推奨いたします。

値下がりのリスクを抑えるためにも、本記事内でご説明する内容を踏まえ、資産性の下がりにくい物件を取得することが大切です。新築マンションと比べ、周辺の中古マンションや戸建てはグロス価格で割安な場合が多いため、これらを選択肢として検討するのも良いでしょう。

結論をまとめると以下のようになります。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則2　単価の高いエリアが底堅い

資産性の高いマンションを購入する際、「どこにマンションを買うか？」も重要なポイントです。

同じ東京都内でも、常に値上がりしているエリアが存在する一方で、大きく値下がりしてしまっているエリアもあります。

今後、人口減少が進むエリアも増えていきますので、需要が無くならない立地を選ぶことが大切です。
都心に近ければ近いほど需要は維持され、買い手が見つかりやすいです。

立地を判断する際には、「中心部へのアクセスの良さ」と「街そのものの賑わい・ブランド力」の2点をポイントに考えてみてください。

ここからは、いよいよマンションそのもののスペックを見ていきましょう。

どんなに人気のエリアのマンションであっても、同じエリア内の他のマンションと比較した際に魅力が多い物件でなければ、希少性（≒資産性）は下がってしまいます。

そして、マンションの魅力を計るためのポイントが残り5つの法則となっています。

法則3　駅からのアクセスはいいに限る

東武鉄道東上線「大山」駅 徒歩3分（サウスタワー）または4分（ノースタワー）
都営三田線「板橋区役所前」 徒歩12分（サウスタワー）または徒歩13分（ノースタワー）

法則4　大規模マンションは得をする

総戸数327戸（ノースタワー88戸／サウスタワー239戸）

法則5　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンション（ノースタワー地上25階／サウスタワー26階）

大山駅から徒歩4分以内、大規模タワーマンションのシティタワーズ板橋大山は、資産性を保ちやすい条件を多く備えているマンションです。

法則6　面積は小さいほど損をする

ノースタワーの間取り・面積 : 2LDK～3LDK (55.60㎡～ 67.96㎡)
サウスタワーの間取り・面積 : 2LDK～3LDK (53.27㎡～ 72.01㎡)

価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合がありますので注意しましょう。
検討の際は、グロス価格（合計価格）だけで判断するのではなく、㎡単価もしくは坪単価でも比較することをおすすめします。

また、新築マンションは様々な間取りや面積のお部屋が一斉に売り出されます。
選択肢が多く迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住まいサーフィンでは、住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を提供しています。
シティタワーズ板橋大山の割安なお部屋が知りたい方は住戸比較レポートをご活用ください。

法則7　適正価格以下で購入する

マンションは売り出し価格が適正価格とは限りません。
特に新築マンションの場合、デベロッパーの仕入れ値や建築費によって左右され、周辺の中古マンション相場とは乖離した値付けとなっている場合があります。

新築マンションを購入しても、一度住んでしまえば中古マンションとなり、近くの物件との比較でいくらで売れるかが決まります。
立地や設備仕様がイマイチな物件は、売却の際に大きく価格が下がってしまう恐れがありますので注意しましょう。

資産価値を保ちやすいマンションを購入するためには、相場から見た適正価格でマンションを購入することが非常に重要です。
購入検討の際には周辺マンションとの比較検討を行い、相場観を掴むことが大切です。

記事後半では、シティタワーズ板橋大山の周辺相場を詳しくご紹介していきます。

番外編　省エネ基準適合義務化による影響を考慮する

2025年4月より、すべての新築住宅※が省エネ基準適合義務化の対象になります。
※2025年4月以降に工事に着手する新築住宅

省エネ性能が高い物件のメリットとしては、主に以下があげられます。

省エネ基準適合については、こちらで詳しくご紹介しております。

２．大山エリアの住み心地について

続いて、大山周辺の住みやすさについて見ていきましょう。

シティタワーズ板橋大山・大山エリアの交通利便性

シティタワーズ板橋大山から徒歩3～4分の「大山」駅は、東武鉄道東上線を利用可能。
池袋駅まで直通6分なので、都内の主要駅にもスムーズにアクセスできます。

シティタワーズ板橋大山から徒歩12～13分の場所には、都営三田線「板橋区役所前」駅があります。

シティタワーズ板橋大山・大山エリアの生活利便性

シティタワーズ板橋大山が位置する大山エリアは、日々の暮らしを支える生活利便施設が充実した地域です。とくに東武東上線「大山」駅周辺には、「ハッピーロード大山商店街」と「遊座大山商店街」という2つの大きな商店街が広がっており、日常の買い物や外食、散策などに便利な環境が整っています。

なかでも、シティタワーズ板橋大山に隣接する「ハッピーロード大山商店街」は、約560メートルにわたって200店舗以上が軒を連ねるアーケード商店街で、「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業」の中心となるエリアです。再開発が進むことにより、従来の賑わいに加えて、新たなにぎわいや利便性の向上も期待されています。

周辺にはスーパーマーケットも複数あり、店舗間での価格競争があることから、比較的手ごろな価格での買い物が可能です。医療機関や保育園・小中学校などの教育施設も揃っており、近隣には公園も点在しているため、子育て世代やシニア層を含め、幅広い世代にとって暮らしやすい住環境が整っています。

買い物や飲食を身近に楽しめる環境と、再開発による街の進化が重なり合うことで、今後の暮らしにさらなる魅力が加わっていくエリアといえそうです。

東京都板橋区の子育て事情

シティタワーズ板橋大山の所在地である東京都板橋区は、“未来をはぐくむ 緑と文化のかがやくまち　板橋”を基本構想に掲げ、さまざまな子育て支援をしている自治体です。

また、気になる方も多いのが、保活について。
共働き世帯にとって、希望の保育園に入れるかどうかは極めて重要な問題です。

住まいサーフィンの独自調査をもとに東京都板橋区の保活事情を見ていきましょう。

23区中18位という順位で、どちらかというと入りやすい自治体です。

さらに詳しいデータを確認したい方は、保育園に入りにくい駅ランキングをご参照ください。

住まいサーフィンでは「板橋区の認可保育園に入りやすい駅ランキング」も公開しています。
ぜひこちらもご参照ください。

それでは実際に、板橋区にお住まいの方はどのように保活を行ったのでしょうか。
ここからは、保活に関するリアルな体験談をご紹介していきます。

東京都板橋区の先輩ママの体験談

保育園には圧倒的に入りにくいと思いました。実際に1回、申請した園全てに落ちて、育休を延長したこともあります。そもそも優先順位が曖昧なため、親がいて収入がある程度ある人は一発で入れない確率が相当高いので、皆さん入りにくいはずです。保育園の制度は非常に複雑かつ昭和のような手続きが多いので、行政サポートが良いかと問われると悪いと思います。負担が大きいです。
この体験談を見る

東京都板橋区の先輩パパの体験談

人気がある保育園は抽選なので、複数回トライしても運が悪いと入園できない可能性が高いようです。それなりの条件が整っている保育園に入るのは、難しいと感じました。もちろん、高額の保育園は空いていますが、一般庶民が入園する保育園は足りていない気がします。一方、子育てや福祉に力を入れている地域なので、手続きはスムーズで分かりやすかったです。
この体験談を見る

「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業」では、子育て支援施設の誘致もされ、2024年秋に新しい保育園が開園しました。

しかし、シティタワーズ板橋大山は大規模マンションのため、入居者のお子さんたちで近隣の保育園の定員がいっぱいになる可能性も。また、行政区によって点数計算の基準は異なっていたり、保育園への申込には説明会参加が必須となっていたりするケースもあります。
入居時期が決まったら早めに情報収集を行っておきましょう。

３．シティタワーズ板橋大山の価格と周辺相場

ここからは、シティタワーズ板橋大山の価格と周辺マンションの価格相場をご紹介いたします。
シティタワーズ板橋大山との比較検討にお役立ていただければ幸いです。

シティタワーズ板橋大山の価格

シティタワーズ板橋大山は、先行してサウスタワーが販売されています。サウスタワーの販売価格（一部の先着順販売価格を基に算出）をご紹介します。

※住戸ごとの価格は、こちらのページでご確認ください。

ノースタワーは、2025年8月下旬から第1期販売開始予定です。第1期の販売価格帯は8,600万円～11,000万円（55.60㎡～67.96㎡）となっています。

周辺マンションの価格相場

シティタワーズ板橋大山周辺の物件について、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、大山駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年7月28日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

また、同時期に販売される新築マンション「ジオ板橋大山」と比較検討している方も多いと思われます。
ジオ板橋大山については下記の記事で価格や資産価値などを解説しています。

ジオ板橋大山の価格や資産価値はどれくらい？大山駅周辺マンションも確認！

 

ジオ板橋大山の資産価値や価格、周辺相場について詳しくご紹介します。

４． プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

「周辺環境もいいし、設備も気に入っている。でも、シティタワーズ板橋大山を本当に買って大丈夫？」
価格や相場を調べれば調べるほど、かえって決断が難しくなる──そんな不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

マンション選びは、価格や条件の比較だけでなく、「将来的な資産性」や「自分のライフプランとの相性」も踏まえて判断することが大切です。
そんなときに頼れるのが、不動産コンサルティング歴28年の沖有人による「パーソナルコンサルサービス」です。

沖はPIVOT、NewsPicks、楽待などの人気動画番組にも多数出演しており、ベストセラー作家としても知られる住宅評論家。
「シティタワーズ板橋大山のようなマンションを買ってもいいかどうか」について、プロの目線から冷静なアドバイスを受けることができます。

このサービスでは、「買う」「売る」「探す」「相談する」といったあらゆる場面に応じて、7種類のメニューを用意。メールでの簡易相談から、個別面談、高値売却の支援まで対応しています。
購入前の不安や迷いを感じたときは、専門家の視点を取り入れて判断の精度を高めてみてはいかがでしょうか。

また、沖の知見や判断力は第三者からも高く評価されており、田端信太郎氏や三崎優太（青汁王子）氏の YouTubeチャンネルでも取り上げられていますのでご紹介します。

★田端信太郎氏×沖有人の本編動画はこちら★
★三崎優太氏×沖有人の本編動画はこちら★

５．まとめ

本記事では、シティタワーズ板橋大山の資産性や大山周辺の住みやすさについて解説しました。

シティタワーズ板橋大山は駅近で商店街が隣接している、利便性が高い注目のマンション。そのため販売価格も高額になっています。
購入検討時は周辺エリアのマンションとの価格比較や、住戸別の割安度を確認し慎重に検討しましょう。

マンション価格が高止まりしている今、マンション購入で損をしたくないと考えている方も多いのではないでしょうか。

例えば、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、将来の資産性が一目で判断できる「沖式マンション10年後予測」を無料公開しています。

「値上がりシミュレーション」機能を使えば、5年後・10年後の将来価格をベストケース・標準ケース・ワーストケースの3つのシナリオで具体的にシミュレーションできます。
物件価格や金利を入力すればその場で自由にシミュレーションできるので、購入するべきか悩んでいる方にぴったりです。
さらに、「含み益シミュレーション」機能では、値上がりしたマンションを売却した場合に、実際に得られる利益を試算した結果を確認できます。

「沖式マンション10年後予測」の活用方法は、下記の動画でさらに詳しくご説明しております。

でもなぜ、住まいサーフィンでは将来予測ができるのか？と疑問を抱く方もいらっしゃるかもしれません。
そこには、住まいサーフィンにしかない3つの理由があります。

しかしなぜ、こんなに有用なデータを無料で公開するの？と怪しく感じる方もいるのではないでしょうか。確かに怪しいですよね。

その理由として、住まいサーフィンを開設した代表の沖有人が掲げる理念があります。
それは不動産売買における情報の非対称性を無くすことです。

昔から、不動産業者は売り手に不利益となる情報を隠すため、騙されて損をする消費者が後を絶ちません。
そんな消費者を減らすために、住まいサーフィンで購入に役立つ情報を無料公開し、理論武装してほしいとの思いがあります。

住まいサーフィンは、購入検討する全ての消費者に情報を活用してもらうため、有料ではなく無料で情報提供を行っています。

ただし、運営にはお金がかかります。
そのため、不動産業者や金融機関等の企業にコンサル提供を行い利益を得ることで、住まいサーフィンの無償利用を実現しています。

無料会員登録するだけで、全ての情報が確認できリスクなく始められます。
退会も簡単に出来ますので、まずは気軽に登録して、マンション購入を成功させましょう！

シティタワーズ板橋大山の住戸比較レポートを利用希望の方へ

住戸比較レポートで何が分かるのか？
なぜ同じマンション内で割安 or 割高な住戸が存在するのか？をまとめた動画です。
※シティタワーズ板橋大山の販売価格だけ見ていては、資産価値が高い住戸を見つける事は出来ません。

レポートの内容や請求方法を動画の中で説明していますので、是非ご覧になってみてください。
※住戸比較レポートは本気度が高い方限定で提供しておりますため、個別申請が必要となりますが無料でご利用いただけます。

住戸比較レポートをご希望される方は、物件詳細ページより申請をお願いいたします。

シティタワーズ板橋大山ノースタワー物件詳細
シティタワーズ板橋大山サウスタワー物件詳細

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします！

note：＠sumai_surfin
X（旧Twitter）：＠sumai_surfin
Instagram：＠sumai_surfin
YouTube：＠sumai_surfin