マンション購入をしたら確定申告しよう！減税対策になる2025年最新の住宅ローン控除も解説！

最終更新日：2025年2月18日

住宅ローンを組んでマンション購入をすると、所得税や住民税の減税を受けられる場合があります。それが、住宅ローン控除（減税）と言われている制度です。

この制度を利用する方は多いと思われますが、控除を受けるためには「確定申告」が必要です。
会社員の方には「確定申告」に馴染みがない方も多いのではないでしょうか。

本記事では、マンション購入で住宅ローン控除を受けるための要件と、確定申告するときの必要書類や注意点について解説していきます。

１． マンションを購入したら確定申告が必要なの？

まずは、マンション購入後に確定申告は必要なのか見ていきましょう。

住宅ローンを利用してマンション購入した方で、かつ、「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」の要件を満たす場合は、確定申告するべきです。
要件を満たしていても、確定申告をしないと住宅ローン控除はされません。

現金一括でマンション購入した場合は、上記控除による減税はないので、確定申告は不要となります。

それでは、控除額や控除を受けるための要件などを詳しく見ていきましょう。

新築マンション購入における住宅ローン控除

新築マンションの場合は、入居してから10～13年間税額控除を受けられます。
控除額は、ZEHマンションへ2024～2025年に入居すれば、最大年24.5万円（子育て世帯と若者夫婦世帯は最大年31.5万円）です。

住宅性能や入居年によって控除期間や最大控除額は異なるので、詳しくは以下の表と一緒にご説明します。

住宅ローンの年末残高には、以下表のとおり上限額が設定されています。

ローン残高の上限額（2024年・2025年入居の場合）

子育て世帯と若者夫婦世帯の場合は、限度額が大きくなります。子育て世帯とは19歳未満の子を有する世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のいずれかが40歳未満の世帯のことです。

また、その他の住宅（省エネ基準に適合していないマンション）は、2024年以降の入居だと原則として控除の対象になりません。
①2023年12月31日までに建築確認を受けている、または、②登記上の建築日が2024年6月30日以前であれば、10年間控除されます。住宅ローン控除の対象になるかどうかは、売主に確認しましょう。

省エネ基準適合住宅とは

省エネ基準適合住宅と認定されるためには、入居マンションが2つの条件（断熱等級・一次エネルギー量等級）を満たす必要があります。

省エネ基準適合住宅や長期優良住宅については、こちらの記事で詳しく解説しています。

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それでは、下記の条件だと年間控除額がいくらになるのか見てみましょう。

この場合は、上記表から借入限度額は「3,000万円」と分かります。

つまり住宅ローンの年末残高が3,000万円を切るまでは、年間で21万円の税額控除になります。
計算式：3,000万円×0.7%=21万円

もし残高が3,000万円を切っても、入居から13年間は、住宅ローン残高×0.7%の控除を受けられます。

なお、年収（支払っている税金）によっては最大額まで控除されないケースもあります。詳しくはこちらの記事で解説しています。

新築マンションで住宅ローン控除を受けるためには、下記すべての要件を満たす必要があります。

中古マンション購入における住宅ローン控除

中古マンションの場合も、要件を満たせば住宅ローン控除を受けることが可能です。
控除率は新築と同様に0.7%ですが、控除期間は10年間となります。また、限度額も新築マンションよりは少ないです。

ただし、買取再販住宅であれば新築マンションと同様の控除期間・限度額になります。買取再販住宅とは、宅地建物取引業者が中古住宅を買い取って、リフォーム工事などをして、要件を満たした上で販売される住宅のことです。
買取再販住宅と認定されるためには多くの要件を満たす必要があり、リフォームされた中古住宅ならすべて当てはまるというわけではないので、ご注意ください。

それでは、中古マンション（買取再販住宅以外）の控除額について見ていきましょう。

控除額の計算式は、新築マンションの場合と同じです。

ローン残高の上限額（2024年・2025年入居の場合）

中古マンションで住宅ローン控除を受けるためには、下記すべての要件を満たす必要があります。

床面積条件以外は、基本的には新築マンションと同じです。しかし、中古マンションは上記の要件に加えて、下記の「築年数」または「耐震基準」どちらかの条件を満たさないと住宅ローン控除は受けられません。

築年数については、以前まではマンションであれば築25年以内である必要がありましたが、2022年から上記条件に緩和されました。

２．マンション購入後に確定申告するときの必要書類と手順

つぎに、確定申告をするときに必要となる書類や提出までの流れをご説明します。

確定申告は、マンションへ入居した翌年の1月～3月15日に税務署へ申告します。
自営業や個人事業主の場合は、ご自身の確定申告とあわせて2月16日～3月15日に行ってください。

必要書類が多いので、時間に余裕をもって準備しましょう。

確定申告時の注意点や、購入して2年目以降の申請方法は、記事後半で解説しています。

必要書類

新築マンションと中古マンション、それぞれ一般的に必要な書類と取得方法を表にまとめました。

○＝提出必要　△＝人によっては必要　×＝提出不要

登記事項証明書は「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に不動産番号を記載することで添付を省略可能です。不動産番号は、権利証である「登記識別情報」や、登記後にもらえる「登記完了証」にも記載されています。
ただし、登記事項証明書に記載されている情報は確定申告で必要となるので、申請書類作成時には手元に用意しておきましょう。

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅のいずれかである場合、それを証明する書類が必要になります。
また、新築住宅でその他の住宅（省エネ基準に適合しない住宅）の場合は、①2023年12月31日以前に建築確認を受けたことを証する確認済証又は検査済証の写し②2024年6月30日以前に建築されたことを証する登記事項証明書のいずれかを提出します。

必要書類は個別の状況に応じて異なります。購入時に国や地方公共団体から補助金を受け取ったり、住宅資金贈与制度を利用したりする場合には別途書類が必要となります。

また、年度ごとに必要書類が変更する可能性があるので、国税庁のHPなどで最新情報を確認しましょう。

申請までの手順

税務署への申請方法は、持参、郵送、または「e-tax」でのオンライン申請になります。

このうち「e-tax」申請は、スマホやパソコンで手軽に申請できて、添付書類はPDF形式で送付可能です。質問に答えながら順に入力していく形式なので、確定申告をするのが初めての方でも分かりやすいでしょう。
なお、e-taxでの申請にはマイナンバーカードが必要で、マイナンバーカード発行時に設定した2種のパスワードも入力します。パソコンやタブレットでの申請は「マイナンバーカード読取対応のスマホ又はICカードリーダライタ」も用意する必要があります。

申請までの大まかな手順は下記のとおりです。

e-tax申請の場合は、国税庁の公式動画を見ておくとスムーズに入力できるでしょう。

見慣れない用語も多く分からないことがあるかもしれませんが、その場合は税務署の相談窓口に聞きましょう。
電話相談や窓口での相談などありますが、窓口については予約必須の場合があるので注意してください。

申請後、問題がなければ約1～2か月後に口座へ所得税の還付金が振り込まれます。
所得税で控除しきれなかった分は住民税から控除されます。ただし、住民税からの最大控除額は、前年度の課税総所得の5%（最大97,500円）となります。

住宅借入金等特別控除の主な記入内容

次に、確定申告の住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）について、記入する内容例やそれを調べるための書類を解説します。
なお、申請年や申請内容によって記入事項は変わることがあります。最新情報は国税庁HPなどでご確認ください。

マンション購入をした場合の、住宅ローン控除の記入内容（例）

注意したい箇所は、住宅の床面積と土地の面積です。マンションの場合は、専有部分の床面積だけでなく、1棟（つまりマンション全体）の地積や床面積の合計を入力する必要があります。1棟の床面積については、登記事項証明書に書いてあるすべての階の床面積を合計します。

見本画像の出典：e-tax申請ページhttps://www.e-tax.nta.go.jp/

共有者がいる場合・補助金をもらっている場合・親や祖父母から住宅資金の贈与を受けている場合などは、別途入力事項があります。持ち分や金額などが分かる資料を、手元に用意しておきましょう。

３．マンション購入後に確定申告するときの注意点

ここまで、住宅ローン控除の要件や確定申告のやり方を見てきました。

最後に、確定申告をするときの注意点などについて解説します。

2年目以降の申請方法

先ほどご説明した確定申告の必要書類や流れは、購入してから1年目に行うものになります。

2年目以降、サラリーマンの方であれば勤務先の年末調整で手続きできます。
手続きの際には、税務署から送られてくる「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書等」を記入して勤務先へ提出しましょう。

所得税控除分の還付は、12月分の給与に上乗せされます。

個人事業主の方や勤務先で年末調整をしない方については、毎年確定申告での申請が必要になります。
しかし、2年目以降に必要な書類は、1年目と比較するとかなり少ないです。

年末調整については、こちらの記事で解説しています。

購入した年に確定申告の申請を忘れたらどうする？

マンション購入した翌年に確定申告の申請は必要ですが、それを忘れた場合はどうすれば良いのでしょうか。

申告の期間を過ぎてしまっていても、気づいたときにすぐに申告をしましょう。

確定申告するべき時から5年以内であれば、申告することで所得税は還付されます。
5年を過ぎてしまうと申告はできず、還付は受けられないので注意しましょう。
後から確定申告する場合は、申告しなかった年の確定申告書類をそれぞれ作成する必要があります。

所得税については5年以内であれば遡って還付されるので問題ありませんが、住民税については取り扱いが異なります。

住宅ローン控除で所得税から控除できなかった分について、住民税から控除されます。
しかし、住民税からの控除は納税通知書が発送される前までの申告しか適用されません。
つまり、すでに納税通知書が発送されてしまった年については、控除が受けられないということになります。

４．まとめ

今回の記事では、住宅ローン控除の計算方法や要件、確定申告するときの必要書類などについて解説しました。

マンション購入してから1年目の確定申告は必要書類が多いので、余裕を持って準備を進めることをおすすめします。
確定申告は年によっては書類の内容などに変更点が生じる場合があるので、最新情報をチェックするようにしましょう。

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