省エネ基準適合住宅や長期優良住宅って何？マンションの住宅性能について解説！｜住まいサーフィン編集部コラム

最終更新日：2025年02月21日

省エネマンションについて、この記事で分かること

昨今さまざまなものに対して「省エネ」であることが求められていますが、マンションだって例外ではありません。
マンション購入を検討している人の中には、「省エネ基準適合住宅」「ZEH住宅」「低炭素住宅」「長期優良住宅」といった言葉を聞いたことがある方もいるでしょう。

省エネ基準を満たした住宅だからこそ税金が優遇されたり、補助金をもらえたりすることがあります。
また、2025年4月からはすべての新築住宅が省エネ基準適合義務化の対象になります。

今回の記事では、省エネマンションの住宅性能について詳しく解説します。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします！

note：＠sumai_surfin
Twitter：＠sumai_surfin
Instagram：＠sumai_surfin
Youtube：＠sumai_surfin

１．省エネ住宅（マンション）にはどんな種類がある？

さまざまな種類がある「省エネ住宅」。省エネ住宅が優遇される控除制度では、住宅の種類によって減税額が異なることもあります。

例えば住宅ローン控除（新築住宅）では、下記のように住宅性能によって限度額が決まっています。限度額が大きいほど、最大控除額が大きくなる仕組みです。
住宅ローン控除については、本記事の後半で解説しています。

（2024年・2025年入居）新築住宅の限度額

住宅の種類（性能）	子育て世帯・若者夫婦世帯	子育て世帯・若者夫婦世帯以外
長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円
その他の住宅	新築住宅の場合は0円（2023年中の建築確認等で2,000万円）

※：子育て世帯とは、19歳未満の扶養親族を有する世帯。若者夫婦世帯とは、夫婦いずれかが40歳未満である世帯。いずれも令和6年12月31日時点の現況による。

また、最近は「GX志向型住宅」というものも登場しました。記事後半で解説しますが、新築のGX志向型住宅を建築または購入すれば、160万円も補助金がもらえることがあります。

それぞれの住宅がどのようなものなのか、見ていきましょう。

長期優良住宅・低炭素住宅

長期優良住宅とは、「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅」です。

大きく分けて以下5点を満たしている住宅になります。

長期優良住宅と認定されるのに必要な措置

１長期に使用するための構造及び設備を有していること
２居住環境等への配慮を行っていること
３一定面積以上の住戸面積を有していること
４維持保全の期間、方法を定めていること
５自然災害への配慮を行っていること

そして低炭素住宅とは、「日常生活において発生する二酸化炭素を抑制するための措置が講じられている住宅」です。

こちらは、大きく分けて以下3点を満たしている住宅になります。

低炭素住宅と認定されるのに必要な措置

１省エネ基準を超える省エネ性能を持ち、低炭素化に資する措置を講じていること
２都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針に照らし合わせて適切であること
３資金計画が適切なものであること

長期優良住宅と低炭素住宅、どちらも所定の書類を作成して所管行政庁に申請することで、認定を受けることができます。
どちらか一方だけでなく、長期優良住宅と低炭素住宅の両方の認定を受けることも可能です。

なお、一戸建てであれば自身で認定の申請をすることもありますが、新築マンションの場合は建築主や分譲事業者が申請をします。
これは、ZEHマンションや省エネ基準適合住宅についても同様です。

長期優良住宅や低炭素住宅と認定されるためには、基準を満たす必要があります。
認定基準は最近見直されて、令和4年10月から新しい基準になりました。それぞれの認定基準をご紹介します。

長期優良住宅の認定基準

長期優良住宅のマンションについて、認定基準は下記のようになっています。

劣化対策	劣化対策等級（構造躯体等）等級3かつ構造の種類に応じた基準
耐震性	次のいずれかに該当 ●耐震等級（倒壊等防止）等級2 ●耐震等級（倒壊等防止）等級1かつ安全限界時の層間変形を1/100以下 ●耐震等級（倒壊等防止）等級1かつ各階の張り間方向及びけた行方向について所定の基準に適合するもの（鉄筋コンクリート造等の場合に限る） ●品確法に定める免震建築物
省エネルギー性	断熱等性能等級5 かつ一次エネルギー消費量等級6
維持管理・更新の容易性	維持管理対策等級（専用配管）等級3 維持管理対策等級（共用配管）等級3 更新対策（共用排水管）等級3
可変性	躯体天井高さ 2,650mm 以上
バリアフリー性	高齢者等配慮対策等級（共用部分）等級3
居住環境	地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和を図る
住戸面積	40 ㎡以上 ※地域の実情を勘案して所管行政庁が別に定める場合は、その面積要件を満たす必要がある
維持保全計画	以下の部分・設備について定期的な点検・補修等に関する計画を策定 ●住宅の構造耐力上主要な部分 ●住宅の雨水の浸入を防止する部分 ●住宅に設ける給水又は排水のための設備
災害配慮	災害発生のリスクのある地域においては、そのリスクの高さに応じて、所管行政庁が定めた措置を講じる

以下の記事では、長期優良住宅のメリット（補助金制度・減税制度）やデメリットについて解説しています。

長期優良住宅の魅力と注意点！知っておきたいポイント

長期優良住宅の基本情報やメリット・デメリットについて解説します。

低炭素住宅の認定基準

低炭素住宅のマンションについて、認定基準は下記のようになっています。

外皮性能	強化外皮基準を満たす
一次エネルギー消費性能	省エネ基準から20％以上削減
１または２のいずれか１．再生可能エネルギー利用設備の導入かつ低炭素化に資する措置２．標準的な建築物と比べて低炭素化に資する建築物として所管行政庁が認めるもの	１の低炭素化に資する措置は、以下から選択 ①節水対策 ②エネルギーマネジメント ③ヒートアイランド対策 ④建築物の低炭素化 ⑤V2H充放電設備の設置

なお、再生可能エネルギーとは、太陽光発電設備などのことを言います。

ZEH水準省エネ住宅（ZEHマンション）

ZEH（ゼッチ）は、Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略語です。
マンション（集合住宅）のZEH住宅は、ZEH-M（Mansion）と言います。

ZEHとは、「消費エネルギーから省エネ・創エネしたエネルギーを差し引くと、使用したエネルギーがゼロ以下になるような住宅」のことです。

どういうことなのかというと、まず、高断熱化により家の中の熱が逃げないようにします（高断熱）。
そして省エネ性能の高い機器を使用することで、消費エネルギーを削減します（省エネ）。
さらに、太陽光発電などによって再生可能エネルギーを作り出します（創エネ）。

ZEH住宅には、普通のZEH（ZEH-M）以外にもNearly-ZEH（Nearly-ZEH-M）とZEH-Ready（ZEH-M-Ready）、ZEH-Oriented（ZEH-M-Oriented）があり、基準が異なっています。

住宅ローン控除で「ZEH水準省エネ住宅」と認定されるためには、下記2点の基準を満たす必要があります。

ZEH住宅の基準

１入居する住宅が断熱等性能等級（断熱等級）5
２一次エネルギー消費量等級（一次エネ等級）6

下記の記事では、ZEHマンションの種類別の水準、メリット・デメリットについて解説しています。

今注目のZEHマンションとは！？メリットや普及状況など話題のキーワードを解説！

ZEHマンションの基礎知識や普及状況、メリットについて解説します。

省エネ基準適合住宅

省エネ基準適合住宅とは、「建築物が備えるべき省エネ性能の確保のために必要な建築物の構造及び設備に関する基準を満たした住宅」のことです。

住宅ローン控除で「省エネ基準適合住宅」と認定されるためには、下記2点の基準を満たす必要があります。

省エネ基準適合住宅の基準

１入居する住宅が断熱等性能等級（断熱等級）4以上
２一次エネルギー消費量等級（一次エネ等級）4以上

ZEH水準省エネ住宅よりも、求められる等級が低いです。

2025年4月以降に着工する新築住宅は、省エネ基準適合が義務付けられます。省エネ基準適合義務化については、こちらの記事をご覧ください。

GX志向型住宅

つづいてご紹介するのは、新たに登場した「GX志向型住宅」です。2025年までの住宅ローン控除にはない種類なので順番としては最後にしていますが、省エネ性能はトップクラスの住宅になります。

GX志向型住宅とは、「ZEH基準の水準を大きく上回る省エネ性能を有する脱炭素志向型の住宅」のことです。

マンションについては、以下の基準を満たす必要があります（一部項目は検討中）。

GX志向型住宅のマンション条件
画像出典：国土交通省子育てグリーン住宅支援事業　https://kosodate-green.mlit.go.jp/

2026年以降の住宅ローン控除制度は未定ですが、GX志向型住宅の場合は控除額が大きく設定されることも考えられます。また、記事後半で解説しますが、GX志向型住宅（新築）は補助金の対象にもなっています。

２．省エネマンションのメリット

省エネ住宅は地球環境に優しいだけでなく、住んでいる私たちにも多くのメリットをもたらします。
省エネマンションを選ぶメリットを見ていきましょう。

室内が快適になり、光熱費の負担も減る

省エネ住宅のメリット

省エネマンションは断熱性が高いので、熱が逃げにくく、外の気温の影響を受けにくいです。
そのため、通常の住宅よりも冬は暖かくて夏は涼しくなります。
室温の変化が少ないと快適に過ごせるだけでなく、ヒートショックのリスクも軽減されます。

また、断熱性に加えて省エネ性能が高い設備を利用しているので、冷暖房などの使用量が減ります。
光熱費が削減されて、お財布にも優しいです。

普通の住宅よりも税金の控除が多くなる

省エネ住宅であれば、税金の控除が優遇される場合があります。

住宅ローン控除

省エネ性能が高い新築住宅だと住宅ローン控除額が大きくなります。

住宅ローン控除とは、住宅取得者がローン金利を支払う代わりに、国が所得税や住民税の一部を控除してくれる制度のことです。

省エネ性能が高い新築住宅は、条件を満たせば、以下の金額が13年間控除されます。

住宅ローン控除の計算式

年末残高×0.7％=年間の控除額

ただし、年末残高には上限があります。
限度額は、下記のようになっています。

住宅の種類（性能）	子育て世帯・若者夫婦世帯	子育て世帯・若者夫婦世帯以外	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円	13年間
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円
その他の住宅	新築住宅の場合は0円^{（2023年中の建築確認等で2,000万円）}		- （10年間）

長期優良住宅や低炭素住宅に2025年入居すれば、最大年間31.5～35万円も控除されます。

最近はマンション価格が高騰しているので、住宅ローンを5000万円以上借りている方も多いでしょう。
最大13年間控除されるため、省エネ性能が高い住宅の方がずっとお得です。

なお、中古マンションも省エネ基準適合住宅以上の省エネ性能であれば、限度額が1000万円高くなります（借入限度3000万円・最大10年間）。

住宅ローン控除の詳細は下記の記事で解説しています。

住宅ローン減税制度を徹底解説！2024年の変更点や適用条件は？

2024年最新の住宅ローン減税制度について解説します。

所得税の特別控除

新築の省エネ住宅を購入すると、「認定住宅等新築等特別税額控除」を利用できることがあります。

令和7年12月31日までに下記の住宅に入居すると対象になります。

「認定住宅等新築等特別税額控除」の対象住宅

① 認定長期優良住宅
② 認定低炭素住宅
③ ZEH水準省エネ住宅
（断熱等性能等級5以上及び一次エネルギー消費量等級6以上の住宅）

この制度は、先ほどご紹介した住宅ローン控除とは併用ができません。
通常であれば住宅ローン控除の方がお得ですが、住宅ローンを借り入れなかった場合や借り入れた金額が少ない場合には、こちらの控除の方が良い場合もあります。

「認定住宅等新築等特別税額控除」制度を利用すると、所得税から最大65万円が1度だけ控除されます。

控除額は下記のように計算します。

認定住宅等新築等特別税額控除の計算式

認定住宅等の構造及び設備に係る標準的な費用の額（45,300円×床面積㎡）※ × 10% ＝控除額

※費用の限度額は650万円

不動産取得税

不動産取得税とは、マンションや土地など不動産の取得時に納める税金です。
税額は、土地や建物の固定資産税評価額により決定します。

種類	課税対象	税率	軽減税率	軽減措置
土地	評価額	4%	3%	評価額の1/2で計算
建物	評価額	4%	3%

建物について、床面積が50㎡～240㎡の新築・中古マンションの場合、築年数に応じ、固定資産税評価額より一定額が控除されます。
具体的には、1997年4月1日以降に新築された建物は1200万円が控除されます。

しかし、認定長期優良住宅の場合は控除額が増えて、1300万円控除となります。

登録免許税

マンションを購入したら、所有権の登記をすることになります。
また、住宅ローンを借り入れた場合は抵当権設定登記も必要です。

登記申請時には、登録免許税を支払わなければなりません。

このとき、長期優良住宅・認定低炭素住宅であれば、建物の保存登記と移転登記には軽減税率が適用されます。

登記種別	課税対象	税率	軽減税率	長期優良住宅・認定低炭素住宅の軽減税率
土地の移転登記	不動産の価額	2%	1.5％
建物の保存登記	不動産の価額	0.4％	0.15％	0.1％
建物の移転登記	不動産の価額	2％	0.3％	0.1％
ローン抵当権登記	ローン借入額	0.4％	0.1％

※土地の移転登記の軽減税率は2026年3月31日、その他の軽減税率は2027年3月31日までに登記を受ける場合が対象

固定資産税

マンションを購入した後には、毎年固定資産税を支払う必要があります。

2026年3月31日までに新築マンションを購入した場合、固定資産税の減額措置が設けられています。

通常の新築マンションの場合、固定資産税は5年間にわたり1/2に減額となります。
しかし、長期優良住宅に認定されているマンションであれば、さらに長い7年間にわたって1/2となるのです。

住宅取得資金援助制度

住宅を購入するときに、両親や祖父母から資金援助をしてもらうという方もいるでしょう。

このとき、要件を満たせば一定の金額まで非課税となります。

非課税限度額

省エネ等住宅	1,000万円
その他の住宅	500万円

省エネ等住宅であれば、限度額が普通の住宅の2倍です。

この制度における省エネ等住宅とは、下記を満たす住宅になります。

省エネ等住宅
画像引用：国税庁 No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

ただし、住宅取得資金援助は現時点では2026年12月31日までの制度となっています。

補助金をもらえることがある

省エネ住宅を対象とした補助金制度があるので、現在利用できるものをご紹介します。

子育てグリーン住宅支援事業

「子育てグリーン住宅支援事業」は、省エネ住宅（新築）の取得や省エネなリフォームを支援するための事業です。
新築住宅は子育て世帯と若年夫婦世帯が主な対象ですが、GX志向型住宅の購入と省エネリフォームは全世帯が申請できます。

この支援事業における省エネ住宅とは、「GX志向型住宅」「長期優良住宅」「ZEH住宅」です。

補助額は、新築住宅購入だと1住戸につき40～160万円、リフォームは上限40～60万円となっています。

対象（マンション購入の場合）	１．新築のGX志向型住宅の購入２．新築の長期優良住宅・ZEH住宅の購入（子育て世帯等^※1のみ）３．住宅取得者等が工事施工業者に対象工事を発注するリフォーム
補助額	新築住宅購入：GX志向型住宅160万円、長期優良住宅80万円、ZEH住宅40万円リフォーム：工事内容に応じて上限40～60万円
契約期間	契約期間は問いません
対象着工期間	2024年11月22日以降、対象工事^※2に着手したもの
交付申請期間	2025年3月下旬（予定）～遅くとも2025年12月31日まで

※1 子育て世帯・若者夫婦世帯
※2 基礎工事より後の工程の工事

子育てグリーン住宅支援事業については、以下の記事で詳しく解説しています。

子育てグリーン住宅支援事業とは？補助金額や条件を解説！

「子育てグリーン住宅支援事業」の具体的な内容や、補助金を受け取るための条件について詳しく解説します。

３．省エネマンションなのか確認する方法

最後に、購入するマンションが省エネ性能なのか確認する方法をご説明します。

住宅の省エネ性能は、物件の公式ホームページやパンフレットに必ず記載されているものではありません。
モデルルームなどを見学すると住宅性能に関する詳細な資料をもらえることがあって、その資料には記載されていることがあります。

中古マンションはSUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトを使って探す人が多いと思われますが、新築以上に書かれていることが少ないです。

マンションの省エネ性能を知るためには、不動産会社に直接聞いてみることが、一番確実な方法になります。

ただし、物件によってはホームページやパンフレットなどに「長期優良住宅」「低炭素住宅」「ZEHマンション」「省エネ基準適合」などと書かれています。
公式ホームページであれば、トップページや設備仕様・構造に記載されています。

最近の物件は、長期優良住宅やZEH住宅については、記載されていることが多いです。というのも、省エネ性能が高いマンションというのは大きなアピールになるからです。

また、中古マンションの仲介会社によっては住宅性能が明記されていることがあります。
ホームページやアプリの物件検索条件で「長期優良住宅」や「低炭素住宅」を選択できるところもあるようです。

住宅性能について明記されていない築古のマンションであっても、改修などによって省エネ基準を満たしていることもあります。
気になる物件があれば、仲介している不動産会社に確認してみましょう。

４．まとめ

今回の記事では、省エネ住宅の種類とメリットについて解説しました。

聞き慣れない用語も多かったと思いますが、普通の住宅と省エネ住宅の主な違いは「断熱性」と「一次エネルギー消費量」です。ご自身の購入検討しているマンションが省エネ住宅かどうか分からなければ、不動産会社に確認してみましょう。

各種税金控除をはじめ、省エネ住宅が優遇されているものは多いです。マンションが非常に高い今の時代だからこそ、このような制度を大いに活用してください。

また、最近は電気代やガス代の高騰も続いています。
省エネ住宅の最大の魅力は、「省エネ」で生活ができるところです。
光熱費の軽減はもちろん、毎日の生活を快適に過ごすことができます。
ぜひ、省エネ性能に注目したマンション選びをしてみてください。

2025年4月から、すべての新築住宅に省エネ基準適合が義務化されます。一定以上の省エネ性能は保障される一方で、価格が心配という方も多いのではないでしょうか。住宅価格の高騰は今後も続く見通しです。
また、住宅価格の高騰以外にも、将来の金利上昇、建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。住宅購入で後悔しないためには、やはり情報収集が重要です。

とはいえ、どうすれば良いか分からないという方も多いでしょう。
そんな方におすすめしたいのが、当サイト住まいサーフィン代表の沖有人が過去に出演した動画メディアです。住まい選びの参考になるので、是非ご覧ください。

▼PIVOT　不動産のウソを暴く

▼PIVOT　5年後、都心のマンションはどれだけ値上がりするのか？

▼NewsPicks　プロだけが知る「令和の不動産売買」【沖有人vs中山登志朗】

このような動画などで情報収集をしつつ、最終的には資産価値の高い住宅購入を行い、リスクヘッジする事が重要ではないかと考えます。

例えば、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

● 「将来値下がりしないか心配。10年後に価格がいくらになるのか簡単に分かったら良いな」
● 「万が一売ることになっても、売却額より住宅ローン残債の方が多かったらどうしよう。売却時点の予想利益が分かったら良いな」

住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、将来の資産性が一目で判断できる「沖式マンション10年後予測」を無料公開しています。

「値上がりシミュレーション」機能を使えば、5年後・10年後の将来価格をベストケース・標準ケース・ワーストケースの3つのシナリオで具体的にシミュレーションできます。
物件価格や金利を入力すればその場で自由にシミュレーションできるので、購入するべきか悩んでいる方にぴったりです。
さらに、「含み益シミュレーション」機能では、値上がりしたマンションを売却した場合に、実際に得られる利益を試算した結果を確認できます。

また、中古マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

● 「スーモ等で見つけた物件が6,000万円で売出されている。この駅でこの価格少し高い気がするけど、本当に適正な価格なのだろうか？」
● 「適正な価格（沖式査定額：5,400万円）が分かれば、指値（値下げ交渉）を入れて、自分の予算内である5,500万円で強気に交渉出来るのになあ。。」
● 「どのサイトも適正な価格が分からないし、表示されていても、マンション単位で大雑把、お部屋毎に間取り、向き、階数を考慮されていない気がする」

住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、お部屋毎に価格査定を行っています。

これにより、購入検討しているお部屋の「適正価格」を正確に把握することができます。
物件詳細ページの便利な活用方法は、下記の動画でさらに詳しくご説明しております。

「沖式マンション10年後予測」や「割安判定」は、会員であれば、無料で利用できます。

でもなぜ、住まいサーフィンに出来て、他のサイトには出来ないの？と疑問を持つかもしれません。
そこには、住まいサーフィンにしかない3つの理由があります。

住まいサーフィン独自の特徴

１．広告サイトではないため、売主への忖度が不要
２．サイト開設25年と老舗であるが故に、過去から蓄積されたビッグデータを保持・分析している
３．不動産業者、金融機関、REITといったプロにコンサル及び情報提供している精緻なデータを活用している

しかしなぜ、こんなに有用なデータを無料で公開するの？と怪しく感じる方もいるのではないでしょうか。確かに怪しいですよね。

その理由として、住まいサーフィンを開設した代表の沖有人が掲げる理念があります。
それは不動産売買における情報の非対称性を無くすことです。

昔から、不動産業者は売り手に不利益となる情報を隠すため、騙されて損をする消費者が後を絶ちません。
そんな消費者を減らすために、住まいサーフィンで購入に役立つ情報を無料公開し、理論武装してほしいとの思いがあります。

住まいサーフィンは、購入検討する全ての消費者に情報を活用してもらうため、有料ではなく無料で情報提供を行っています。

ただし、運営にはお金がかかります。
そのため、不動産業者や金融機関等の企業にコンサル提供を行い利益を得ることで、住まいサーフィンの無償利用を実現しています。

無料会員登録するだけで、全ての情報が確認できリスクなく始められます。
退会も簡単に出来ますので、まずは気軽に登録して、マンション購入を成功させましょう！