中古マンションの諸費用をシミュレーションで明確に！不安解消ガイド

最終更新日：2025年6月24日

中古マンションの購入を検討しているけれど、「物件価格以外にいくら必要なの？」「諸費用って何にどれだけかかるの？」といった不安を感じていませんか？
物件そのものの価格に目が行きがちですが、実は購入時にはさまざまな「諸費用」が発生します。これを見落とすと、後で資金計画が崩れる…というケースも少なくありません。

この記事では、中古マンションを買う際にかかる主な諸費用の内訳をわかりやすく整理し、具体的な金額感をシミュレーションでご紹介します。
「結局、トータルでいくら必要？」という疑問にお答えしながら、不安なく購入に踏み出せるようにガイドしていきます。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
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1．中古マンション購入時にかかる諸費用とは？

マンションは新築に比べて購入しやすいと言われますが、物件価格以外にかかる初期の経費（諸費用）を軽視すると、「思ったより費用がかさんで払えない…」という事態にもなりかねません。
諸費用をしっかり把握しておくことが、賢いマンション購入への第一歩です。

ここでは、一般的にかかる主な諸費用を項目ごとにご紹介します。

1. 仲介手数料

不動産会社を通じて物件を購入する場合、多くの場合で発生します。
金額の目安は「物件価格×3％＋6万円＋消費税」。たとえば3,000万円の物件であれば、約105万円程度になります。

宅地建物取引業者（いわゆる不動産会社）との契約では、重要事項説明や諸費用の内訳の提示が義務づけられています。事前に細かく確認することが大切です。

2. 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）

所有権移転登記や抵当権設定登記など法定費用が必要になります。
登録免許税は物件価格やローン額に応じて変わり、加えて司法書士への報酬（数万～十数万円）も必要です。

3. 住宅ローン関連費用

ローンを組む場合には、以下のような費用がかかります。

4. 火災保険料/地震保険料

ローン利用時は火災保険の加入が必須です。
5年一括加入で5万～15万円前後が目安。地震保険を追加するとさらに上乗せになります。

5. 固定資産税・都市計画税の清算金

引き渡し日を基準に、売主と日割りで精算される税金です。数万円～十万円前後が目安です。

例：年間12万円の固定資産税 → 7月引き渡しなら約6万円を買主が負担。

6. 管理費・修繕積立金の清算金

マンションならではの費用で、こちらも引き渡し日に合わせて日割り清算されます。

例：管理費＋修繕積立金＝月1.5万円 → 10日引き渡しなら2/3月分（1万円/入居月）を買主が負担。

7. その他

引っ越し代、家具・家電の購入、リフォーム費用なども忘れがちですが、実際の生活開始には必要になるケースが多いです。

こうした諸費用は物件価格の6〜10％程度が目安とされています。
つまり3,000万円の物件なら、180万〜300万円前後の諸費用を想定しておく必要があります。

2．実際にいくら？ケース別シミュレーションで諸費用を確認

「諸費用の内訳はわかったけど、結局トータルでいくらかかるの？」という方のために、ここでは物件価格別に諸費用のシミュレーションを紹介します。

目安としては、物件価格の約6％〜9％が初期経費（諸費用）の相場です。下記の表は、物件価格ごとに想定される主な経費・費用の目安をまとめたものです。

諸費用シミュレーション表（概算）

物件価格が安いほど、定額系の諸費用（登記、ローン手数料など）の割合が高くなるため、総額に対する諸費用の比率は高めになりがちです。一方、高額物件では仲介手数料などは増えるが、定率のため比率としてはやや落ち着く傾向があります。

事前にシミュレーションを行うメリット

このように、諸費用だけで数百万円かかるケースも多いため、「物件価格＝必要資金」と思い込むのは危険です。
購入をスムーズに進めるためには、頭金＋諸費用分をあらかじめ用意しておくことが安心への第一歩になります。
自分のケースではどれくらいになるのか、事前に諸費用を計算してみるだけでも不安がぐっと減ります。不動産会社や金融機関のサイトには、諸費用を自動で計算できる無料ツールも用意されています。こうしたツールを活用して、ざっくりとでも費用感をつかんでおくと安心です。

また、「諸費用込みでローンを組める金融機関」もあるので、手元資金が少ない場合はそういった商品も検討してみましょう。

３．諸費用を抑えるための具体的な方法

中古マンションの購入時には、物件価格とは別に数百万円単位の諸費用がかかります。
とはいえ、すべてが決まった金額というわけではありません。工夫次第で抑えられる費用も多く存在します。ここでは、主な節約方法をご紹介します。

1. 仲介手数料を安くする・無料にする

仲介会社によっては、仲介手数料を割引または無料にしているところもあります。
特にネット専業の不動産会社や、売主が同じ会社である「自社物件」の場合は、手数料が不要になることもあります。

ただし、対応エリアやサポート体制が異なるため、サービス内容も比較しながら選ぶことが大切です。

2. 火災保険のプランを見直す

火災保険は、補償内容や契約年数によって金額が大きく変わります。
言われるがままに長期・高補償のプランに加入してしまうと、数十万円の出費になることも。

比較検討することで数万円の節約につながることもあります。

3. ローン関連費用の負担を抑える

住宅ローンには、保証料や事務手数料などの初期費用が発生します。
金融機関によっては、保証料なしのプランや、事務手数料が安いローンもあるため、金利とあわせて総コストで比較するのがポイントです。

また、フラット35などは物件条件に応じて金利優遇があることも。事前に情報を集めて比較検討することが節約の第一歩です。

中古マンションの購入でも、一定の条件を満たせば税金の軽減措置（住宅ローン控除）を受けられる場合があります。こうした制度を理解しておくことで、初期費用の負担を抑えることができます。

住宅ローンの減税について詳しくお知りになりたい方はこちらの記事もご覧ください。

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2025年最新の住宅ローン減税制度について解説します。住宅ローン減税の条件や申請方法もご紹介します。

4. 司法書士報酬を自分で選べる場合も

登記費用の中に含まれる「司法書士報酬」も、実は不動産会社から指定されることが多いですが、自分で依頼先を選べるケースもあります。

同じ登記内容でも報酬には幅があるため、数万円の差が出ることもあります。
事前に選べるかどうかを確認しておきましょう。

5. 家具・家電・引っ越し費用も「購入費」とセットで考える

見落としがちなポイントですが、諸費用の外にも「新生活にかかる出費」があるため、ここもトータルで考えることが大切です。

これらも中古マンション購入の初期費用に含めて予算管理をすることで、「思ったよりお金がかかってしまった…」という失敗を防げます。

諸費用は「仕方ない出費」と思いがちですが、工夫次第で数十万円単位の差が出ることもあります。
不動産会社任せにせず、自分で見積もりや条件を確認することで、納得感のある購入が実現できます。

中古マンションの購入について詳しく知りたい方はこちらの記事も併せてご覧ください。

中古マンションの築年数、何年なら購入しても平気？寿命や選ぶポイントを解説！

築年数による寿命や中古マンションを選ぶときのチェックポイントについて解説します。

４．プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

中古マンションの購入には、多くの判断や手続きがつきものです。
諸費用のこと、ローンの組み方、管理状況のチェックポイントなど、自分だけで判断するには不安を感じる場面も多いのではないでしょうか。

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５．中古マンション購入に関する失敗談

ここで住まいサーフィンの「実録！マンション・一戸建て購入のしくじり体験談」から中古マンションを購入した方の体験談をご紹介しましょう。
参考にして、ご自身のマンション購入にぜひ活かしてください。

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失敗談から学べること：後悔しない中古マンション購入のために

中古マンション購入の失敗談を見ると、多くのケースで共通しているのは「情報不足」や「見通しの甘さ」です。

こうした失敗は、決して珍しいものではありません。ですが、事前に知っていれば防げるものばかりです。

だからこそ、購入前には「物件価格＋諸費用」の全体像をしっかり把握し、初期の資金計画を無理なく立てることが重要です。

７．まとめ

本記事では、中古マンションを購入する際の諸費用をシミュレーションを交えてお伝えしてきました。中古マンションの購入をお考えの方は少し具体的にイメージが膨らんだでしょうか？

それでも、まだ心のどこかに「本当に買っていいのだろうか？」という不安が残っているかもしれません。
それは、とても自然で、正直な感情です。

家を買うことは、人生でも最大級の決断の一つです。
不安を完全になくすことはできません。
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