タワマン低層階って実際どう？メリット・デメリットを徹底解説

最終更新日：2025年05月13日

タワマン（タワーマンション）と聞くと、「高層階こそステータス」というイメージを持っている方も多いのではないでしょうか？しかし、あえてタワマンの“低層階”を選ぶ人も多くいます。実は、低層階には高層階にない魅力や利便性が隠されていることも。
とはいえ、「眺望が良くないのでは？」「資産価値はどうなの？」といった不安もつきものです。

この記事では「タワマン低層階って実際どう？」という疑問にお答えし、低層階ならではのメリット・デメリットを解説します。

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1．タワマンの低層階は何階のこと？

タワーマンションを検討する際に、「そもそも低層階って何階まで？」という疑問を持つ方は少なくありません。
まずは「タワーマンションとは何か」から確認しつつ、低層階の目安について整理していきましょう。

何階建てからタワーマンションなのか？

そもそも、何階建てのマンションが「タワーマンション」なのでしょうか。
法律上の定義はないのですが、一般的には、地上20階建て以上のマンションは「タワーマンション」と呼ばれることが多いです。地上20階建て以上とは、高さで言うと60mを超える超高層マンションになります。
また、タワーマンションは「タワマン」という略称でもよく呼ばれています。

タワマンならではの階数感覚

それでは、タワマンの低層階とは何階までが該当するのでしょうか。

タワマンは一般的な中低層マンションと比べると階数が多いため、同じ「低層階」といってもその感覚には違いがあります。たとえば6階建てのマンションであれば1〜2階が低層とされますが、タワマンではおおむね「10階以下」が低層階とみなされることが多いです。

タワマンの高さは、大規模なものになると30階以上に達することも珍しくありません。そのため、「低層階」といっても7階や8階であれば、十分に眺望が楽しめる場合もありますし、災害時の避難やエレベーターの待ち時間にも差が出てきます。
タワマン特有の“階層選び”の基準を理解しておくことが大切です。

2．意外と快適？タワマン低層階のメリット

つづいて、タワマンの低層階に住むメリットを解説していきます。

エレベーター待ちのストレスが少なく、外出がスムーズ

タワマンでは、エレベーターの利用が日常生活に欠かせないものとなります。
しかし、朝の通勤・通学ラッシュ時には、エレベーターがなかなか来なかったり、ようやく来ても満員で乗れなかったりと、出かけるまでに時間がかかるケースも少なくありません。また、マンション内で引越しがある日やエレベーターの点検がある日は、台数が制限されることもあります。こういったことにストレスを感じる方も多いのではないでしょうか。

その点、低層階であればエレベーターへ乗らずに階段を使うこともでき、外出や帰宅がスムーズです。急ぎのときや荷物が少ないときは階段でさっと移動できるのも、大きなメリットと言えるでしょう。

高層階よりも価格・家賃が安い

マンションは、同じ間取りや広さであっても、階数が上がるほど価格や家賃が高くなる傾向にあります。
以下は、パークシティ中野ザタワーエアーズで、同じ間取りの住戸に設定された価格の一例です。

※第1期1次価格、各住戸の価格表はこちら

このように、階数が高くなるにつれて価格も上昇しています。賃貸物件においても同様に、高層階ほど家賃は高い傾向です。
そのため、低層階を選ぶことで、タワマンに住みながらもコストを抑えることが可能です。物件によっては数千万円単位の差が出ることもあり、コストパフォーマンスを重視する方には大きな魅力となるでしょう。

高層階よりも税金が安い

固定資産税や都市計画税は、原則として不動産の評価額に基づいて決まります。タワマンではない板状の分譲マンションでは、階数による差は出ません。
しかし、タワマンでは、同じ広さの住戸でも階数によって税額に差が出ることがあります。これは、2017年度の税制改正で導入された「階層別専有床面積補正率」が関係しています。

この改正では、実際の取引価格で高層階の住戸がより高値で売買されることを踏まえ、評価額に補正がかけられるようになりました。高層階ほど評価額が高くなりやすく、結果として税額も上がる仕組みです。
一方で、低層階は補正率が低いため、同じ間取りでも高層階より評価額が低くなり、税金は安くなる傾向があります。

購入後のランニングコストを少しでも減らしたい方にとっては、低層階という選択が経済的なメリットにつながるかもしれません。

地震の揺れが少ない

タワマンのような高層建築物は、周期が長くゆっくりとした大きな揺れ（長周期地震動）が起こった際に、揺れやすいという特徴があります。このタイプの地震動では、低層階よりも高層階の方が揺れは大きくなります。
以下は、東日本大震災の際に東京都内のビルで観測された室内の様子です。同じ地震でも、低層階（2階）よりも高層階（24階）の方が、室内の被害が大きかったことが分かります。

画像出典：気象庁リーフレット「知ってる？長周期地震動のこと」https://www.jma.go.jp/jma/kishou/books/choshuki_leaflet/index.html

なお、タワマンは、「制振構造」や「免震構造」であることが多く、一般的なマンションよりも揺れに強い構造になっています。とはいえ、地震の規模によっては大きく揺れる可能性があるため、揺れに敏感な方は低層階のほうが安心できるかもしれません。

地震時や停電時のリスクが軽減される

地震や停電が発生した際には、エレベーターの停止によって移動が困難になるケースが想定されます。高層階では、階段での昇降に時間と体力を要し、日常生活に大きな支障が出ると考えられます。

また、2019年の台風19号による豪雨の際には、武蔵小杉のタワマンが浸水被害に見舞われ、一部の建物で電気や水道などのライフラインが長期間使えなくなる事態となりました。このケースでは、地下に設置されていた電気設備が水没し、エレベーターやトイレの利用が制限されるなど、高層階の住人ほど生活への影響が大きくなったことが報告されています。

低層階であれば、停電時でも比較的スムーズに出入りでき、万が一の際の避難行動もとりやすいというメリットがあります。

タワマンのメリットを享受できる

低層階であっても、マンション内の設備や共用施設は、基本的にすべて利用できます。ラウンジやジム、ゲストルーム、コンシェルジュサービスなど、高級ホテルのような共用空間や充実したサービスを、階数に関係なく享受できるのはタワマンならではの魅力です。

また、セキュリティの高さや管理体制の充実度もタワマン共通の特徴であり、低層階であっても安心で快適な生活が送れます。

価格を抑えつつ、高品質な住まいを手に入れたい方にとって、低層階は“狙い目”ともいえる存在です。「高層階でなければタワマンの意味がない」と思っていた方も、改めて視点を変えてみると、新たな選択肢が見えてくるかもしれません。

3．注意ポイントも！タワマン低層階のデメリット

低層階にはさまざまなメリットがある一方で、事前に知っておきたい注意点もあります。ここでは、実際に住んでから「思っていたのと違った」とならないために、低層階ならではのデメリットについてご紹介します。

眺望・日当たりが悪いことも

タワマンに住む醍醐味のひとつといえば、やはり眺望や日当たりの良さ。しかし低層階では、周囲の建物や植栽によって視界が遮られ、思っていたほどの開放感が得られないこともあります。
タワマンは、駅直結や駅チカなことが多いです。利便性が高い立地である一方で、周囲に建物が多いことはよくあります。「低層階は安かったけど、窓を開けると隣のビルの壁が目の前に」なんてことも。購入時に納得していたとしても、後ほど解説するように売却時の価格や需要に影響を及ぼす可能性も否定できません。

また、マンションの方角や立地によっては日照時間が短く、部屋がやや暗く感じることもあります。タワマンではさまざまな方角の住戸が売られることが多く、住戸によっては北向きや北東向きとなっています。高層階であれば周囲の建物の影響を受けにくく、安定した明るさを確保しやすいですが、低層階では方角による影響が大きくなるため、事前の確認が重要です。

立地によっては浸水リスクがある

低層階では、周辺の地形や環境によっては水害のリスクが高くなることがあります。メリットの章でも触れましたが、2019年の台風19号では、武蔵小杉エリアのタワマンで浸水による大規模な被害が発生しました。

低層階といっても、3階・4階以上であれば比較的安全とされるケースもありますが、階数によっては直接的に被害を受ける可能性もあります。こうしたリスクを避けるためにも、物件検討時にはハザードマップの確認などの情報収集が重要です。

虫が出ることもある

高層階ではほとんど見かけないような虫も、低層階では比較的出やすいという声があります。「1～2階でなければ大丈夫なのでは？」と思うかもしれませんが、こんな体験談もあります。

立地、子育て環境を重視してマンション選びをしました。森林や緑をイメージしたマンションで、敷地内には植物がたくさん植えられています。そのため、虫が多く、20階建の4階を購入しましたが、油断すると部屋に虫が入ってきます。夏は、子供が四六時中蚊に刺されるのでストレスがたまります。以前賃貸で11階に住んでいた時は虫がいなかったので、もう少し上の階を購入すればよかったと後悔しています。この体験談をもっと詳しく見る

駅から近く値段が手頃だったので、中古マンションの購入を決意しました。失敗したと感じていることは、我が家は6階なのですが、ベランダに虫が飛んでくること。虫が苦手なので、もっと高層階にすればよかったと後悔しています。この体験談をもっと詳しく見る

特に、周囲に緑が多い場合や河川・公園が近い場合は注意が必要です。また、タワマンによっては低層階にスーパーや飲食店が入っている場合もあり、これが原因で虫が発生することもあります。
虫の出現に敏感な方や、小さなお子さんがいるご家庭などは、低層階がストレスの原因になる可能性があるため、慎重な検討が必要です。

高層階のように高値で売却できない可能性がある

タワマンでは一般的に、高層階ほど資産価値が高く、売却時の価格も上がりやすい傾向にあります。
そのため、同じ建物内でも低層階の住戸は、売却時に価格が伸びにくい、あるいは高層階よりも買い手がつきにくいことがあるようです。

とはいえ、マンションの資産価値において重要なのは階数だけではありません。ここで、住まいサーフィン独自の指標である、マンションの資産性を見極める「7つの法則」をご紹介します。
当てはまる数が多いほど、資産価値が高いマンションであると判断できます。

タワマンは、法則3～5に当てはまることが多く、立地や規模によっては低層階でも高い資産価値が保たれるケースもあります。

人によっては、恥ずかしいと思うことも？

「タワマンに住んでいる」と聞くと、多くの人が高層階を連想しがちです。そのため、住んでいるのが低層階だと、「ちょっと言いにくい、恥ずかしい」と感じてしまう人もいるようです。

部屋の階を低層階にしたため、少し恥ずかしい気持ちがあります。この体験談をもっと詳しく見る

また、SNSなどでよく話題になるのが、「高層階マウント」や「タワマンカースト」の噂。実際に、以下のような声も寄せられています。

ある程度階数のあるマンションなのですが、一部の上階の住民は、上の階に住む方が偉いと思っているのか、低層階の人たちを見下すような態度をとる人がいて、がっかりしました。この体験談をもっと詳しく見る

たまたま体験談があったので紹介しましたが、他に寄せられている約1,000件のマンション購入体験談には、同様の声は見られませんでした。ドラマや漫画では「タワマンあるある」として描かれることもありますが、実際に広く起きている現象というわけではなさそうです。あまり気にしすぎる必要はないでしょう。

低層階も高層階も、同じマンション内の住戸であり、設備や生活環境に大きな違いはありません。自分や家族のライフスタイルや価値観に合った階数を選ぶことが、何よりも大切です。

4．タワマン低層階が向いている人の特徴

“タワマン＝高層階”と思っていたけど、低層階にもこんなに魅力があるなら、自分にも合っているかも？そんなふうに思った方もいるのではないでしょうか。
最後に、どんな方にタワマン低層階が向いているのかを具体的に見ていきましょう。

外出頻度が高い人やエレベーターが好きじゃない人

通勤や通学、買い物などで外出する機会が多い方にとって、タワマンの低層階はとても便利です。
高層階では、エレベーターの待ち時間が長くなったり、混雑で何度も見送ったりすることがあります。その点、低層階であれば、階段での移動もそれほど負担にならず、外出や帰宅がスムーズに行えます。

また、「エレベーターの閉鎖的な空間が苦手」「混雑したエレベーターに乗るのが憂うつ」と感じる方にとっても、低層階は負担の少ない環境です。階段の利用が現実的な範囲にあるため、健康維持を兼ねて歩いて上り下りするという方もいます。

タワマンの中で“気軽に外に出られる暮らし”を求める人には、低層階がぴったりでしょう。

“いざ”というときの安心を重視する人

災害時や非常時に備えたいという方にとって、低層階は安心感のある選択肢です。
例えば地震の際には、高層階ほど揺れが大きくなりやすく、停電でエレベーターが止まってしまうと移動に大きな支障が出る可能性があります。
その点、低層階であれば階段での移動が現実的な範囲におさまり、避難のしやすさにつながります。

万が一の事態でも、冷静に行動できる環境を整えておきたい――そんな“安心”を重視する方には、タワマンの低層階という選択肢が適していると言えるでしょう。

コスパ重視の人

メリットの章で解説したように、同じタワマンでも、低層階は高層階に比べて購入価格や家賃が抑えられる傾向があります。さらに、固定資産税や都市計画税といった税金も高層階より安くなるため、ランニングコストの面でも魅力的です。

また、低層階であっても、ラウンジやジム、ゲストルーム、コンシェルジュサービスなど、タワマンならではの共用施設は高層階と変わらず利用可能です。「そうした快適な設備は魅力的だけど、できるだけ出費は抑えたい」と考える方にとって、低層階はコストパフォーマンスに非常に優れた選択肢です。

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「高層階と低層階、結局どっちが自分に向いているの？」「メリット・デメリットは分かったけれど、最終的にどう判断すれば…？」そんなふうに住まい選びの“決め手”が見えずに迷っている方も多いのではないでしょうか。

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６．まとめ

タワマンというと高層階が注目されがちですが、低層階にも多くのメリットがあることがお分かりいただけたのではないでしょうか。
エレベーターの待ち時間が少ない、災害時のリスクが比較的低い、価格や税金を抑えられるなど、暮らしやすさやコスト面での魅力もたくさんあります。一方で、眺望や日当たり、虫の出やすさ、資産価値など、注意したいポイントもあるのは事実です。

大切なのは、高層階・低層階という「イメージ」ではなく、自分や家族のライフスタイルに合った住まいを選ぶこと。本記事が、タワマン低層階という選択肢について、前向きに検討するきっかけになれば幸いです。

ところで、タワマンに限らず、多くの物件は価格の高騰が続いています。これだけ高いと、なかなか購入に踏み切れないですよね。また、物件価格の高騰以外にも、将来の金利上昇、建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。住宅購入で後悔しないためには、やはり情報収集が重要です。

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