リフォーム済み中古マンションは安心？落とし穴と注意点をわかりやすく解説

最終更新日：2025年05月13日

「リフォーム済み」と聞くと、すぐにきれいな部屋に住めて安心――そう思いがちではないでしょうか？
しかし実は、リフォーム済み中古マンションにも見落としがちな落とし穴が存在します。

この記事では、リフォーム済み物件を選ぶときの基本ポイントから、購入時に注意すべき点、さらには価格交渉のコツまでわかりやすく解説します。
しっかり知識を備えて、「失敗しないお得な中古マンション購入」を目指しましょう！

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
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1．リフォーム済み中古マンションを選ぶ際の基本ポイント

リフォーム済み物件とは？新築との違いやメリットをおさらい

中古マンションの購入を検討しているとよく目にする「リフォーム済み物件」。これは、前の所有者が住んでいた中古マンションを、業者や売主が内装や設備などを改修して販売しているものを指します。見た目がキレイで、すぐに入居できるという手軽さが魅力のひとつです。

一方で、新築マンションとの大きな違いは、建物自体の“築年数”と“構造”はそのままという点です。たとえ内装が新しくても、基礎や躯体、配管などの“見えない部分”は築年数相応であることが多く、注意が必要です。

まずは、リフォーム済み物件の主なメリットを見ていきましょう。

1.初期費用を抑えられる

リフォームをしていない中古物件を購入した場合、入居前にリフォームが必要となることがあり、物件価格とは別に数百万円単位の出費が必要になることがあります。

中古物件を買ってリフォームする場合、工事期間中に仮住まいを借りる必要がある場合があります（工事期間は1〜2ヶ月ほどが一般的）。

そして、中古住宅＋リフォームの組み合わせでは、「リフォームローンを別に組む」か「一体型ローンを使う」必要が出てきます。これは手続きもやや複雑で、審査のハードルが高いケースもあります。

リフォーム済み中古マンションは、「住める状態が整っている」という完成度の高さゆえに、入居前後に発生しがちなコストを大幅にカットできます。

2.すぐに住める状態

すでにリフォームが完了しているため、追加の工事や内装の手配なしで引っ越し可能です。急いで引っ越しをしたい人、時間や手間をかけたくない人には大きなメリットです。

3.間取り変更済みの物件もある

古い間取りを現代的にアレンジした物件もあり、リノベーションのノウハウが活かされた「おしゃれで実用的」な空間が手に入ることもあります。和室を洋室にしたり、壁を取り払って1つの大きな部屋にしたりと人気の部屋タイプにアレンジされることが多いです。

リフォーム済み物件は、新築よりもコストパフォーマンスが高く、住まい探しを効率よく進めたい方にとって魅力的な選択肢です。ただし、見た目の美しさだけで判断せず、物件の「本当の価値」を見極めることが重要になります。

リフォーム済み中古マンションのデメリット

見た目はまるで新築のように美しく、すぐに住める便利さが魅力の「リフォーム済み中古マンション」。しかし、実はその裏側に見落としがちなデメリットや注意点が潜んでいます。

次にリフォーム済み中古マンションに住むデメリットを具体的に見ていきましょう。

1. 見た目だけ新しい「表層リフォーム」の可能性

リフォーム済みとはいえ、すべての部分がしっかり手を加えられているとは限りません。リフォーム済みの中古マンションの中には、壁紙や床材、水回りの表面など、『見える部分』だけを改修した『表層リフォーム』のケースも見受けられます。

配管や断熱材、躯体（構造部分）などの『見えない部分』は手つかずのケースも多く、購入後にトラブルが発生することもあります。特に築年数の古い物件では、内部の劣化に気づきにくいため注意が必要です。

2. リフォームの質はピンキリ

リフォーム済みといっても、その施工内容や仕上がりの品質には大きな差があります。コストを抑えるために、安価な材料や簡易的な工事で済ませているケースもあり、見た目は良くても耐久性に欠ける場合があります。

また、施工業者が明記されていなかったり、工事履歴が不明だったりする物件も少なくありません。信頼できる業者による工事かどうかを見極めるのも、購入時の重要なポイントです。

3. アフターサービスや保証がない場合も

新築マンションには通常、10年間の瑕疵担保保証がありますが、中古かつリフォーム済み物件の場合は、保証がほとんど付かないか、あっても短期間か限定的です。

購入後に不具合が見つかっても、「中古なので仕方ない」とされてしまうケースもあります。保証内容や期間、アフターサービスの有無は、必ず事前に確認しておきましょう。

4. 耐震性や構造的なリスクはそのまま

築古の物件では、旧耐震基準（1981年以前）のままになっていることがあります。どんなにリフォームされていても、構造自体が古ければ地震リスクは高いままです。

また、リフォームで間取りを変更している場合、耐震性に影響する壁を取り払っているケースもあるため、さらに注意が必要です。

「リフォーム済み＝安心・キレイ」というイメージだけで決めてしまうと、後悔につながる可能性があります。大切なのは、“どの範囲までリフォームされているのか”“その内容は信頼できるのか”をしっかりチェックすること。中身までしっかり見極めて、納得のいく物件選びをしましょう。

2．購入前に確認すべき重要なチェックポイント

物件のリフォーム内容と品質の確認

「リフォーム済み物件＝安心」とは限らないとわかったら、次に気になるのは『どこを見れば安心できる物件を選べるのか』ということではないでしょうか。ここでは、購入前に必ずチェックしておきたいポイントを具体的にご紹介します。

1. リフォーム内容と施工業者の確認

物件の資料に「リフォーム済み」と書かれていても、どの部分をどの程度リフォームしたのか明確でない物件は要注意です。以下の点をチェックしましょう

購入前に売主や仲介業者から、リフォーム履歴書や工事報告書の開示を求めることも重要です。

2. 築年数と耐震基準

建物の築年数が1981年（昭和56年）以前であれば、「旧耐震基準」に基づいて建てられた可能性が高くなります。
新耐震基準に適合しているかどうか、以下の項目をしっかりと確認しましょう。

耐震性は見た目では判断できないため、構造に関する情報こそ最も慎重に確認すべきポイントです。

3. 設備の劣化状況と寿命

建物自体のリフォームだけでなく、使用されている設備の確認も大切です。「見た目は新しいのに、住み始めてすぐ給湯器が壊れた…」などというトラブルは意外とよく聞く話です。以下のような部分も、リフォームされているか、寿命が迫っていないかを確認しましょう。

4. 修繕積立金と管理状況

マンション全体の価値を左右するのが管理状態と修繕積立金の健全性です。リフォーム済みの専有部がきれいでも、共用部分が荒れていては資産価値が下がる可能性もあるので要注意です。

5. インスペクション（建物状況調査）の活用

物件の見極めに不安があるなら、専門家による「住宅インスペクション」の活用がおすすめです。建築士などの第三者が建物の劣化や問題点を客観的に診断してくれるため、安心して判断できます。

「リフォーム済み」という表現に惑わされず、冷静に“中身”をチェックする姿勢が何よりも大切です。このチェックリストを活用して、後悔のないマンション購入を目指しましょう。

3．どんな人がリフォーム済み物件に向いてる？

リフォーム済みの中古マンションは、「お得で便利な選択肢」として人気を集めていますが、すべての人にとってベストな選択肢とは限りません。ここでは、どんな人に向いていて、どんな人には向かないのかを整理してみましょう。

【向いている人】

〇内装にこだわりがなく、すぐに入居したい人

リフォーム済み物件の魅力は、なんといっても「手間いらず」。既に工事が完了しているため、内見から引っ越しまでのスピード感が魅力です。忙しい共働き世帯や、急な転勤・入学に伴う引越しなど、「時間がない人」にぴったりです。

〇自分でリノベーションの手配をしたくない人

中古物件を購入してから自分でリフォームを手配するには、時間も知識も必要です。業者選定や間取り設計に頭を悩ませたくない人には、リフォーム済み物件の方がストレスが少ないでしょう。

〇コストパフォーマンスを重視する人

新築よりも価格が安く、見た目は新しく整えられているため、予算を抑えながらも快適に暮らせる住まいを探している人に向いています。

【向いていない人】

✖内装・間取りに強いこだわりがある人

すでに完成しているリフォーム済み物件は、自由度が低く、自分の理想の間取りやデザインを反映させにくいです。「自分だけの住まいを一から作りたい」と考えている人には不向きです。

✖構造や設備の安心感を最優先する人

リフォーム済みといっても、築年数が古ければ建物の構造や配管などはそのままの場合も多く、不安を感じる人にはおすすめできません。長く住むつもりなら、構造から信頼できる物件や新築の方が安心です。

✖保証やアフターサービスを重視する人

中古かつリフォーム済み物件は、新築ほどの手厚い保証がないケースが一般的です。購入後のサポートや万一のトラブル対応を重要視する人は、保証内容をよく確認する必要があります。

4．リフォーム済み中古マンションの購入費用

リフォーム済みの中古マンションは「新築より安い」とされがちですが、実際にかかる費用の中身を正確に把握しておかないと、思った以上に総額がかさむこともあります。ここでは、購入時にかかる主な費用と、リフォーム費用が価格にどう影響しているのか、また見落としがちな追加コストについて解説します。

①購入費用の内訳とは？

中古マンションを購入する際には、物件価格だけでなく、以下のような諸費用も発生します。

仮に物件価格が3000万円のリフォーム済み中古マンションを購入した場合、実際に支払う総額は3,200万円以上になることも少なくありません。

②リフォーム費用が価格に与える影響

リフォーム済みの物件は、当然ながらリフォーム工事にかかった費用が物件価格に上乗せされています。

大規模なリフォームが行われている場合、物件価格に数百万円単位でリフォーム費用が含まれていると考えてよいでしょう。

特にリノベーション物件などでは、「立地や築年数の割に高い」と感じることがありますが、内装の仕上がりや設備更新の有無など、リフォームの“中身”をしっかり把握したうえで価格の妥当性を判断することが重要です。

③見落としがちな追加費用とは？

「リフォーム済み」とはいえ、入居後にかかる追加コストがある場合もあります。以下のような支出も、あらかじめ想定しておきましょう。

• 照明器具・カーテンレールの購入費
  　→ リフォーム済みでも付属していないことが多い

• エアコンの追加設置
  　→ 1台10万円前後かかることも（複数必要なら×台数分）

• 家具・家電の買い替え費用
  　→ 新しい内装に合わせて買い替えたくなることも。また、新しい家のサイズに合わせる必要が出ることもあります。

• 修繕積立金の値上げ予定
  　→ 長期修繕計画を確認し、将来の負担も視野に

また、築年数が古い場合には、設備保証が切れていて買い直しが必要になるケースもあります。例えば「給湯器が5年以内に故障→交換費用15万円」ということもよく聞くパターンです。

リフォーム済みの中古マンションは、見た目や利便性で魅力的に感じる反面、価格に含まれるリフォーム費用や追加の支出を見落としがちです。

「物件価格がいくらか？」だけでなく、「どこに、どれくらいのコストがかかっているか？」を見極めることが、本当に納得できる買い物につながります。
購入前には必ず、“内訳”と“将来の追加費用”まで視野に入れて総予算を検討することが大切です。

５．リフォーム済み中古マンションで価格交渉できるケース

「リフォーム済みだから価格はもう決まっていて動かないのでは？」と思うかもしれませんが、実はリフォーム済み物件でも価格交渉の余地があるケースは少なくありません。特に以下のような条件がそろっていれば、交渉が成立する可能性が高まります。

価格交渉できるケース例

ケース1：販売期間が長く、売れ残っている

中古マンションの売却には、通常3～6か月程度かかると言われています。それを大きく超える期間、たとえば6か月以上経っても売れていない物件は、売主側も「そろそろ価格を下げてでも売りたい」と考えていることがあります。

こうした物件では、売れ残り＝値下げ交渉の余地ありと見て、価格交渉を持ちかけてみるのも一つの方法です。

〈チェックポイント〉 物件情報サイトで「掲載日」や「価格変更履歴」を確認すると、販売期間が推測できます。

ケース2：リフォーム内容に偏り・不足がある

たとえば「内装はきれいだけど水回りは未交換」「給湯器が古いまま」「配管はそのまま」といった場合、買主側に追加の出費が発生することが見込まれます。
こうした場合は、「自分でリフォームが必要な部分がある」として減額交渉の根拠になります。

例えば・・・
「リフォーム済みとありますが、給湯器の使用年数を考えると早期交換の必要がありそうなので、20万円程度の価格調整をご検討いただけませんか？」などと交渉を持ちかけてみるといいでしょう。

ケース3：相場より高めに設定されている

近隣の同じエリア・築年数・広さの物件と比較して明らかに価格が高い場合、交渉の余地があります。
特にリフォーム費用が価格に強く上乗せされていると感じる場合は、「相場とのバランス」を理由に価格調整を求めることが可能です。

〈チェックポイント〉 SUUMOやアットホームなどで類似条件の物件を検索し、「相場観」を身につけましょう。

ケース4：売主が個人である

売主が不動産会社ではなく個人所有のマンションの場合、感情や状況に応じて価格交渉が通りやすくなる傾向があります。
たとえば「早く現金化したい」「次の住まいへの資金が必要」などの事情があると、値下げに柔軟なケースもああります。

〈チェックポイント〉 仲介業者が売主の状況を知っていれば、事前にヒントを得られることもありますのでよく話を聞いてみるのも大切です。

価格交渉のコツ：納得してもらえる理由を添える

ただ「安くしてください」と頼むのではなく、根拠のある理由をもとに丁寧に交渉することが重要です。
物件の状態や市場相場、追加リフォームの必要性など、客観的な材料を提示することで、売主側も納得しやすくなります。

リフォーム済み中古マンションでも、状況によっては価格交渉が十分可能です。
交渉のタイミングと根拠を見極め、丁寧にアプローチすれば、数十万円〜100万円以上の値引きに成功する例もあります。

物件に惚れ込んで即決したくなる気持ちもわかりますが、少しだけ冷静に、「交渉できる要素がないか？」をチェックしてみることをお勧めします。

６．プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

リフォーム済み中古マンションは、見た目がきれいで初期費用も抑えやすく、すぐに新生活を始められるのが魅力です。

しかし、本当にその物件で良いのか？築年数や立地に問題はないのか？など、不安を感じながら検討している方も多いのではないでしょうか。

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７．まとめ

この記事ではリフォーム済みの中古マンションを選ぶ際に抑えておきたいポイントについて解説してきました。

リフォーム済み中古マンションは「すぐ住める」「初期費用が抑えられる」「手間が少ない」という魅力がありますが、その分、価格や品質の中身をしっかり見極めることが重要ということがお分かりいただけたことでしょう。

しかし、新築・中古に関わらずマンション価格がこれだけ高いと、なかなか購入に踏み切れないですよね。また、物件価格の高騰以外にも、将来の金利上昇、建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。

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今後の金利はどうなる？住宅ローンの金利推移について解説！

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