初心者必見！ヤドカリ投資のメリットとリスクを徹底解説

最終更新日：2025年04月08日

「ヤドカリ投資」という言葉をお聞きになったことはありますか？
ヤドカリ投資とは自分の家として購入した不動産を住み替えをながら収益を得る不動産の手法のことです。

ヤドカリ投資で失敗せずに収益を得たい！そんな方に向けて、メリットやデメリット、成功のカギとなる物件選びのポイントなどを詳しく解説していきます。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

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１．ヤドカリ投資とは？

ヤドカリ投資の仕組み

ヤドカリ投資とは、「自宅を購入し、一定期間居住し、不動産価値が上がったタイミングや貯蓄ができた頃合いを見計らい、新しい住居に住み替えを行うことで収益を得ていく」不動産投資の手法です。

自分の家を住むための住居としてだけでなく、資産形成のツールとして利用する考え方です。

ヤドカリが成長に応じて貝殻を取り換えるように、自宅を住み替えつつ資産形成を行うことから「ヤドカリ投資」と呼ばれています。

一般的な不動産投資と比較して、低金利で融資を受けられ、税制優遇があり、なおかつローリスクといわれています。いわゆる「自宅投資」です。

ヤドカリ投資には２つの方法があります。

①購入した自宅を売却して収益を得る

購入時の価格よりも高い価格で自宅を売却し収益を得る方法です。

自分たちが住んだ状態で買主を探すことができるため、空き室の期間を心配する必要がありません。

買主が見つかり売却益にて次の物件を探すことができます。

そのためにも購入する物件の需要が高く価値が高いこと、また、売却のタイミングが重要となります。

②自宅を賃貸物件にして収益を得る

住宅ローン完済後、自宅を賃貸物件にし、次の居住用物件を新たに住宅ローンで購入し住み替える方法です。

賃貸物件の賃料は新しい自宅の住宅ローン返済に充てることもできます。

1つ目の物件のローンを完済したタイミング、もしくは資産価値が上がって売却したお金で一括返済できるタイミングでなければ物件を増やすことはできません。高額すぎず、なおかつ資産価値の上昇が見込める物件を選ぶことが重要となります。

どちらも、まずは自宅を購入することから始まります。物件購入には様々な費用が必要となりますが、あくまでも自宅の購入のための費用ですので無駄になることはありません。

２．ヤドカリ投資のメリット

ヤドカリ投資のメリットについてみていきましょう。

ローンを活用した効率的な資産運用

ヤドカリ投資では大規模な初期投資が不要です。
これは多くの投資家にとって大きな魅力で、手軽に資産運用をスタートすることができます。ヤドカリ投資では、住宅ローンを契約することにより、一時的な多額の金銭がなくても始められます。

また、ヤドカリ投資の大きなメリットは不動産投資用ローンではなく、自宅の購入の際に利用できる「住宅ローン」を利用できるということです。

通常の投資用物件を購入した場合、購入者が住むための物件ではないため、金利の低い住宅ローンを利用することができません。

さらには「住宅ローン控除」の適用を受けることもできます。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を新築・取得・増改築する場合に、毎年の住宅ローン残高の0.7％を最大13年間、所得税から控除することができる制度です。

限度額や利用できる条件などは、住宅の種類（住宅性能、物件の広さ、築年数など）や入居年などによって変わってきます。住宅ローン控除の要件に当てはまっているかを、物件購入前にしっかり確認しておくことが重要となってきます。

住宅ローン控除について詳しい内容をお知りになりたい方はこちらをご覧ください。

売却時に譲渡所得控除を受けられる

自宅を売却した際に、売却益が出た場合でも居住用物件の売却となるため、最大3,000万円の譲渡所得控除を受けることができます。

売った年、その前年および前々年に「マイホームの買換えやマイホームの交換の特例」や「住宅ローン控除」を利用していると併用して譲渡所得控除を利用することはできません。より高い減税措置を利用するため、どの制度を利用した方がよりお得になるのかをしっかりと確認した上で利用しましょう。

譲渡所得控除のその他細かい要件は国税庁のHP（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）でご確認ください。

また、マンション売却にかかる手数料や費用について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

不動産賃貸との違い

ヤドカリ投資では自分が住むための家を購入するため、自宅の住宅ローン返済のみで、家賃を並行して支払う必要がないためリスクは低くなります。

例えば、賃貸物件に住みながら不動産投資を行おうとすると、賃料に加えて不動産投資ローンを返済する必要があります。しかし、ヤドカリ投資ではその必要はありません。

また、ローンを完済すれば、自分の不動産として手元に残る点も大きなメリットの1つです。
ローン返済を終えた物件を賃貸物件として貸し出せば、家賃収入が入り、住み替えごとに資産形成のスピードアップが図れます。

3．ヤドカリ投資のリスク

ヤドカリ投資を成功させるためには、常に市場動向をしっかりと把握する必要があります。
経済情勢の変化は不動産市場に大きな影響を与えるため、景気後退時には物件価値が下落するリスクを考慮する必要もあります。物件の売却のタイミングや、賃貸需要が高まる時期の見極めなどが大切です。

また、一般的な不動産投資では、物件を購入して入居者が集まれば、すぐに収益が発生します。しかし、ヤドカリ投資ではローン返済後の住み替えを経て収益が発生するため、長期的な視点で行う必要があります。

管理コストや維持費用が計画以上にかかることがあり、利益を圧迫する可能性があります。これらのリスクを理解し、慎重に対策を講じることが、ヤドカリ投資の成功に繋がります。

ヤドカリ投資に失敗しないためにはどんなことに注意すればいいでしょうか？デメリットやリスクについても具体的に見ていきましょう。

住宅ローン返済の注意点

住宅ローンには主に変動金利と固定金利の２つの金利タイプがあります。

最近は、固定金利と比べると圧倒的に低金利のため、7割以上の人が変動金利を選択しています。
参考：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査」（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html）

2024年3月に、日銀はマイナス金利政策を解除しました。
これにより、長らく続いていた超低金利は終わり、2024年から徐々に住宅ローン金利は上昇しています。

2025年4月現在、メガバンクとネット銀行の変動金利では、0.6～0.7％台が金利相場となっています。

変動金利は借入期間中に金利が見直され、適用される金利が変動します。これにより、毎月の返済額も上下します。金利が上がると、毎月の返済額が上がってしまいますので家計を圧迫する可能性があります。

しかし、住宅ローンは金利タイプによっては切り替えをすることができます。また、手数料や手間はかかりますが借り換えも可能です。

一度住宅ローンを借りたらそこで満足をせず、返済が終わるまではご自身にとって何が最適なのか情報収集を続けることがポイントです。

借入の際の固定金利、変動金利について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

税金に関する注意点

不動産売買で得られた利益には譲渡所得税が課せられます。
不動産を購入後5年以内で売却すると「短期譲渡所得」、それ以降に売却した場合は「長期譲渡所得」となります。

短期譲渡所得の税率は高く、最大41.1％にもなります。

国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm）
　　　（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm）

このように売却時に利益が出た際の税負担は重く、物件売却には注意が必要です。
そのため、売却時期を慎重に見定めることが重要です。
ただし、購入から5年以内であったとしても、売り時だと判断した場合は売却も検討しましょう。5年経過したのち、市場相場が下がってしまい、譲渡所得税の差以上に売却益が減ってしまう可能性もあります。

自宅用物件の注意点

投資用物件であれば、購入時の諸費用、税金などを経費として一部計上すること、また、売上から一部経費として控除されるため、納める税金を抑えることも可能です。

しかし、ヤドカリ投資ではあくまでも自宅として物件を購入するため経費を計上することができません。

また、自宅の買い替えということになるので、住み替え時に引越し費用や新しい物件購入のための費用も発生します。 

子どもが生まれるなどで家族構成が変化する、転職するなどのライフステージに伴う住み替えは、タイミングを慎重に検討する必要があります。無理な住み替えや過剰な投資は、家庭生活に支障をきたす恐れがあります。長期的な視点を持ち、投資計画を立てることが重要です。

４．ヤドカリ投資を成功させるために

物件選定の重要性

ヤドカリ投資は不動産投資の手法として注目されていますが、そのリスクも無視できません。何よりも物件の選び方の難しさが挙げられるでしょう。市場調査が不十分だと、期待したリターンを得られない可能性があります。

しかし、資産価値が高い住宅ならいざというときに売却もスムーズにできるので安心です。

ヤドカリ投資が成功するカギとなるのは資産価値の高い物件選びです。押さえておきたいポイントをご紹介します。

なんといっても物件の立地が重要

人気のあるエリア、再開発や新しい路線開発が予定されている地域の物件を選ぶと良いでしょう。

今後予定されている再開発地域では、まだまだ利便性が低いところもあるかもしれません。しかし、そういったところほど、物件の資産価値が上がる可能性を秘めています。また、購入時に比較的価格が安く、買いやすい点もポイントです。

自分が住む段階では利便性がそこまでよくない可能性もありますが将来的に資産価値が向上するか見極めることが大切です。

そして、なんといっても駅近の物件であることです。駅から10分圏内であることは非常に重要で、できれば駅からより近い物件が好まれます。

また、ハザードマップでその物件が危険なエリアとなっていないか確認しておくことも大切です。

利便性の良さ

最寄り駅が近く、周辺にスーパーや医療施設などがそろっているかなどの利便性の良さも重要です。また、駅から中心地へのアクセスの良さ、その駅が急行停車駅であるかどうかなどもチェックしましょう。

ファミリー物件であれば、学区となっている小・中学校へのアクセスや学区の評判、近くに公園があるかなども大切な条件となっています。

ヤドカリ投資であっても利便性の良さは重要なポイントとなります。

マンションをおすすめ

ヤドカリ投資で成功するには一戸建てよりもマンションが狙い目です。

「売却して利益を得るパターン」いわゆるキャピタルゲインを得やすいのはマンションです。

マンションは一戸建てに比べて、交通利便性、流動性などが高く、建物の耐用年数も戸建てに比べると長いため、売却益が出やすいと考えられます。

また、一戸建ては木造建築であることが多く、耐用年数は22年。その後は、自宅は土地代だけの価値となってしまいます。

一方、マンションは鉄筋コンクリート造りで耐用年数は47年と長い。仮に20年住んだ自宅を売りに出した場合、マンションであれば購入時の半分以上の建物価値が残っているため、次の購入者も金融機関からローンを借りやすくなります。

資産価値が高い住宅の探し方については、最後のまとめでご紹介しています。

５．値上がったマンションランキング！TOP５をご紹介！

東京都心や関西（京都や大阪）の中古マンションは大幅に値上がりをしているものが目立ちます。

実際に値上がりしているマンションの実例をご紹介します。
2001年以降に竣工した都内の新築マンションで150％以上の値上がりしたマンションは10以上も見られます。
関西でも京都、大阪を中心に大幅に値上がったマンションも数多く見られます。

大きく値上がりしたマンションTOP５（東京都・関西別）をご紹介します。

【東京都】

【関西】

上記のランキングを見ると、駅近、話題のマンションであるなどの共通点が見られます。
都内や大阪では大規模のマンションやタワーマンション、一方、京都では割とこじんまりとしたマンションが好まれていることがわかります。

リストでご紹介したマンションは「購入価格より150％以上値上がりしている」というマンションばかり。このリスト以外でも大幅に値上がりしているマンションは数多くあります。
上記以外のマンションで、あなたが気になるマンションやその周辺のマンションの値上がり、値下がり率をぜひ物件詳細の中古値上がり率で確認してみてください。首都圏と近畿圏のデータはマンション別に確認できます。

こちらの記事でも「成功者に共通する住み替え方」のコツをご紹介しています。ぜひご覧ください。

６．まとめ

今回の記事では「ヤドカリ投資」について解説してきました。

マイホーム購入を検討されている方の中にはヤドカリ投資でマイホームを検討してみようとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。

でも、不動産市場が大暴落したらどうするのか？と不安をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。住まいサーフィン代表の沖有人は、2025年の不動産市場の行方について言及しています。
2025不動産市場の行方　分譲マンション、戸建て、賃貸

また、5年後10年後どうなるのかを正確に予測することは困難ですが、1年後や2年後については、データに基づいてある程度予測することは可能です。住まいサーフィンの無料会員向けサービス「沖レク動画」では、住宅に関する予測や今後起こる問題の対処方法などを解説しています。ぜひご覧ください。

ヤドカリ投資においても最も大切なのは資産価値の高い物件選びです。
また、物件選びを成功させるためには物件周辺のリサーチや不動産価格の動向など、知っておくべき情報がたくさんあります。住宅購入で後悔しないためには、やはり情報収集が大変重要です。

とはいえ、どうすれば良いか分からないという方も多いでしょう。
そんな方におすすめしたいのが、当サイト住まいサーフィン代表の沖有人が過去に出演した動画メディアです。住まい選びの参考になるので、是非ご覧ください。

▼PIVOT　不動産のウソを暴く

▼PIVOT　5年後、都心のマンションはどれだけ値上がりするのか？

▼NewsPicks　プロだけが知る「令和の不動産売買」【沖有人vs中山登志朗】

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