新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業でマンションの資産価値はどうなる？周辺相場についても解説！

最終更新日：2025年05月08日

新小岩駅の再開発で、総戸数543戸の複合タワーマンションが誕生します！

現在、新小岩駅では再開発が進行しています。
再開発エリアは街並みが綺麗に整備され、居住性が高いのが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。

本記事では、新小岩駅の「新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業」で建設される再開発マンションの資産価値と周辺相場について詳しく解説します。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

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1．再開発マンションの資産性

まず最初に、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な住環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、新小岩駅の再開発マンションをご紹介していきます。

2．新小岩駅の再開発概要

続いては、新小岩駅の再開発概要について見ていきましょう。

新小岩駅周辺はどんなところ？

新小岩駅周辺は、商店街が栄えており、下町の雰囲気が残るエリアです。
駅にはJR総武線と総武快速線が乗り入れているため、都心部へのアクセスが良好で、横浜・千葉方面への移動にも便利です。
近年は再開発が進み、2023年に商業施設「JR新小岩南口ビル」が完成しています。
また、小岩エリアは「新小岩駅」の他に「小岩駅」でも大型の再開発が進行しています。資産性の向上が期待される地域です。

新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業

※画像出典：葛飾区サイトより（https://www.city.katsushika.lg.jp/planning/1003609/1003628/1026939/1026940.html?hl=en）

本事業では、新小岩駅南口を出てすぐのエリア約1.5haが再開発されます。
計画地はＡ街区とB街区に分けられ、それぞれに複合施設を建設する計画です。
A街区には低層の建物が2棟建設され、商業施設とオフィスが整備されます。B街区に住宅・店舗・事務所が複合されたタワーマンションが誕生します。
また、約1,400㎡規模の広場が整備され、複数の区画道路も整備されます。

再開発計画地マップ

※画像出典：葛飾区サイトより（https://www.city.katsushika.lg.jp/planning/1003609/1003628/1026939/1026940.html?hl=en）

新小岩一丁目46番・48番街区と新小岩駅南口駅前広場を含む約1.5haの区域が再開発されます。

下記が新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業の特徴です。

※再開発マンションの資産価値考察のみ知りたいという方は、「5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？」をご覧ください。

3．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

4．新小岩駅周辺の値上がり事例

続いては、新小岩駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、新小岩駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年5月8日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？

再開発マンションの概要

最後に、新小岩駅の再開発で建設される新築マンションの資産価値を考察していきます。

B街区のタワーは、1～4階が店舗、5～6階が駐輪場・機械室、7階以上が住居となる予定です。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、再開発マンションをチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2年程度はマンション価格の上昇が見込まれます。
住宅ローン金利も、2024年より変動・固定ともに徐々に引き上げが見られていますが、現状は低金利が続いています。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

都心中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
最寄り駅の新小岩駅からJR総武快速線を利用すると、東京駅まで約14分でアクセスできます。
ただし、新小岩は都心中心部のような人気はなく、街自体のブランド力は十分ではありません。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
再開発計画地は駅から約1～2分の場所に位置しています。条件に当てはまっているでしょう。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。
B街区のタワーは総戸数543戸です。条件に当てはまっています。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
B街区のタワーは地上39階建てです。新小岩駅のランドマークタワーとなることでしょう。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
ニーズのあるファミリーサイズを購入することで損をするリスクを避けることができるでしょう。

マンション価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。
住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。後悔する大きな買い物にならないように、あなたが購入したいお部屋が「得をする部屋」なのか「損をする部屋」なのか確認してみましょう。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。

住まいサーフィンでは、新小岩駅の「新築マンション相場価格」や「値上がり率ランキング」をこちらからご確認いただけます。資産価値を保ちやすいマンションを購入検討の際には、周辺マンションとの比較検討を行い相場観を掴むことが、マイホーム購入成功のカギです。

番外編　省エネ基準適合義務化による影響を考慮する

2025年4月より、すべての新築住宅※が省エネ基準適合義務化の対象になります。
※2025年4月以降に工事に着手する新築住宅

省エネ性能が高い物件のメリットとしては、主に以下があげられます。

ただし省エネ性能の向上に伴い建築費用等が嵩んでいくため、販売価格も高くなる懸念があります。

とはいえ、中長期的には、省エネ性能が優れた物件の方が、相対的に居住環境が良く、リセールバリューが維持されやすいと考えられます。
義務化前に着工した新築物件や立地が近しい中古物件を検討される場合には、省エネ性能を考慮いただくことが望ましいです。

省エネ基準適合については、こちらで詳しくご紹介しております。

【考察】再開発マンションの資産価値

本事業により、新小岩駅南口の街並みは大きく変化します。B街区に建設される複合タワーは新小岩駅では珍しい超高層であり、街のランドマークタワーとなることでしょう。
新小岩駅はファミリー層が多く住んでいるエリアのため、再開発により利便性が向上することで、人口増加が見込まれます。
人口の増加はマンションの需要を高め、マンションの資産価値も向上すると考察します。

しかし、新小岩駅は現在のところブランド力の高いエリアではありません。存在する中古マンションの値上がり率の平均は27％です。東京23区内では低い数値です。
本物件は再開発により資産性が高まる将来性はあるものの、現時点では都内人気エリアほどの高い資産価値は期待しにくいでしょう。
新小岩駅周辺でマンション購入をご検討中の方は、入念な情報収集をしましょう。

当サイト住まいサーフィンでは、新築マンションが5年後、10年後に購入時よりも値上がるか否かが分かる「沖式マンション10年後予測」を無料で提供しています。新小岩駅周辺マンションの10年後予測を知りたい方は、こちらの物件詳細で詳しくご確認下さい。

また、こちらの記事では、小岩エリアの再開発マンション「プラウドタワー小岩フロント」と「パークシティ小岩 ザ タワー」の資産性と価格について特集しています。小岩エリアでマイホーム購入をご検討中の方は、下記も合わせてご確認ください。

プラウドタワー小岩フロントの価格はいくら？資産価値や周辺相場も解説！

プラウドタワー小岩フロントの価格表分析＆資産性を解説！

パークシティ小岩ザタワーの平均価格や資産価値はどれくらい？小岩駅周辺マンションも確認！

パークシティ小岩 ザ タワーの価格表分析＆資産性を解説！

6．まとめ

本記事では、新小岩駅の「新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業」で建設されるマンションの資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。
また、2024年より住宅ローン金利は徐々に上昇しており、マンション価格の高騰も続いている状態です。
マイホーム購入をご検討中の方は、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあることでしょう。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

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