六本木駅周辺「西麻布三丁目」の再開発で建設されるマンションの資産価値はどうなる？周辺相場についても解説！

最終更新日：2025年8月22日

六本木駅周辺の「西麻布三丁目」にて、緑と調和した地上54階建てのタワマンが誕生する予定です！

現在、六本木駅周辺では再開発が進行しています。
再開発エリアは街並みが綺麗に整備され、居住性の高さが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。

本記事では、六本木駅周辺で進行している「西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業」で建設されるマンションの資産価値や、周辺エリアの相場について詳しく解説します。

1．再開発マンションの資産性

まず最初に、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な住環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、六本木駅周辺「西麻布三丁目」の再開発マンションをご紹介していきます。

2．六本木駅周辺「西麻布三丁目」の再開発概要

続いては、西麻布三丁目の再開発概要について見ていきましょう。

西麻布三丁目はどんなところ？

東京都港区の中でも、西麻布三丁目は高級住宅街として知られており、落ち着いた雰囲気の街並みが広がっています。
麻布エリア全体では、大使館や外国人居住者が多く、国際色豊かな環境が特徴です。

一方で、現状では歩道が狭く、老朽化した建物も目立つため、防災面での不安やオープンスペースの不足といった課題も抱えています。
こうした課題を解決するために、現在このエリアでは再開発が進められており、安全性や快適性の向上を目指した街づくりが進行中です。

西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業

※画像出典：港区HPより（https://www.city.minato.tokyo.jp/saikaihatsu/kankyo-machi/toshikekaku/shigaichi/saikaihatsu/nisiazabu3.html）

本事業は、「緑豊かで魅力ある複合市街地の形成」を目指した再開発であり、住宅や商業施設、ホテル、緑豊かなオープンスペースなどが整備されます。
住宅は、ファミリー層や単身者、高齢者、外国人など、多様なライフスタイルに対応できる、質の高い都心型住宅が提供される予定です。
建設されるタワーは高さ約200mとなり、西麻布三丁目の新たなランドマークとして、地域の象徴的な存在になることが期待されています。

さらに、地区内にある3つの寺社を再配置することで街の歴史を継承し、歩道の拡幅に伴い「補助線街路第10号線」の整備も予定されています。

下記が、西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業の特徴です。

再開発計画地マップ

※画像出典：港区HPより（https://www.city.minato.tokyo.jp/documents/107506/zumenn_nisiazabu3.pdf）

六本木ヒルズの西側に隣接するエリア、約1.6haの再開発が進んでいます。

※再開発マンションの資産価値考察のみ知りたいという方は、「5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？」をご覧ください。

3．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

4．六本木駅周辺マンションの値上がり事例

続いては、六本木駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、六本木駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年8月22日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？

再開発マンションの概要

最後に、西麻布三丁目の再開発マンションの資産価値を考察していきます。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、再開発マンションをチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2年程度はマンション価格の上昇が見込まれます。
住宅ローン金利も、2024年より変動・固定ともに徐々に引き上げが見られていますが、現状は低金利が続いています。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

都心中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
本再開発エリアは、港区という都心の一等地に位置し、都営大江戸線や東京メトロ日比谷線が利用できるため、主要な駅へのアクセスもとてもスムーズです。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
最寄り駅から、徒歩約5分でアクセスできる見込みです。利回りが平均以上に優れている可能性があります。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。
本事業の総戸数は、約500戸です。規模が大きいため、資産性が高まる可能性があります。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
本事業で建設されるタワーは、地上54階建てです。西麻布エリアのランドマーク性のあるタワマンになるでしょう。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
ニーズのあるファミリーサイズを購入することで損をするリスクを避けることができるでしょう。

マンション価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。
住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。後悔する大きな買い物にならないように、購入したいお部屋が「得をする部屋」なのか「損をする部屋」なのか確認してみましょう。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。

住まいサーフィンでは、六本木駅の「新築マンション相場価格」や「値上がり率ランキング」をこちらからご確認いただけます。資産価値を保ちやすいマンションを購入検討の際には、周辺マンションとの比較検討を行い相場観を掴むことが、マイホーム購入成功のカギです。

番外編　省エネ基準適合義務化による影響を考慮する

2025年4月より、すべての新築住宅※が省エネ基準適合義務化の対象になります。
※2025年4月以降に工事に着手する新築住宅

省エネ性能が高い物件のメリットとしては、主に以下があげられます。

ただし省エネ性能の向上に伴い建築費用等が嵩んでいくため、販売価格も高くなる懸念があります。

とはいえ、中長期的には、省エネ性能が優れた物件の方が、相対的に居住環境が良く、リセールバリューが維持されやすいと考えられます。
義務化前に着工した新築物件や立地が近しい中古物件を検討される場合には、省エネ性能を考慮いただくことが望ましいです。

省エネ基準適合については、こちらで詳しくご紹介しております。

【考察】再開発マンションの資産価値

今回の再開発は、西麻布三丁目が抱える地域課題を解決し、より安全で快適な街へと進化させるプロジェクトです。
これまで緑が少なかったエリアでもあることから、自然の豊かさを取り入れ、暮らしやすさを追求した新しい都市型住宅が誕生します。
都心にいながら緑を感じられる住環境は、住まいとしての魅力を大きく引き上げてくれるでしょう。

また、西麻布三丁目は国際色豊かな街としても知られており、その特性を活かして、外資系ラグジュアリーホテルブランドの誘致も進行中です。
こうした取り組みによって、地域の魅力は住民だけでなく、国内外から訪れる人々にも広く伝わり、街の注目度はますます高まっていくことが期待されます。

建設されるタワーは、地上54階・高さ約200mの超高層マンションで、六本木の象徴とも言える森タワー（238m）にも匹敵するスケールです。
西麻布は低層マンションが多い地域であるため、このタワーは希少性が高く、地域の新たなランドマークとして注目を集めることでしょう。

六本木駅周辺の中古マンションは、平均で約2倍にも値上がりしています。
もともと西麻布は、都内でも屈指の高級住宅街として評価が高く、地価の高さと安定した資産価値を誇るエリアです。
さらに、西麻布の周辺に位置する六本木五丁目では、森ビル株式会社と住友不動産株式会社が共同で進める再開発プロジェクト「第2六本木ヒルズ（六本木5丁目プロジェクト）」が、2030年の完成を予定しています。

こうした背景を踏まえると、本再開発マンションの資産価値は、一層高まるものと考えられます。

当サイト住まいサーフィンでは、新築マンションが5年後、10年後に購入時よりも値上がるか否かが分かる「沖式マンション10年後予測」を無料で提供しています。六本木駅周辺マンションの10年後予測を知りたい方は、こちらの物件詳細で詳しくご確認下さい。

６． プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

「再開発物件は資産価値が高いと言われているけど本当に買って大丈夫？」
価格や相場を調べれば調べるほど、かえって決断が難しくなる──そんな不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

マンション選びは、価格や条件の比較だけでなく、「将来的な資産性」や「自分のライフプランとの相性」も踏まえて判断することが大切です。
そんなときに頼れるのが、不動産コンサルティング歴28年の沖有人による「パーソナルコンサルサービス」です。

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7．まとめ

本記事では、六本木駅周辺「西麻布三丁目」の再開発で建設されるマンションの資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。
また、2024年より住宅ローン金利は徐々に上昇しており、マンション価格の高騰も続いている状態です。
マイホーム購入をご検討中の方は、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあることでしょう。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

マンション価格が高止まりしている今、マンション購入で損をしたくないと考えている方も多いのではないでしょうか。

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この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
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