中野駅の再開発でマンション「パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズ」の資産価値はどうなる？周辺相場についても解説！

最終更新日：2025年03月14日

100年に一度と言われる中野駅前再開発で、分譲マンション「パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズ」が誕生します！

再開発エリアは街並みが綺麗に整備され、居住性が高いのが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。
「パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズ」もこの特徴に該当するのでしょうか？

そして、100年に一度と言われる中野駅前の再開発プロジェクトの一つである「中野サンプラザ」の建て替え事業が、2024年10月に計画見直しとなりました。
事業を担う野村不動産などが東京都への施行認可申請を取り下げた異例の事態となっています。

本記事では、中野駅前再開発の現状と再開発マンション「パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズ」の資産価値を考察します。

１．再開発マンションの資産性

まず最初に、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な生活環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の関連記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、中野駅の再開発マンションをご紹介していきます。

２．中野駅の再開発概要

続いては、中野駅の再開発概要について見ていきましょう。

中野駅周辺はどんなところ？

中野はサブカルの聖地として人気のある街であり、再開発により整備された綺麗で暮らしやすいエリアです。
現在は、駅周辺で100年に一度と言われる大規模な再開発が進んでいます。

中野サンプラザ・中野区役所の建て替えや、中野駅の南北を結ぶ連絡通路の整備、駅ビル建設など、複数の再開発が進行中です。
しかし、2024年10月に中野サンプラザ跡地の再開発を巡り、計画の見直しが表明されました。

事業者グループは再開発提案当初、事業費を約1,810億円と見込んでいましたが、毎年、資材価格や人件費の高騰により見積もり額が増額し、2024年9月には3,500億円余りの費用がかかることが判明しました。
これが決定的要素となり、事業者は事業着手が困難として、認可申請を取り下げる旨を中野区を経由して認可権者である東京都に伝達しました。予定していた2029年度中の竣工は遅れる見通しとなります。

その後、事業者である野村不動産より、高層ビル2棟の「ツインタワー」と「多目的ホール」を一体で新設する新たな計画案が区に示されました。
しかし区はこれを受け入れず、計画は白紙となりました。中野サンプラザの建て替えの方針は変わらないため、区は事業者を選び直す方向で検討を進めています。今後の展開に目が離せない再開発です。

囲町東地区第一種市街地再開発事業

※画像出典：東京都都市整備局　https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/kakoi/kakoi01.html

中野駅そば西側エリアでは、複合ビル「パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズ」の建設が進められています。
A敷地とB敷地にそれぞれ高層ビルが誕生し、商業、オフィス、住宅などが複合される予定です。

本物件の北側には、自然を感じられる「四季の森公園」が位置しており、緑地と低層階とつなげて広大な緑地空間も形成されます。
現在のところ、本事業の竣工延長は発表されておらず、2025年12月に竣工予定です。販売は既に2024年7月から開始されています。

下記が囲町東地区第一種市街地再開発事業の主な特徴です。

このほかにも中野駅周辺では複数の再開発が計画されています。
現在販売中のマンションはコチラからチェックできます！

※再開発マンションの資産価値考察のみ知りたいという方は、「5．【考察】パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズの資産価値」をご覧ください。

３．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

４．中野駅周辺の値上がり事例

続いては、中野駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、中野駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年2月18日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

５．【考察】中野駅の再開発マンションの資産価値

中野駅の再開発マンションの概要

最後に、中野駅の再開発で建設されているマンション「パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズ」の資産価値を考察していきます。

建設が進められているペデストリアンデッキおよび西側南北自由通路が完成した後、本物件は駅直結マンションとなる予定です。
事業完成時期は遅れる場合がありますが、デッキの完成は2030年度予定、自由通路は2026年度予定となっています。

共用施設にはパーティールーム兼ゲストルーム、スタディールーム、フィットネスルーム、テラス、ファミリーラウンジなどが設けられます。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか「パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズ」をチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2～3年はマンション価格の上昇が見込まれます。
住宅ローン金利も、2024年より変動・固定ともに徐々に引き上げが見られていますが、現状は低金利が続いています。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

都心中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。

最寄り駅の中野駅は、JR総武線・中央線・東京メトロ東西線の合計3路線が乗り入れています。乗り換えなしで新宿駅に約4分という立地です。
東京都民のベッドタウンである中野は再開発により暮らしやすくなり、街自体としての人気もさらに上がることでしょう。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。

本物件は、将来的にペデストリアンデッキでつながる駅直結のマンションです。駅直結が完成するまでは徒歩6分～8分、駅に直結されると徒歩4～5分となります。利回りが優れている物件と言えるでしょう。
デッキが完成すれば、駅直結の付加価値もプラスされます。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。

パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズは総戸数807戸であり、条件を満たしています。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
ザ　タワー　エアーズは24階、ザ　タワー　ブリーズは20階と条件を満たしています。ランドマーク性があるタワマンです。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
ニーズのあるファミリーサイズを購入することで、損をするリスクを避けることができるでしょう。
パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズは間取り1DK～4LDK（専有面積31m² ～125m²）が用意されています。ファミリータイプを選ぶことで得をする可能性が高まります。

売り出されたマンションの価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。
住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。後悔する大きな買い物にならないように、あなたが購入したいお部屋が「得をする部屋」なのか「損をする部屋」なのか確認してみましょう。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。

第1期1次販売では、70㎡前後の3LDKで1億5,000万円台が中心でした。部屋からの眺望の違いで価格差も見られます。マンションの条件も良く、周辺地域の再開発も進むため今後価格が上がる可能性があります。
購入したいお部屋が適正な価格で販売されているのか、ぜひこちらからご確認ください。

番外編　省エネ基準適合義務化による影響を考慮する

2025年4月より、すべての新築住宅※が省エネ基準適合義務化の対象になります。
※2025年4月以降に工事に着手する新築住宅

本物件は2022年に着工した義務化前のマンションですが、「ZEH-M Oriented」認定を取得した省エネ住宅です。
省エネ性能が高い物件のメリットとしては、主に以下があげられます。

ただし省エネ性能の向上に伴い建築費用等が嵩んでいくため、販売価格も高くなる懸念があります。

とはいえ、中長期的には、省エネ性能が優れた物件の方が、相対的に居住環境が良く、リセールバリューが維持されやすいと考えられます。
義務化前に着工した新築物件や立地が近しい中古物件を検討される場合には、省エネ性能を考慮いただくことが望ましいです。

省エネ基準適合については、こちらで詳しくご紹介しております。

【考察】パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズの資産価値

中野駅前再開発の大目玉である中野サンプラザ跡地の再開発計画は白紙となりましたが、区は事業者を選び直し、再開発は続いていく模様です。

また、他の区画でも多くの再開発が進行しており、将来的には駅南口側と中野レンガ坂商店会も開発される予定です。中野駅周辺はさらに暮らしやすい街へと進化していくと予想されます。

このように複数の再開発により街自体のブランド力が高まることで、本物件の資産価値は保ちやすくなると考察します。

また、パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズは、「7つの法則」をもとに算出した住まいサーフィンの独自指標「沖式儲かる確率」で72％と高い数値を算出しています。資産性が期待できそうな物件です。

マンション購入後の資産価値が気になる方は、パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズの将来のマンションの資産性がわかる「沖式新築マンション10年後予測」がおすすめです。マイホーム購入成功のために、お役立ていただけると幸いです。

こちらの記事では、「パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズ」の魅力や価格、方角別平米単価などをご紹介しています。

６．まとめ

本記事では、中野駅の再開発マンション「パークシティ中野　ザ　タワー　エアーズ／ブリーズ」の資産価値や中野駅前再開発の現状、周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。
また、2024年より住宅ローン金利は徐々に上昇しており、マンション価格の高騰も続いている状態です。
マイホーム購入をご検討中の方は、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあることでしょう。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

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