三河島駅の再開発でマンションの資産価値はどうなる？周辺相場についても解説！

最終更新日：2025年05月08日

三河島駅で「住宅・業・商・公」の複合施設が建設され、シニア住宅も供給される再開発が進行しています！

再開発エリアは街並みが綺麗に整備され、居住性が高いのが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。

本記事では、三河島駅の「三河島駅前北地区第一種市街地再開発事業」で建設されるマンションの資産価値と周辺相場について詳しく解説します。

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1．再開発マンションの資産性

まず最初に、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な住環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、三河島駅の再開発マンションをご紹介していきます。

2．三河島駅の再開発概要

続いては、三河島駅の再開発概要について見ていきましょう。

三河島駅周辺はどんなところ？

荒川区に位置する三河島駅は、下町のローカルな雰囲気がありながら、JR常磐線で上野駅まで約5分という便利な立地です。
さらに、徒歩圏にある日暮里・西日暮里駅からは山手線・京浜東北線・千代田線が利用可能なため、複数路線へのアクセス性が高いのが強みです。
落ち着いた住宅街の雰囲気が保たれており、通勤・通学に便利なため、「騒がしくない都心生活」を望む人々にとって理想的なロケーションとなっています。

また、荒川区では三河島駅周辺の再整備・駅前地区の都市計画が進行しています。2015年に事業が完了した三河島駅前南地区再開発「アトラスブランズタワー三河島」に続き、北側での再開発が予定されています。

三河島駅前北地区第一種市街地再開発事業

※画像出典：東京都都市整備局ホームページより

本事業では、旧真土小学校の跡地である約1.5ヘクタールの土地を再開発し、地上43階・高さ約160mのタワーマンションを建設します。
この再開発では、住宅のほか、商業施設、業務施設、そして多目的アリーナを含む公益施設が整備される予定です。
住宅は、一般向け住宅に加え、シニア向け住宅も供給される計画で、幅広い世代のニーズに対応します。
これにより、三河島駅北側の街並みは大きく様変わりし、地域全体の魅力と利便性の向上が期待されています。

下記が三河島駅前北地区第一種市街地再開発事業の特徴です。

再開発計画地マップ

※画像出典：東京都都市整備局ホームページより

三河島駅の北側エリア約1.5haを再開発します。

※再開発マンションの資産価値考察のみ知りたいという方は、「5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？」をご覧ください。

3．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

4．三河島駅周辺の値上がり事例

続いては、三河島駅辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、新三河島駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年5月8日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？

再開発マンションの概要

最後に、三河島駅の再開発で建設される新築マンションの資産価値を考察していきます。

下記が住戸計画です。

※条件の良好な角部屋や最上階等に大型住戸を想定

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、再開発マンションをチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2年程度はマンション価格の上昇が見込まれます。
住宅ローン金利も、2024年より変動・固定ともに徐々に引き上げが見られていますが、現状は低金利が続いています。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

都心中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
最寄り駅のJR常磐線で上野駅に約5分、東京駅まで約15分と都心中心部へのアクセスは良好です。
ただし、三河島駅は良い立地でありながらローカルな雰囲気があり、街自体のブランド力は不足しています。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
最寄り駅の三河島駅まで徒歩約2分です。駅アクセスは良好です。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。
本事業で建設されるマンションの総戸数は、約760戸です。資産性が高くなる傾向があります。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
本事業で建設されるマンションは、地上43階建てのタワマンです。三河島駅のランドマークタワーになる予定です。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
ニーズのあるファミリーサイズを購入することで損をするリスクを避けることができるでしょう。

マンション価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。
住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。後悔する大きな買い物にならないように、あなたが購入したいお部屋が「得をする部屋」なのか「損をする部屋」なのか確認してみましょう。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。

住まいサーフィンでは、三河島駅の「新築マンション相場価格」や「値上がり率ランキング」をこちらからご確認いただけます。資産価値を保ちやすいマンションを購入検討の際には、周辺マンションとの比較検討を行い相場観を掴むことが、マイホーム購入成功のカギです。

番外編　省エネ基準適合義務化による影響を考慮する

2025年4月より、すべての新築住宅※が省エネ基準適合義務化の対象になります。
※2025年4月以降に工事に着手する新築住宅

省エネ性能が高い物件のメリットとしては、主に以下があげられます。

ただし省エネ性能の向上に伴い建築費用等が嵩んでいくため、販売価格も高くなる懸念があります。

とはいえ、中長期的には、省エネ性能が優れた物件の方が、相対的に居住環境が良く、リセールバリューが維持されやすいと考えられます。
義務化前に着工した新築物件や立地が近しい中古物件を検討される場合には、省エネ性能を考慮いただくことが望ましいです。

省エネ基準適合については、こちらで詳しくご紹介しております。

【考察】再開発マンションの資産価値

三河島駅に存在する中古マンションの値上がり率の平均は45％です。駅の立地自体は良好ですが、ややマイナーな駅であることから、都心の主要駅と比べると値上がり率は控えめです。
しかし今回、住宅・商業・業務・多目的アリーナを含む公益施設が整備される再開発事業が進められることで、地域全体の生活環境が大きく向上し、マンションの資産価値にもプラスの影響を与えることが期待されます。今後、このエリアの価値はさらに高まっていく可能性があります。

また、三河島駅の南側が2015年に再開発されて完成した「アトラスブランズタワー三河島」は値上がり率が高く、資産性が保たれています。
再開発マンションも同様に商業施設との複合型で、駅近であることから、将来的に同様の資産価値が期待できそうです。

当サイト住まいサーフィンでは、新築マンションが5年後、10年後に購入時よりも値上がるか否かが分かる「沖式マンション10年後予測」を無料で提供しています。三河島駅周辺マンションの10年後予測を知りたい方は、こちらの物件詳細で詳しくご確認下さい。

こちらの記事では、三河島駅の新築マンション「ブリリア三河島ステーションフロント」の資産価値や住み心地、周辺相場について詳しく解説しています。
三河島駅周辺でマイホーム購入をご検討中の方は、合わせてご確認ください。

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6．まとめ

本記事では、三河島駅の「三河島駅前北地区第一種市街地再開発事業」で建設されるマンションの資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。
また、2024年より住宅ローン金利は徐々に上昇しており、マンション価格の高騰も続いている状態です。
マイホーム購入をご検討中の方は、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあることでしょう。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

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