上板橋駅の再開発でマンションの資産価値はどうなる？周辺相場についても解説！

最終更新日：2025年05月13日

上板橋駅の再開発で、総戸数約440戸の高層マンションが誕生します！

再開発エリアは街並みが綺麗に整備され、居住性が高いのが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。

本記事では、「上板橋駅南口駅前東地区第一種市街地再開発事業」で建設されるマンションの資産価値と周辺相場について詳しく解説します。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

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1．再開発マンションの資産性

まず最初に、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な住環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、上板橋駅の再開発マンションをご紹介していきます。

2．上板橋駅の再開発概要

続いては、上板橋駅の再開発概要について見ていきましょう。

上板橋駅周辺はどんなところ？

上板橋駅は、東京都板橋区にある東武東上線の駅で、池袋駅まで乗り換えなしで約10分でアクセスできます。
駅周辺には「板橋区立平和公園」や「城北中央公園」などの大きな公園があり、緑に囲まれた落ち着いた環境が広がっています。
また、南口にある「上板南口銀座商店街」には、地域に根ざしたお店が並び、温かみのある街並みが広がっています。
この南口エリアは、本記事でご紹介する再開発計画により、今後さらなる発展が期待されています。

上板橋駅南口駅前東地区第一種市街地再開発事業

※画像出典：板橋区公式ホームページより

上板橋駅南口のエリア約1.7haを再開発します。
再開発計画地は、東街区・中街区・南街区の3街区に区分され、東街区・中街区には住戸と店舗の複合タワーが建てられ、南街区にはオフィスと店舗が建設されます。
また、約3,900㎡の駅前広場や約1,500台収容できる自転車駐車場も整備され、駅から川越街道を結ぶ延長210ｍ・幅員16ｍの区画街路なども整備する予定です。
上板橋駅の利便性が大幅に向上することが期待されます。

下記が上板橋駅南口駅前東地区第一種市街地再開発事業の特徴です。

再開発計画地マップ

※画像出典：上板橋駅南口駅前東地区市街地再開発組合ホームページより

上板橋駅と川越街道をつなぐエリアが再開発されます。

※再開発マンションの資産価値考察のみ知りたいという方は、「5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？」をご覧ください。

3．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

4．上板橋駅周辺の値上がり事例

続いては、上板橋駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、上板橋駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年5月13日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？

再開発マンションの概要

最後に、上板橋駅の再開発で建設される新築マンションの資産価値を考察していきます。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、再開発マンションをチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2年程度はマンション価格の上昇が見込まれます。
住宅ローン金利も、2024年より変動・固定ともに徐々に引き上げが見られていますが、現状は低金利が続いています。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

都心中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
本事業では、最寄り駅の上板橋駅から池袋駅まで約10分でアクセスできます。都心までの交通利便性は良好ですが、住むだけでステータスになるようなブランド力のあるエリアではありません。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
本事業で建設される東街区・中街区のタワーは、最寄り駅から約1～3分の距離です。条件に当てはまっています。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。
本事業の総戸数は約440戸です。条件に当てはまっています。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
東街区に建設されるタワーは地上26階建てです。ランドマーク性のある建物となるでしょう。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
本事業で供給される住戸は、1～3LDKです。ニーズのあるファミリーサイズを購入することで損をするリスクを避けることができるでしょう。

マンション価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。
住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。後悔する大きな買い物にならないように、あなたが購入したいお部屋が「得をする部屋」なのか「損をする部屋」なのか確認してみましょう。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。

住まいサーフィンでは、上板橋駅の「新築マンション相場価格」や「値上がり率ランキング」をこちらからご確認いただけます。資産価値を保ちやすいマンションを購入検討の際には、周辺マンションとの比較検討を行い相場観を掴むことが、マイホーム購入成功のカギです。

番外編　省エネ基準適合義務化による影響を考慮する

2025年4月より、すべての新築住宅※が省エネ基準適合義務化の対象になります。
※2025年4月以降に工事に着手する新築住宅

省エネ性能が高い物件のメリットとしては、主に以下があげられます。

ただし省エネ性能の向上に伴い建築費用等が嵩んでいくため、販売価格も高くなる懸念があります。

とはいえ、中長期的には、省エネ性能が優れた物件の方が、相対的に居住環境が良く、リセールバリューが維持されやすいと考えられます。
義務化前に着工した新築物件や立地が近しい中古物件を検討される場合には、省エネ性能を考慮いただくことが望ましいです。

省エネ基準適合については、こちらで詳しくご紹介しております。

【考察】再開発マンションの資産価値

本事業は、南口エリアの街並みを一新する大規模な再開発です。これにより、上板橋駅の優れた都心アクセスに加えて、生活利便性も大きく向上し、地域への注目度や集客効果が高まることが期待されます。
人口の増加はマンションの資産価値に好影響を与えるため、本物件の資産価値は維持される傾向にあるでしょう。

ただし、上板橋駅周辺の中古マンションの平均値上がり率は、現時点で約31％です。
また、駅から徒歩6分に位置する新築マンション「パークホームズ上板橋」も、都心の人気エリアほどの高い値上がり率は見込めていません。

このように、周辺のマンションは値上がり率が比較的低めであるため、他のエリア物件と比較しながら、十分な情報収集・検討を行うことをおすすめします。

当サイト住まいサーフィンでは、新築マンションが5年後、10年後に購入時よりも値上がるか否かが分かる「沖式マンション10年後予測」を無料で提供しています。上板橋駅周辺マンションの10年後予測を知りたい方は、こちらの物件詳細で詳しくご確認下さい。

こちらの記事では、本再開発周辺に立地する新築マンション「パークホームズ上板橋」の資産性と価格について特集しています。上板橋駅周辺でマイホーム購入のご検討中の方は、下記も合わせてご確認ください。

パークホームズ上板橋の価格や資産価値はどれくらい？上板橋駅周辺マンションも確認！

パークホームズ上板橋の価格表分析＆資産性を解説！

6． プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

「再開発物件は資産価値が高いと言われているけど本当に買って大丈夫？」
価格や相場を調べれば調べるほど、かえって決断が難しくなる──そんな不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

マンション選びは、価格や条件の比較だけでなく、「将来的な資産性」や「自分のライフプランとの相性」も踏まえて判断することが大切です。
そんなときに頼れるのが、不動産コンサルティング歴28年の沖有人による「パーソナルコンサルサービス」です。

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購入前の不安や迷いを感じたときは、専門家の視点を取り入れて判断の精度を高めてみてはいかがでしょうか。

7．まとめ

本記事では、「上板橋駅南口駅前東地区第一種市街地再開発事業」で建設されるマンションの資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。
また、2024年より住宅ローン金利は徐々に上昇しており、マンション価格の高騰も続いている状態です。
マイホーム購入をご検討中の方は、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあることでしょう。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

マンション価格が高止まりしている今、マンション購入で損をしたくないと考えている方も多いのではないでしょうか。

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