飯田橋駅の再開発でマンションの資産価値はどうなる？周辺相場についても解説！

最終更新日：2025年09月05日

飯田橋駅東口で、住・業・商が融合した複合ビルが誕生する予定です！

現在、飯田橋駅周辺では再開発が進行中です。
再開発エリアは街並みが美しく整備され、居住性の高さが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。

本記事では、「(仮称)後楽二丁目南地区第一種市街地再開発事業」で建設されるマンションの資産価値や、周辺エリアの相場について詳しく解説します。

1．再開発マンションの資産性

まず最初に、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な住環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、飯田橋駅の再開発マンションをご紹介していきます。

2．飯田橋駅の再開発概要

続いては、飯田橋駅周辺の再開発概要について見ていきましょう。

飯田橋駅周辺はどんなところ？

飯田橋駅は、新宿区・千代田区・文京区の区境に位置し、都心でありながらも自然と歴史が調和する街並みが魅力的なエリアです。
駅のそばには神田川が流れ、都会の洗練された雰囲気の中にも、自然の風景が広がっています。
駅周辺にはお買い物スポットも多く、生活利便性の高さも持ち合わせています。

また、駅の西側には、江戸城の外郭防衛線のひとつ「牛込見附」の石垣が現在も一部残されており、歴史の深さも感じることができます。

さらに、飯田橋駅は交通アクセスが良好な駅としても知られています。
JR中央・総武線、東京メトロ東西線・有楽町線・南北線、そして都営大江戸線が乗り入れており、池袋や新宿といった主要駅へ15分以内でアクセス可能です。
通勤・通学にも非常に便利なロケーションです。

近年では、駅周辺で再開発が進行中であり、飯田橋駅中央地区のまちづくりが本格化しています。
今後さらに洗練された都市空間へと進化していくことでしょう。

(仮称)後楽二丁目南地区第一種市街地再開発事業

※画像出典：文京区公式ホームページより

本事業では、飯田橋駅東口に高さ約170m・地上35階建ての複合ビルが建設されます。
総戸数約250戸の住宅が配置されるほか、オフィスと店舗が併設される予定です。

建物の周辺には、北東広場と駅前広場が整備され、まちの賑わいを生み出し、災害時の防災拠点として整備されます。
また、駅から再開発区域外の歩行者デッキを経由し、区域内へ接続し、区域内には貫通道路を整備します。
駅から街への人の流れを創り出し、安心で快適な街並みとなるでしょう。

下記が、(仮称)後楽二丁目南地区第一種市街地再開発事業の特徴です。

再開発計画地マップ

※画像出典：東京都環境局ホームページより

再開発計画地の隣接地では、2000年3月に飯田橋ファーストビルが竣工し、2010年4月には飯田橋ファーストタワーが竣工しています。
複数の再開発により、変化を遂げているエリアです。

※再開発マンションの資産価値考察のみ知りたいという方は、「5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？」をご覧ください。

3．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

4．飯田橋駅周辺マンションの値上がり事例

続いては、飯田橋駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、飯田橋駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年9月4日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？

再開発マンションの概要

最後に、飯田橋駅の再開発マンションの資産価値を考察していきます。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、再開発マンションをチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2年程度はマンション価格の上昇が見込まれます。
住宅ローン金利も、2024年より変動・固定ともに徐々に引き上げが見られていますが、現状は低金利が続いています。
好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

ただし、本事業の竣工は2031年度とまだ先のため、今後の経済情勢や金利動向には引き続き注意が必要です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

都心中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
飯田橋駅自体が、都心のほぼ中心に位置します。複数の路線を利用できるので、都心の各主要駅へのアクセスにも優れています。
街自体も、華やか且つ高級住宅街もある住みやすい街として人気があります。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
本事業の計画地までは、徒歩4分ほどでアクセスできる見込みです。条件に当てはまっているでしょう。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。
住戸数は、約250戸を予定しています。資産性が高まる傾向があります。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
建設される建物は、地上35階建てになる予定です。ランドマーク性のあるビルになるでしょう。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
ニーズのあるファミリーサイズを購入することで損をするリスクを避けることができるでしょう。

マンション価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。
住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。後悔する大きな買い物にならないように、購入したいお部屋が「得をする部屋」なのか「損をする部屋」なのか確認してみましょう。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。

住まいサーフィンでは、飯田橋駅の「新築マンション相場価格」や「値上がり率ランキング」をこちらからご確認いただけます。資産価値を保ちやすいマンションを購入検討の際には、周辺マンションとの比較検討を行い相場観を掴むことが、マイホーム購入成功のカギです。

番外編　省エネ基準適合義務化による影響を考慮する

2025年4月より、すべての新築住宅※が省エネ基準適合義務化の対象になります。
※2025年4月以降に工事に着手する新築住宅

省エネ性能が高い物件のメリットとしては、主に以下があげられます。

ただし省エネ性能の向上に伴い建築費用等が嵩んでいくため、販売価格も高くなる懸念があります。

とはいえ、中長期的には、省エネ性能が優れた物件の方が、相対的に居住環境が良く、リセールバリューが維持されやすいと考えられます。
義務化前に着工した新築物件や立地が近しい中古物件を検討される場合には、省エネ性能を考慮いただくことが望ましいです。

省エネ基準適合については、こちらで詳しくご紹介しております。

【考察】再開発マンションの資産価値

飯田橋駅周辺の中古マンションの平均値上がり率は約113%と、現時点でも非常に高い水準となっています。
これは、飯田橋駅が都心の中心に位置し、交通の便が良く、生活環境も整っていることが背景にあると考えられます。

さらに、現在進行中の文京区による「後楽二丁目地区のまちづくり」によって、複数の再開発が進められており、今後は利便性がさらに高まる見込みです。
新しい施設の整備や貫通道路の開通などのインフラの充実が進むことで、街全体の魅力が増し、居住ニーズも高まっていくでしょう。

こうした流れの中で誕生するマンションは、再開発による土地の価値向上の恩恵を受け、資産価値の維持やさらなる上昇が期待されます。
将来的な資産性の面でも注目される存在になるでしょう。

当サイト住まいサーフィンでは、新築マンションが5年後、10年後に購入時よりも値上がるか否かが分かる「沖式マンション10年後予測」を無料で提供しています。飯田橋駅周辺マンションの10年後予測を知りたい方は、こちらの物件詳細で詳しくご確認下さい。

６． プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

「再開発物件は資産価値が高いと言われているけど本当に買って大丈夫？」
価格や相場を調べれば調べるほど、かえって決断が難しくなる──そんな不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

マンション選びは、価格や条件の比較だけでなく、「将来的な資産性」や「自分のライフプランとの相性」も踏まえて判断することが大切です。
そんなときに頼れるのが、不動産コンサルティング歴28年の沖有人による「パーソナルコンサルサービス」です。

沖はPIVOT、NewsPicks、楽待などの人気動画番組にも多数出演しており、ベストセラー作家としても知られる住宅評論家。
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7．まとめ

本記事では、飯田橋駅の再開発マンションの資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。
また、2024年より住宅ローン金利は徐々に上昇しており、マンション価格の高騰も続いている状態です。
マイホーム購入をご検討中の方は、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあることでしょう。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

マンション価格が高止まりしている今、マンション購入で損をしたくないと考えている方も多いのではないでしょうか。

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この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
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