金町駅の再開発で建設されるマンションの資産価値はどうなる？周辺相場についても解説！

最終更新日：2025年8月22日

金町駅の再開発にて、地上40階建て・総戸数約900戸の高層マンションが誕生予定です！

現在、金町駅周辺では再開発が進行しています。
再開発エリアは街並みが綺麗に整備され、居住性の高さが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。

本記事では、金町駅の再開発「東金町一丁目西地区第一種市街地再開発事業」で建設されるマンションの資産価値や、周辺エリアの相場について詳しく解説します。

1．再開発マンションの資産性

まず最初に、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な住環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、金町駅の再開発マンションをご紹介していきます。

2．金町駅の再開発概要

続いては、金町駅の再開発概要について見ていきましょう。

金町駅周辺はどんなところ？

葛飾区に位置する金町駅周辺は、下町の雰囲気が残る落ち着いた街並みです。2009年に再開発が行われ、商業施設「ヴィナシス金町」が整備されたことで、暮らしやすさや利便性がさらに高まりました。
駅は「中川」と「江戸川」に挟まれており、都内で唯一水郷の景観を持つ「水元公園」も近く、自然を身近に感じられるエリアでもあります。
また、JR常磐線が乗り入れており、都心へのアクセスも良好で、通勤・通学にも便利です。

さらに、東京理科大学は、2025年4月に薬学部・薬学研究科を千葉県野田市の野田キャンパスから葛飾キャンパスへ移転しました。これにより、1,000人以上の学生が新たに金町エリアに集まったと見られます。

東金町一丁目西地区第一種市街地再開発事業

※画像出典：葛飾区HPより

本事業は、住宅・商業施設・公益施設に加えて自動車教習所も併設される、全国的にも珍しい再開発プロジェクトです。
1期開発では、自動車教習所を備えた商業施設が整備され、2期開発では公益施設を含む商業棟と、地上40階建て・総戸数約900戸の高層マンション（住宅棟）が建設される予定です。

再開発街区の名称は「クロス金町」とされ、商業施設は「MARK IS 葛飾かなまち」として発表されました。
「MARK IS 葛飾かなまち」は、三菱地所の商業ブランド「MARK IS」シリーズとして全国で4施設目となり、都内では初の出店となる予定です。

また、地域住民に長年愛された「イトーヨーカドー金町店」は「ヨークフーズMARK IS葛飾かなまち店」として、再び出店することが決定しています。

下記が東金町一丁目西地区第一種市街地再開発事業の特徴です。

再開発計画地マップ

※画像出典：葛飾区HPより

JR金町駅北口西側の約3.0ヘクタールの区域を再開発します。地域の回遊性を促進するため、建物の建設の他に、広場や歩道状空地も整備されます。

※再開発マンションの資産価値考察のみ知りたいという方は、「5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？」をご覧ください。

3．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

4．金町駅周辺の値上がり事例

続いては、金町駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、金町駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年8月22日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？

再開発マンションの概要

最後に、金町駅の再開発マンションの資産価値を考察していきます。

※店舗の約7割にあたる約50店舗が、2025年夏に開業予定です。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、再開発マンションをチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2年程度はマンション価格の上昇が見込まれます。
住宅ローン金利も、2024年より変動・固定ともに徐々に引き上げが見られていますが、現状は低金利が続いています。
好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

ただし、本事業の竣工は2030年度とまだ先のため、今後の経済情勢や金利動向には引き続き注意が必要です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

都心中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
金町駅にはJR常磐線が乗り入れており、上野駅へは約23分、大手町駅へは約25分、表参道駅へも約39分と、都心の主要エリアへ直通でアクセスすることができます。
ただし、主要駅までの移動に概ね20分以上を要する点は、資産価値の観点から見ると一定のマイナス要素となります。

また、金町駅周辺は現在のところ下町らしいエリアですが、再開発の進展や大学キャンパスの移転により、徐々に注目度が高まっています。今後の発展によって、街としてのブランド価値の向上が期待されています。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
最寄り駅の金町駅から住宅棟へは、徒歩約4分かかる見込みです。条件に当てはまっています。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。
本再開発で供給される住宅は、約900戸となる予定です。大規模マンションになるため、資産性が高まるでしょう。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
本再開発で建設されるマンションは、地上40階建てです。金町駅のランドマークタワーとなるでしょう。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
ニーズのあるファミリーサイズを購入することで損をするリスクを避けることができるでしょう。

マンション価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。
住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。後悔する大きな買い物にならないように、購入したいお部屋が「得をする部屋」なのか「損をする部屋」なのか確認してみましょう。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。

住まいサーフィンでは、金町駅の「新築マンション相場価格」や「値上がり率ランキング」をこちらからご確認いただけます。資産価値を保ちやすいマンションを購入検討の際には、周辺マンションとの比較検討を行い相場観を掴むことが、マイホーム購入成功のカギです。

番外編　省エネ基準適合義務化による影響を考慮する

2025年4月より、すべての新築住宅※が省エネ基準適合義務化の対象になります。
※2025年4月以降に工事に着手する新築住宅

省エネ性能が高い物件のメリットとしては、主に以下があげられます。

ただし省エネ性能の向上に伴い建築費用等が嵩んでいくため、販売価格も高くなる懸念があります。

とはいえ、中長期的には、省エネ性能が優れた物件の方が、相対的に居住環境が良く、リセールバリューが維持されやすいと考えられます。
義務化前に着工した新築物件や立地が近しい中古物件を検討される場合には、省エネ性能を考慮いただくことが望ましいです。

省エネ基準適合については、こちらで詳しくご紹介しております。

【考察】再開発マンションの資産価値

金町駅周辺は現在、下町の情緒が残るエリアであり、周辺中古マンションの平均値上がり率も約40％と控えめです。

しかし、本再開発事業により商業・公益機能の充実が図られ、エリア全体の利便性や都市機能の向上が期待されています。
加えて、2025年4月には東京理科大学の薬学部・薬学研究科が野田キャンパスから葛飾キャンパスへ移転しました。これに伴い、地域には新たに多くの学生が流入したと見られ、若年層を中心とした活気が街に加わりつつあります。

また、三菱地所が展開する商業ブランド「MARK IS」が都内で初めて出店することも決定しており、大手ディベロッパーが本エリアの将来性を高く評価していることがうかがえます。

こうした動きから、金町は今後さらなる成長が期待されるエリアといえるでしょう。本再開発マンションについても、資産価値の維持・向上が見込まれます。

なお、現時点では中古物件の平均値上がり率が控えめであることから、ご購入を検討される際には、近隣物件との比較を行いながら慎重にご判断されることをおすすめします。

当サイト住まいサーフィンでは、新築マンションが5年後、10年後に購入時よりも値上がるか否かが分かる「沖式マンション10年後予測」を無料で提供しています。金町駅周辺マンションの10年後予測を知りたい方は、こちらの物件詳細で詳しくご確認下さい。

６． プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

「再開発物件は資産価値が高いと言われているけど本当に買って大丈夫？」
価格や相場を調べれば調べるほど、かえって決断が難しくなる──そんな不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

マンション選びは、価格や条件の比較だけでなく、「将来的な資産性」や「自分のライフプランとの相性」も踏まえて判断することが大切です。
そんなときに頼れるのが、不動産コンサルティング歴28年の沖有人による「パーソナルコンサルサービス」です。

沖はPIVOT、NewsPicks、楽待などの人気動画番組にも多数出演しており、ベストセラー作家としても知られる住宅評論家。
「再開発マンションを買ってもいいかどうか」について、プロの目線から冷静なアドバイスを受けることができます。

このサービスでは、「買う」「売る」「探す」「相談する」といったあらゆる場面に応じて、7種類のメニューを用意。メールでの簡易相談から、個別面談、高値売却の支援まで対応しています。
購入前の不安や迷いを感じたときは、専門家の視点を取り入れて判断の精度を高めてみてはいかがでしょうか。

また、沖の知見や判断力は第三者からも高く評価されており、田端信太郎氏や三崎優太（青汁王子）氏の YouTubeチャンネルでも取り上げられていますのでご紹介します。

★田端信太郎氏×沖有人の本編動画はこちら★
★三崎優太氏×沖有人の本編動画はこちら★

7．まとめ

本記事では、金町駅の再開発で建設されるマンションの資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。
また、2024年より住宅ローン金利は徐々に上昇しており、マンション価格の高騰も続いている状態です。
マイホーム購入をご検討中の方は、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあることでしょう。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

マンション価格が高止まりしている今、マンション購入で損をしたくないと考えている方も多いのではないでしょうか。

例えば、新築マンションの購入を検討している方なら、こんな不安を感じた経験はありませんか？

住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、将来の資産性が一目で判断できる「沖式マンション10年後予測」を無料公開しています。

「値上がりシミュレーション」機能を使えば、5年後・10年後の将来価格をベストケース・標準ケース・ワーストケースの3つのシナリオで具体的にシミュレーションできます。
物件価格や金利を入力すればその場で自由にシミュレーションできるので、購入するべきか悩んでいる方にぴったりです。
さらに、「含み益シミュレーション」機能では、値上がりしたマンションを売却した場合に、実際に得られる利益を試算した結果を確認できます。

「沖式マンション10年後予測」の活用方法は、下記の動画でさらに詳しくご説明しております。

でもなぜ、住まいサーフィンでは将来予測ができるのか？と疑問を抱く方もいらっしゃるかもしれません。
そこには、住まいサーフィンにしかない3つの理由があります。

しかしなぜ、こんなに有用なデータを無料で公開するの？と怪しく感じる方もいるのではないでしょうか。確かに怪しいですよね。

その理由として、住まいサーフィンを開設した代表の沖有人が掲げる理念があります。
それは不動産売買における情報の非対称性を無くすことです。

昔から、不動産業者は売り手に不利益となる情報を隠すため、騙されて損をする消費者が後を絶ちません。
そんな消費者を減らすために、住まいサーフィンで購入に役立つ情報を無料公開し、理論武装してほしいとの思いがあります。

住まいサーフィンは、購入検討する全ての消費者に情報を活用してもらうため、有料ではなく無料で情報提供を行っています。

ただし、運営にはお金がかかります。
そのため、不動産業者や金融機関等の企業にコンサル提供を行い利益を得ることで、住まいサーフィンの無償利用を実現しています。

無料会員登録するだけで、全ての情報が確認できリスクなく始められます。
退会も簡単に出来ますので、まずは気軽に登録して、マンション購入を成功させましょう！

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします！

note：＠sumai_surfin
Twitter：＠sumai_surfin
Instagram：＠sumai_surfin
YouTube：＠sumai_surfin