船堀駅の再開発で建設されるマンションの資産価値はどうなる？周辺相場についても解説！

最終更新日：2025年8月22日

船堀駅の再開発で、江戸川区新庁舎と複合タワーが誕生する予定です！

現在、船堀駅では再開発が進行しています。
再開発エリアは街並みが綺麗に整備され、居住性の高さが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。

本記事では、「船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業」で建設されるマンションの資産価値や、周辺エリアの相場について詳しく解説します。

1．再開発マンションの資産性

まず最初に、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な住環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、船堀駅の再開発マンションをご紹介していきます。

2．船堀駅の再開発概要

続いては、船堀駅の再開発概要について見ていきましょう。

船堀駅周辺はどんなところ？

江戸川区に位置する船堀駅周辺は、街路樹が立ち並ぶ「船堀グリーンロード」により、緑の豊かさを感じられる住環境が魅力です。
商業施設も多く、日常の買い物に困ることはなく、暮らしやすさが人気のエリアです。

交通アクセスの面では、都営新宿線を利用すれば各駅停車でも約30分で都心に到着できるため、通勤・通学には比較的便利です。
急行も乗り入れていますが、船堀駅に停車するのは日中に数本のみのため、実際には新宿まで30分程度かかると見ておくのが現実的です。

また、駅から徒歩1分の場所には、船堀エリアのランドマーク「タワーホール船堀」があり、展望台からは富士山や東京スカイツリー、東京タワーなど、東京の壮大な景色を一望できます。都会の迫力と自然の美しさが共存する、魅力あふれるロケーションです。

船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業

※画像出典：日鉄興和不動産HPより

本事業は、建設から約60年経過した江戸川区役所の老朽化を受けて、新たに庁舎棟と民間棟の2棟を建設する再開発プロジェクトです。
民間棟には住宅、商業施設、業務（公益）施設、保育所が併設され、地域の暮らしと都市機能が融合した空間が創られます。

新庁舎は、区民が安心して利用できる使いやすい公益施設として整備され、災害時には避難拠点としても活用される予定です。
また、船堀駅前広場からタワーホール船堀、庁舎棟、民間棟を結ぶ歩行者デッキの整備も計画されており、船堀エリア全体の利便性と回遊性が大きく向上する見込みです。

住宅が配置される民間棟は、地上26階建ての高層タワーマンションとして計画されており、総戸数は約400戸を予定しています。

下記が、船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業の特徴です。

再開発計画地マップ

※画像出典：日鉄興和不動産HPより

船堀街道沿いのエリア、約2.6haを再開発します。「船堀グリーンロード」も拡幅されることから、船堀駅前がますます安全で住みやすいエリアとなることでしょう。

※再開発マンションの資産価値考察のみ知りたいという方は、「5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？」をご覧ください。

3．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

4．船堀駅周辺マンションの値上がり事例

続いては、船堀駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、船堀駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年8月22日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？

再開発マンションの概要

最後に、船堀駅の再開発マンションの資産価値を考察していきます。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、再開発マンションをチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2年程度はマンション価格の上昇が見込まれます。
住宅ローン金利も、2024年より変動・固定ともに徐々に引き上げが見られていますが、現状は低金利が続いています。
好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

ただし、本事業の竣工は2030年度とまだ先のため、今後の経済情勢や金利動向には引き続き注意が必要です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

都心中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
船堀駅は新宿まで約30分かかり、他の都心主要駅においても乗り換えが必要なため、マンションの価値を高めるほどの利便性の高さは期待できません。
また、住みやすい街として知られていますが、街自体のブランド力は港区などの高級住宅地と比べるとやや劣ります。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
最寄り駅の船堀駅から徒歩約4分かかる見込みです。駅前広場と歩行者デッキで繋がるため、安全かつ利便性が高いです。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。
住宅は、約400戸を予定しています。資産価値が高まる可能性があります。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
民間棟は、地上26階建てです。庁舎棟は地上21階建てであり、ランドマーク性のあるツインタワーとなるでしょう。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
ニーズのあるファミリーサイズを購入することで損をするリスクを避けることができるでしょう。

マンション価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。
住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。後悔する大きな買い物にならないように、購入したいお部屋が「得をする部屋」なのか「損をする部屋」なのか確認してみましょう。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。

住まいサーフィンでは、船堀駅の「新築マンション相場価格」や「値上がり率ランキング」をこちらからご確認いただけます。資産価値を保ちやすいマンションを購入検討の際には、周辺マンションとの比較検討を行い相場観を掴むことが、マイホーム購入成功のカギです。

番外編　省エネ基準適合義務化による影響を考慮する

2025年4月より、すべての新築住宅※が省エネ基準適合義務化の対象になります。
※2025年4月以降に工事に着手する新築住宅

省エネ性能が高い物件のメリットとしては、主に以下があげられます。

ただし省エネ性能の向上に伴い建築費用等が嵩んでいくため、販売価格も高くなる懸念があります。

とはいえ、中長期的には、省エネ性能が優れた物件の方が、相対的に居住環境が良く、リセールバリューが維持されやすいと考えられます。
義務化前に着工した新築物件や立地が近しい中古物件を検討される場合には、省エネ性能を考慮いただくことが望ましいです。

省エネ基準適合については、こちらで詳しくご紹介しております。

【考察】再開発マンションの資産価値

船堀駅周辺は、都心へのアクセスの良さに加え、買い物環境の充実や緑豊かな住環境が揃っており、ファミリー層に人気の高いベッドタウンです。
都心の主要エリアではないにもかかわらず、中古マンションの平均値上がり率は約61％と、比較的高い水準を記録しており、街としての人気の高さがうかがえます。

今回の再開発では、江戸川区役所の新庁舎建設に加え、住宅・商業・業務機能を備えた複合タワーの建設が予定されており、地域住民の生活利便性は大きく向上する見込みです。すでに注目されているエリアですが、再開発を機に街のブランド力向上が期待されます。

ただし、マンションの資産価値を左右する重要な要素のひとつである「都心へのアクセス」に関しては、主要エリアまで30分以上を要する点がややネックとなる可能性もあります。急行も一日に数本しか運行されておらず、交通の便が良好とは言い難いです。

船堀駅エリアでのマンション購入を検討されている方は、再開発による将来性を踏まえつつ、他エリアとの比較検討を行い、納得のいく選択をすることが重要です。

当サイト住まいサーフィンでは、新築マンションが5年後、10年後に購入時よりも値上がるか否かが分かる「沖式マンション10年後予測」を無料で提供しています。船堀駅周辺マンションの10年後予測を知りたい方は、こちらの物件詳細で詳しくご確認下さい。

また、こちらの記事では、船堀駅周辺の新築マンション「レーベン船堀ＢＲＯＡＤ　ＶＩＳＩＯＮ」の資産性と価格について特集しています。船堀駅周辺でマイホーム購入のご検討中の方は、下記も合わせてご確認ください。

レーベン船堀ＢＲＯＡＤ　ＶＩＳＩＯＮの価格や資産価値はどれくらい？武蔵小杉駅周辺マンションも確認！

レーベン船堀ＢＲＯＡＤ　ＶＩＳＩＯＮの特徴や資産価値、適正価格、周辺相場について詳しくご紹介します。

６． プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

「再開発物件は資産価値が高いと言われているけど本当に買って大丈夫？」
価格や相場を調べれば調べるほど、かえって決断が難しくなる──そんな不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

マンション選びは、価格や条件の比較だけでなく、「将来的な資産性」や「自分のライフプランとの相性」も踏まえて判断することが大切です。
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沖はPIVOT、NewsPicks、楽待などの人気動画番組にも多数出演しており、ベストセラー作家としても知られる住宅評論家。
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7．まとめ

本記事では、船堀駅の再開発で建設されるマンションの資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。
また、2024年より住宅ローン金利は徐々に上昇しており、マンション価格の高騰も続いている状態です。
マイホーム購入をご検討中の方は、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあることでしょう。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

マンション価格が高止まりしている今、マンション購入で損をしたくないと考えている方も多いのではないでしょうか。

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この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
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