品川駅・天王洲アイル駅の再開発でマンション「ブランズシティ品川ルネキャナル」の資産価値はどうなる？周辺相場についても解説！

最終更新日：2024年09月25日

品川駅・天王洲アイル駅周辺の新築マンションは得をするのか？

現在、品川駅・天王洲アイル駅エリアでは再開発が進行しています。
再開発エリアは街並みが綺麗に整備され、居住性が高いのが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。

本記事では、品川駅と天王洲アイル駅周辺に建設される「ブランズシティ品川ルネキャナル」の資産価値と周辺相場について詳しく解説します。

1．再開発マンションの資産性

まずはじめに、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な住環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、品川駅・天王洲アイル駅周辺の再開発をご紹介していきます。

2．品川駅・天王洲アイル駅の再開発概要

続いては、品川駅と天王洲アイル駅周辺の再開発概要について見ていきましょう。

品川駅周辺はどんなところ？

品川は、新たな国際交流拠点を目指し、世界の玄関口「世界のSHINAGAWA」としてまちづくりが進行しています。
記憶に新しい再開発が2020年に開業した新駅「高輪ゲートウェイ駅」。
2025年には遂に「高輪ゲートウェイシティ」が開業する予定です。
さらに2045年にリニア新幹線が開業予定されており、始発駅となる品川駅地下にて新駅の建設が進んでいます。

また、品川駅街区地区では超巨大な再開発が始動しており、豪華客船のような超高層ビルが品川駅至近に誕生する予定です。
2つの街区に分けられ、竣工は北街区が2030年頃、南街区が2036年頃を予定してます。

天王洲アイル駅周辺はどんなところ？

天王洲アイルは、1990年代の大規模再開発により、ウォーターフロントのオフィス街に生まれ変わりました。
テーマ「水辺とアートの街」を目指す美しいエリアです。

港区港南四丁目計画

※画像出典：ブランズシティ品川ルネキャナル公式HP　https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shinagawa-renaicanal/design/

本物件「ブランズシティ品川ルネキャナル」は、報知新聞旧本社跡地に新設されます。
品川駅周辺に立地する港区アドレスの物件です。
天王洲運河を目の前に見晴らすウォーターフロントマンションです。

3．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

4．品川駅周辺の値上がり事例

今回は、再開発が盛んに行われている品川駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、品川駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2024年9月24日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

5．【考察】ブランズシティ品川ルネキャナルの資産価値

再開発マンションの概要

最後に、「ブランズシティ品川ルネキャナル」の資産価値を考察していきます。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、「ブランズシティ品川ルネキャナル」をチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2～3年はマンション価格の上昇が見込まれます。住宅ローンも現在のところ低金利が続いています。
しかし、住宅ローン金利は変動・固定ともに今後徐々に引き上げられていく兆しも見られます。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

都心中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
最寄り駅に指定されているターミナル駅「品川駅」を利用すれば、都内へのアクセスに不便することはありません。
また、天王洲アイル駅は東京モノレールが乗り入れており、羽田空港にアクセスしやすい点もメリットです。

品川の著しい進化を身近に感じる港区アドレスの本物件は、立地する街自体の評価が高いといえるでしょう。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
東京モノレールが乗り入れる「天王洲アイル駅」まで、徒歩約6分です。
利便性の高い「品川駅」には、残念ながら徒歩14分と少々距離があります。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。
本物件は233戸です。資産性が高まる傾向があります。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指しますが、本物件は地上19階です。
超高層マンションと比較するとランドマーク性には劣るでしょう。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
1LDK+S～4LDK（56.33m²～80.68m²）が販売予定です。ファミリータイプを購入することで、売却時に買い手がつきやすく、損をするリスクを抑えることができます。
ただし、マンション価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。
住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。本物件の販売が開始された際に、あなたが購入したいお部屋が「得をする部屋」か「損をする部屋」か確認してみましょう。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。
特に新築マンションの場合、デベロッパーの仕入れ値や建築費によって左右され、周辺の中古マンション相場とは乖離した値付けとなっている場合があり、注意が必要です。

住まいサーフィンでは、品川駅周辺マンションの「相場価格」がこちらから、天王洲アイル駅周辺マンションの「相場価格」をこちらからご確認いただけます。損をするリスクを避けるためにお役立ていただけると幸いです。

【考察】ブランズシティ品川ルネキャナルの資産価値

品川駅に存在する中古マンションの値上がり率の平均は55％です。天王洲アイル駅の場合は44％です。
本物件は天王洲アイル駅付近に建設されるマンションであり、値上がり率は44％の数値を参考にすると良いでしょう。

品川駅は世界の玄関口として、今後もさらなる大規模再開発が続きます。その恩恵を受けて品川周辺のエリアは地価が向上すると予想されます。
本物件も再開発の影響を受け、資産価値が保ちやすい物件であると考察します。

しかし、本物件の立地する臨海地区は埋立地のため、震災時に液状化する懸念があります。
「東京都建設局の東京の液状化予測図 令和5年度改訂版」のデータによると、本物件エリアは「液状化の可能性がある地域」となっています。
揺れは「震度6弱」程度を想定し、東日本大震災での現地の液状化履歴を反映した結果です。
参照先：https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.aspx

購入をご検討中の方は、災害時の影響を考慮しつつ、今後発表される販売価格に注目しておきましょう。

当サイト住まいサーフィンでは、新築マンションが5年後、10年後に購入時よりも値上がるか否かが分かる「沖式マンション10年後予測」を無料で提供しています。「ブランズシティ品川ルネキャナル」の10年後予測を知りたい方は、こちらの物件詳細で詳しくご確認下さい。

6．まとめ

本記事では、「ブランズシティ品川ルネキャナル」の資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。住宅ローンは低金利が続いていますが、マンション価格の高騰が続いている状態です。
その他にも、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

マンション価格が高止まりしている今、マンション購入で損をしたくないと考えている方も多いのではないでしょうか。

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さらに、「含み益シミュレーション」機能では、値上がりしたマンションを売却した場合に、実際に得られる利益を試算した結果を確認できます。

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