ワンルームマンション投資はやめとけ！その理由とリスクを徹底解説

最終更新日：2025年04月23日

資産形成や副業目的で、ワンルームマンション投資に興味を持っている方もいらっしゃるかもしれません。　

しかし、期待通りの収入を得ることができないケースが多く、ネットには「ワンルームマンション投資はやめとけ」という口コミが見られます。

不動産知識のないサラリーマンによる失敗談も多いです。それにもかかわらず、なぜワンルームマンション投資を始める人が多いのでしょう？

今回の記事では、ワンルームマンション投資のからくり・危険性・不動産業者の謳い文句などについて詳しく解説します。また、住まいサーフィンが推奨する自宅投資についても説明します。

不動産は大きな買い物です。安易に購入して後悔する前にリスクをしっかり把握しておきましょう！

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
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自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします！

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１．ワンルームマンション投資とは？

そもそもワンルームマンション投資とは、どのような投資なのでしょうか？

ワンルームマンション投資の仕組み

ワンルームマンション投資とは、マンションの一室を購入し、賃貸にすることで家賃収入を得る仕組みです。

不動産投資といえば「一棟のアパートやマンションを購入するの？」とイメージされる方も多いと思いますが、ワンルームマンション投資は、基本的にマンションのー室のみ購入して行います。

入居者の主なターゲットは、都心に住む単身者となっています。特に東京都内は学生・サラリーマンなど多くの単身者が集まるので、1R～1LDKといったコンパクトな間取りの需要が高いです。

コンパクトな住戸であれば、物件価格も安く抑えられます。そのため「ワンルームマンション投資は少額から始めやすい」「サラリーマンでも始めやすい投資」という不動産業者の謳い文句が鉄板となっています。

しかし、ワンルームマンション投資はリスクが非常に多いです！

リスクを理解せずにワンルームマンション投資を始めてしまい、後悔する人は後を絶ちません。

詳しくは「２．ワンルームマンション投資はやめとけと言われる理由８選！」で解説します。

なお、住まいサーフィンでは自宅投資を推奨しています。詳しくは「６．結局、自宅投資がおすすめ！」をご覧ください。

２．ワンルームマンション投資はやめとけと言われる理由８選！

ワンルームマンション投資はリスクが多く「やめとけ」「やばい」という声も多く見られます。

ここからは、ワンルームマンション投資の主な８つのリスク・デメリットについて順番に解説します。

1．空室リスクが高い

「都心は賃貸需要が高いから、空室リスクが低いのでは？」と考える方も多いかもしれません。

しかし、ワンルームマンションの主な入居者は単身者です。転勤・転職・結婚などライフスタイルの変化で頻繁に転居することが多いでしょう。

入居者の入れ替わりが激しく、家賃収入が不安定になる可能性もあります。

また、新築時は人気の高かったマンションでも、近隣に競合物件が建設されたら入居希望者は減ってしまいます。

一棟のマンションやアパートを購入して不動産投資を行う場合、たとえ空室が出ても、他の部屋で複数入居があればカバーすることができます。そのため、家賃収入がなくなるようなリスクは少ないでしょう。

しかし、ワンルームマンション投資（区分所有）の場合、空室になった途端に家賃収入がゼロになってしまうのです！

競合物件と差をつけるには、家賃を下げるしか方法がありません。新築時は上手く家賃収入が得られたとしても、中古になると当初想定していた利益を得られなくなるのです。

2．思っている以上にコストがかかる

ワンルームマンション投資に失敗する人のほとんどが、物件にかかるコストをしっかり把握できていません！

実際にどのようなコストがかかるのか、ワンルームマンション投資の年間収支と利回りを見てみましょう。

あくまでも例ですが、年間のコストを計算すると48万円ほどかかる結果となりました。

年間の家賃収入（108万円）から年間コスト（48万）を引いた、60万円が実際の年間収益となります。この場合、利回りは2.4％です（手元に残った収益60万 ÷ 物件価格2,500万円 × 100）。

しかし、上記の計算には、住宅ローンの返済・家賃の下落リスク・空室リスクなどが含まれていません。これらのリスクを踏まえると、数年後には赤字になる可能性が高いです。

住宅ローンの返済を含んだシミュレーションは、後ほど解説します。

3．表面利回りの落とし穴

「ワンルームマンションは利回りが高い」といわれるのは、表面利回りで計算しているからです。

表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で計算します。この計算には、あらゆるコストが含まれておらず「満室状態を前提とした理想的な収益率」となっているのです。

先ほどワンルームマンション投資の年間収支で計算した際、利回りは2.4％という結果になりました。

しかし、表面利回りだと4.3％（年間家賃収入108万 ÷ 物件価格2,500万円 × 100）になります。

確かに、表面利回り4.3％という数字を見てしまうと「なんとなく儲かりそう」というイメージを持ってしまうかもしれません。

このようにワンルームマンション投資で失敗する人は、表面利回りしか見ておらず高利回りだと勘違いしてしまうのです。

4．不動産投資用の住宅ローンは金利が高い

一般的なサラリーマンがワンルームマンション投資をする場合、住宅ローンを組むことになるでしょう。

しかし、住宅ローンと一括りにいっても居住者と投資用では金利が大きく異なるのです。

ワンルームマンション投資など、他人に住宅を貸し出しする場合は不動産投資用ローンを組むことになります。

不動産投資用ローンの金利は金融機関によりますが、2％台が相場です。（居住用の住宅ローン金利相場は0.6～0.7％台（2025年4月現在））

ここでもう一度、ローンの返済を踏まえた場合の年間収支を見てみましょう。

ローン返済を加味したシミュレーションだと、年間で195,000円の赤字となってしまいました。

これでは利益が残るどころか、毎月16,250円の手出しが必要となります。

築年数が経って家賃が下落することを考えると、さらに赤字に転落することは確実といえるでしょう。

また、今後は金利の上昇リスクも考えられるため、ローンの返済がどんどん苦しくなる可能性があります。

住宅ローン金利の最新情報については、以下の記事でも詳しく解説しています。

今後の金利はどうなる？住宅ローンの金利推移について解説！

住宅ローン金利の最新情報と今後の動向を解説します。

5．家賃の下落リスクがある

新築物件におけるワンルームマンション投資では、家賃の下落リスクを想定することが必須です。

ワンルームマンションを求める入居者にとって「新築であること」は最大のブランド力となっているからです。

入居者のメインターゲットである若い世代の単身者は、比較的新しい物件を好む傾向にあります。

築年数が経って設備が古くなると競合物件に勝ることができず、家賃を下げざるを得ません。設備をリフォームするとなると、さらに費用がかかってしまいます。

将来的な家賃の下落リスクを想定せず、見通しが甘いとワンルームマンション投資に失敗する結果となってしまいます。

6．家賃保証（サブリース）の罠

サブリース契約とは、一括借り上げの家賃保証のことをいいます。サブリース会社が物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。

サブリース契約をすれば、入居者と賃貸借契約を直接結ぶことはありません。サブリース会社に賃貸管理を一任することになります。

つまり、月々の家賃はサブリース会社から支払われることになるのです。

この契約によって、もし空室が発生しても一定の家賃収入を保障してもらえるメリットがあります。

しかしながら、サブリースには次のようなリスクやデメリットがあります。

サブリース契約の主なデメリットは、保証料の負担や契約内容の変更が一方的に行われるケースがあることです。

注意すべきなのは、借地借家法において、オーナーは「貸主」・サブリース会社は「借主」となることです。法律上はサブリース会社が弱い立場となるため、オーナーは契約の変更に対して反論するのが難しいのです。

結果として、想定していた収益を得られなくなってしまうことも少なくありません。

サブリース契約ではトラブルも多く、国からの注意喚起も出ています。（参考：賃貸住宅経営（サブリース方式）に関する契約を締結する前に　https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/assets/consumer_policy_cms102_201127_02.pdf）

サブリース会社の経営が悪化すると家賃の支払いが滞る可能性もあり、最悪の場合はサブリース会社が倒産するリスクも考えられます。契約する前に、あらゆるリスクを考慮するようにしましょう。

7．悪徳会社によるトラブルが多い

ワンルームマンション投資では、悪徳業者による詐欺などのトラブルも多発しています。

国民生活センターによると、投資用マンション購入に関するトラブルに巻き込まれるのは20代が多いそうです。（参考：国民生活センター　https://www.kokusen.go.jp/pdf/n-20190328_1.pdf）

以下は、実際によくあるワンルームマンション投資の詐欺の手口です。

手付金詐欺

不動産を引き渡さず、手付金を持ち逃げしてしまう詐欺です。

手付金詐欺では、売買契約締結後に手付金を支払った後、連絡が途絶えてしまいます。必要以上に手付金の支払いを急かされるといった場合は、手付金詐欺を警戒するようにしましょう。

架空賃貸詐欺

入居状況を偽る詐欺のことで、満室偽装詐欺ともいいます。

空室にもかかわらず賃貸借契約書を捏造し、入居者が高額な賃料で契約をしたと偽るような詐欺のことです。また、一時的なサクラを入居させてすぐ退去させるなど、偽装行為が行われます。

賃貸中の物件を購入する場合は、必ず賃貸借契約書を確認しましょう。

婚活・デート商法

婚活サイトやマッチングアプリなどで知り合った異性とデートを重ねた後、恋愛感情を利用して相手に不動産の購入を勧める詐欺です。

不動産の購入後、相手からの連絡を断たれてしまい、詐欺に合ったと気付くパターンです。

婚活・デート商法では、冷静な判断ができないケースが多いです。しつこく不動産の購入を勧められた場合は、第三者に相談するようにしましょう。

8．初心者にはわかりにくい仕組み

ここまで、ワンルームマンション投資のさまざまなデメリットやリスクについて解説してきました。

しかし、いずれも不動産投資の初心者には一見分からないようなからくりが潜んでいたように思えます。

ワンルームマンション投資は、大手企業に勤めるサラリーマンや収入の安定した公務員が、勧誘を受けて始めるケースが多いです。

「確実に儲かる物件です！」など不動産業者の巧みな営業トークによって、表面利回りの落とし穴に気付くことができない場合がほとんどです。

空室リスク・物件維持にかかるコストなどについても、理解せずに契約してしまうと後々大変なことになってしまいます。

次の章では、不動産業者が謳い文句にする「ワンルームマンション投資のメリット」について解説します。

３．ワンルームマンション投資のメリットとからくり

不動産業者がセミナーなどでよく謳い文句にする「ワンルームマンション投資のメリット」について、そのからくりにも触れつつ解説します。

1．少額から始めることができる

区分所有の不動産投資は少額から始めることができます。サラリーマンでも手軽にできる副業です！

「マンションやアパートを一棟購入するのはハードルが高い」と感じる方も多いかもしれません。

一方で、ワンルームマンション投資は「マンションの一室のみ」「単身者向けのコンパクトな住戸」ということもあり、物件価格を比較的抑えることができます。

こうした理由から、ワンルームマンション投資を「サラリーマンでもできる手軽な副業」とおすすめしてくる不動産業者も多いです。

とはいっても、手元に資金がない場合は銀行の融資が必要になり、住宅ローンを組むことになるでしょう。

先ほども説明したとおり、居住者の住宅ローンと比較すると不動産投資用の住宅ローン金利はかなり高いです。

少ない手出しで始められたとしても、実際は金利による負担や物件維持にかかるコストが大きいといったからくりがあるのです。

2．家賃収入による安定した収益が得られる

毎月、家賃収入があるので安定した副収入を得ることができます！

ワンルームマンション投資は、安定した家賃収入が得られて高利回りである点もメリットとされています。

しかしながら、不動産サイトで提示されている「表面利回り」には、あらゆるリスクや物件にかかるコストが全く含まれていません。

先ほど解説したワンルームマンション投資の年間収支を見れば分かるように、安定した収益を継続するのは難しいといえるでしょう。

3．保険や年金代わりになるし節税もできる

生命保険や老後の年金代わりにもなります。年収が高いほど節税効果も高いです！

ワンルームマンション投資では、保険・年金・節税などの恩恵を受けられるというメリットもよく聞きますが、どういうことなのでしょうか？

保険や年金代わりになる？

「保険代わりになる」というのは、住宅ローンを組んだ際に団体信用生命保険（団信）に加入するからです。

団信とは、契約者に万が一のことがあった場合にローンの返済が免除されるものです。団信に入っていれば、別途で生命保険をかける必要がないのでコスト削減になると言われます。

しかし、不動産投資用の住宅ローン金利は高いため、結果的には生命保険に入るよりも高いコストがかかってしまいます。

「家賃収入は老後の年金代わりになる」と言われることもありますが、物件にかかるコストを考慮すると年金代わりにするのは難しいでしょう。

節税になる？

ワンルームマンション投資では、以下の理由から「節税効果もある」と言われています。

減価償却とは、簡単に言うと建物の価値が減った分を経費として計上することです。一括で計上するのではなく、建物の法定耐用年数に応じて分割することになります。（年間の減価償却額は「物件価格 ÷ 法定耐用年数」で計算)

これにより、毎年の家賃収入から減価償却費を経費として引くことができるため、所得税や住民税を減らすことができます。

しかし実際のところ、ワンルームマンションはファミリー向け物件や一棟物件に比べて物件価格が安く、経費として計上できる金額が少ないのです。そのため、所得税や住民税の軽減効果は限定的になります。

一方で、損益通算とは、不動産投資による赤字を他の所得（給与所得など）と相殺することです。特に初年度は経費が多いので節税効果が高く出やすいのです。

年収の高い方ほど税金の負担が大きいため効果的に節税できますが、年収1,200万円以上（課税所得が900万円以上）ないとその効果は薄いでしょう。また、節税目的で過度に赤字を作ると税務調査のリスクが高まるので注意が必要です。

そもそも「節税効果が高い＝ワンルームマンション投資で会計上の赤字を作り出す」ということになるので、健全な不動産運用ができていないことになってしまいます。

4．家賃保証（サブリース）があるので安心

空室になったとしても家賃保証（サブリース）があるので安心です！

「家賃保証（サブリース）の罠」でも解説しましたが、サブリース契約にはトラブルが多いのも事実です。

家賃保証があるからといって、安易に契約することはやめたほうがよいでしょう。

４．そもそもワンルームマンション投資に成功例はあるの？

ワンルームマンション投資はリスクやデメリットが多く、儲かる可能性はかなり低いことが分かったと思います。

では、そもそもワンルームマンション投資に成功例はあるのでしょうか？

結論から言うと、成功する場合もあります。ワンルームマンション投資に成功した人の例は次のとおりです。

上記のようなパターンで、ワンルームマンション投資に成功した人もいます。

しかし、住宅ローンを利用せずにキャッシュのみで数千万円のマンションを購入するのは、一般的なサラリーマンにはとても厳しいでしょう。

また、好立地・好条件のワンルームマンション物件を手に入れるのも難しいことです。良い物件があれば業界内で出回ってしまうため、一般市場に出てくるような物件は、選ばれなかった物件ということになります。

結果的にはリスクやデメリットが大きいため、ワンルームマンション投資に失敗してしまう方がほとんどです。

一方で、自宅投資は税金や金利の優遇が大きいため、物件選びさえ上手くいけば成功する可能性が高いのです。

５．ワンルームマンション投資で失敗したらどうすればいい？

失敗例も多く見られるワンルームマンション投資ですが、実際に失敗してしまった時はどのように対処すればよいのでしょうか？

行政に相談する

物件を購入して間もなければ、クーリングオフができる場合もあります。

また、ワンルームマンション投資で詐欺にあった場合やしつこい勧誘で困っている場合、行政に相談することで解決するケースもあります。

迷ったときは、消費生活センターの「消費者ホットライン」など行政機関にまずは連絡してみましょう。（参考：国民生活センター　https://www.kokusen.go.jp/map/index.html）

マンションの売却を検討する

ワンルームマンション投資をしている人の中には「ここ数年はキャッシュフローのマイナスが続いている…。」「築年数が経って空室期間が長くなってきた。そろそろやめたい…。」と悩んでいる方も少なくないでしょう。

その際は、早めのマンション売却をおすすめします。

ワンルームマンションは、時間が経つほど物件の下落リスクが高いといわれています。これ以上、損を広げずに手離れするという意味でも、早めの売却が無難な選択といえます。

また、ワンルームマンション投資でも任意売却をすることができます。住宅ローンの返済が苦しい方は検討してみるとよいでしょう。

６．結局、自宅投資がおすすめ！

ワンルームマンション投資はリスクが大きいため、住まいサーフィンでは自宅投資を推奨しています。

ここからは、自宅投資のメリットや基本知識について解説します。

自宅投資のメリット①金利の優遇や住宅ローン控除がある

不動産投資用のローンは金利の高さが大きなデメリットです。

ここで、居住用の住宅ローンと不動産投資ローンを比較してみましょう。

住宅ローン控除とは、所得税や住民税の一部を控除してくれる制度です。

控除額は住宅性能等によりますが、合計最大409.5万円（子育て世帯・若者夫婦世帯なら455万円）となっています。

この制度をうまく利用すれば税金の一部を控除でき、実質的に返済額を減らすことができます！

不動産投資では、住宅ローン控除を利用できない上にローンの金利が高いので、儲かる可能性がかなり低いのです。

自宅投資のメリット②売却利益3,000万円までは税金がかからない

不動産を売却する際は、売却益に対して譲渡所得税がかかることになります。

しかし、マイホームである自宅を売却した際は、売却益に対して3,000万円までの特別控除が適用されます。

自宅を売却して利益が出たとしても、譲渡所得が3,000万円までは税金がかからないのです。

そのため、自宅投資では売却時に得られる利益を最大限に享受できます。この特別控除は自宅のみ適用されるため、不動産投資用物件には適用されないのです。

自宅投資の中でも、売却と住み替えを行って収益を得る方法はヤドカリ投資ともいいます。ヤドカリ投資についてはこちらで解説しています。

初心者必見！ヤドカリ投資のメリットとリスクを徹底解説

ヤドカリ投資で失敗せずに収益を得たい！そんな方に向けて、メリットやデメリット、成功のカギとなる物件選びのポイントなどを詳しく解説していきます。

自宅投資では「資産価値の高い住まい選び」が必須！

自宅投資は、不動産投資よりも高い収益を得られる可能性があります。

その大きな理由として、不動産投資に比べて税金や金利の優遇が大きいというメリットがあるからです。これらのメリットを生かしつつ、資産性を重視した住まいを選ぶことで、将来的に売却・賃貸に出した時に大きな収益を得ることができるのです。

また、いつでも売却や貸し出しができる住まいを購入することで、万が一の時のリスクヘッジにもなります。

しかし「資産価値の高い住まい」とはいっても「具体的にどんな物件を選べば良いのかわからない」という方が多いと思います。

住まいサーフィンの「儲かる確率上位マンションランキング」では、首都圏エリア別に資産性の高いマンションを毎月発表しています。まずは、こちらにランクインされた物件をチェックすることから始めるのも良いでしょう。

自宅投資については、こちらでも詳しく解説しています。

また、以下の記事でも詳しい内容が載っていますのでぜひご覧ください。

資産価値のあるマンション・一戸建ての選び方！「資産価値」は何故重要なのか？

「資産価値」が「将来の安心」「万が一の備え」に繋がる理由と、「資産価値」のある家を選ぶ方法を詳しく解説していきます。

７．まとめ

今回の記事では「ワンルームマンション投資」について解説しました。

一見、利回りが高く見えて手軽に始めやすいワンルームマンション投資に魅力を感じる方もいると思います。

しかしながら、デメリットやリスクが多いため結論、おすすめできない投資です。

そのため、住まいサーフィンでは自宅投資を推奨しています。

住まいサーフィンの無料会員向けサービス「沖レク動画」では、住宅購入に関する話題や今後起こりうる問題の対処法などを解説しています。こちらも参考にしてみてください。

自宅投資で最も大切なのは、資産価値の高い物件選びです。物件選びを成功させるためには、物件周辺のリサーチや不動産価格の動向など、知っておくべき情報がたくさんあります。

住宅購入で後悔しないためには、やはり情報収集が最も重要です。

しかし、マンション価格も上昇しており、なかなか購入に踏み切れないですよね。また、物件価格の高騰以外にも、将来の金利上昇・建築費高騰・人口減少といった不安要素は多くあります。

とはいえ、どうすれば良いか分からないという方も多いでしょう。
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▼PIVOT　不動産のウソを暴く

▼PIVOT　5年後、都心のマンションはどれだけ値上がりするのか？

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