南海トラフ地震でマンションが潰れる！？知っておきたいリスクと対策

最終更新日：2025年06月23日

今後30年以内に70〜80％の確率で発生するといわれる南海トラフ地震。発生すれば被害は全国に及ぶ可能性があり、住宅の安全性への関心が一段と高まっています。

「南海トラフ地震でマンションが倒壊するのでは？」「マンションが潰れる可能性はあるの？」という不安を抱える方も多いのではないでしょうか。また「タワーマンションや高層階は大丈夫なの？」と心配する声もよく聞きます。

本記事では、南海トラフ地震による被害・リスクの高いマンションの特徴・大地震後も選ばれる物件などについて解説します。災害リスクを正しく理解し、後悔しないマンション選びに役立ててください。

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1．南海トラフ地震とマンション被害

（画像出典：内閣府　https://www.bousai.go.jp/jishin/nankai/rinji/index2.html）

南海トラフ地震は、今後高確率で起こるとされている巨大地震です。

この章では、南海トラフ地震で想定される揺れの強さや被害範囲をふまえ、マンションがどのような被害を受ける可能性があるのかを見ていきます。

南海トラフ地震で想定される被害規模

南海トラフ地震とは、静岡県沖から九州沖にかけて延びる「南海トラフ」と呼ばれる海底のプレート境界で発生するとされる巨大地震です。

マグニチュード8～9クラスの地震が想定されており、広い範囲で強い揺れや津波を引き起こすとされています。特に、東海地方から九州にかけての広範囲に甚大な被害をもたらすと予測されています。

政府の地震調査委員会によると、今後30年以内に発生する確率は70〜80％。

静岡県では13市区町村で震度7が想定されています。また、太平洋沿岸の広い地域では、10メートルを超える大津波が襲来するともいわれています。

そのため、津波や液状化現象も含めた大規模な複合災害が懸念されています。

南海トラフでマンションは潰れるの？

大規模な被害をもたらす可能性が高い南海トラフ地震ですが、マンションにはどのくらい影響があるのでしょうか。

近年のマンションは耐震性を考慮して設計されています。そのため、マンションが倒壊する可能性は非常に低いです。

特に1981年以降に建てられた新耐震基準のマンションは、震度6強〜7程度の揺れにも「倒壊・崩壊しないこと」が前提です。

ただし、条件によっては部分的な崩壊や大きな損傷が起こるリスクは否定できません。特に中古マンションを購入する際は、耐震性や構造を確認する必要があります。詳しくは「２．地震被害リスクが高いマンションの特徴」で解説します。

過去の大地震における被害例

南海トラフ地震のリスクに備えるには、これまでに発生した大地震でどのような被害が起きたのかを知っておくことが大切です。

以下の大規模地震の事例を見ると、生活機能が麻痺するリスクは非常に高いことが分かります。

阪神・淡路大震災（1995年）

マグニチュード7.3の直下型地震が発生し、兵庫県を中心に甚大な被害が出ました。

特に旧耐震基準（1981年以前）のマンションや、1階が駐車場などのピロティ構造を採用した建物に大きな被害が集中しました。

鉄筋コンクリート造建築物では、建築基準法を満たしていない既存不適格の建物が倒壊したケースも報告されています。耐震性の差が被害の明暗を分ける結果となりました。

東日本大震災（2011年）

マグニチュード9.0の海溝型地震で、東北から関東まで広範囲が揺れと津波の被害を受けました。

マンションの倒壊はほぼ見られなかったものの、タワーマンションなど高層階の長周期地震動による大きな揺れが問題となりました。エレベーターの停止や閉じ込め、家具の転倒による負傷が相次ぎ、「高層階は安全なのか？」という課題が浮き彫りになりました。

都内湾岸エリアの一部（中央区や江東区）では、道路の隆起・歩道のひび割れ・公園で砂と水が噴き出す噴砂現象なども見られました。

ただし、タワーマンションなどの建物自体に大きな損傷は見られず、被害は限定的でした。一方で、震災後には「湾岸エリアは液状化リスクがあるのでは」といった風評被害も見られました。この点については、後ほど詳しく解説します。

首都圏で大きな液状化被害があったのは、千葉県浦安市です。元々埋め立て地はありましたが、原因はそれだけではなく、埋め立てに使われた土壌の質や地盤改良の有無など工法の違いも影響したようです。

能登半島地震（2024年）

2024年元日にマグニチュード7.6の地震が発生し、石川県珠洲市などで最大震度7を記録しました。

旧耐震の木造住宅が数多く倒壊し、一部のRC造やビルでも外壁の落下・ひび割れなどの被害が報告されました。特に地盤の弱い地域では液状化や斜面崩壊が発生し、孤立した集落もありました。

2．地震被害リスクが高いマンションの特徴

建物の構造や築年数、立地条件によっては、南海トラフ地震のような大規模地震で深刻な被害を受けるリスクがあります。

ここでは、地震被害のリスクが高いマンションの特徴について、4つのポイントから解説します。

旧耐震基準の建物

1981年6月以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準で設計されており、震度6強〜7クラスの揺れには耐えられない可能性があります。

阪神・淡路大震災で多くの被害が出たのも、旧耐震の建物が中心でした。築40年以上で耐震補強がされていない物件は特に注意が必要です。

1階が駐車場などのピロティ構造

1階部分が柱だけで支えられているピロティ構造は、地震時に揺れの力が1階に集中しやすい構造となっています。

現在では、安全性に配慮した設計や補強がなされているケースがほとんどです。しかし、耐震補強がされていない場合、1階が潰れて建物全体が傾く恐れや倒壊する危険があります。

耐震診断・補強がされていない

旧耐震基準の建物であっても、耐震診断を受け、必要な補強が行われていれば安全性は大きく向上します。

しかし、分譲マンションでは管理組合の合意が必要なため、耐震診断すら実施されていないケースもあります。管理状況や修繕履歴を確認し、耐震対策に積極的な管理体制かどうかを確認することが大切です。

軟弱地盤や液状化の恐れがある立地

建物の構造がしっかりしていても、地盤そのものが弱ければ被害は避けられません。

埋立地や川沿い、干拓地、かつて沼地だった場所などは液状化が起きやすく、建物が傾いたり沈下する可能性があります。マンション購入時には、地盤調査の結果やハザードマップを確認し、地盤の強さや過去の地歴を把握しておきましょう。

３．南海トラフ地震でタワーマンションはどうなる？

眺望や設備面で人気の高いタワーマンションですが、地震に対しては独自のリスクも抱えています。

ここでは、タワーマンションが直面しやすい被害の具体例と注意すべきポイントを解説します。

高層階になるほど揺れが激しくなる

多くのタワーマンションは制震・免震構造を採用しており、構造的には非常に強いと言われています。

「高層階だけど大丈夫？」という声もありますが、多くの物件が震度7にも耐える設計です。しかし、耐震性と揺れにくさは別物で、特に制震構造の物件では揺れが長く続く傾向があります。

このようにタワーマンションで懸念されるのが、長周期地震動です。長周期地震動とは、高層階になるほど揺れが激しく長時間続くという現象です。

家具の転倒、住民の転倒・負傷などが起こりやすく、実際に東日本大震災でも高層階での被害が目立ちました。購入前には、こうしたリスクも視野に入れておきましょう。

とはいっても、タワーマンションが多く立ち並ぶ湾岸エリアのマンション価格は現在大きく値上がりしており、人気も高いです。

地震リスクが気になる方も多い一方、住みたい街として選ばれているのも事実です。湾岸エリアのタワーマンション値上がり率については、後ほど詳しくご紹介します。

また、湾岸エリアの津波リスクや安全性については、以下の記事でも解説しています。

「湾岸エリア」での津波予測について解説！マンションを購入しても大丈夫？

湾岸エリアの津波予測や湾岸エリアマンションの資産価値などについて解説していきます。

エレベーターの停止・閉じ込めリスク

多くのエレベーターは、震度4以上の揺れを観測すると自動停止する設計になっています。

地震発生後しばらくはエレベーターが使えなくなる可能性があり、高層階の住民は階段での移動を強いられることになります。

揺れの最中にエレベーターに乗っていた場合、閉じ込められるリスクもあります。停電対策や管理体制の確認も重要です。

停電・断水時のリスク

タワーマンションでは、給水ポンプや空調、セキュリティ設備など多くの機能が電力に依存しています。

地震で停電が長期化した場合、水が出ない・トイレが流れない・エントランスが開かないといった深刻な生活障害が発生することもあります。

最近の大規模タワーマンションは、非常用電源で共用部の電力が24～72時間稼働する物件も増えています。非常用電源の有無や稼働時間、備蓄品の管理体制を事前に確認しておくと安心です。

４．大地震後も「選ばれるマンション」の条件

南海トラフ地震は今後確実に起こるとされていますが、このような大災害が発生した後「資産価値がどれだけ保たれるか」も重要なポイントです。

過去の震災後には、マンション価格が大きく値崩れしたケースもあります。災害に強く安心して住み続けられるマンションを選ぶことが、資産を守ることにもつながります。

新耐震基準かつ構造の信頼性が高い

国が定めた新耐震基準（1981年6月以降）に適合した建物は、地震に対する安全性が高いです。

免震構造や制震構造を取り入れたマンションであれば、揺れによる被害を最小限に抑えることができます。建物の構造には以下のような種類があり、耐震性能に大きく影響します。

建物の損傷リスクは、耐震構造 ＞ 制震構造 ＞ 免震構造の順番です。

耐震構造は最もメジャーな工法で、戸建てやマンション、ビルなど多くの建物に採用されています。コストが安価で工期も短いです。しかし、振動を感じやすく、強い地震だと建物が損傷してしまいます。

免震構造は地震の揺れが小さくゆったりとしたものに変わるので、3種類の工法で一番揺れを抑えられます。免震や制震構造を採用しているマンションはコストが高いですが、被害リスクがより低くなるため安心感が高まります。

旧耐震基準の建物や耐震補強されていない物件は、倒壊や損壊のリスクが高いです。築40年以上の中古マンションを購入検討される際は、耐震性能や構造をしっかり確認することが重要です。

管理体制がしっかりしている

築年数が経ったマンションでも、適切な修繕や管理が行われているマンションは、災害後の復旧も早く資産価値も維持されやすいです。次のようなポイントを確認しておきましょう。

定期的な建物点検と修繕計画が実施されている

コンクリートのひび割れや排水設備の劣化など、建物の老朽化に対して適切な補修が行われていると安心です。計画的な修繕がされているかどうかは、管理組合や管理会社の運営状況で確認することができます。

防災訓練や防災マニュアルが整備されている

地震発生時の避難体制がしっかりしているマンションであれば、入居者の安心感も高まります。防災意識の高い管理体制は、災害時の混乱や二次被害を防ぐうえでも重要なポイントです。

管理会社の運営に透明性がある

管理会社が、住民の声を反映しながら運営しているかどうかは、住み心地や資産価値にも影響します。定期的な大規模修繕の履歴・費用の透明性・管理組合の活動状況なども確認しておきましょう。

地盤が安定しているエリア

マンション自体が無事でも、軟弱地盤や液状化の恐れがある地域ではエリアの価値が下がるリスクがあります。

ハザードマップや地歴調査などを通じて、土地の地盤リスクを把握しておくと安心です。埋立地や旧河川跡などは地盤が弱いケースが多く、地震被害のリスクが上がってしまいます。

住み続けたい地域として魅力がある

地域の利便性やブランド力も重要なポイントです。交通利便性、商業施設、医療・教育インフラなど、暮らしに欠かせない要素がそろっているエリアは、大きな災害後でも資産価値が維持されやすいです。

例えば、ここ数年でさらに人気を加速させている湾岸エリアですが、2011年の東日本大震災が起きた際は風評被害に見舞われました。

東京都内の湾岸エリアでは、地盤改良や液状化対策が進められていたため被害は比較的軽微でした。しかし、震災直後には「湾岸エリアが液状化で大打撃」といった風評が広まり、一時的に不動産市場に影響を及ぼしました。

実際の被害が限定的であったことが明らかになると、湾岸エリアの人気は回復し、現在では人気のエリアとなっています。そんな湾岸エリアですが、マンション価格はかなりの勢いで上昇しています。

「ＴＨＥ　ＴＯＹＯＭＩ　ＴＯＷＥＲ　ＭＡＲＩＮＥ＆ＳＫＹ（ザ 豊海タワー マリン＆スカイ）」や「ＨＡＲＵＭＩ ＦＬＡＧ（晴海フラッグ）」でも話題の勝どき駅周辺のマンションで、値上がり率を見てみましょう。

勝どき駅周辺のマンションの値上がり率

勝どき駅周辺では、東日本大震災直後に竣工したマンションも大きく値上がりしています。

※2025年6月23日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

５．南海トラフ地震が来たら？マンション居住者の備えと対策

ここでは、マンション居住者ができる具体的な地震対策について、4つの観点から紹介します。

家具の固定・転倒防止対策

大地震では、家具の転倒による負傷や避難経路がふさがれるケースが多発します。

特に高層マンションの上階では長周期地震動による揺れが増幅されやすいため、家具の固定は必須です。

飲料水・食料・簡易トイレなどの備蓄

大地震の発生後は、電気・ガス・水道といったライフラインが数日～数週間止まる可能性があります。

マンションでは特に水道やトイレの利用制限が想定されるため、水やトイレ用品の備蓄は欠かせません。防災時の備蓄リストについては以下の記事で詳しく解説しています。

マンション・戸建ての災害時に必要な備えとは？本当に必要な防災グッズリスト！

筆者の東日本大震災被災時の経験談にも触れながら、災害時に「本当に必要な防災グッズ」をご紹介します。

マンション内の避難経路を確認

地震発生時、安全に避難できるかどうかは日頃の備えがカギです。

地震時はエレベーターが停止する可能性が高いため、特に高層階に住んでいる方は非常階段の位置や非常扉の開け方を把握しておきましょう。

地震保険の補償内容を確認

火災保険だけでは、地震による損害は補償されません。地震に対して備えたい場合は、火災保険とは別で地震保険に加入する必要があります。

万が一に備えて、地震保険の加入状況や補償内容をあらかじめ確認しておきましょう。

また、地震で被災した際の住宅ローンへの影響や特約についても知っておくと安心です。以下の記事で詳しく解説しています。

地震で被災したら住宅ローンはどうなる？保険やローン特約についても解説！

住宅ローン返済と地震について詳しく解説します。

６．プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

「地震に強くて資産価値も落ちにくいマンションを選びたい」「中古マンションを買いたいけど災害リスクが心配…」とお悩みの方も多いでしょう。

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７．まとめ

南海トラフ地震が発生すれば、私たちの暮らしにも大きな影響を及ぼす可能性が高いです。

マンションにお住まいの方、これから購入を検討している方の中には「倒壊のリスクは？」「高層階は大丈夫？」といった不安を感じている方も多いでしょう。

とはいえ、すべてのマンションが危険というわけではありません。耐震性能・構造・立地条件などをしっかり確認すれば、地震リスクは大きく下げることができます。また、家具の転倒防止や水・食料の備蓄、避難経路のセルフチェックなど、日頃の地震対策が安心につながります。

実際に、東日本大震災では一戸建てや賃貸アパート、旧耐震建物に比べて新耐震マンションは明らかに被害が少なかったのが実情です。一般的にマンションは地震に強い建物といえます。

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