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JR浦和駅まで徒歩3分の場所に、総戸数525戸の「ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲ（浦和 ザ タワー）」が建設されています。
文教都市として人気の高い浦和エリア、さらに本物件は大規模複合再開発によるマンションということで、多くの方が注目しているタワーマンションです。
本記事では、ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲの特徴や資産価値、価格、周辺相場について詳しくご紹介します。
この記事の編集者
住まいサーフィン編集部
1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
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目次
１．ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲ（浦和 ザ タワー）の物件概要
まずは、ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲの物件概要から見ていきましょう。
| 物件概要 | |
|---|---|
| 売主 | 野村不動産 三菱地所レジデンス 大和ハウス工業 |
| 戸数 | 525戸 |
| 最寄り駅 | JR浦和駅まで徒歩3分 |
| 竣工予定 | 2026年4月 |
| 間取り | 1LDK～4LDK |
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲは、地上27階建ての浦和エリア最大規模のタワーマンションです。総戸数は525戸ですが、そのうち234戸は非分譲となっています。
建物は、5階に免震層が設置される中間免震構造です。免震装置が地震エネルギーを吸収してくれるので、建物の揺れが低減されます。
免震構造について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲ（浦和 ザ タワー）の注目ポイント
大規模複合再開発によるタワーマンション
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲは、住宅・商業・公共の複合再開発（浦和駅西口南高砂地区第一種市街地再開発事業）によって建設されます。建物の地下1階～地上5階には商業施設・市民会館・子育て支援センターなどが入る予定で、6階以上が住居エリアになります。
画像出典：ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲ公式サイト
浦和駅の目の前に建設されるので、浦和エリアのランドマークマンションとなるでしょう。
総戸数525戸の大規模マンション
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲは、総戸数525戸の大規模マンションです。
どれくらいの規模のマンションに住みたいかは人それぞれ好みがあると思いますが、大規模マンションには資産性が保ちやすいなどメリットが多くあります。
大規模マンションのメリット
- ● マンションが街のランドマーク（シンボル）になる
- ● 資産性を保ちやすい
- ● 管理費・修繕積立金は大規模ほど安い傾向にある
- ● 共用施設やサービス面が充実している
後ほどご紹介する資産性の保たれやすいマンションに共通するポイント「7つの法則」でも「大規模マンションは得をする」となっています。
規模が大きくなると建物の大きさやエントランスの豪華さで好印象を与えやすいです。
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲは共用施設も充実していて、6階にキッズルーム・ジム・ランドリー・ゲストルーム、17階にブックラウンジ・コワーキングスペース・パーティールーム・ゲストルームが設置されます。
また、大規模な新築マンションは短期間で多くの戸数を販売するため、比較的割安な価格で販売されることもあります。ただし、すべての住戸（部屋）が割安なわけではありません。
お得な住戸の見つけ方については、記事後半でご説明します。
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲ（浦和 ザ タワー）の資産性とは？
ここからはＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲについて資産価値の側面から確認していきましょう。
住まいサーフィン独自の指標である、「7つの法則」に照らし合わせて資産価値を判断していきます。
「7つの法則」とは、マンションの資産性を判断する上で重要なポイントを7つにまとめたものです。
当てはまる数が多いほど、資産価値が高いマンションであると判断できます。
| マンション購入 7つの法則 | |
|---|---|
| いつ | 法則1 購入時期を見極める |
| どこに | 法則2 単価の高いエリアが底堅い |
| どんな物件を 買うか？ |
法則3 駅からのアクセスはいいに限る |
| 法則4 大規模マンションは得をする | |
| 法則5 タワーはランドマーク性に価値がある | |
| 法則6 面積は小さいほど損をする | |
| 法則7 適正価格以下で購入する | |
法則1 購入時期を見極める
まず前提として、マンションは「どの物件を買うか？」だけではなく、「いつ買うか？」によって資産性が大きく変わります。
資産性を加味したマンション選びを行うためには、「現在のマンション市況」を理解し、高値掴みを避けることが重要であると認識しておきましょう。
これまでの市況を振り返ると、マンション価格は2012年頃から上昇を続け、今現在も高止まりが続いています。
早く買った人が大きく得をし、下がるタイミングを待っていた方は買い時を逃した結果となりました。
今後の見通しとして、あと2年程度はマンション価格の上昇が続く見込みです。
新築マンションの販売価格は用地取得費と建築費などを積算し決定されるため、物価上昇の最中では販売価格は必然的に値上がりしていきます。
用地取得から実際に販売が始まるまでには2年以上の期間が開くので、今後数年間は相場が大きく変動する可能性は低いでしょう。
2024年3月、日銀は17年ぶりの利上げ（マイナス金利政策の解除）を発表。7月には追加の利上げも決定しました。
不動産価格や住宅ローン金利への影響が心配な方も多いのではないでしょうか。
住宅ローン変動金利は、2024年秋に0.15%ほど引き上げる金融機関が多いと予想されます。変動金利は今が超低金利なので、利上げされても低金利であることに変わりはありません。
今回の利上げによってマンション価格が下がるという考え方もあるでしょう。しかし先ほどご説明したように、新築マンションの販売価格は積算価格です。値下がりを期待して待つことはおすすめできません。
日銀は「緩和的な状態を維持しつつ、金融緩和の度合いを調整する」としており、実体経済にそぐわない急激な利上げの可能性は低いと想定されます。そのため、早めにマンションを購入して、相対的に低金利であるうちに住宅ローン残債を減らしていく方が望ましいでしょう。
ただし今後も利上げが行われるようなら、不動産価格は横ばいもしくはエリアによっては下落する可能性もあります。
値下がりのリスクを抑えるためにも、本記事内でご説明する内容を踏まえ、資産性の下がりにくい物件を取得することが大切です。
結論をまとめると以下のようになります。
資産価値の高いマンションとは？
【マンション価格】
- ● 2年程度は値上がりが続く見込み
- ● その後は横ばいor値下がりするかは分からない
- ● エリアによっては、２年の間に手が届かない水準まで値上がりしてしまう可能性もある
【住宅ローン金利】
- ● 過去から見て非常に低い状況
- ● しかし今後は徐々に上がっていく可能性がある
好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。
法則2 単価の高いエリアが底堅い
資産性の高いマンションを購入する際、「どこにマンションを買うか？」も重要なポイントです。
同じ東京都内でも、常に値上がりしているエリアが存在する一方で、大きく値下がりしてしまっているエリアもあります。
今後、人口減少が進むエリアも増えていきますので、需要が無くならない立地を選ぶことが大切です。
都心に近ければ近いほど需要は維持され、買い手が見つかりやすいです。
立地を判断する際には、「中心部へのアクセスの良さ」と「街そのものの賑わい・ブランド力」の2点をポイントに考えてみてください。
ここからは、いよいよマンションそのもののスペックを見ていきましょう。
どんなに人気のエリアのマンションであっても、同じエリア内の他のマンションと比較した際に魅力が多い物件でなければ、希少性（≒資産性）は下がってしまいます。
資産価値の高いマンションとは？
- ● 人気エリアに建つマンション
- ● エリアでNo.1のマンション
そして、マンションの魅力を計るためのポイントが残り5つの法則となっています。
法則3 駅からのアクセスはいいに限る
浦和駅まで徒歩3分
浦和駅は、JR湘南新宿ライン・京浜東北線・高崎線・宇都宮線の4路線が利用できます。
東京駅と新宿駅、どちらの駅にも乗り換えなし25分前後でアクセスできるので、東京都心勤務の方でも通勤しやすい駅です。
法則4 大規模マンションは得をする
総戸数525戸
法則5 タワーはランドマーク性に価値がある
タワーマンション（地上27階建て）
「7つの法則」をもとに算出した住まいサーフィンの独自指標「沖式儲かる確率」は下記となります。
| 沖式儲かる確率 | XXXX ％ |
|---|
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ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲは、都内へのアクセスに少々時間がかかってしまいます。そのため、儲かる確率がかなり高いマンションではありません。
しかし、埼玉県内の他のマンションと比べると、儲かる確率は高いと言えます。
法則6 面積は小さいほど損をする
1LDK～4LDK(40.43㎡ ～ 120.19㎡)
価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合がありますので注意しましょう。
検討の際は、グロス価格（合計価格）だけで判断するのではなく、㎡単価もしくは坪単価でも比較することをおすすめします。
また、新築マンションは様々な間取りや面積のお部屋が一斉に売り出されます。
選択肢が多く迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
住まいサーフィンでは、住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を提供しています。
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲの割安なお部屋が知りたい方は住戸比較レポートをご活用ください。
法則7 適正価格以下で購入する
マンションは売り出し価格が適正価格とは限りません。
特に新築マンションの場合、デベロッパーの仕入れ値や建築費によって左右され、周辺の中古マンション相場とは乖離した値付けとなっている場合があります。
新築マンションを購入しても、一度住んでしまえば中古マンションとなり、近くの物件との比較でいくらで売れるかが決まります。
立地や設備仕様がイマイチな物件は、売却の際に大きく価格が下がってしまう恐れがありますので注意しましょう。
資産価値を保ちやすいマンションを購入するためには、相場から見た適正価格でマンションを購入することが非常に重要です。
購入検討の際には周辺マンションとの比較検討を行い、相場観を掴むことが大切です。
次の章では、ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲの周辺相場を詳しくご紹介していきます。
２．ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲ（浦和 ザ タワー）の価格と周辺相場
ここからは、ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲの価格と周辺マンションの相場をご紹介いたします。
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲとの比較検討にお役立ていただければ幸いです。
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲ（浦和 ザ タワー）の販売価格
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲの販売予定価格表（2024年9月14日時点）を基に、平均価格を算出しました。
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲの平均販売予定価格
- 2LDK（平均約63.57㎡） 平均1億1,160万円
- 3LDK（平均約73.60㎡） 平均1億5,240万円
- 4LDK（平均約90.19㎡） 平均2億2,750万円
※プレミアムフロアの26～27階住戸は除外
なお、予定価格は「〇〇万円台」という表記になっているので、その最大値で計算しています。例：9600万円台の場合は、9699万円で計算
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲは、ほとんどの住戸が1億円以上となっていました。
住まいサーフィンが独自に算出する「沖式新築時価（適正販売価格）」は以下となります。
「沖式新築時価」は、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に、適正販売価格を算出した数値です。
実販売価格の㎡単価と沖式新築時価を比較することで、マンションの値付けが割安か割高かを判断することができます。
| 沖式新築時価 | XXXX 万円/㎡ |
|---|
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つづいて、ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲの方角別平米単価をご紹介します。予定販売価格を基に算出しました。
※方角別平米単価は会員限定公開となります。
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周辺マンションの価格相場
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲ周辺の物件について、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。
| 浦和駅のマンション価格相場 | |
|---|---|
| 新築マンション(70㎡) | 7,919万円 |
| 中古マンション(70㎡) | XXXX万円 |
そして、浦和駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。
| マンション名 | 中古適正価格 (70㎡) |
値上がり率 | 竣工年 | 徒歩分 |
|---|---|---|---|---|
| シティハウス浦和高砂 | 12,460万円 | XXXX% | 2014年2月 | 徒歩5分 |
| プラウド浦和 | 10,570万円 | XXXX% | 2023年1月 | 徒歩4分 |
| ザ・パークハウス浦和タワー | 10,430万円 | XXXX% | 2017年3月 | 徒歩4分 |
| ブリリア浦和仲町 | 9,450万円 | XXXX% | 2019年12月 | 徒歩4分 |
| プラウド浦和東仲町ガーデン | 9,310万円 | XXXX% | 2018年10月 | 徒歩2分 |
※2024年11月6日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。
※一部数値は会員限定公開となります。
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３．ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲ（浦和 ザ タワー）は将来どれくらい値上がりするのか？
最後に、ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲはどれくらい値上がりするのかを見ていきましょう。
マイホーム購入は人生の中でも大きな買い物です。
もしかしたら将来的に大きく損をするのではないか、と不安に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで試していただきたいのが、「沖式マンション10年後予測」シミュレーションです。
「沖式マンション10年後予測」では、新築マンションが購入時よりも値上がるか否かが分かります。
さらに、ご自身が希望する物件価格を入力すれば、5年後、10年後の将来価格を具体的に試算できます。
※この画像はサンプル画面です
「沖式マンション10年後予測」についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
それでは、ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲを以下の条件で購入するとしてシミュレーションしてみましょう。
- 15,000万円・変動金利（0.5%）・返済期間35年
- ※頭金は無しで設定
上記条件で計算をしてみると、このような予測結果となりました。
※この画像はサンプル画面です
ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲはワーストケースであっても5年後・10年後に住宅ローン残高を上回ることが予想されます。
また、10年後予測では売却する場合の予測利益も一目で分かります。
※沖式マンション10年後予測は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインですべて表示されます）
４．まとめ
本記事では、ＵＲＡＷＡ ＴＨＥ ＴＯＷＥＲの資産性や価格相場について解説しました。
マンション価格が高止まりしている今、マンション購入で損をしたくないと考えている方も多いのではないでしょうか。
例えば、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？
- ●「将来値下がりしないか心配。10年後に価格がいくらになるのか簡単に分かったら良いな」
- ●「万が一売ることになっても、売却額より住宅ローン残債の方が多かったらどうしよう。売却時点の予想利益が分かったら良いな」
住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、将来の資産性が一目で判断できる「沖式マンション10年後予測」を無料公開しています。
「値上がりシミュレーション」機能を使えば、5年後・10年後の将来価格をベストケース・標準ケース・ワーストケースの3つのシナリオで具体的にシミュレーションできます。
物件価格や金利を入力すればその場で自由にシミュレーションできるので、購入するべきか悩んでいる方にぴったりです。
さらに、「含み益シミュレーション」機能では、値上がりしたマンションを売却した場合に、実際に得られる利益を試算した結果を確認できます。
「沖式マンション10年後予測」の活用方法は、下記の動画でさらに詳しくご説明しております。
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