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2025年1月に日銀(日本銀行)が追加利上げを決定した影響で、この春には多くの金融機関で住宅ローンの変動金利が上昇しました。金融機関によっては0.3%近く上がったところもあり、今後の動向に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
さらに、追加の利上げが検討されているとの報道もあり、「これからどこまで上がるのか?」という点に注目が集まっています。
本記事では、2025年6月時点の住宅ローン金利の最新情報と今後の見通しについてわかりやすく解説します。
目次
1.住宅ローンの金利推移
まずは、住宅ローンの金利推移についてご説明します。
住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると変動金利と固定金利の2種類です。その中でも変動金利は、日銀の金融政策から主な影響を受けています。
日銀の金融政策の推移と、変動金利への影響
政策決定時期 | 金融政策の内容 | 変動金利への影響 |
---|---|---|
2024年3月 | マイナス金利解除 政策金利を0~0.1%程度に誘導 |
大きな影響はない 相場は0.3~0.4%台 |
2024年7月 | 追加利上げ 政策金利を0.25%程度に誘導 |
2024年秋に0.15~0.25%上昇 相場が0.4~0.5%台になる |
2025年1月 | 追加利上げ 政策金利を0.50%程度に誘導 |
記事内で解説 |
2025年1月に追加利上げが決定!住宅ローン返済中の人の変動金利はどうなる?
2025年1月24日に、日本の政策金利(無担保コールレート)を0.50%程度に誘導することが決まりました。つまり、政策金利が0.25%追加利上げされるということです。
この決定が住宅ローンの変動金利に影響を及ぼす理由と、今後の変動金利について解説します。
住宅ローンでは、基準金利から優遇金利分を差し引いたものが「実際に適用される金利」になります。
基準金利は各金融機関が決めていますが、政策金利が上がれば基準金利を上げる金融機関がほとんどです。
今回は政策金利が0.25%利上げされることになったので、多くの金融機関では3~5月の間に基準金利を0.25%引き上げました。
※住宅ローン金利の決まり方については、こちらの記事で詳しく解説しています。
住宅ローン金利の基本的な決まり方や、固定金利と変動金利の決まり方の違いについて解説します。
住宅ローン返済中の人への影響
変動金利で住宅ローンを返済をしている人は、基準金利が上がれば、その上がった分だけ適用金利も上昇します。例えば2025年3月時点の適用金利が0.55%のとき、基準金利が0.25%上がれば、適用金利は0.80%になります。
それでは、いつから金利上昇の影響を受けるのでしょうか。
変動金利は、金利が毎月変わるわけではありません。半年に1回、金利が見直されるケースがほとんどです。
多くの金融機関では毎年4月1日と10月1日に基準金利が見直されて、その2~3ヶ月後から実際の適用金利に反映されます。
そのため、実際に金利が上がるのは2025年7月返済分からという人が多いでしょう。
なお、5年ルール※が適用されている人については、必ずしも直ちに返済額が増えるわけではありません。しかし、返済額における利息の割合は大きくなります。
※5年ルールが適用される場合、返済額は5年間一定になります
2025年4~5月の間には、ほとんどの金融機関で変動金利の基準金利が0.25%上昇しました。
なお、楽天銀行はTIBOR(東京銀行間取引金利)が変動金利の基準のため、毎月金利は変動しています。
今後も変動金利は上がる可能性が高い
住宅ローンを返済中の方は、「2025年1月返済分から利上げされたばかりなのに、7月返済分からまた利上げ。これからも金利が上がっていくのではないか?」と不安に思っているかもしれません。
実際、日銀の2025年1月会合では「経済・物価が見通しに沿って推移していくならば、2025年度後半に(政策金利)1%程度という水準を念頭に置き、そこに向けて引き上げていくことが望ましい」という意見がありました。仮に政策金利が1%になれば、現状よりさらに0.5%も金利が上昇するということになります。
ただ、直近の情勢には変化も見られます。トランプ大統領が打ち出した新たな関税政策により、世界経済の減速懸念が高まり、利上げの時期が後ろ倒しになる可能性も出てきました。
また、2025年6月16日・17日に行われた日銀の金融政策決定会合では、政策金利の据え置きが決定されています。
とはいえ、日銀は「展望どおりに経済・物価の見通しが実現していけば、引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していくことになる」という考えを示しています。そのため、変動金利は今後もゆるやかなペースで金利が上昇していく可能性が高いでしょう。
適用金利がかなり高くなってきたという方は、借り換えの検討をおすすめします。借り換えをすれば、人によっては金利が0.6%未満になるかもしれません。詳細は記事の後半で解説しています。
※金利が上がる時期や利率は、金融機関・個々の契約内容によって違います。正式な内容については、金融機関からの通知等をご確認ください。
【2025年6月版】主要銀行の住宅ローン金利比較表|春からの上昇幅もチェック!
つづいて、これから住宅ローンを借りる人への影響について解説します。2025年1月に日銀が行った政策金利の利上げにより、多くの金融機関では、4~5月以降の新規借り入れ・借り換え分から金利が上昇しています。
以下では、2025年6月時点における主要銀行の最優遇金利と、春以降の上昇幅を一覧表でご紹介します。
※三井住友銀行・住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・イオン銀行・SBI新生銀行は、自己資金が10~20%以上の場合の優遇金利
※みずほ銀行は、2025年12月返済分までの金利で、その後の適用金利は0.775%以上になる見込み
※りそな銀行は、すべての手続きをWEB完結及びりそなサービス利用(給与振込先にする等)の場合の金利
※auじぶん銀行は、auサービスの金利優遇割なし、がん50%保障団信の特約ありの場合の金利
※PayPay銀行は、スマホ等の優遇割を適用しない場合の金利
2025年6月2日時点
住宅ローン最優遇金利(変動)
銀行名 | 最優遇金利 | 上昇幅 | |
---|---|---|---|
三井住友銀行 | 0.925% | +0.30% | |
みずほ銀行 | 0.525% | +0.15% | |
三菱UFJ銀行 | 0.595% | +0.25% | |
りそな銀行 | 0.640% | +0.15% | |
住信SBIネット銀行 | 0.698% | +0.25% | |
auじぶん銀行 | 0.834% | +0.40% | |
PayPay銀行 | 0.730% | +0.20% | |
ソニー銀行 | 0.897% | +0.25% | |
イオン銀行 | 0.780% | +0.25% | |
SBI新生銀行 | 0.660% | +0.25% | |
楽天銀行 | 1.004% | (TIBOR基準のため毎月変動) | |
|
※借り換え時の最優遇金利は、こちらの記事でご紹介しています。
上記の表を確認すると、最優遇金利が0.25%上昇したところが多いです。しかし、それ以外の上昇幅の金融機関もあります。詳しく見ていきましょう。
三井住友銀行
三井住友銀行は、2025年4月から最優遇金利が+0.30%となりました。基準金利は0.25%しか上がっていませんが、新規借り入れの引き下げ幅(優遇金利)が小さくなっています。
また、実際には0.30%以上の金利引き上げといえるでしょう。
というのも、2025年3月までの最優遇金利は0.625%で、自己資金に関する条件はHPには記載されていませんでした。しかし4月からは、「物件価格の80%以内での借り入れの場合の最優遇金利」という取扱いに変更されています。物件価格80%超の場合の最優遇金利は分かりませんが、0.925%より高くなるのは確かです。
また、物件価格80%以内の借り入れでも、Oliveアカウントを開設しなければ最優遇金利にはならないので、ご注意ください。
みずほ銀行
みずほ銀行は、2025年4月から最優遇金利が+0.15%となりました。みずほ銀行は、住宅ローンを借りた時期によって基準金利を分けています。※基準金利ー引き下げ幅(優遇金利)=適用金利になります。
借り入れ時期 | 2025年4月時点の 基準金利 |
---|---|
2025年3月まで | 2.875% |
2025年4月~9月 | 2.625% |
2025年1月の政策金利利上げによって、既に変動金利で借りている人の基準金利は、0.25%アップ(2.625%→2.875%)しました。しかし、2025年4月~9月に借りる人については、基準金利は2.625%としています。
現時点の最優遇金利は「0.525%」なので、一見とても金利が低く見えるでしょう。しかし、その金利が適用されるのは2025年12月返済分までです。というのも、次回の金利基準日(10月1日)には、2025年3月までに住宅ローンを借りた人と同じ基準金利になるからです。2025年10月までに政策金利の利上げがない場合でも、適用金利は+0.25%となります(最初の適用金利が0.525%だった場合、2026年1月返済分からは0.775%。政策金利の追加利上げがあれば、さらに引き上げ)。
画像出典:みずほ銀行「お借入中のローン変動金利の基準金利見直しについて」
みずほ銀行の変動金利には5年ルールが適用されるため、5年間は毎月の返済額は変わりません。しかし適用金利は変更されるため、返済額における利息の割合が増えます。最後の返済日に未払利息や返済元本が残っていた場合は、一括返済しなければなりません。
このデメリットについては、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。
りそな銀行
りそな銀行は、2025年4月から最優遇金利が+0.15%となりました。基準金利は0.25%上がりましたが、新規借り入れの優遇幅(優遇金利)も従前より0.1%引き上げたからです。
ただし、最優遇金利が適用されるためには、以下の条件を満たす必要があります。
- ● 申し込みから契約まで、すべてWEB完結
- ● ①~③のりそな商品・サービス、いずれかを利用
- ① 給与振込
- ② りそなデビットカード(プレミアム)の契約
- ③ りそなクレジットカード(クラブポイントプラス)JCBゴールドの契約
WEB完結で0.05%引き下げ、りそな商品・サービスの利用で0.03%引き下げられます。上記を満たさない場合の最優遇金利は、0.72%になります。
auじぶん銀行
auじぶん銀行は、2025年春以降、2回にわたって住宅ローン金利の引き上げを実施しています。まず4月には、基準金利が+0.25%引き上げられたうえ、金利の引き下げ幅(優遇幅)も0.1%縮小されたため、最優遇金利は実質+0.35%の上昇となりました。
さらに6月には、基準金利の変更はなかったものの、引き下げ幅がもう一段階(0.05%)縮小されたことで、金利は前月比で+0.05%引き上げられています。
低金利のイメージが強い金融機関だけに、意外に感じる方も多いかもしれませんが、引き下げ幅の見直しによる影響がじわじわと表れてきている状況です。
なお、auじぶん銀行は2024年12月より「一般団信限定金利」も取り扱っており、がん50%保障団信などの特約を付けない場合、金利が0.054%引き下げとなるプランも選べます。
詳細は、こちらの記事で詳しく解説しています。
PayPay銀行
PayPay銀行は、4月時点では基準金利の上昇に合わせて、最優遇金利もそのまま+0.25%引き上げられました。しかし、6月には引き下げ幅(優遇幅)が0.05%拡大されたことで、金利は前月比で0.05%引き下げに。
結果的に、1月からのトータルの上昇幅は+0.20%にとどまっています。
また、2025年5月30日からはソフトバンクユーザー向けの「住宅ローン金利優遇プラン」がスタート。スマホ契約で金利が0.07%引き下げとなり、さらにネットや電気などの指定サービスを併用すれば、最大で0.13%の追加引き下げも可能です。
この優遇プランの条件や注意点については、こちらの記事で解説しています。
ここまで、各金融機関の新規借り入れ時の金利について解説をしました。2025年6月現在、変動金利の相場は0.6~0.7%台となっています。2024年4月時点の金利相場は0.3~0.4%台だったので、この1年で相場は一気に上がりました。
住宅ローンを借りる場合には、複数の金融機関を比較検討することが重要です。上記の表を見ると、ネット銀行よりもメガバンクの方が低金利に思えますが、ネット銀行はがん50%保障団信や全疾病保障などが金利上乗せ無しで付いてくることが多いです。また、金融機関によっては独自の優遇制度や期間限定キャンペーンを行っていることもあります。
金利だけでなく、団信や事務手数料などの諸条件もしっかり見るようにしましょう。
今後の固定金利
つづいて、固定金利の今後の見通しについて解説します。
固定金利については、10年国債利回りなどの「長期金利」を参考に決められます。
国債とは国が発行する債券で、国は投資家からお金を借り入れて、一定の利子を支払います。利回りとは投資金額に対する利益の割合のことで、償還期間が10年のものが10年国債です。
10年国債利回りは、市場での国債の売買を通じて決まるため、投資家心理や景気の先行き、海外の経済状況などさまざまな要因によって変動します。
10年国債利回りの最近の動き
最近の10年国債利回りの推移についてご説明します。
日本の10年国債利回りは、2024年10月ごろから上昇基調に入り、2025年3月末には一時1.59%台に到達。およそ16年半ぶりの高水準となりました。
「2025年中にも日銀がさらに利上げを行うのでは」という思惑が広がり、投資家が国債を売却する動きが強まったことが背景です。
しかし、2025年4月にはトランプ大統領による関税政策への警戒感が増大。景気減速リスクを意識した投資家が安全資産である国債を買う動きに転じ、利回りは一時1.1%台まで急低下しました。
その後、トランプ大統領が「90日間、相互関税措置を停止する」と発表したことで、市場のリスク回避姿勢が和らぎ、利回りは上昇に転じました。
さらに5月には、債券市場で積極的な取引を控える動きが広がり、10年国債利回りは1.5%台まで上昇。背景には、財務省が行った20年物国債の入札で需要が弱かったことがあります。
今後の固定金利はどうなる?
今後、固定金利はどうなっていくのでしょうか。結論からいうと、変動はあるものの、今後も上昇していく可能性が高いと考えられます。
2024年7月に行われた日銀金融政策決定会合では、「長期国債買入れの減額計画」が決まり、これにより長期金利(固定金利の基準)が上昇しやすい環境が整いつつあります。
さらに、2025年6月の同会合では、2026年4月以降の減額ペースについて見直しが行われ、従来よりも緩やかなペースでの減額(四半期ごとに2,000億円ずつ)とする方針が示されました。この見直しにより、急激な金利上昇のリスクはやや和らいだものの、中長期的には日銀が金融緩和の縮小を進めていく方向に変わりはなく、長期金利は徐々に上昇しやすい状況が続くと考えられます。
画像出典:日本銀行「長期国債買入れの減額計画(2025年6月金融政策決定会合)」
ただし、長期金利は市場の動向による影響が大部分を占めています。このため、減額計画によって一方的に上昇するというよりも、日銀の利上げ状況や欧米の経済状況など、さまざまな要因によって変動していくことになるでしょう。
固定金利は金利が上下しやすく、さらに先が予想しづらい状況です。物件契約から融資実行までの期間が長い場合には、契約時点の参考金利から大幅に変わる可能性もあるということを念頭に置いてください。
マンション価格は今後も上昇していく
マンション価格の高騰が続いていますが、その大きな原因が金融緩和(マイナス金利政策)です。マイナス金利政策が行われている間は、金融機関が日銀にお金を預けるとマイナスになってしまいます。そのため、金融機関は積極的に企業や個人にお金を貸すようになりました。
結果的に不動産デベロッパーにも多くのお金が流れ、マンション用地の仕入れ価格は上昇し続けました。
マイナス金利政策が解除されて政策金利が上がっているなら、マンション購入は価格が下がるのを待ってからの方が良いのでしょうか。
残念ながら、マンション価格は2026年頃までは下がらないことがほぼ決まっています。マンションは土地の仕入れから販売まで2~3年ほどかかるからです。建築資材や人件費も高騰しているので、価格はしばらく下がらないでしょう。
住宅ローン金利が上がることでローン審査が厳しくなる(または借りられる金額が少なくなる)可能性もあるので、早めに購入する方が良いと考えられます。
しかし、マンション価格が高騰しすぎているのも事実で、立地によっては注意が必要になります。
建築単価が大きく上昇していますが、それは全国どこでも同じです。一方で、マンション価格における土地価格の割合は、立地によって違います。
つまり、土地価格が安い地方や郊外などのエリアほど、マンションの販売価格に対する上昇割合は高くなるということです。
※上図の数値は、あくまでも参考値となります。
販売価格が上昇しても、そのマンションの需要が多ければ問題ありません。価格が上昇しても買う人はいますので、数年後に住み替えする場合でも比較的スムーズに売れるでしょう。しかし、残念ながらそれは都心や人気エリアの話です。
地方や郊外だと価格の上昇に対して需要がついてこないので、購入できる人も限られてきます。結果的に高値掴みしてしまう可能性が高いです。
一方で、賃貸と購入という比較で賃貸は掛け捨てとなるため、購入が望ましいのですが、永住を前提とすることを推奨いたします。また、新築マンションに比べ周辺の中古マンションや戸建てはグロス価格で割安となるため、幅広い比較検討が重要となってきます。
今後もマンション価格が上がることが決まっていて、さらに、都心では家賃が5~10%ほど値上がりしています。金利の追加利上げによって、家賃はさらに高くなるかもしれません。だからこそ、早めに住宅購入をすることが重要です。
最近の住宅ローンは、全疾病保障やがん保障などの団信が充実している金融機関も多いです。また、住宅ローン控除制度もあります。
将来金利が上がって返せなくなることが不安な場合には、資産性を重視して住宅選びをしましょう。
資産性が高い住宅であれば値下がりしづらく、いざというときのリスクヘッジとなります。
資産性が高い住宅の選び方は記事のまとめでご紹介しています。
2.2025年6月の住宅ローンの金利
2025年6月最新の住宅ローンの金利についてご説明します。
変動金利の最新金利
6月は、変動金利に大きな動きは見られませんでした。主要な金融機関の多くは、春の金利引き上げ以降、据え置きとなっています。
ただし、一部の銀行では個別の動きもありました。auじぶん銀行では、引き下げ幅(優遇幅)の縮小により、6月から適用される最優遇金利が0.05%上昇。
PayPay銀行では、逆に引き下げ幅(優遇幅)を0.05%拡大したことで、最優遇金利は前月より低下しています。
また、PayPay銀行では、5月30日からソフトバンクユーザー向けの「住宅ローン金利優遇プラン」も開始。条件を満たすと、最大で0.13%の引き下げが受けられる仕組みです。
6月は多くの金融機関において0.6~0.7%台で新規借り入れすることが可能です。
固定金利・フラット35の最新金利
固定金利は、前月より大きく上昇しました。引き上げ幅は、10年固定金利の場合は0.11~0.24%です。
金利情報は、こちらの記事でご紹介しています。
全期間固定金利であるフラット35(借入期間21~35年、団信あり、自己資金10%以上)も1.89%となり、前月より0.07%上昇しています。
金利上昇の背景は、記事前半でも解説したように、5月を通じて10年国債利回りが上昇基調となったことがあります。財務省が実施した20年物国債の入札で需要が伸び悩み、債券市場では取引を控える動きが広がりました。その影響で、10年国債利回りは再び1.5%台という高水準まで上昇しています。
3.住宅ローンを借り換えるなら今はベストタイミング
既に住宅ローンを借りている人の中には、「私の契約している住宅ローン、金利が相場に比べて高い」「いざというときのためにも、団信をもっと手厚い内容にしたい」と考え、借り換えを検討している方もいらっしゃるでしょう。
借り換えをしたいという方は、今がベストなタイミングと言えます。
変動金利は、2009年から15年ほど基準金利が変わっていない状態でした。しかし、2010年頃の金利相場と2023年頃の金利相場を比べると、2023年の方が圧倒的に低金利となっています。
その理由は、金融機関が自分の住宅ローンの商品を魅力的に見せるために、引き下げ幅を拡大して適用金利を下げているからです。
金融機関による住宅ローン契約者の獲得競争は続いています。2025年4~5月には、多くの金融機関で基準金利が引き上げられましたが、一部の金融機関では同時に金利の引き下げ幅を拡大しました。
変動金利型の一般的な住宅ローン商品では、借入期間中は金利の引き下げ幅が一定です。つまり相対的に見ると、引き下げ幅が大きい現在の借り入れの方が有利な状況となっています。
借り換えでも、新規借り入れと同じ引き下げ幅を設定している金融機関も多いです。さらには新規借り入れよりも借り換えの方が金利優遇されていることもあります。
借り換えに関する手数料などを加味しても、金利の差を考えると借り換えをした方がお得なケースが多いでしょう。
今後も金利が上がっていく可能性があるからこそ、引き下げ幅が小さい方は借り換えをすることをおすすめします。
借り換えについて詳しく知りたい方はこちらのコラムをご覧ください。
住宅ローン借り換えのタイミングは?金利を見直すときの注意点まで徹底解説!
借り換えのタイミング、メリット・デメリットについて解説します。
4.金利推移について動画でも解説
この記事では、日銀の金融政策や住宅ローン金利について解説をしていきました。
記事をご覧の方の中には、「正直、難しい言葉が多くて内容が頭に入ってこなかった・・」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。住宅ローン金利は日常生活に直結するものの、専門用語が多く、その仕組みも複雑です。
内容をよく理解できなかった方や、記事の内容をもう一度復習したいという方は、ぜひこの動画をご覧ください。
この記事を動画にまとめたものになります。アニメーションとナレーション音声でさらに分かりやすく解説しています。
※こちらは6月2日時点の記事の内容を動画化したものになります。一部、今の記事内容とは異なる箇所がございます。
5.プロに聞ける安心感!住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」
住宅ローンの金利だけでなく、マンション価格も高止まり、あるいは今後さらに高騰する可能性がある中、「今のうちに買うべきなのか、それとも待つべきなのか?」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
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物件の将来価値、立地の競争力、自分のライフプランとの相性まで考えると、プロの視点を取り入れることが大きな安心材料になります。
そんなときに活用したいのが、不動産コンサルティング歴28年の沖有人によるパーソナルコンサルサービスです。
沖はPIVOT、NewsPicks、楽待などの人気動画番組に多数出演し、ベストセラー作家としても知られる住宅評論家。
市場の動きだけでなく、物件単位での資産価値の見極めにも定評があります。
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価格も金利も気になるこのタイミングで、「自分にとってベストな判断とは何か?」を、信頼できる専門家と一緒に考えてみてはいかがでしょうか。
6.まとめ
住宅ローンの変動金利は、今後も上昇する可能性があります。そう聞くと「固定金利の方が安心では?」と思う方も多いかもしれません。
しかし、固定金利もすでに高水準となっており、どちらを選んでも簡単に「お得」とは言い切れない状況です。人によって適した金利タイプは異なり、ライフプランや家計の方針によって選び方も変わってきます。
今の金利環境でどちらを選ぶべきか迷っている方は、こちらの記事をご覧ください。
ところで、マイホームを購入するときには住宅ローン以外にも悩ましい問題がたくさんあります。物件価格の高騰、建築費高騰、人口減少といった不安要素は多いでしょう。マイホーム購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。
とはいえ、どうすれば良いか分からないという方も多いでしょう。
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