【2025年9月最新】今後の金利はどうなる？住宅ローンの金利推移について解説！

最終更新日：2025年09月05日

2025年9月現在、住宅ローンは変動金利・固定金利ともに上昇傾向にあり、今後もさらに上がる可能性が高まっています。返済中の方にとっては負担増が現実味を帯びてきており、これから住宅ローンを検討する方にとっても金利動向を見極めることが欠かせません。

本記事では、2025年9月時点の最新の金利情報と、今後の見通しについてわかりやすく解説します。

１．住宅ローンの金利推移

まずは、住宅ローンの金利推移についてご説明します。

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると変動金利と固定金利の2種類です。その中でも変動金利は、日銀の金融政策から主な影響を受けています。

日銀の金融政策の推移と、変動金利への影響

2025年1月の利上げが住宅ローンに与えた影響とは？変動金利の現状を解説

2025年1月24日に、日本の政策金利（無担保コールレート）を0.50%程度に誘導することが決まりました。つまり、政策金利が0.25%追加利上げされるということです。

この決定が住宅ローンの変動金利に影響を及ぼす理由と、今後の変動金利について解説します。

住宅ローンでは、基準金利から優遇金利分を差し引いたものが「実際に適用される金利」になります。

基準金利は各金融機関が決めていますが、政策金利が上がれば基準金利を上げる金融機関がほとんどです。
今回は政策金利が0.25%利上げされることになったので、多くの金融機関では3～5月の間に基準金利を0.25%引き上げました。

※住宅ローン金利の決まり方については、こちらの記事で詳しく解説しています。

住宅ローン金利の決まり方を解説。変動と固定はこう違う！

住宅ローン金利の基本的な決まり方や、固定金利と変動金利の決まり方の違いについて解説します。

住宅ローン返済中の人への影響と注意点

変動金利で住宅ローンを返済をしている人は、基準金利が上がれば、その上がった分だけ適用金利も上昇します。例えば2025年3月時点の適用金利が0.55%のとき、基準金利が0.25%上がれば、適用金利は0.80%になります。

それでは、いつから金利上昇の影響を受けるのでしょうか。

変動金利は、金利が毎月変わるわけではありません。半年に1回、金利が見直されるケースがほとんどです。
多くの金融機関では毎年4月1日と10月1日に基準金利が見直されて、その2～3ヶ月後から実際の適用金利に反映されます。
そのため、実際に金利が上がるのは2025年7月返済分からという人が多いでしょう。

なお、5年ルール※が適用されている人については、必ずしも直ちに返済額が増えるわけではありません。しかし、返済額における利息の割合は大きくなります。
※5年ルールが適用される場合、返済額は5年間一定になります

2025年4～5月の間には、ほとんどの金融機関で変動金利の基準金利が0.25%上昇しました。
なお、楽天銀行はTIBOR（東京銀行間取引金利）が変動金利の基準のため、毎月金利は変動しています。

【2025年9月版】主要銀行の住宅ローン金利比較表｜春からの上昇幅もチェック！

つづいて、これから住宅ローンを借りる人への影響について解説します。2025年1月に日銀が行った政策金利の利上げにより、多くの金融機関では、4～5月以降の新規借り入れ・借り換え分から金利が上昇しています。

以下では、2025年9月時点における主要銀行の最優遇金利と、春以降の上昇幅を一覧表でご紹介します。
※なお、借り換え時の最優遇金利は、こちらの記事でご紹介しています。

※三井住友銀行・住信SBIネット銀行・auじぶん銀行・イオン銀行は、自己資金が10～20%以上の場合の優遇金利
※みずほ銀行は、2025年12月返済分までの金利で、その後の適用金利は0.775%以上になる見込み
※りそな銀行は、すべての手続きをWEB完結及びりそなサービス利用（給与振込先にする等）の場合の金利
※auじぶん銀行は、auサービスの金利優遇割なし、がん50％保障団信の特約ありの場合の金利
※PayPay銀行は、スマホ等の優遇割を適用しない場合の金利
※SBI新生銀行は、9月30日申込分までを対象にしたキャンペーン金利

上記の表を確認すると、最優遇金利が0.25%上昇したところが多いです。

2025年9月現在、変動金利の相場は0.6～0.7%台となっています。2024年4月時点の金利相場は0.3～0.4%台だったので、この1年で相場は一気に上がりました。

住宅ローンを借りる場合には、複数の金融機関を比較検討することが重要です。上記の表を見ると、ネット銀行よりもメガバンクの方が低金利に思えますが、ネット銀行はがん50%保障団信や全疾病保障などが金利上乗せ無しで付いてくることが多いです。また、金融機関によっては独自の優遇制度や期間限定キャンペーンを行っていることもあります。
金利だけでなく、団信や事務手数料などの諸条件もしっかり見るようにしましょう。

変動金利は今後どうなる？日銀の政策と金利見通しをチェック

日銀の金融政策については、過去の会合（2025年1月）で「経済・物価が見通しに沿って推移していくならば、2025年度後半に政策金利を1％程度まで引き上げることが望ましい」との意見が示されました。仮に政策金利が1％まで引き上げられれば、変動金利も現在よりさらに0.5％程度上昇する可能性があり、住宅ローン返済への影響も小さくありません。

一方で、国際情勢も金利の先行きに影響を与える要因です。日米間の関税をめぐる協議は2025年7月に一定の合意が成立し、8月からは比較的高い水準の関税が適用されています。日本企業の収益や物価動向に影響が及ぶ恐れがあり、こうした不確実性は日銀の利上げペースにブレーキをかける可能性もあるでしょう。

直近の金融政策決定会合（7月30・31日）では、政策金利の据え置きが決まりました。次回は9月18・19日に開催予定であり、追加利上げの有無が注目されています。
日銀は「展望どおりに経済・物価が推移すれば、段階的に引き上げを進める」との方針を示しており、中期的には変動金利が緩やかに上昇していく流れは変わらないとみられます。

金利の負担が大きくなってきたと感じている方は、借り換えの検討をおすすめします。金融機関によっては、条件次第で0.6％台前半まで抑えられるケースもあります。詳細は記事の後半で解説しています。

固定金利は今後どうなる？10年国債利回りから読み解く見通し

つづいて、固定金利の今後の見通しについて解説します。

固定金利については、10年国債利回りなどの「長期金利」を参考に決められます。
国債とは国が発行する債券で、国は投資家からお金を借り入れて、一定の利子を支払います。利回りとは投資金額に対する利益の割合のことで、償還期間が10年のものが10年国債です。
10年国債利回りは、市場での国債の売買を通じて決まるため、投資家心理や景気の先行き、海外の経済状況などさまざまな要因によって変動します。

10年国債利回りの最近の動き

最近の10年国債利回りの推移についてご説明します。

日本の10年国債利回りは、2024年秋ごろから徐々に上昇基調に入り、2025年3月末には一時1.59％台まで上昇しました。4月には米国の関税政策への警戒感が強まり、一時的に1.1％台まで急低下しましたが、その後は再び持ち直し、5月には1.5％台で推移する場面が多く見られました。
なお、日本国債が売られて価格が下がると、長期金利（10年国債利回り）は上昇する関係にあります。こうした仕組みを踏まえると、最近の利回り上昇の背景も読み解きやすくなります。
6月に入ると、長期金利はおおむね1.50％前後で推移し、一時的にやや低下する場面もあったものの、大きな変動は見られませんでした。

そして、7月以降は再び上昇基調が強まり、2025年8月27日には一時1.63％台に達し、2008年10月以来およそ17年ぶりの高水準となりました。
背景には、日銀の利上げ時期が早まるとの思惑が強まったことや、米国の長期金利の上昇が波及したことがあります。こうした要因を受けて国債売りが広がり、利回りが高まったと考えられます。

固定金利が今後上昇する可能性とその背景

今後、固定金利はどうなっていくのでしょうか。結論からいうと、変動はあるものの、今後も上昇していく可能性が高いと考えられます。

2024年7月に行われた日銀金融政策決定会合では、「長期国債買入れの減額計画」が決まり、これにより長期金利（固定金利の基準）が上昇しやすい環境が整いつつあります。
さらに、2025年6月の同会合では、2026年4月以降の減額ペースについて見直しが行われ、従来よりも緩やかなペースでの減額（四半期ごとに2,000億円ずつ）とする方針が示されました。この見直しにより、急激な金利上昇のリスクはやや和らいだものの、中長期的には日銀が金融緩和の縮小を進めていく方向に変わりはなく、長期金利は徐々に上昇しやすい状況が続くと考えられます。

画像出典：日本銀行「長期国債買入れの減額計画（2025年6月金融政策決定会合）」

ただし、長期金利は市場の動向による影響が大部分を占めています。このため、減額計画によって一方的に上昇するというよりも、日銀の利上げ状況や欧米の経済状況など、さまざまな要因によって変動していくことになるでしょう。

固定金利は金利が上下しやすく、さらに先が予想しづらい状況です。物件契約から融資実行までの期間が長い場合には、契約時点の参考金利から大幅に変わる可能性もあるということを念頭に置いてください。

住宅ローン金利と不動産価格の関係｜マンション価格は今後も上昇していく

マンション価格の高騰が続いていますが、その大きな原因が金融緩和（マイナス金利政策）です。マイナス金利政策が行われている間は、金融機関が日銀にお金を預けるとマイナスになってしまいます。そのため、金融機関は積極的に企業や個人にお金を貸すようになりました。
結果的に不動産デベロッパーにも多くのお金が流れ、マンション用地の仕入れ価格は上昇し続けました。

マイナス金利政策が解除されて政策金利が上がっているなら、マンション購入は価格が下がるのを待ってからの方が良いのでしょうか。
残念ながら、マンション価格は2026年頃までは下がらないことがほぼ決まっています。マンションは土地の仕入れから販売まで2～3年ほどかかるからです。建築資材や人件費も高騰しているので、価格はしばらく下がらないでしょう。
住宅ローン金利が上がることでローン審査が厳しくなる（または借りられる金額が少なくなる）可能性もあるので、早めに購入する方が良いと考えられます。

しかし、マンション価格が高騰しすぎているのも事実で、立地によっては注意が必要になります。
建築単価が大きく上昇していますが、それは全国どこでも同じです。一方で、マンション価格における土地価格の割合は、立地によって違います。
つまり、土地価格が安い地方や郊外などのエリアほど、マンションの販売価格に対する上昇割合は高くなるということです。

※上図の数値は、あくまでも参考値となります。

販売価格が上昇しても、そのマンションの需要が多ければ問題ありません。価格が上昇しても買う人はいますので、数年後に住み替えする場合でも比較的スムーズに売れるでしょう。しかし、残念ながらそれは都心や人気エリアの話です。
地方や郊外だと価格の上昇に対して需要がついてこないので、購入できる人も限られてきます。結果的に高値掴みしてしまう可能性が高いです。

一方で、賃貸と購入という比較で賃貸は掛け捨てとなるため、購入が望ましいのですが、永住を前提とすることを推奨いたします。また、新築マンションに比べ周辺の中古マンションや戸建てはグロス価格で割安となるため、幅広い比較検討が重要となってきます。

今後もマンション価格が上がることが決まっていて、さらに、都心では家賃が5～10％ほど値上がりしています。金利の追加利上げによって、家賃はさらに高くなるかもしれません。だからこそ、早めに住宅購入をすることが重要です。

最近の住宅ローンは、全疾病保障やがん保障などの団信が充実している金融機関も多いです。また、住宅ローン控除制度もあります。

将来金利が上がって返せなくなることが不安な場合には、資産性を重視して住宅選びをしましょう。
資産性が高い住宅であれば値下がりしづらく、いざというときのリスクヘッジとなります。
資産性が高い住宅の選び方は記事のまとめでご紹介しています。

２．2025年9月の住宅ローンの金利

2025年9月最新の住宅ローンの金利についてご説明します。

変動金利の最新金利

9月は、ほとんどの金融機関で変動金利が据え置かれました。TIBORを変動金利の基準としている楽天銀行は、前月より0.011%の引き下げとなっています。

主要銀行の最優遇金利は引き続き0.6～0.7％台で推移しており、新規借り入れ・借り換えのいずれでも、低水準の金利が適用される状況です。

固定金利・フラット35の最新金利

固定金利は、多くの金融機関で前月より引き上げられました。10年固定金利では、引き上げ幅が0.001～0.20％となっています。主要銀行の10年固定の最優遇金利はおおむね1.6～2.2％台で推移しています。
全期間固定金利のフラット35（借入期間21～35年、団信あり、自己資金10%以上）は1.89％となり、前月から0.02％上昇しました。

これらの動きを踏まえると、固定金利全体としては上昇基調にあるといえます。

固定金利が上がった背景には、記事前半でも触れたように、固定金利の基準となる長期金利（10年国債利回り）の上昇があります。8月はこの利回りが上昇基調となり、27日には約17年ぶりの高水準を記録しました。要因としては、日銀が早期に利上げに踏み切るとの観測が市場で強まったことや、米国の長期金利上昇が波及したことが挙げられます。

ただし、すべての金融機関が同じ動きをしたわけではなく、一部では据え置きや引き下げとなったところもあります。各金融機関の最新の最優遇金利については、関連記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

３．住宅ローンを借り換えるなら今はベストタイミング

既に住宅ローンを借りている人の中には、「私の契約している住宅ローン、金利が相場に比べて高い」「いざというときのためにも、団信をもっと手厚い内容にしたい」と考え、借り換えを検討している方もいらっしゃるでしょう。
借り換えをしたいという方は、今がベストなタイミングと言えます。

変動金利は、2009年から15年ほど基準金利が変わっていない状態でした。しかし、2010年頃の金利相場と2023年頃の金利相場を比べると、2023年の方が圧倒的に低金利となっています。
その理由は、金融機関が自分の住宅ローンの商品を魅力的に見せるために、引き下げ幅を拡大して適用金利を下げているからです。

金融機関による住宅ローン契約者の獲得競争は続いています。2025年4～5月には、多くの金融機関で基準金利が引き上げられましたが、一部の金融機関では同時に金利の引き下げ幅を拡大しました。
変動金利型の一般的な住宅ローン商品では、借入期間中は金利の引き下げ幅が一定です。つまり相対的に見ると、引き下げ幅が大きい現在の借り入れの方が有利な状況となっています。

借り換えでも、新規借り入れと同じ引き下げ幅を設定している金融機関も多いです。さらには新規借り入れよりも借り換えの方が金利優遇されていることもあります。
借り換えに関する手数料などを加味しても、金利の差を考えると借り換えをした方がお得なケースが多いでしょう。

今後も金利が上がっていく可能性があるからこそ、引き下げ幅が小さい方は借り換えをすることをおすすめします。

借り換えについて詳しく知りたい方はこちらのコラムをご覧ください。

住宅ローン借り換えのタイミングは？金利を見直すときの注意点まで徹底解説！

借り換えのタイミング、メリット・デメリットについて解説します。

４．金利推移について動画でも解説

この記事では、日銀の金融政策や住宅ローン金利について解説をしていきました。
記事をご覧の方の中には、「正直、難しい言葉が多くて内容が頭に入ってこなかった・・」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。住宅ローン金利は日常生活に直結するものの、専門用語が多く、その仕組みも複雑です。

内容をよく理解できなかった方や、記事の内容をもう一度復習したいという方は、ぜひこの動画をご覧ください。
この記事を動画にまとめたものになります。アニメーションとナレーション音声でさらに分かりやすく解説しています。

５．プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

住宅ローンの金利だけでなく、マンション価格も高止まり、あるいは今後さらに高騰する可能性がある中、「今のうちに買うべきなのか、それとも待つべきなのか？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
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６．まとめ

住宅ローンの変動金利は、今後も上昇する可能性があります。そう聞くと「固定金利の方が安心では？」と思う方も多いかもしれません。
しかし、固定金利もすでに高水準となっており、どちらを選んでも簡単に「お得」とは言い切れない状況です。人によって適した金利タイプは異なり、ライフプランや家計の方針によって選び方も変わってきます。

今の金利環境でどちらを選ぶべきか迷っている方は、こちらの記事をご覧ください。

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この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

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