日銀の政策によって住宅ローンの金利は今後どう変わる？金融政策とローン金利について解説！

最終更新日：2024/08/02

2024年7月に、日銀は政策金利の追加利上げを発表。さらに、長期国債買入れの減額計画も立てました。

ここで気になるのが、今後の住宅ローン金利です。大規模金融緩和政策によって住宅ローンは超低金利で推移してきましたが、これからどうなっていくのでしょうか。

マイホーム購入にかかせない住宅ローンは、借入金額が高い上に返済期間も長いので、金利は重要なポイントです。
特に変動金利で借りている方は、今後どんどん金利が上がっていくのではないかと不安に思っているでしょう。

今回の記事では、日銀の金融政策と住宅ローンの関係、そして今後住宅ローンがどうなっていくのかについて解説します。

１． 住宅ローンの金利は日銀の政策内容に左右される？

まず初めに、住宅ローンの金利がどのように決まっていくのかをご説明します。

住宅ローンの金利が決まる仕組み

住宅ローンの金利は、金融機関によって異なります。また、同じ金融機関で住宅ローンを借りていても、人によって適用される金利（適用金利）は違います。

各金融機関は基準金利（店頭金利）を決めて、さらにそこから引き下げたものを適用金利としているからです。
基準金利＝定価と考えると分かりやすいでしょう。

基準金利が何%なのかは金融機関によって違いますが、基本的な基準は同じです。

大手銀行の金利（2024年8月現在）

つづいて、住宅ローンの種類についてご説明します。住宅ローンには、大きく分けて変動金利と固定金利の2種類があります。
変動金利は定期的に金利が見直されるタイプで、固定金利はずっと金利が同じタイプです。
ただし、固定金利の中には5年や10年などの一定期間だけが固定金利になる「期間選択型固定金利」もあります。

変動金利は金利が低いですが、将来的に金利が上がるリスクもあります。
一方で固定金利は変動金利よりも金利が高いですが、金利はずっと一定なので安心です。
現在は、住宅ローン利用者の7.5割弱が変動金利を選んでいます。
参考：住宅金融支援機構 住宅ローン利用者の実態調査（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html）

なぜいきなり住宅ローンの種類の話をしたかというと、変動金利と固定金利は金利の決まる基準が違うからです。

短期プライムレートとは、金融機関が最優良（業績が良い、信用できる）企業にお金を貸し出す際の「最優遇貸出金利」のうち、1年以内の短期貸出金利のことです。
金利は低いほどお金が借りやすくなって、市場に多くお金が出回ることになります。
短期プライムレートは、日銀の政策から影響を受けます。日銀が金利を上げると言えば、各金融機関の短期プライムレートは上がります。

日銀は長年金融緩和政策を続けていたため、短期プライムレートは10年以上変わらない状態が続いていました。
しかし、2024年7月に決まった追加利上げによって、短期プライムレートは上昇する予定です。こちらについては、記事の後半で詳しく解説します。

一方、固定金利の基準である長期金利（10年国債の利回り）は、主に市場の動きから影響を受けます。
10年国債の利回りが上昇すれば、その1～2か月後には固定金利が上がります。
つまり、短期プライムレートが基準の変動金利よりも、長期金利が基準の固定金利の方が、金利は上下しやすいです。

ただし、日銀は長期金利に関する金融政策もしているので、長期金利の動向が市場の動きだけで決まるわけではありません。

住宅ローンを低金利にしていた、日銀の大規模金融緩和政策とは

日銀は2024年3月に大規模金融緩和政策を修正することにしましたが、そもそも今までどんな金融政策をしていたのでしょうか。

金融政策と聞くと、専門用語が多くて難しそうですよね。ニュースなどを見てもよく分からないから、どんな政策をしているのか全然知らないという方もいらっしゃると思います。
しかし、日銀の金融政策は住宅ローンの金利に直結します。
住宅ローンを借りるのなら、金融政策の動向は追っていくことが望ましいです。

ここでは、特に重要な2点について簡単にご説明します。

大規模金融緩和政策

金融緩和政策とは、景気を上向かせるために行われる政策のことです。

バブルが崩壊した1990年代初頭から、日本の経済は低迷しています。
1990年代半ばからはデフレ※が続き、経済成長の足かせになっていました。
※デフレ（デフレーション）とは、物価（モノやサービスの値段）が継続的に下落する状態のこと。その反対語がインフレ（インフレーション）で、物価が継続的に上昇する状態のこと。

日銀はそんな状況を克服するために、「2%の物価安定目標（消費者物価指数の前年比上昇率2％）」を立てた上で、2013年4月から「量的・質的金融緩和」を導入。
不況状態から脱却するためにさまざまな政策を取り入れました。これこそが、大規模金融緩和政策の始まりです。

大規模金融緩和政策を始めたところ、継続的なデフレからは脱却。しかし2%の物価安定目標は達成できていませんでした。

そこで日銀は、2016年1月には「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」を、さらに同年9月に「長短金利操作付き量的・質的金融緩和（YCC/イールドカーブ・コントロール）」を導入しました。
この図は、大規模金融緩和政策の大きな流れです。大規模金融緩和政策は、2013年4月から2024年3月までの約11年間実施されていました。

YCC（イールドカーブ・コントロール）

イールドカーブとは、縦軸に債券の利回り（金利）、横軸に債券の残存期間をとって、残存期間が異なる複数の債券の利回りと残存期間の関係を表した曲線のことです。

通常、残存期間（満期までの期間）が長いほど利回りは大きくなります。期間が長いほどリスクが高いので利回りも大きくなる、とイメージすると分かりやすいでしょう。
これが上記画像の順イールドです。通常時だけでなく、経済が成長しているときや金融緩和政策をしているときには、この順イールドの状態になります。

一方で、金融緩和の反対である金融引き締めのときには、逆イールドの状態になります。

さらに、カーブがフラットに近い状態になることもあります。
一般的には、金利が今後どうなるか不透明で経済の先行きが見えないときにこの状態になるようです。

2016年1月に日銀は「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」を導入しましたが、それによって長期金利は大きく低下。
イールドカーブはフラットな状態に近づいていました。

そこで日銀はイールドカーブを順イールドにするために、YCC（イールドカーブ・コントロール）を導入することにしました。

YCCは短期金利と長期金利にそれぞれ誘導目標を決めて、目標付近を推移するように調整を繰り返していました。

誘導目標はずっと変わらず、長期金利の変動許容幅だけはこのように推移していました。

長期金利の変動許容幅の推移（2018年7月～2024年3月19日）

ここで、住宅ローンの話に戻りましょう。

住宅ローンは、変動金利については短期プライムレート、固定金利については長期金利（10年国債の利回り）から影響を受けます。
つまり、YCCの変動許容幅が変わったりYCC自体が撤廃されたりすることがあれば、住宅ローン金利も大きく変わることになるのです。

実際に、長期金利の変動許容幅が拡大された後には、固定金利も影響を受けてきました。2022年以降、固定金利は上昇しています。

そして2024年3月19日、とうとうYCCは撤廃されました。今後長期金利が急激に上昇することがあれば日銀も介入するようですが、基本的には市場の流れに任せることになります。長期金利の動きによっては、住宅ローンの固定金利が今より大幅に上昇する可能性もあります。

２． 植田総裁による大規模金融緩和政策が解除！どんな影響がある？

日銀の金融政策が住宅ローンと密接に関係している理由を見ていきました。そんな日銀の政策方針は、トップ（総裁）が誰なのかによって大きく変わってきます。

日銀の総裁は2013年3月～2023年4月までの約10年間は黒田東彦氏が務めました。
黒田氏は「異次元緩和」を掲げて、先ほどご説明した大規模金融緩和政策に取り組んできました。

そんな黒田氏の後任として2023年4月から日銀新総裁に就任されたのが、植田和男氏です。植田新総裁は戦後初の学者出身の総裁で、過去には日銀の政策委員会審議委員を務めていたこともあります。

植田総裁は、就任時から金融緩和を継続する姿勢を見せていました。しかし、就任から1年以内に大規模金融緩和政策の解除を発表。
金融政策決定会合後の記者会見で、植田総裁は「マイナス金利などのこれまでの大規模な金融緩和策は、役割を果たしたと考えている」と述べました。

大規模金融緩和政策の解除までの流れ

大規模金融緩和政策は、「2%の物価安定目標」を掲げて始まった金融政策です。ただ、この目標を達成できれば直ちに解除するようなものではありません。
植田総裁は、2023年7月～12月の会見でこのように述べていました。

このように少しずつ物価安定目標の確度が高まっていき、さらに2024年春闘の大幅な賃上げ回答が後押しとなり、2024年3月の大規模金融緩和政策の解除に至ったというわけです。

具体的に、大規模金融緩和政策の解除とは何か？

大規模金融緩和政策の解除というのは、具体的にはどういうことなのかご説明します。

マイナス金利政策は解除され、短期金利（無担保コールレート）は0～0.1%程度で推移するようになりました。また、YCCは撤廃され、急激な上昇時以外は日銀は介入しないことになりました。

ここで重要なのが、日銀は金融引き締め政策に転換したわけではないということです。
現時点の日本の経済状況等の見通しを前提にすれば、当面は金融緩和政策が継続されます。なお、2024年7月に追加利上げがありましたが、それでも緩和的な金融環境は継続中です。

黒田元総裁がかつて「異次元緩和」と表現したように、今までの大規模な金融緩和政策というのがかなり特別な措置でした。特別だったものをなくして、通常通りになるというイメージになります。

３． 長期国債買入れの減額、住宅ローンにどんな影響がある？

2024年6月に行われた日銀の金融政策決定会合で、長期国債買入れを減額していく方針が決まりました。具体的な減額計画も7月の会合で決定しましたが、この話を聞いて、このような疑問を持つ方もいらっしゃるでしょう。

この章では、長期国債買入れの減額について詳しくご説明します。

日銀が長期国債買入れを減額するとどうなるか

国債とは国が発行する債券で、そのうち償還期間が5年超10年以下のものを長期国債と言います。
日銀は、長期国債を買うこと（国債買入オペ）で金融市場に資金を供給します。

大規模金融緩和時代、日銀は大量に国債を購入してきました。なぜかというと、国債を買うことで市中に大量にお金が供給され、景気の下支えになるからです。現在、日本の長期国債の半分程度を日銀が所有しています。

しかし、2024年6月の金融政策決定会合で、長期国債の買入れ減額の方針が決まりました。金融市場において長期金利がより自由な形で形成されることが目的です。植田総裁は会見で、「量的引き締めが目的ではなく、自由な形の促進のため。」と答えています。

2024年7月の金融政策決定会合では、このような減額計画が決定しました。

画像出典：日本銀行・2024年7月金融政策決定会合での決定内容

2026年4月には月間の買い入れ予定額が今の半分ぐらいになり、長期国債の保有残高は7～8%ほど減少する予定です。

長期国債買入れが減額されると、結果的には長期金利の利回りが上昇する可能性があります。

まず、大規模な買い手であった日銀が買入れを減額することで、国債の需要が減ります。買い手が少なくなり売り手の方が多くなるということです。売り手が多い状況下では、一般的には物の価格は下がります。国債の価格も下がることになると考えられます。

国債の価格が下がるというのは、どういうことなのでしょうか。
例えば100万円で年利率（利回り）5%の10年物国債があったとします。この国債を購入すると最初に投資した金額の5%、つまり5万円を10年間もらえます。
途中で国債の価格が下がって、90万円で取引されることになったとします。そうすると、利回りは5万円÷90万円＝5.56%です。
このように、国債の価格が減少すると利回りは上昇することになります。

住宅ローンへの影響

先ほど解説したように、住宅ローンの固定金利は長期金利の利回りが基準となっています。長期金利利回りが上昇すれば、固定金利も上昇するということです。
つまり、長期国債買入れの減額することで、固定金利が上昇していく可能性があります。
なお、変動金利の基準は短期金利なので影響はありません。

４． 2024年7月に追加利上げ、変動金利はどれくらい上がる？

2024年3月に日銀はおよそ17年ぶりにマイナス金利を解除。短期金利の「無担保コールレート」は0～0.1%で推移するようになりました。
しかし、3月の利上げ後に変動金利を引き上げた金融機関はごく一部でした。それはなぜでしょうか？

多くの金融機関で変動金利の基準となっているのは、短期プライムレートです。無担保コールレートを参考にして各金融機関が独自に決定する利率になります。

3月に無担保コールレートが利上げ（0～0.1%程度）しても、短期プライムレートに影響はありませんでした。
なぜかというと、短期プライムレートが現在（1.475%）よりも高かった頃（1.675%）の無担保コールレートは0.2～0.3%だったからです。

しかし、7月の金融政策決定会合では無担保コールレートは0.25%程度に引き上げることが決まりました。これにより、短期プライムレート（つまり変動金利）は0.15%ほど上昇すると考えられます。

住宅ローンの借り入れに影響がある時期については、これから借りる人と既に借りている人で異なってきます。また、5年ルール※の適用があるかどうかによって、返済額が変わる時期も違います。
※5年ルールが適用される場合、変動金利の金利が上がっても返済額は5年間一定となります

既に住宅ローンを変動金利で借りている人については、2025年1月前後から影響が出る場合が多いでしょう。多くの金融機関では毎年4月と10月に適用金利が見直されて、その2～3ヶ月後から実際の適用金利に反映されるからです。

5年ルールが適用されている人については、直ちに返済額が増えるわけではありません。ですが、返済額における利息の割合は大きくなります。

これから住宅ローンを借りる人については、9月以降に借り入れる場合には金利が上がっている可能性が高いです。
ただし、引き下げ幅を拡大させて従前と変わらない適用金利にする銀行も出てくるかもしれません。ネット銀行を中心に、住宅ローン契約者の獲得競争が激しくなっているからです。

そして、今後さらに日銀が利上げをするのかどうか、気になる方も多いでしょう。2024年7月の追加利上げ後、植田総裁は会見で「今後のデータ（今回の利上げの影響や物価・経済状況）次第では、2024年内にもう一度利上げすることもあり得る」旨の発言をしています。

7月の追加利上げや植田総裁の発言で、今後の金利上昇が心配になりますよね。しかし、日本はアメリカのように経済成長が著しいわけではないので、利上げが続いていくとは限らないです。
日銀は、今後も緩和的な金融環境は維持していくとしています。

画像出典：日本銀行・2024年7月金融政策決定会合での決定内容

今後の経済の見通しや日銀の政策方針は住宅ローン金利に関連してきます。住宅ローンを借りている人や借りる予定の人は定期的にニュース等を確認するようにしましょう。
特に金融政策決定会合※は今後の金融政策方針が話し合われる重要な場なので、要チェックです。

※2024年は1月、3月、4月、6月、7月、9月、10月、12月に開催。

最新の金利推移については、毎月更新している下記の記事をご覧ください。

５．まとめ

今回の記事では、日銀の政策と住宅ローンの関係について解説しました。

超低金利時代の現在、変動金利で借りる人が多いです。2024年9月に金利が上がっても、金融機関によっては0.3%～0.4%台で借りることができます。
しかし、変動金利には返済途中で金利が上昇していくリスクもあります。
日銀の政策や経済・物価情勢の展望を定期的に確認して、低金利のうちに貯金や投資をして金利上昇に備えるようにしましょう。

一点ご注意いただきたいのが、住宅ローンが低金利となっている一方で物件価格は高騰しているという点です。金利が上昇したことで物件価格も下がるのではないかという考えもありますが、建築費や人件費も高騰しているので、大幅な値下がりは期待できないでしょう。この数年でマンションを中心に住宅価格はかなり高くなったので、それが少し落ち着く程度だと予想しています。

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