変動金利と固定金利、どっちを選ぶべき？2025年最新版・住宅ローンの選び方ガイド

最終更新日：2025年08月06日

住宅ローンを選ぶ際に、多くの人が迷うのが「変動金利」と「固定金利」のどっちを選ぶべきかという点。
“返済額を抑えたいなら変動金利、長期的な安心を重視したいなら固定金利”が基本の考え方です。

現在は、月々の返済額を抑えられる変動金利が主流となっています。その一方で、金利がすでに上昇局面に入っていることから、将来のリスクに備えて固定金利に関心を寄せる人も増えています。

この記事では、それぞれの金利タイプの特徴や向いている人、2025年8月時点の最新相場について、具体的に解説していきます。

１． 結局、変動金利と固定金利はどっちがいい？2025年の答えはこれ！

住宅ローンを検討する際に、特に悩みやすいのが「変動金利」と「固定金利」のどちらを選ぶかという点です。まず結論からお伝えすると、以下のような選び方が基本になります。

どちらの金利タイプにも、メリット・デメリットがあります。「変動＝危険」「固定＝安心」といった単純なものではなく、自身のライフプランや家計の耐性をどう考えるかが選び方のカギです。

この記事では、それぞれの金利タイプの違いや判断の軸、最新の金利動向をもとに、「結局、自分はどちらを選べばいいのか？」を解き明かしていきます。

２． 変動金利・固定金利の違いとメリット・デメリット

住宅ローンの金利タイプは、「変動金利」「期間選択型固定金利」「全期間固定金利」の3種類に大別されます。それぞれ仕組みや特徴が異なり、メリット・デメリットもさまざまです。
ここでは、それぞれの金利タイプについて、基本的な仕組みと注意点をわかりやすく解説します。

変動金利とは？低金利が魅力だが、金利上昇には注意

変動金利とは、金利の変動によって返済額が変わる金利タイプです。通常、金利は半年ごとに見直しが行われます。
ただし、急激な返済負担の増加を防ぐために、以下のようなルールが設けられています。

この2つのルールによって返済額が大きく跳ね上がることを防げるため、一定の安心感があります。変動金利は、「安い金利で月々の支払いを抑えたい」という人にとっては、非常に魅力的な金利タイプといえるでしょう。

変動金利の“安心ルール”に潜む落とし穴

こうしたルールがあることで、一見すると「変動金利は安心」と思われがちですが、実は見えにくいリスクが潜んでいます。

たとえば、返済額が変わらない5年間のあいだに金利が上昇した場合、支払いのうちの「利息の割合」が増え、元本の減りが遅くなることがあります。これにより、毎月の返済を続けていても実はあまり元本が減っていないという事態も起こり得るのです。

また、125％ルールによって本来増えるべき返済額が抑えられた分は、次の5年間に“繰り越される”形になります。このようにして元本の返済が後ろ倒しになることで、結果として総返済額が増えるリスクがあります。

さらに、金利上昇が続くと一部の利息が「未払い利息」となり、最終返済時に一括で清算が必要になる可能性もあります。

なお、以下のような例外にも注意が必要です。

こうした見えにくいリスクも把握した上で、変動金利を選ぶかどうかを判断することが大切です。

固定金利とは？返済の安心感はあるが、負担はやや重め

固定金利とは、契約時に定めた一定の期間、金利が固定されるタイプです。固定期間は「完済までずっと固定されるもの（全期間固定金利）」と、「5年・10年などの一定期間だけ固定されるもの（期間選択型固定金利）」があります。
例えば、10年固定で元利均等返済を選んだ場合、最初の10年間は金利上昇の影響を受けず、返済額は一定です。11年目以降は、再度「変動金利」または「新たな固定金利」を選ぶことになります。

全期間固定金利の代表的な商品としては、「フラット35」が挙げられます。これは住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供するもので、返済期間中、金利がずっと変わらないのが特長です。金利はやや高めに設定されていますが、将来の金利変動リスクを完全に排除できる点が魅力です。

固定金利は金利上昇による影響を避けられるため、返済計画を立てやすく、心理的な安心感があるのが最大のメリットです。
ただし、変動金利に比べて設定されている金利が高いので、毎月の返済額は高くなります。

固定金利にも注意点がある？“引き下げ幅のカラクリ”に要注意

固定金利の中でも、「期間選択型固定金利」は注意が必要な商品になります。なぜかというと、当初期間が終了した後に、金利が一気に高くなることもあるからです。

住宅ローンの適用金利は、各金融機関が設定する「店頭金利（基準金利）」から、一定の幅を引き下げて決まります。

このとき、多くの期間選択型固定金利では、「当初期間だけ大きく引き下げ、終了後は引き下げ幅が小さくなる」というプランが採用されています。

金利タイプごとの引き下げ幅の例

たとえば、10年固定終了後に変動金利へ移行する場合、店頭金利が3%だとしましょう。

このように、同じ変動金利でも、適用金利が高くなることがあります。

金融機関によっては、引き下げ幅がずっと一定の「全期間引き下げプラン」を選べる場合もあります。固定期間終了後の金利が心配な方はそちらを選んでも良いでしょう。

期間選択型固定金利に限った話ではありませんが、適用金利だけに注目せず、よく要件を確認するようにしてください。

3タイプの金利比較まとめ

それでは、変動金利と固定金利を一覧で比較してみましょう。固定金利については、期間選択型と全期間で分けています。

以下の図では、金利の見直し時期や、他の金利プランへの切り替え可否といった比較項目について整理しています。

３． 迷っている人必見！金利タイプ選びの判断ポイント

住宅ローンは金額が大きく、返済期間も長期にわたります。だからこそ、「お得かどうか」だけでなく、自分のライフスタイルや価値観に合った金利タイプを選ぶことが大切です。

この章では、考え方やライフステージを踏まえて、どんな人がどの金利タイプに向いているのかを整理しました。

判断のヒント｜こんな人はこの金利タイプが向いている

住宅ローン選びに正解はありませんが、どんな価値観で住まいを選ぶかによって、向いている金利タイプは自然と見えてきます。
以下では、主な判断軸ごとに、それぞれに合う金利タイプを整理しています。「自分だったらどれに当てはまりそうか？」を想像しながらチェックしてみてください。

金利タイプに迷っている方も、自分の返済スタイルや住み方に合うかどうかを軸にすると、納得感のある選択がしやすくなります。

なお、住宅ローンは「一度決めたら終わり」ではなく、将来的に借り換えで見直すという選択肢もあります。無理なく返せることを第一に、柔軟な発想で検討してみてください。
※ 借り換えについては、記事後半の「よくある質問」で解説しています。

注意したい選び方｜こんなケースには気をつけて

住宅ローンの金利タイプを選ぶとき、金利の数字やネットの評判だけで判断してしまうと、後から「こんなはずじゃなかった…」という事態になりかねません。
ここでは、実際にありがちな失敗例をご紹介します。ご自身の状況と照らし合わせながら、選び方に落とし穴がないかをチェックしてみてください。

こうしたケースは特別な話ではなく、誰にでも起こり得るものです。実際の声をご紹介します。

このように、短期的な不安から判断を変えた結果、長期的なコスト負担が大きくなってしまうケースもあります。
金利の動きや経済ニュースに振り回されすぎず、自分の返済計画やライフスタイルに合った選択をするようにしましょう。

４． 住宅ローン金利の決まり方と2025年の最新相場

住宅ローンの金利は、タイプによって決まり方が異なり、相場にも大きな違いがあります。適切な選択をするためには、「どうやって金利が決まるのか」と「現在の水準」を把握しておくことが大切です。

この章では、変動金利と固定金利の基準となる仕組みを確認しながら、2025年8月時点の最新の金利相場をわかりやすくご紹介します。

変動金利と固定金利、それぞれの基準は？

金利相場を見る前に、まずは変動金利と固定金利が何を基準に決まっているのかを押さえておきましょう。

変動金利の基準：短期プライムレート

変動金利は、多くの金融機関で短期プライムレートを基準にしています。短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い企業に短期で融資する際の最優遇貸出金利で、日本銀行の政策金利に連動する仕組みです。
つまり、日銀が利上げに踏み切れば、住宅ローンの変動金利も上昇することになります。
※日銀の金融政策については、こちらの記事で解説しています。

固定金利の基準：長期金利（10年国債利回り）

一方で固定金利は、長期金利（主に10年国債利回り）を基準としています。長期金利は、投資家心理や景気・金融政策の見通しなどによって日々変動します。
特に最近では、「日銀の利上げ観測」や「海外の政策動向」などが影響を与える場面が増えており、投資家がリスクを警戒して国債を売る動きが強まると、金利（＝利回り）が上昇する傾向があります。
※国債は売られると価格が下がり、価格が下がると利回り（＝金利）が上がるという関係があるため、市場の動きがそのまま金利に影響する仕組みです。

このように、固定金利は変動金利よりも市場の反応を受けやすく、短期的にも動きやすいという特徴があります。

変動金利・固定金利の詳しい金利推移や背景については、こちらの記事で詳しく解説しています。

2025年8月現在の住宅ローン金利相場

それでは、実際に現在の住宅ローン金利がどの程度か、タイプ別に見ていきましょう。

※これはあくまで相場であり、金融機関によって金利や条件（団信の内容、手数料など）は異なります。

住まいサーフィンでは、住宅ローン金利の最新動向や主要金融機関の金利を毎月更新しています。具体的な金利を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

金利は“数字”だけで比較しない

住宅ローンは金利だけでなく、以下のような条件にも大きな違いがあります。

金利だけにとらわれず、トータルの返済額や安心感も含めて比較することが大切です。

５． 住宅ローンに関するよくある質問

最後に、住宅ローンに関してよくある質問にお答えします。

変動金利と固定金利、どっちが人気？

住宅金融支援機構が発表した調査によると、住宅ローン利用者の約8割（79.0%）が「変動金利」を選択しています。

2019年度は59.0%だったため、この数年で変動金利の人気が大きく伸びていることがわかります。背景としては、金利の低さに加え、住宅価格の上昇で月々の返済負担を少しでも抑えたい人が増えていることがあると考えられます。

住宅ローン利用者の選んだ金利タイプ（2025年4月調査）

参考：住宅金融支援機構 住宅ローン利用者調査（2025年4月）

金利タイプは途中で変更できる？

金利タイプの変更は、選んでいる金利タイプや金融機関によって、可能かどうかや変更できるタイミングが異なります。

たとえば、変動金利を利用している場合は、原則として任意のタイミングで固定金利へ切り替えることが可能です。
一方、期間選択型固定金利では、固定期間の終了時に限り、変動金利または新たな固定金利を選び直す仕組みとなっています。
全期間固定金利は原則として金利タイプの変更ができないため、他のタイプに変更したい場合は住宅ローンの借り換えを検討する必要があります。

また、金利タイプを変更する際の手数料も金融機関ごとに異なります。メガバンクや地方銀行では1万円前後の手数料が発生することが多い一方、ネット銀行では無料で変更できるケースもあります。

金利タイプを変更するタイミングや注意点については、下記の記事で詳しく解説しています。

どっちにするか決めきれないときはどうすればいい？

変動か固定か、どちらかに決めきれない場合には「ミックスローン」という選択肢もあります。これは、変動金利と固定金利を組み合わせて借りるローンで、金融機関によっては金額配分や返済期間も個別に設定できます。
たとえば、「将来の金利上昇が不安だけど、なるべく低金利で借りたい」といった希望にも柔軟に対応できる仕組みです。

ただし、注意すべき点もあります。契約が2本になることで手数料などの諸費用が割高になりやすいほか、どちらの金利タイプの良さも十分に活かしきれず、「かえって損だったかも」と感じるケースもあります。

ミックスローンの仕組みや注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。

繰り上げ返済するなら変動・固定どっちが有利？

繰り上げ返済を積極的に考えている場合は、金利の低い変動金利の方が適していると考えられます。というのも、返済初期は利息の割合が大きくなるため、金利が低いほど元本を効率よく減らせるからです。

一方、固定金利の場合は「当初の利息が多く、繰り上げ返済の効果がやや小さい」と感じることもあります。もちろん安心感という観点では固定金利も優れていますが、積極的に短期間で返す予定があるなら変動金利の方が合理的と言えるでしょう。

同じ理由で、数年以内に住み替えや売却を検討している人にとっても、変動金利は相性が良いと考えられます。短期で完済するなら、少しでも金利が低い方が支払い総額を抑えられるからです。

繰り上げ返済のメリット・デメリットについては以下の記事で詳しく解説しています。

借り換えを考えるべきタイミングとは？

「今の金利、ちょっと損しているかも？」と感じたら、住宅ローンの借り換えを検討するのも良いかもしれません。
たとえば、こんなケースでは借り換えが選択肢になります。

借り換えには、以下のようなメリットがあります。

金融機関によっては、新規で借り入れするよりも借り換えの方が金利が低くなっていることもあります。

ただし、借り換えには事務手数料や登記費用などの諸費用がかかるため、本当にお得になるのかは事前のシミュレーションが重要です。

借り換えのメリット・注意点は、こちらの記事で詳しく解説しています。

６．プロに聞ける安心感！住まい選び・資金不安に「沖有人パーソナルコンサルサービス」

住宅ローンを選ぶ際、「固定金利と変動金利、どちらが自分に合っているのか？」という悩みは、多くの方が直面するポイントです。しかし、そもそも住宅購入という大きな選択自体に、不安や迷いを感じている方も少なくありません。

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７．まとめ

今回の記事では、変動金利と固定金利それぞれの特徴や、向いている人の傾向、現在の金利相場などを詳しく解説しました。

住宅ローンは、契約時の選択だけでなく、その後の状況に応じて金利タイプの変更や借り換えといった選択肢を検討することも可能です。手数料や手間はかかるものの、より良い条件に見直すことで負担を軽減できるケースもあります。

住宅ローンに関する事情は、時代とともに変化しています。
たとえば、住宅金融支援機構の調査によれば、2007年度には変動金利を選んだ人は全体の3割以下でしたが、現在では多数派となっています。
参考：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査」

一度契約したからといって安心せず、返済が続く期間中はご自身の状況に応じた最適な選択が何かを継続的に見直していく姿勢が重要です。

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▼三崎優太（青汁王子）　沖さんは本当にすごい！不動産界のレジェンド

▼田端大学 投資学部　沖さん以外はだいたいダメ！資産を増やす不動産戦略とは

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