変動金利型のおすすめの住宅ローンと最新動向を徹底解説！

最終更新日：2024年10月02日

変動金利型の住宅ローンは、固定金利と比較すると金利が低いので毎月の返済額を抑えることができます。
最近の住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者の約7.5割弱が「変動金利」を選択しているようです。

とはいえ変動金利型の住宅ローンは、定期的に金利の見直しが行われ、当初予定しているよりも返済額が増えるリスクも内包します。2024年秋には多くの金融機関が利上げをしたので、今後の金利上昇が不安という方もいらっしゃるでしょう。
ではどのような人に変動金利型の住宅ローンが適しているのでしょうか。

この記事では、固定金利との違いから、変動金利の動向や今後の見通し、どのような人に適しているかを解説します。
おすすめしたい変動金利型の住宅ローンも紹介しますので、参考にしてみてくださいね。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

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１．変動金利とは？

変動金利とは、金利の変動によって返済額が変わる金利タイプです。

金利は半年に1回のペースで見直されます。
頻繁に金利が変動しそうで不安に感じる方もいるでしょう。しかし多くの金融機関では、変動金利に2つのルールを設けています。

半年に1回金利が見直されていても、実際に返済額が変動するのは5年に1度です。
また、125％ルールにより返済額が急激に増加することがないため、返済に対するリスクが下がります。

ただし、5年間返済額が同じでも、金利が変われば返済額の内訳（元金と利息の割合）は変化します。金利が上昇すれば、利息の割合が大きくなるということです。
また、125%ルールで抑えられた返済額（元金）については、次の5年間に回されています。
元本の減りが遅くなることで、結果として利息総額は大きくなってしまうのでご注意ください。
未払利息があれば、最終返済時に支払うことになります。

なお、金融機関によっては変動金利でも上記2つのルールがないことがあります。

金利の低さばかりに目を奪われ、変動金利のリスクをしっかりと理解していない方はたくさんいます。もちろん金融機関の説明不足が原因という面もあるでしょう。
しかし、借り入れるのは自分自身なので、リスクやデメリットについて勉強することが大切です。

変動金利と固定金利の違い

変動金利と比較される金利タイプに「固定金利」があります。
固定金利は、選択した期間内は金利が一定で返済額が変わりません。
また、固定金利はさらに2つの借入方法に分けることができます。

期間選択型は最初に選んだ固定期間が終了すると、変動金利に切り替わります。
金融機関によっては再度固定金利を選択することもできます。

変動金利と固定金利の違いは次の通りです。

変動金利の魅力は、金利が低く返済額が抑えられる点です。
変動金利と全期間固定金利では約1.5％以上の金利の差がつきます。

5,000万円の住宅ローンを35年間借り入れしたと仮定して、それぞれの金利タイプの返済額をチェックしてみましょう。

金利が1.5％異なると月々約3.3万円の差です。
同じ借入額なのに、変動金利で借り入れをした方が月々の返済額がかなり少なくなることが分かります。

返済中の金利上昇のリスクは変動金利の方が高いですが、先ほど紹介した2つのルールでリスクが軽減されています。
ただし、固定金利の方が返済リスクが少ないです。
特に全期間固定金利は、ずっと返済額が変わらないため、将来のライフプランが立てやすいでしょう。

また、変動金利は比較的自由なタイミングで固定金利へ変更できる点もメリットです。
ただし、一般的には変動金利よりも固定金利の方が早く金利が上がるため、切り替えのタイミングを悩む方も少なくありません。

逆に、固定金利は期間終了時に金利プランを選択し直します。
どのプランを選ぶか悩む必要はありますが、切り替えのタイミングを悩む必要はありません。
全期間固定金利は切り替えられないため、そもそも考える必要もないですからね。
変動金利を選択する方は、金利や経済の情報に常にアンテナを立てておくことが大切です。

低金利の変動金利型住宅ローンを組むメリット

変動金利のデメリットは、返済リスクであるとお伝えしました。
対して、変動金利の最大の魅力である低金利にはどんなメリットが生まれるのでしょうか。

低金利の住宅ローンを組むことによるメリットは次の3つです。

1番分かりやすいメリットは返済額が安くなることですよね。
同じ借入額でも、金利が低ければ返済額は下がります。
月々の差は数千円でも、35年間に換算すると数百万円の差になるため、金利が低い住宅ローンを選ぶことは大切です。

2つ目のメリットは、審査が通りやすくなる点です。
住宅ローンの借入額を決めるときに、返済負担率という数値が審査基準として使われます。
返済負担率とは年収に占める返済額の割合です。

例えば、返済負担率25％以下しか貸し出さない金融機関があるとします。
年収600万円の人は、最大で年間150万円のローンを組めることが分かります。
月々に均すと12.5万円です。

金利による審査結果の差を見てみましょう。
借入希望額は4,600万円とします。

A銀行では希望していた4,600万円の審査が通りますが、B銀行では残念ながら希望額までは借入できません。
金利が低い方が、自分が希望する金額を借り入れしやすいことが分かりました。

3つ目のメリットは借入額を増やすことができる点です。
月々の同じ支払額でも、金利が低ければ多くの金額を借りることができます。
例えば、月々の支払いを10万円にしたい方のケースを見てみましょう。

どちらも月々99,940円の支払ですが、借入額に190万円もの差が出ました。

金利が低い住宅ローンを選んで借入額を上げることで、建物や土地にお金をかけることができます。
マイホームに対して要望が多く予算が足りない方は、住宅ローンの金利を見直してみるといいでしょう。

２．変動金利型住宅ローンの種類

変動金利の住宅ローンの商品は、大きく分けて2つの種類に分けられます。

どちらのプランも、基準金利から一定の割合を引き下げてくれる仕組みです。
例えば、基準金利3％の住宅ローンの引き下げ幅が2％だった場合、適用金利は1％になります。

2種類のプランがあると紹介しましたが、変動金利では「通期引き下げプラン」適用の商品がほとんどです。
まれに当初引き下げプランを選べる金融機関もありますが、選択する方はほとんどいません。
現状は通期引き下げプランでも引き下げ幅が大きいため、お得に借り入れができますからね。

期間選択型の固定金利は、上記の2つのプランを選ぶことができるケースが多いです。
当初引き下げプランの方が表面的なお得感は大きいですが、長期的に見ると損をするケースも少なくありません。
当初引き下げプランを選ぶときは、期間終了後の引き下げ幅を必ずチェックしましょう。

３．最新の変動金利の動向・相場

最新の変動金利の相場や動向について解説します。

変動金利の最新動向と今後の見通し

変動金利は長年、低金利が続いていました。
しかし、2024年3月に日銀はおよそ17年ぶりにマイナス金利政策を解除。さらに7月には政策金利の追加利上げが決定しました。

変動金利は日銀の政策から影響を受けます。
2024年10月には、複数の金融機関で住宅ローン金利が0.15%引き上げとなりました。

また、年内～年始にもう1度利上げをする可能性もあるようです。日本の経済状況次第では、2025年以降も少しずつ金利が上がっていくかもしれません。
そのため、変動金利を選択する人は計画的な貯蓄をすることをおすすめします。

とはいえ、固定金利と比べると変動金利はまだ低金利水準のままです。
また、上がり続けるわけではなく、下がることも考えられます。常に情勢や金利をチェックしながら、マイホーム計画を進めてくださいね。

最新の動向については、毎月更新しているこちらの記事をご確認ください。

今後の金利はどうなる？住宅ローンの金利推移について解説！

住宅ローン金利の最新情報と今後の動向について解説します。

変動金利の相場

変動金利の現在の相場は、0.4～0.5%台です。金融機関によっては0.3%台で借りられるところもあります。

毎月更新している下記の記事では主要な金融機関の金利が一目で比較できるので、ぜひご覧ください。

住宅ローンの金利相場をタイプ別に徹底比較！お得に借り入れするために！

最新の金利相場について解説をし、タイプ別に金利を比較します。

４．住宅ローン選びのポイント

住宅ローンを選ぶ際のポイントを紹介します。

金利が安いか

変動金利は金利が低いと言っても、適用金利は金融機関やローンの審査結果によって大きく差があります。
0.3％台で借入できる住宅ローンもあれば、0.8％台の住宅ローンも。
5,000万円を35年間で借り入れしたときの返済額の差は次の通りです。

月々11,000円以上、35年で約467万円の差がつきます。
変動金利を選んで同じ返済リスクを背負うなら、できるだけ低い金利を選ぶべきです。
複数の金融機関に事前審査を申し込んで、お得に借り入れができる住宅ローンを選んでくださいね。

団信の保障は充実しているか

金利の低さだけではなく、団信（団体信用生命保険）の内容も必ずチェックすることをおすすめします。
住宅ローンは団体信用生命保険という、死亡や高度障害に対する保障がついた保険に加入することが一般的です。

金融機関によって内容や保険料はそれぞれ異なるため、疾病の内容や保険の適応条件などを詳しくチェックすることが大切です。
例えば、保険適用内の疾病になったときに、保障の内容は次のような違いがあります。

他にも、がんと診断された時にローン残高がゼロになる以外に、給付金や先進治療の保障も受けられる手厚い団信もあります。

団信が充実している住宅ローンに加入しておけば、万が一の事態が起きても安心です。
家族の生活を守れるように、必要な内容の保険に加入しておきましょう。

５．変動金利型のおすすめの住宅ローン

変動金利型のおすすめの住宅ローンを紹介します。
金利の低さと保険の内容を加味して、おすすめできる金融機関を住まいサーフィンが独自に選んでいます。

なお、店舗とインターネットどちらからも手続きができて、かつ適用金利が異なる場合、本記事ではインターネット手続きの金利を記載しています。
一般的には、インターネットからの手続きの方が金利が安いことが多いです。

「みずほ銀行」ローン取扱手数料型

最初にご紹介するのは、「みずほ銀行」のローン取扱手数料型です。

※2024年10月時点

みずほ銀行のポイントを紹介します。

みずほ銀行は0.3％台の金利を実現している数少ない金融機関です。上記表の金利を適用するには、ローン取扱手数料型を選択する必要があります。保証料は金利に含まれるため支払い不要ですが、手数料を一括で支払わなければなりません。
数十万円という費用が初めにかかるため、初期費用を抑えたい方は注意しましょう。

みずほ銀行には有料の団信が2種類用意されています。
8大疾病は借り入れする人によって保険料が異なる点が特徴的です。
返済額や年齢によって保険料が決まるため、少ない金額や若い年齢で住宅ローンを組む方におすすめします。

「auじぶん銀行」全期間引下げプラン

次にご紹介するのは、「auじぶん銀行」の全期間引下げプランです。

※2024年10月時点

auじぶん銀行の変動金利のポイントを紹介します。

auじぶん銀行の変動金利は、0.479%～です。さらに、下記のauサービスを利用すると優遇割が適用されます。

上記すべてのサービスを利用すると、最大で金利が0.15％引き下げになるという特典です。すべてのサービスを利用した場合の最優遇金利は、0.329%になります。

auじぶん銀行は団信も充実していて、がん50%団信は金利上乗せなしでついてきます。がんだけでなく、4疾病（急性心筋梗塞・脳卒中・肝疾患・腎疾患）にかかり条件を満たした場合の残高50%保障も付帯されています。
また、ガン100％保障団信は0.05％上乗せで加入できますし、0.15％上乗せすれば手厚い保障のプレミアムに加入可能です。
保険内容を充実させたい方にもおすすめの住宅ローンです。

auじぶん銀行についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

auじぶん銀行の住宅ローンにデメリットはある？金利や特徴も解説！

auじぶん銀行住宅ローンの特徴やメリット・デメリットについて解説します。

「住信SBIネット銀行」通期引下げプラン

最後にご紹介するのは、「住信SBIネット銀行」の通期引下げプランです。

※2024年10月時点

住信SBIネット銀行のポイントは次の2点です。

住信SBIネット銀行も、0.4％台という業界トップランクの低金利で借り入れができます。借入金額が物件価格の80%以下の場合は、さらに金利が低くなります。

他の金融機関との違いは、金利上乗せなしの団信の内容が充実している点です。
40歳未満で借り入れをすれば、全疾病に加えて3大疾病に対する保障がついてきます。

金利を上げずに団信を充実させたい人におすすめです。
月々の返済やローン残高の保障には、条件がありますので詳しく確認してください。

住信ネット銀行についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

住信SBIネット銀行の住宅ローンにデメリットはある？金利や団信も解説！

住信SBIネット銀行の住宅ローンの特徴や金利、デメリットについて解説します。

６．まとめ

変動金利は金利の低さが最大の魅力です。
低金利の住宅ローンは返済額を少なくしたり、借入額を上げられたりと多くのメリットがあります。

一方で、変動金利は返済のリスクがある点がデメリットです。
リスクを軽減する変動金利独自のルールもありますが、固定金利と比較すると返済リスクが高いことに代わりはありません。
デメリットをしっかり理解した上で、金利プランを選ぶことが大切です。

ただ、金利が低いことはかなり大きなメリットです。
変動金利を選択すると決めたら、なるべく金利が低く、保険が充実した住宅ローンを探してみてください。

また、現在は低水準の変動金利も、今後は上昇する可能性があります。
金融機関の金利や国の経済情報をチェックしながら、ベストな住宅ローンを選びましょう。

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