住宅ローンの選択肢に“ミックスローン”はアリ？メリット・リスクを徹底解説

最終更新日：2025年04月23日

住宅ローンを選ぶとき、「ミックスローン」や「ミックスタイプ」というプランを見たことはありませんか？このローンは、固定金利と変動金利を組み合わせて、金利変動リスクを分散することができます。主なメリットとしてはリスク分散がありますが、手続きの複雑さや諸費用の増加といったデメリットもあります。

この記事では、ミックスローンの仕組みやメリット・デメリットを詳しく解説します。

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１．ミックスローンとは？仕組みをわかりやすく解説

まずは、ミックスローンとはどんなものなのかを解説します。

住宅ローンの2つの金利タイプ（変動金利・固定金利）

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると変動金利と固定金利の2種類になります。
返済中に金利が変わるのが変動金利、金利が一定なのが固定金利です。固定金利の中には、一部期間だけ金利が一定の「期間選択型固定金利」もあります。例えば10年固定金利なら最初の10年間は金利が一定で、その後再び金利タイプを選択することになります。

変動金利と固定金利には、それぞれメリット・デメリットがあります。

基本的には、住宅ローンを借りるときには、上記メリット・デメリットを踏まえてどれかを選ばなければなりません。しかし、金融機関によっては「変動金利と固定金利を組み合わせたプラン」にすることもできます。
これが、ミックスローンです。

変動金利と固定金利の“いいとこ取り”？

ミックスローンは、変動金利と固定金利を組み合わせたものなので、それぞれの“いいとこ取り”ができると言われています。低金利が魅力の変動金利、安心感が魅力の固定金利、両方を選ぶことができるからです。

例えば6,000万円の住宅ローンを組む場合、4,000万円を変動金利で、残りの2,000万円を固定金利で借り入れるといった具合です。これにより、変動金利部分が低金利の恩恵を受けられる一方で、固定金利部分によって金利上昇の影響が緩和されます。

ミックスローンは、将来の金利動向が不透明な中で、リスクを分散しつつ賢く住宅ローンを組む手段と言えます。また、金利の変動に対する不安を軽減しつつ、固定金利に比べて全体の金利コストを抑えることができるのも大きな魅力です。とはいえ、複数の金利タイプを扱うため、それぞれのメリット・デメリットを十分に理解した上で、慎重にプランニングすることが求められます。

ミックスローンの仕組み

ミックスローンは一人の人が複数の金利タイプで住宅ローンを組みます。このとき、ローンの契約本数は2本以上になる金融機関が多いです。同じ不動産（土地・住宅）を担保にして、複数の住宅ローン契約をします。

ミックスローンで組み合わせられる金利タイプの種類・選び方は、金融機関によってルールが違っています。

多くの金融機関では、2つの金利タイプを組み合わせることができて、固定金利同士（例えば5年固定金利と30年固定金利など）を組み合わせることも可能です。

２．ミックスローンのメリット

次に、ミックスローンのメリットを詳しくご説明します。

メリット① 金利変動リスクを分散できる

ミックスローンの最大のメリットとしては、金利変動リスクの分散が挙げられます。

最近は、住宅ローンを借りる人の約77%^※が変動金利を選択しています。住宅価格が高騰しているため、少しでも低金利で借りて月々の返済額を抑えたいと考える人が多いでしょう。
※参考：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2024年10月調査）」（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html）

しかし、日銀の金融政策によって2024年頃から金利は上昇傾向にあります。「将来の金利が不安だから固定金利にしたい。でも金利が高いと返済額が高くなって、住宅の選択肢が狭くなってしまう」という悩みをお持ちの方もいるのではないでしょうか。

このような状況を踏まえると、ミックスローンという選択肢が有効かもしれません。借り入れの一部を固定金利にすることで、もし変動金利が上昇することがあっても、全体の返済負担を抑える効果が期待できます。

メリット② 金利タイプを柔軟に組み合わせられる

二つ目のメリットは、自身のライフスタイルや将来の収入見通しに合わせて、柔軟に金利タイプを選択できる点です。

ミックスローンは、金利タイプを複数選択できるだけでなく、その割合も自由に決められます（一部金融機関は除く）。
例えば、将来的な金利上昇が予想される場合には固定金利を多く取り入れ、現状の低金利を享受したい場合には変動金利を多くします。金融機関によっては固定金利同士を組み合わせることができるので、「子どもが独立するまでは返済額を安定させたいから、50%を10年固定金利にして、残り50%を全期間固定金利にしよう。」という計画的な資金管理も可能です。

メリット③ ミックスローンの方が金利優遇されることがある

一部の金融機関では、条件を満たすことでミックスローンの金利が通常よりも優遇されることがあります。
例えば、三井住友銀行の変動金利は、下記のようになっています。

三井住友銀行の住宅ローン金利（2025年4月時点）

京葉銀行や千葉銀行についても、同様の金利優遇制度を取り扱っています。ただし、金利優遇を受けるためには指定の割合以上を固定金利（または変動金利）にする必要があるのでご注意ください。
また、公式サイトやパンフレットには情報が載っていなくても、店舗で直接相談することで金利が引き下げとなるケースもあるようです。

３．ミックスローンのデメリット・リスク

一方で、デメリットも無視できません。住宅ローンで後悔しないためにも、メリットだけでなくデメリットも理解しておきましょう。

デメリット① 手続きや管理が複雑

ミックスローンでは複数のローンを契約するため、手続きや管理が煩雑になることが考えられます。

住宅ローンの契約時には、契約書や団信の告知書など多くの書類を記入しなければなりません。ミックスローンの場合、記載する書類の量は通常よりも多くなります。

住宅ローンの返済中も、2つ以上のローンをそれぞれ管理しなければなりません。変動金利や期間選択固定金利の場合は、金利情勢や金利タイプ変更時期もしっかり把握しておく必要があります。

デメリット② 通常の住宅ローンよりも諸費用が多くなる

ミックスローンは2本以上のローンを契約することになるため、諸費用が通常よりも多くなることがあります。

住宅ローンの主な諸費用（1本あたり）

多くなる可能性がある諸費用として、事務手数料（定額型の場合）・印紙税・抵当権設定登記の司法書士報酬・繰り上げ返済の手数料が挙げられます。

住宅ローンの事務手数料は、最近は定率型が主流ですが、金融機関や住宅ローン商品によっては定額型も取り扱っています。定額型は1本あたりの事務手数料が決まっているので、ミックスローンは2本扱いとなり、通常の2倍の費用がかかることがあります。ただし、金融機関によってはミックスローンでも1本分の事務手数料になるケースがあるので、個別で確認が必要です。

印紙税は借入金額によって決まるので、普通の住宅ローンとミックスローン、どちらも支払う金額は変わらないように思えます。しかし、以下のように税額が決まっているので、金額や組み合わせによっては通常よりも多くかかる可能性があります（逆に、通常よりも軽減するパターンもあります）。

印紙税

例えば4000万円をミックスローン（2つの金利タイプ）で借りるとします。このとき、通常の住宅ローンであれば印紙税は1万円（軽減税率）ですが、ミックスローンだと2本の契約書に分かれるので、1万円×2本=2万円（軽減税率）かかってしまいます。
なお、電子契約であれば印紙税はかからないですが、金融機関によっては数千円の電子契約手数料が必要です。ミックスローンの場合はその手数料も2倍かかる可能性があるので、ご注意ください。

住宅ローンでは、土地や建物を担保にするため「抵当権設定登記」の申請が必要です。多くのケースで金融機関から司法書士が指定され、その司法書士に報酬を支払うことになります。
ミックスローンでは、抵当権設定登記が2件必要となるケースもあり、通常より司法書士報酬が高くなる傾向です。登記が1件（同順位）にまとめられる場合でも、手続きが複雑になるため、報酬が上がることがあります。

また、住宅ローンの返済中に、一部または残り全額を繰り上げ返済することがあるかもしれません。このとき、ミックスローンだと2本分の手数料が必要です。ただし、金融機関によっては繰り上げ返済の手数料が0円のこともあります。

デメリット③ それぞれの金利タイプのメリットが半減する

ミックスローンは変動金利と固定金利の“いいとこ取り”ができますが、メリットを最大限に生かすことはできません。それぞれの金利タイプの特性を十分に活かしきれないというリスクもあります。

例えば、固定金利は金利が上昇した場合でも支払い額が変わらない安心感がありますが、ミックスローンでは借入額の一部が変動金利になるため、金利上昇時には予想外の支払い増加を招いてしまいます。逆に、金利が下がった際には変動金利部分の支払いが軽減される利点がありますが、固定金利部分ではその恩恵を受けられません。
このように、ミックスローンでは両方の金利タイプのメリットを享受しつつも、同時にそれぞれのデメリットを抱えることになるのです。

４．他の金利タイプと比較シミュレーション

つづいて、ミックスローンと他の金利タイプでは返済額がどう変わるのか、シミュレーションをしてみましょう。

今回のシミュレーションでは、三菱UFJ銀行の2025年4月の最優遇金利を使用しています。

今回のシミュレーションでは、以下の条件を基に比較しています。

パターン① 通常の住宅ローン

通常の住宅ローンだと、月々の返済額および35年間の総返済額はこのようになります。
※変動金利と10年固定金利については金利が変動する可能性が高いですが、計算上一定としています。

固定金利だと、月々の返済額は変動金利よりも3～4.5万円高くなります。総返済額も1,000万円以上の差がありました。数字で比較してみると、いくら安心感があるとはいえ、固定金利で借りるのを躊躇する気持ちも分かります。

パターン② ミックスローン、半々タイプ

それでは、ミックスローンでそれぞれの金利タイプを50%ずつにした場合、どのような計算結果になるのでしょうか。

すべて変動金利で借りるよりは月々の返済額はアップしますが、変動金利＋全期間固定金利でも、すべて10年固定金利にするよりは安くなります。
10年固定金利の場合は期間満了時（10年後）に金利の引き下げ幅が小さくなって金利が上がってしまうので、長い目で見ると変動金利と全期間固定金利の組み合わせの方が安心かもしれません。
固定金利の注意点については、こちらの記事で詳しく解説しています。

パターン③ ミックスローン、安心重視タイプ

最後に、「一部を変動金利で借りつつ、より安心感を追求したタイプ」の計算結果をご紹介します。今回は変動金利の割合を30%にして、固定金利の割合を70%にしました。

すべて全期間固定金利で借りた場合の月々の返済額は176,344円でしたので、それよりも1万円以上は安くなる結果になりました。

具体的にシミュレーションした結果を見てみると、固定金利だけで借りるよりも、月々の返済額と総返済額はだいぶ抑えられることが分かりました。変動金利と固定金利、どちらが良いのか悩んでいるようなら、ミックスローンも検討してみてください。
それぞれの金利タイプの特徴は、こちらの記事で解説しています。

変動金利と固定金利、どっちがいい?2025年最新の住宅ローン金利推移についても解説！

変動金利と固定金利のそれぞれのメリットや向いている人、最新の相場について解説します。

５．ミックスローンに関するよくある質問

最後に、ミックスローンに関するよくある質問に答えていきます。

ミックスローンを利用している人はどれくらいいるの？

住宅ローン利用者調査（2024年10月）によると、ミックスローンの利用者は全体の約1割でした。変動金利タイプと固定金利タイプの割合を同じにしている人が最も多かったです。

画像出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2024年10月調査）」（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html）

今は変動金利を選択する人が最も多いですが、金利上昇局面になっているので、今後は固定金利やミックスローンにする人も増えることが予想されます。

どんな割合の組み合わせが良いのか？

ミックスローンを検討している方の中には、「金利タイプをどんな割合で組み合わせるべきか」で迷っている方も多いのではないでしょうか。変動金利と固定金利をどう分けるかによって、将来的な返済額やリスクバランスが大きく変わってきます。

例えば、返済当初の負担を軽くしたい方は、変動金利を多めにする（例：変動70%・固定30%）という選択肢が良いでしょう。一方で、金利上昇への不安が強い場合は、固定金利の比率を高める（例：変動30%・固定7%）ことで安心感を得られます。

また、先ほどご紹介したように、最も多いパターンは変動・固定50%ずつで分けるケースです。変動と固定のメリット・デメリットをバランスよく分散したい方に向いています。

固定金利にも、全期間固定金利と期間選択型固定金利があります。安心感を重視する方には全期間固定金利の方がおすすめです。しかし、一定期間だけ固定金利にしたい方や、繰り上げ返済をする予定の方は、期間選択型も合うでしょう。変動金利は選ばずに、固定金利同士を組み合わせるという方法もあります。

ただし、どの組み合わせが「正解」なのかは人それぞれです。将来のライフプランや収支状況、金利の見通しを踏まえて、自分に合った割合を選ぶようにしましょう。なお、金融機関によっては割合を自由に選べないこともあるようなので、ご注意ください。

ミックスローンで繰り上げ返済するときは、何を優先させるべき？

異なる金利タイプを組み合わせたミックスローンについて、繰り上げ返済をするときにはどちらを優先させれば良いのでしょうか？

支払う利息を減らすことを最優先したい方は、固定金利の方から繰り上げ返済するのがおすすめです。先ほどのシミュレーションでご説明したように、固定金利は総返済額がかなり多くなっています。

一方で、今後も金利が上昇しそうで不安な方もいるでしょう。その場合は、変動金利から繰り上げ返済をすることで、リスクに備えることができます。

ただし、変動金利部分を繰り上げ返済すると、そのタイミングで月々の返済額が再計算されるため、以前より月々の返済額が増えることがあります。これは、変動金利に適用されている「5年ルール（5年間は返済額が変わらない）」や「125%ルール（返済額は従来の125%を超えない）」が関係しています。これらのルールにより、金利が上昇してもすぐには返済額が増えず、支払いの急激な変化を抑える仕組みになっています。
返済額は増えなくても、金利が上がっている間は利息の割合が増えるため、元本の減りが遅くなります。その結果、最終返済時に未払利息と元金を全額返済することになるという仕組みです。
こうした状態で繰り上げ返済をすると、それまで据え置かれていた返済額が再計算され、本来の返済額に引き上げられる可能性があります。
とはいえ、返済額が一時的に増えるとしても、繰り上げ返済により利息の支払いを圧縮できるため、トータルの支払額は軽減されます。安心して繰り上げ返済を検討して大丈夫です。

※5年ルールや125%ルールは、すべての金融機関で適用されるわけではありません。一部のネット銀行などでは、これらのルールが設定されていないケースもあり、その場合は金利の変動に応じて返済額も見直される仕組みになっています。

住宅ローン控除は利用できるの？

所得税や住民税が減税となる「住宅ローン控除」。ミックスローンを選択した場合でも、条件を満たしていれば、住宅ローン控除が適用されます。
住宅ローン控除の条件や控除額については、こちらの記事をご確認ください。

住宅ローン減税制度を徹底解説！2025年の変更点や適用条件は？

最新の住宅ローン減税制度について解説します。

６．まとめ ミックスローンは“アリ”か“ナシ”か？

今回の記事では、ミックスローンの特徴やメリット・デメリットについて解説をしました。

結論としては、金利変動リスクの対策としてミックスローンを選択するのも“アリ”です。ただし、結果的には「すべて変動金利」にした場合よりも、総支払額はかなり多くなる可能性はあります。また、ミックスローンは金利タイプの組み合わせや割合で、返済額が大きく変わってきます。金融機関の比較だけでなく、組み合わせの比較シミュレーションも同時に検討をしましょう。

変動と固定、両方の金利タイプで返済したい場合に、「ペアローン」という選択肢もあります。一人が変動金利、もう一人が固定金利にすることで、ミックスローンと同じようなメリットを得られるでしょう。ペアローンでは住宅ローン控除も二人分利用できるので、借入金額次第では、ミックスローンよりも節税効果が大きくなります。夫婦共働きの場合は、ペアローンも検討してみてください。

ペアローンのメリット・デメリットは何？収入合算との違いも解説！

ペアローンのメリット・デメリットについて解説します。

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