三井住友銀行の住宅ローンにデメリットはある？金利や特徴を解説！

最終更新日：2024年10月30日

住宅ローンを検討中の方は「三井住友銀行の住宅ローンが気になる」「三井住友銀行のデメリットって何だろう？」とお考えの方も多いと思います。

三井住友銀行の住宅ローンは、メガバンクならではサポートの手厚さやアフターフォローもあり利用者からの評判も良く、人気が高いです。これから住宅ローンを借りる人の中には、三井住友銀行を検討中の方も多いでしょう。

そこで今回の記事では、三井住友銀行の住宅ローンの特徴や金利、デメリットについて解説します。メリットだけではなくデメリットも知って、後悔しない住宅ローン選びをしましょう。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

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１． 三井住友銀行住宅ローンの特徴

三井住友銀行は、三菱UFJ銀行、みずほ銀行とともに3大メガバンクの一角を占める銀行で、三井住友フィナンシャルグループ(SMBC)傘下の都市銀行です。

初めに、三井住友銀行の住宅ローンにはどんな特徴があるのかご説明します。

※なお、この記事は2024年10月時点の情報を掲載しています。最新の情報は、三井住友銀行WEBサイトなどでご確認ください。

特徴①クロスサポートがある

三井住友銀行の特徴の1つ目はクロスサポートがあることです。クロスサポートは夫婦連生団信のことで、収入合算をして二人で住宅ローンを借りる方向けの充実した団信となります。

例えばAさんとBさんでペアローンを借りている場合、通常のペアローンであれば、Aさんに万が一のことがあればAさんの契約している住宅ローン残高は0円になりますが、Bさんの契約している住宅ローンはそのまま残ります。
また、通常の収入合算（連帯債務型※）の場合、主債務者のAさんに万が一のことがあれば住宅ローン残高は0円になりますが、連帯債務者のBさんに万が一のことがあっても、住宅ローンはそのまま残ります。
※最初から2人に返済義務が生じるタイプの住宅ローンのこと

クロスサポートに入ると、AさんもしくはBさんに万が一のこと（死亡もしくは高度障害状態）があった場合、住宅ローン残高が0円になります。
クロスサポートに入るためには金利を0.18%上乗せする必要があります。遺されたご家族の暮らしをしっかりと支えることができるため、いざというときも安心です。

ペアローン向けの団信を取り扱う銀行は増えてきましたが、収入合算向けの「クロスサポート」は三井住友銀行独自の団信です。

ただ、三井住友銀行は通常、最大3億円まで借り入れることができますが、クロスサポートでの申し込み金額は2億円以内となります。また、WEB申込専用定借住宅ローンの場合は5,000万円以内となるため、定期借地権付き物件の購入を検討される方はご注意ください。

画像出典：三井住友銀行WEBサイト

ペアローンと収入合算の違いについては、こちらの記事で解説しています。

特徴②自然災害時用のローンがある

三井住友銀行の特徴の2つ目は自然災害用のローンがあり、万が一に備えた保障プランが充実していることです。

地震、台風、豪雨、洪水、津波、噴火、雪災、落雷などの自然災害で自宅が全壊した場合、住宅ローン残高の50％が免除される「自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン」(金利上乗せ0.5％)は、ほかの金融機関にはない独自商品です。

また、より手頃な商品として、自宅の被害状況に合わせて最大24カ月分の住宅ローン支払いが免除される商品（金利上乗せ0.1％）も用意しています。

自然災害用ローンについては後ほど詳しく解説します。

特徴③ZEH住宅だと金利が低くなるプランがある

三井住友銀行の特徴の3つ目はZEH住宅だと金利が低くなるプランがあることです。

ZEH（ゼッチ）とは「net Zero Energy House」の略で、「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」を指します。

画像出典：三井住友銀行WEBサイト

※ZEH住宅（ZEHマンション）についてはこちらの記事で解説しています。

WEB申込専用住宅ローンの変動金利型で0.575%～となり、通常の場合よりも0.05%金利が引き下げられます。
このローンへの申し込みには、ZEH要件を満たした物件で、かつ、ZEHであることが記載された BELS評価書の提出が必要です。住宅（新築・中古）の購入資金、宅地の購入資金、新築、住宅・宅地の購入・建築時の諸費用、住宅購入時のリフォーム資金などさまざまな用途で利用できます。
2024年10月1日現在、2025年3月31日申込受付分までが対象となります。

特徴④Vポイントが貯まりやすい

三井住友銀行の特徴の4つ目はVポイントが溜まりやすいことです。

Oliveアカウントを契約のうえ住宅ローンを契約すると、Vポイントアッププログラムでポイントが1%プラスで還元となります。

VポイントアッププログラムではSMBCグループの各社サービスの利用状況によって、対象のコンビニ・飲食店での利用時に最大8%のVポイントが還元され、既存のサービスと組み合わせると最大20%ポイントが還元されます。

画像出典：三井住友銀行WEBサイト

２． 住宅ローンの基礎知識

三井住友銀行の住宅ローンの特徴を見ていきました。
しかし、住宅ローンを検討中の方にはこのような方もいらっしゃるかと思います。

そこで、この章では住宅ローンの基礎知識について解説します。
三井住友銀行のことだけを知りたいという方は、次の章「３．三井住友銀行の自然災害用の保証プランがすごい！」をご覧ください。

変動金利と固定金利の違いと、メリット・デメリット

住宅ローンの金利タイプは、変動金利と固定金利の2種類に分かれています。
変動金利は返済期間中に金利が変わるタイプで、固定金利は金利がずっと一定のタイプです。

ただし、固定金利の中には期間選択型というものもあります。期間選択型固定金利は選択した期間中の金利は一定で、その後は変動金利または固定金利を選択することになります。
例えば、10年固定で元利均等返済（毎月返済額が一定）を選ぶと、最初の10年間は支払額が変わりません。11年目には変動金利か固定金利のどちらかを選択します※。
※手続きをしなければ自動的に変動金利になる金融機関も多いです。

変動金利と固定金利それぞれのメリット・デメリットは、このようになります。

月々の返済額を抑えたい方や借入金額をなるべく増やしたい方におすすめなのは変動金利です。
最新の調査によると、住宅ローンを借りた人の76.9%が変動金利を選択しています。
参考：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2024年4月調査）」（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html）

ただし、変動金利はメリットが大きい分リスクも高いです。デメリットに記載しているように、返済額が上昇する可能性があります。2024年7月、日銀は政策金利の追加利上げを決めたので、三井住友銀行の変動金利も引き上げられました。今後も、利上げが続く可能性があります。

変動金利に2つのルール（5年ルール・125%ルール）がある場合は返済額が大幅に急上昇することはないですが、金利が上がった分は最終返済時にしわ寄せされます。

金利が高くても安心感が欲しいという方には、固定金利（全期間固定金利）がおすすめです。金利はずっと一定なので、返済額も変わりません。※元利均等返済の場合
デメリットは金利の高さです。金利が高いと購入できる住宅も限られてしまいます。

変動金利と固定金利については、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。

変動金利と固定金利、どっちがいい?最新の住宅ローン金利推移についても解説！

変動金利と固定金利のそれぞれのメリットや向いている人、相場について解説します。

住宅ローンの金利相場

次に、住宅ローンの金利相場がどれくらいなのかご説明します。

住宅ローンの金利は、金融機関によってさまざまです。住宅ローンを貸してくれる主な金融機関は、メガバンク（都市銀行）・地方銀行・ネット銀行・信用金庫の4種類に分かれます。

一般的には、ネット銀行＜メガバンク＜地方銀行＝信用金庫という順番で金利が高くなっています。
ただし、各金融機関・個人の審査結果によって金利は大きく異なるので、地方銀行（または信用金庫）でもネット銀行並みの金利で借りられることもあります。

メガバンクとネット銀行の場合、金利相場はこのようになっています。

最新の金利相場について詳しく知りたいという方は、毎月更新しているこちらの記事をご覧ください。

住宅ローンの金利相場をタイプ別に徹底比較！お得に借り入れするために！

最新の金利相場について解説をし、タイプ別に金利を比較します。

住宅ローンの団信（団体信用生命保険）

つづいて、団信（団体信用生命保険）についてご説明します。
団信とは、住宅ローンの返済中に債務者（ローンを借りた人）に万が一のこと※があった場合、残りの住宅ローンが保険金により弁済される制度です。
※死亡や高度障害状態になること
団信の中にはがんなどの特定疾病が保障される特約もあるので、それらと区別して「一般団信」とも言います。

基本的には、住宅ローンを借りる際に一般団信への加入が必須となっています。
ここで、既往症や持病がある方は不安になるかもしれません。ですが、ご安心ください。金融機関によっては「ワイド団信」というものが用意されています。
ワイド団信とは、健康上の理由で一般団信に加入ができない人向けに引受基準を緩和した団信のことです。
また、全期間固定金利のフラット35は団信への加入が任意になっています。

一般団信は金利を上乗せせずに加入できます。さらに、各金融機関は一般団信に加えて独自の団信（特約）を用意して、差別化を図っています。

上記のような特約を付けるには、金利を上乗せすることが多いです。
例えば住宅ローン審査の結果1.7%の金利で融資を受けることになり、がん保障（金利上乗せ0.2%）の団信に加入するとします。この場合、適用される金利は1.9%になります。

金融機関によっては、金利を上乗せしなくてもがん団信などの特約を付けられることがあります。しかし年齢制限などの条件が設けられていることも多いので、しっかり確認するようにしましょう。

団信についてはこちらで詳しく解説しています。

３．三井住友銀行の自然災害用の保証プランがすごい！

三井住友銀行の自然災害用のローンは万が一の自然災害に備えることができるサービスです。
ここからは、三井住友銀行の自然災害用の保証プランについて詳しくご紹介します。

自然災害用のローンの正式名称は自然災害時返済一部免除特約付住宅ローンというもので、「約定返済保障型」と「残高保障型」の2種類があります。

「約定返済保障型」は豪雨や落雷など様々な災害を対象として、罹災（りさい）の程度に応じて一定期間の返済を免除※するものです。住宅ローンの返済が免除されることで、自然災害時のさまざまな出費に対応する事ができます。
※払い戻し

こちらは金利上乗せは0.1％※で罹災の程度に応じて住宅ローンの返済を一部免除（払い戻し）をしてくれるものとなります。※2024年10月現在

罹災状況の程度の目安と一部免除（払い戻し）の回数は以下のとおりです。
「半壊」（「半焼」を含む）以上の罹災が対象であり、「一部損壊」は対象外となります。

対象の災害は以下となります。

「残高保障型」は地震・噴火・津波によって全壊の認定を受けた場合に、建物ローン※1残高の50%相当を免除するものです。こちらの金利上乗せは0.5％※2となります。
※1 建物取得資金用の住宅ローン　※2 2024年10月現在

全壊の判定基準は以下のとおりです。

災害で家が壊れた場合、一時的な住み替え費用や、補修費用、建て直し費用が必要になります。
さらに、住宅ローンの支払いは継続するため、生活に困窮する人が多いです。新しい家を購入すると、二重ローンになってしまいます。

そのための保障として地震保険が存在しますが、地震保険では建物・家財の価格の最大50％までしか保障されません。

そこで「残高保障型」のサービスに入っておくと住宅ローン残高の50％が免除されるため、家が全壊した場合も住宅ローンだけがそのまま残るといった最悪の事態を回避できます。万が一の自然災害に備えたい方は入っておくと安心です。

地震が起きた後の住宅ローンについて詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
また、いざというときの備えについても確認しておきましょう。

マンション・戸建ての災害時に必要な備えとは？本当に必要な防災グッズリスト！

災害時に「本当に必要な防災グッズ」をご紹介します。

４．借入金額別に月々の住宅ローン返済金額をシミュレーション

次に、三井住友銀行で住宅ローンを借りた場合に月々の返済額がどうなるのか見ていきましょう。
適用金利については、3パターンに分けています。

借入金額は、3000万円～1億5000万円でシミュレーションしていますが、三井住友銀行は最大で3億円まで借りることができます※。
※借入可能金額は個人の年収等によって変わります。
最近は最大2億円借りられる金融機関が増えてきましたが、3億円まで借りられる金融機関は少なく、東京・大阪の一部エリアでは2億円以上のマンションもあるので最大借入金額が大きいのも嬉しいポイントです。

変動金利（0.625%）・ZEHの要件を満たした変動金利（0.575%）・長期固定金利（2.57%）で借りた場合の月々の返済額

変動金利と長期固定金利で、毎月の返済額は大きく異なります。

例えば借入金額（物件金額）が7,000万円の場合、固定金利と変動金利を比較すると固定金利のほうが月67,278円支払いが多くなります。

ただし、変動金利は定期的に金利の見直しがされるため、今後金利が上がることも十分考えられます。無理なく返済できる金額を借りるようにしましょう。

そして実際の適用金利は個人の状況により異なります。まずは事前審査を申し込みしてみましょう。

住宅ローン審査は事前審査と本審査の2段階に分かれているので、物件を決めていなくてもWEB上で事前審査を行えます。
住宅ローン審査についてもっと知りたい方は、こちらもご確認ください。
審査にかかる日数や審査に落ちる理由などを詳しく解説しています。

５．三井住友銀行の住宅ローンのデメリット

ここまで、三井住友銀行のメリットを中心に解説してきましたが、デメリットも解説していきます。

デメリット①金利が高めに設定されている

三井住友銀行の住宅ローンはネット銀行の住宅ローンなどと比較すると金利が高いため、「とにかく低金利の住宅ローンを選びたい」という人にはおすすめできません。

ネット銀行が低金利なのは店舗運営にかかる経費や人件費を抑えられる分、金利が安く提供できるためです。
とはいえ、今年7月に政策金利の引き上げが決定され、各金融機関の金利は上昇傾向にあります。
金利を上げているネット銀行もあり、最近ではネット銀行と都市銀行の金利差は縮まっている傾向です。

各金融機関の最新金利を確認したい方は、こちらのページをご確認ください。

デメリット②団信を充実させると金利が高くなる

充実した団信が大きなメリットとしてありますが、金利の上乗せが必要のため、サービスを手厚くすると金利が高くなる場合があります。

ご自身が必要な保障を選んで、団信の上乗せ金利を含めたシミュレーションを行うことをおすすめします。

デメリット③住宅ローンの事務手数料が高い

三井住友銀行の住宅ローンの場合、事務手数料が借入金額×2.20％（税込）かかります。
例えば5,000万円を借りた場合、事務手数料は110万円です。借入金額が大きい場合は、事務手数料だけで200万円近くかかってしまうことも。

諸費用を抑えたいという方に向けて、定額型住宅ローンを取り扱っている金融機関をご紹介します。

楽天銀行以外の2銀行は、定額型と定率型どちらか好きな方を選ぶことが可能です。ただ、定額型の場合は定率型よりも金利は少し高くなります。
また、みずほ銀行では手数料がかからない「借入時負担ゼロ型」も取り扱っています。こちらのタイプは手数料がかからない代わりに、金利は通常（定率型）よりも0.2%ほど高いです。

６．まとめ

今回の記事では、三井住友銀行の特徴や金利、デメリットについて解説しました。

三井住友銀行はこのような人に向いていると言えます。

ただし、クロスサポートや自然災害時特約を利用する際は上乗せ金利がかかります。
住宅ローンを比較検討する際は、団信の上乗せ分を含めた金利で試算しましょう。

また、三井住友銀行は審査のスピードが比較的早いという口コミがありました。人気エリアの中古マンションではローンの事前審査が済んでいないと申し込みを断られるケースもあり、スピード感が重要です。
三井住友銀行の住宅ローンは手軽にWEBで手続きができるので、まずは事前審査の申し込みをしてみましょう。

以下の記事では、最新の住宅ローンの金利について詳しく解説しています。毎月更新しているので、最新の金利動向が知りたい方はこちらをご覧ください。

住宅ローンの金利推移について解説！今後の金利はどうなる？

住宅ローンの金利推移について解説をし、住宅ローンを借りるのに相応しいタイミングについてもお伝えします。

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