ヴィンテージマンションとは？気になる資産性を解説！定義と代表例、購入時の注意点もご紹介。

「ヴィンテージマンション」という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
東京都心には「ヴィンテージマンション」と呼ばれ、築年数が経過しても資産価値を保ち続ける物件が存在します。

本記事では、時を重ねるごとに魅力が増していくヴィンテージマンションについて、定義や条件を解説します。
代表例、購入時の注意点、資産性についても詳しくご紹介しますので是非ご一読ください。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

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１．ヴィンテージマンションの定義とは

そもそも、ヴィンテージマンションとは、どのような物件を指すのでしょうか。

「ヴィンテージ・ビンテージ」という単語は、「古くて価値の高いもの」を表す言葉です。
年代物のワインやジーンズ、美術品等に対して用いられることが多い言葉ですよね。

ヴィンテージマンションという言葉も、「時を重ねるごとに希少性が増し、価値が上昇している物件」を指しています。

明確な定義はありませんが、ヴィンテージマンションと呼ばれる物件には、下記のような共通する条件があります。

ヴィンテージマンションの特徴

希少性が高い立地

ヴィンテージマンションと呼ばれる物件の大多数は、都心の超一等地に建っています。
なぜなら、不動産の資産価値を決定づける主な要因が「立地の良さ」であるためです。

ヴィンテージマンションにおける立地の良さとは、単純な利便性だけで計れるものではありません。
具体的には、都心かつ閑静な住宅街に建っていることが重要視されます。

現在、ヴィンテージマンションとして有名な物件の多くは、古くより高級住宅街として知られるエリアに集中しています。
代表例として、港区の麻布・青山・赤坂・高輪、千代田区の番町・麴町、渋谷区の広尾・松濤などが挙げられます。

マンションの外観が美しい

ヴィンテージマンションとよばれる物件は、外観が美しく空間デザインが優れているケースが多いです。
外観が美しいと感じさせる理由として、下記のような点が挙げられます。

このような唯一無二の魅力を持つマンションは、分譲当時から人気が高く、購入希望者が殺到した物件もあります。
新築時より注目度が高かった物件が、今もなお名作として高い人気を維持し続けているのです。

管理修繕が行き届いている

どんなに美しいマンションであっても、築年数が経過すれば、建物は古くなっていきます。
また、エントランスの植栽も定期的な手入れがされていなければ枯れていきます。

しかし、ヴィンテージマンションと呼ばれる物件は、管理修繕が行き届いていて経年劣化を感じさせません。
年数を重ねているにも関わらず、街の風景に馴染み、魅力が増しているようにも感じられます。

古くなるにつれ価値が下落していくマンション市場において、ヴィンテージマンションと呼ばれている物件はごくわずか。
立地の良さ、流行り廃りのない優れた意匠、行き届いた管理体制を兼ね備えた物件のみが長きにわたり資産性を保ち続けることができるのです。

２．有名なヴィンテージマンションをご紹介

さて、ここからは実際にヴィンテージマンションの実例を3つご紹介します。

広尾ガーデンヒルズ

ヴィンテージマンションの筆頭格とも言える物件が「広尾ガーデンヒルズ」です。
広尾ガーデンヒルズは、広尾駅徒歩3分の場所にあり、東京ドーム1個分以上にもなる約57,000㎡の敷地が広がっています。
敷地内は5つの区画に分けられており、計15棟・総戸数1183戸の超大規模マンションです。
2023年現在、築40年の中古マンションにも関わらず、2億円前後の価格で取引されています。

ドムス南麻布

東京のヴィンテージマンションの代表格であるドムスシリーズ。
その中でも特に有名な物件が「ドムス南麻布」です。

1993年竣工、麻布の高台に建つ重厚な外観が印象的な低層マンションです。
総戸数15戸でありながら、館内にはプールやフィットネスジムも完備されています。
バブル期の最後に建てられた、日本を代表する超高級マンションです。

三田綱町パークマンション

1971年竣工、高層マンションの先駆けとも言われるのが「三田綱町パークマンション」です。
地上19階建てのツインタワーで、真っ白なカラーリングが特徴です。

専有面積は全戸120㎡超、全戸分の平置き駐車場が用意されており、今の時代では考えられないようなゆとりある設計となっています。

今回ご紹介したマンションの他にも、外観デザインが印象的な「秀和レジデンス」シリーズをはじめ、欧米人向けの住宅設計がなされている「ホーマット」マンションシリーズなど人気が高いヴィンテージマンションは数多く存在します。

３．ヴィンテージマンションを購入する際の注意点

富裕層の方からも支持されているヴィンテージマンション。
築年数が経過した物件ならではのポイントもありますので、購入する前に注意すべき点を確認しておきましょう。

適切なメンテナンスがされているか

中古マンションの状態は管理状態によって大きく変わります。
特に、築年数が経過した物件の場合、経年劣化が目立つ中古マンションも多くなります。

ヴィンテージマンションを検討する際は管理・修繕状況の確認を念入りに行いましょう。

まずは、見学時にご自身の目で植栽の手入れや館内の清掃状況をチェックしましょう。

さらに、過去の修繕履歴や長期修繕計画を見せてもらうこともお忘れなく。
大規模修繕が適切に行われているか、積立金の適正な確保が行われているかが判断できます。

耐震性に問題はないか

築40年前後のヴィンテージマンションを購入する際は耐震基準を確認しましょう。

マンションを選ぶ際は、1981年以降の新耐震基準で建てられた物件をおすすめします。
新耐震基準を満たすマンションは、震度6～7程度の地震において崩壊や倒壊しないことが目安となっており、安心して住むことができます。

1981年（昭和56年）前後までに建てられたマンションは旧耐震基準で建てられています。
旧耐震基準のマンション全てが耐震性に不安があるわけではありませんが、判断が難しいのが実情です。
さらには、耐震診断や補強工事に多額の費用が掛かる場合もあり、よっぽど気に入った物件でない限りは避けた方が無難です。

旧耐震基準のマンションを購入検討する場合には、耐震診断・耐震補強が済んでいるかを確認しましょう。
適切な補強工事が行われていえ物件であれば安心して住むことができます。

希望通りのリノベーション・リフォームができるか

室内をリノベし、インテリアにこだわった空間に住みたい方も多いでしょう。
ですが、マンションの規約や構造によっては、リノベーション・リフォームの内容が制約されることがありますので要注意です。
購入前に必ず、管理規約を確認し、改修可能な範囲を把握しておきましょう。

特に、窓やサッシなどは共用部に該当し、取り換えが制限されることが一般的です。
ユニットバスやシステムキッチンの取り換えは比較的容易に行うことができますが、マンションの構造や排水管の位置によっては水回りの移動が制限される場合もあります。

また、ヴィンテージマンションの注意点として、築年数が古いマンションは概して断熱性能が低いです。つまり、冬は寒く、夏は暑いということです。
毎日生活する住まいですから、見た目だけがおしゃれになっても肝心の住み心地が悪くては本末転倒でしょう。

ヴィンテージマンションのリノベーションの際は、デザインだけでなく住宅性能を考慮した家造りが重要です。

住宅性能は目に見えませんが、部屋の暖かさや通気性の良さは住んだ後に実感できます。
さらに、部屋の断熱性が向上すれば、毎月の光熱費削減にもつながります。

また近年、住宅関連の様々な補助金制度が運用されており、高性能リフォームで補助金が受け取れます。補助金の詳細はこちらをご覧ください。

ここまで読んで、ヴィンテージマンションへの憧れはあるものの、古さに不安を感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産は安い買い物ではありませんので、まずは一度賃貸で住んでみてもよいかもしれませんね。

４．ヴィンテージマンションの資産性

最後に、ヴィンテージマンションの資産性についてもご紹介します。

下記の表は、1994年～2003年までに竣工された築20年以上の東京23区内マンションで、価格が高いマンショントップ20の一覧です。

※横にスワイプすると70㎡換算価格や値上がり率が確認できます。物件詳細を参照したい方はマンション名をクリックしてください。

築20年以上を経過しても高額で取引される高級マンションは、港区や千代田区といった都心の有名アドレスに集中しています。
ヴィンテージマンションとなるための条件として、立地が非常に重要であることが一目瞭然な結果となりました。

また、上記のような高級マンションは、周辺の新築マンション平均価格をも上回る金額となっていました。
不動産は古くなればなるほど価値が下がり安くなるものですが、ヴィンテージマンションと呼ばれるような高級物件は例外といえるでしょう。
歳月を重ねても色褪せない魅力があり、資産価値を保ち続けていることが分かります。

参考：新築マンション(70㎡)価格相場

５．まとめ

本記事では、ヴィンテージマンションの定義や購入時の注意点、資産性についてご紹介しました。

ヴィンテージマンションは魅力も多い一方で、古いマンションならではの注意点もあります。
今回ご紹介した内容を踏まえて、ヴィンテージマンション選びは慎重に行ってください。

また、マンション価格が高騰している中で非常に重要なのが、高値掴みをしないことです。
周辺相場や過去の取引価格をもとに、適正価格であるかを判断しましょう。

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