教育與資產並重：如何在日本找到高資產價值的優質公寓？

目次

１．想讓孩子在日本接受良好教育？你需要先了解這些基本常識

日本教育制度與升學考試文化的特色

日本的教育制度通常是從6歲開始，先接受6年的小學教育與3年的初中教育，這9年為義務教育階段。之後是3年的高中與大學教育。雖然有些家庭會從幼稚園或小學階段開始參加升學考試，但許多國際家庭會從初中開始考慮讓孩子就讀私立學校。

初中升學考試主要針對私立、國立，以及部分公立的中高一貫校。在像東京這樣的大城市，一些家庭會提前讓孩子進入補習班開始準備。不過就全國而言，主動參加初中升學考試的家庭仍屬少數，多數孩子會就讀當地的公立初中。

這點與中國等國家有明顯不同。在中國，學術競爭極為激烈，多數家庭會在孩子教育上投入大量資源。相較之下，日本多數家庭傾向於讓孩子以自己的步調成長，注重均衡的教育方式。因此，日本整體的教育壓力相對較低。

話雖如此，在都市中心或熱門學區中也存在例外。在這些區域，重視教育的家庭往往集中居住，補習班、家庭教育與學校環境之間形成良性互動，導致初中升學競爭格外激烈。
在這類地區，居住地與孩子的教育機會及未來發展息息相關。

此外，日本的大學入學制度與中國的全國統一高考大不相同。日本的大學升學方式多樣，包括學校推薦、綜合型選才等，不僅考量筆試成績，還會參考在校成績、平日表現與課外活動等多方面因素。
換句話說，孩子就讀的學校與教育環境的品質，對未來有著深遠的影響。這也讓「學區的選擇」與「上下學通勤距離」成為極為重要的決策因素。

重視初中升學考試的家庭，同時看重學區與補習班

在日本，初中升學考試的準備主要依賴補習班（塾），因此經常有人說，孩子何時開始上補習班、選擇哪一間補習班，會對考試結果產生重大影響。尤其在東京首都圈，許多家庭會從小學一年級或二年級就讓孩子進入補習班，為三、四年級的全面升學準備做鋪墊。實際上，能考上頂尖初中的學生，大多是從早期便穩定參加補習班，逐步累積實力的。

在東京及其周邊地區，「SAPIX」「早稻田學院（WASEDA ACADEMY）」「四谷大塚（Yotsuya Otsuka）」「日能研（NICHINOKEN）」被稱為升學考試準備的“四大塾”。每間補習班都有其獨特的教育理念與輝煌的升學成果。由於年級越高競爭越激烈，許多家庭認為「越早開始越有利」是邁向成功的捷徑。

話雖如此，僅僅選擇一家頂尖補習班並不保證一定會有好成績。家庭的教育方針、孩子的日常學習環境，以及所居住的學區，都是影響考試結果的重要因素。在教育意識較高的地區，家長之間常會互相分享資訊，例如如何選擇合適的補習班、該參加哪些模擬考試、如何安排有效的家庭學習計畫等，這些都是強大的助力。

此外，即便在同一所小學就讀，孩子身邊的同學是否也在準備升學考試，往往會大大影響其學習動機。在升學考試風氣盛行的學區中，孩子自然會覺得學習是理所當然的事情，不需額外鼓勵。

因此，若將補習班視為升學考試的實務支援，學區則可看作是日常學習與教育文化的基礎，兩者缺一不可。想在初中升學考試中脫穎而出，就必須在兩者之間取得良好平衡，而非偏重其中一方。

２．若重視教育與資產累積，「學區 × 房地產」是關鍵

在日本，居住地決定孩子的學區

在日本，公立小學與初中通常採取學區制度，也就是說，孩子就讀的學校會根據其戶籍所在地自動決定。
學區由各市區町村明確劃分，通常會以街區甚至樓號為單位指定學校，例如：「第1至3街區就讀A小學」。在許多地區，甚至還會依照門牌號碼或建築分棟來細分學區。

在這種制度下，搬家通常意味著學校的轉換。換句話說，選擇住在哪裡，本質上就是在為孩子選擇教育環境。

雖然部分地區允許「越區就讀」，但這通常需要提出申請並經過審核，條件也因地區而異。批准與否常取決於家長的工作地點或家庭特殊情況，因此對多數家庭來說並不容易。

因此，教育意識強的家庭特別偏好選擇學區評價高、升學實績佳的地區，這些地區的房產也因此備受追捧。在日本，住在哪裡不僅影響孩子的教育，也與家庭資產的長期價值息息相關。

熱門學區有何共通點？

所謂的「熱門學區」，受到重視教育與看重資產保值家庭的青睞，這些地區普遍具備幾項共同特徵。
首先，這些地區的公立小學學力水準普遍較高，且升學至知名初中的比率穩定。居住於此的家庭通常教育意識較強，進一步提升整體學習氛圍，學校文化也更容易培養孩子的學習動機與穩定的校園生活。

此外，周邊的教育資源也十分完善。熱門學區通常鄰近多間知名補習班，並擁有課後輔導、圖書館等學習支援設施，且社區治安良好、育兒支援制度完善，這些因素對於重視教育的家庭來說都極為重要。

更關鍵的是，這些熱門地區的房地產價值也相對穩定。以東京都的文京區、世田谷區、港區為例，因教育資源豐富，房價普遍較高且不易下跌。

若希望為孩子打造良好的教育基礎，同時保護自身的長期資產價值，這類「熱門學區」地區將是不錯的選擇。

東京有哪些人氣學區？

哪些地區被認為是兼具教育與房產價值的人氣學區？以下是在東京都內具代表性的範例。

文京區：著名「3S1K」小學所在的傳統學區

文京區內擁有誠之小學（Seishi Elementary School）、昭和小學（Showa Elementary School）、千駄木小學（Sendagi Elementary School）、窪町小學等頂尖公立小學（Kubomachi Elementary School），合稱「3S1K」。該區同時也是知名的教育地段，附近有東京大學等頂尖大學與名門高中。當地社區教育意識濃厚，吸引了大量重視學習的家庭。
因此，該地區的中學升學準備率相對較高，教育與居住環境都備受好評。

房價方面也十分穩定，是一個資產價值不易下跌的區域。

千代田區：私立與國立初中升學率全區前段

千代田區擁有番町小學（Bancho Elementary School）、麴町小學（Kojimachi Elementary School）等高評價學校，吸引了許多重視教育的家庭。在東京23區中，其升學至私立與國立初中的比例名列前茅，是中學升學準備的重點區域。

儘管面積較小，但因鄰近皇居、交通便利，且對雙職家庭來說生活條件佳，因此被視為極具居住價值的地段。
住宅供應量相對其他區域較少，但因教育資源與地段口碑優良，房價相對穩定。

港區：高級住宅區 × 教育環境安穩

港區內有白金小學（Shirokane Elementary School）、青南小學（Seinan Elementary School）、笄小學（Kogai Elementary School）等優質公立小學。雖位於東京市中心，卻以治安良好、教育品質與生活便利兼備而聞名，深受家庭青睞。

此區聚集眾多高級住宅，亦有不少富裕家庭居住。靠近國際商業中心，使得前往國際學校或雙語幼兒園也極為便利，是適合全球化家庭的理想地段。

作為東京最具聲望的區域之一，房價高居全市前列，其長期保值性也使其成為教育與房產投資並重家庭的熱門選擇。

中央區：都市開發迅速 × 教育熱度高漲的新興強區

中央區擁有久松小學（Hisamatsu Elementary School）、泰明小學（Taimei Elementary School）等傳統名校。同時，位於海濱的新興區域，如豐洲、勝鬨、晴海等地近年在家庭間的人氣急升。這些地區正經歷大規模開發，新建的高層公寓與完善的基礎設施（如教育與托育設施）正在快速建立。寬敞的人行道、整潔的市容，以及便利的生活機能如超市、醫院與托兒所，為家庭提供了優良的居住環境。

地理位置接近都心，也很適合雙職家庭。教育方面，補習班與課後學習機會眾多，對於積極進取的學生而言極具吸引力。特別是晴海與勝鬨，聚集了四大中學升學補習班：SAPIX、早稻田學院（WASEDA ACADEMY）、日能研（NICHINOKEN）、四谷大塚（Yotsuya Otsuka），是應試準備的理想環境。
再加上治安良好，以及臨河臨海所帶來的開放氛圍，更為該區增色不少。

雖然這些地段開發時間尚短，但公寓價格近年來已大幅上漲。隨著開發進一步推進與「熱門學區」形象的建立，東京灣沿岸地區正受到越來越多重視教育與資產性的家庭矚目。

這些地區的共通點在於教育資源充足、居住環境寧靜，以及長期房產價值穩定。特別是在教育方面，這些社區擁有豐富的中學升學補習班與課外活動選擇，對於重視教育的家庭而言極具吸引力。

其中一個顯著例子是 SAPIX，這是一所升學實績卓越的知名補習機構。SAPIX 在這些熱門地區設有多個校區，對於希望兼顧理想住宅與教育資源的家庭來說，具有很高的參考價值。

透過觀察 SAPIX 的設校地點，也可以了解哪些區域較受到重視教育的家庭青睞。若您希望兼顧子女的教育機會與房產投資價值，這些地區無疑值得列入考慮範圍。

３．日本的房地產市場與海外有何不同？

為什麼日本的老舊公寓價值較低？

在許多國家，房屋的歷史和歲月痕跡會被視為「特色」與「魅力」，老建築甚至可能隨時間增值。事實上，在某些地區，「復古公寓」被視為富裕買家的身份象徵。
然而，在日本，這種觀念並不普遍，新建或新落成的物件往往更受青睞。

這一趨勢背後有幾個日本特有的原因。
首先是日本的地震風險極高。許多人認為老建築耐震性較差，從安全角度來看不夠理想。再加上「新建＝設施先進、住得舒適」的普遍觀念，以及房地產廣告對新建物件的強調，讓「房屋隨時間貶值」的印象根深蒂固。

不過，建築年份並非決定性因素。
實際上，若地段良好、位於市中心，或是品牌物件維護良好，即使屋齡達 30 年以上，也能維持高資產價值。換句話說，即使在日本，也存在價值穩定的老舊物件。

儘管市場整體偏好新建或屋齡較新的建築，但若懂得判斷標準，仍有機會找到資產價值高的老公寓。

在本文章後半部分，我們將透過「判斷資產價值的七大法則」教您如何辨識這些物件。

為什麼說「地段就是一切」？

在日本的房地產市場中，地段在決定房屋價值方面扮演極其重要的角色。兩大關鍵因素是：

例如，兩間屋齡與面積相同的公寓，一間距車站僅 5 分鐘步行，另一間則需走 15 分鐘，價格差距可能非常大。
在東京與大阪等大都市區，通勤時間與資產價值有著直接關聯。

這是因為日本的城市極度依賴大眾運輸。與以汽車為主的國家不同，日本大多數人上下班與上學都仰賴電車，因此靠近車站被視為生活便利的關鍵。
此外，車站周邊通常聚集超市、醫院、學校與補習班等生活機能設施，進一步強化了「車站近＝住得方便」的印象，尤其受到家庭族群歡迎。

總結來說，地段的重要性往往高於建築年份或設計本身。
因此，選擇公寓時，應將地點作為首要考量，不僅影響日常生活品質，也關係到日後的轉售或出租價值。

４．如何判斷日本具有資產價值的公寓？

為什麼選擇具有高資產價值的物件很重要？

人們購買日本住宅的原因多種多樣，但無論動機為何，資產價值的考量對所有家庭來說都是重要的視角。對於重視子女教育投資的家庭而言，選擇能保值的公寓，未來若需搬遷，也能有助於整體財務的穩定。

在日本，許多人仍認為住宅最終會失去全部價值。然而，如果能仔細評估地段與物件特性，完全有可能獲得一間長期保值、真正具資產性的公寓。

近年來，特別是在東京都心及其周邊地區，公寓價格節節上升。有些物件甚至以原價兩倍以上轉售。在需求強勁、維護良好的建築中，價格不僅穩定，還有上漲的趨勢。

從家庭財務的角度來看，若選到資產價值低的物件，將來可能為了搬遷而不得不虧本出售。相反地，若擁有一間保值能力高的物件，則能因應未來生活變化，如子女教育或工作調動，靈活調整。

因此，即使是首次在日本購房的外國人，選擇資產性強的物件也是必要的策略。
接下來，我們將介紹「7大法則」，協助您判斷物件是否具備真正的資產潛力。

什麼是Yujin Oki提出的「7大法則」？

「選擇具備長期資產價值的公寓，有明確的判斷標準。」
秉持這一信念，擁有超過20年經驗的房地產分析師Yujin Oki，提出了更透明且以數據為本的選房方式，協助購屋者在日本做出明智選擇。

他著有多本暢銷書，包括2012年出版的《每10年換一次新公寓》（朝日新書），書中提出他原創的房地產資產分析方法與見解。

廣為人知的「判斷保值公寓的7大法則」即首次出現在此書中，至今已成為精明購屋者的參考標準。

Yujin Oki的7大法則：

法則1：有些時候不應該購買
→ 若新屋與中古屋之間的價格差距過大，新屋在購買後很可能迅速跌價。

法則2：高價區域更具抗跌性
→ 與便宜的郊區相比，應優先選擇都心等地段良好的區域。

法則3：離車站近是關鍵
→ 公寓不像獨棟住宅，更重視生活便利性。距離車站越遠，轉售價格越容易下跌。

法則4：大型社區型公寓具優勢
→ 戶數多的建築通常擁有較低的每戶單價、共享維修成本，資產價值也更穩定。

法則5：地標型高樓可提升價值
→ 具備地標性質的高樓大廈，因景觀與象徵性而更受青睞。

法則6：小戶型風險更高
→ 空間過小的單位轉售吸引力有限，價格下跌風險較大。

法則7：避免高於市價購買
→ 切勿盲目追價，應確認價格是否合理，相較周邊市場是否偏高。

只要掌握這些法則，您就能大幅提升在日本購屋後保值、不後悔的機率。

猶豫不決時，請尋求房地產專家的協助

即使您了解判斷高資產價值公寓的關鍵標準，在實際選擇物件時感到不安也是很常見的情況。

當您有這些疑問時，尋求專家的幫助是一個明智的選擇。

這一點對於外國買家與首次購屋者尤其重要，因為他們可能難以掌握日本特有的房地產市場、評估價格的合理性，或判斷地段的真正價值。事實上，若僅依賴網路資訊來做決策，反而有可能增加風險。

這時，Yujin Oki 所提供的顧問服務正派上用場。作為最早提倡「透過購屋進行資產累積」的專家之一，Oki 提供中立、基於數據的建議與市場分析。他的顧問服務因為實用且具備客觀性，廣受購屋者好評。

下一章將更詳細介紹 Yujin Oki 的顧問服務內容，並說明適合哪些人。

５．尋找值得信賴的建議？請考慮 Yujin Oki

那麼，Yujin Oki 究竟是誰？

在前一章中，我們介紹了「判斷具有高資產價值物件的七大法則」。這些法則正是由 Yujin Oki 所提出，他是最早提倡根據資產潛力來策略性挑選公寓的先驅之一。多年來，Oki 已出版了14本書籍，分享了大量關於房地產資產價值的實用知識。

2012年，他出版了暢銷書《每十年換一間新公寓》（朝日新書），在書中提出應該將公寓視為「資產」來策略性選擇，而不僅僅是居住場所。這一觀念如今已被日本房地產市場廣泛接受為常識，Oki 也因此被視為該理念的主要倡導者之一。

此外，在日本開始實施寬鬆貨幣政策時期，Oki 出版了《現在就買公寓》，預測在日本銀行總裁黑田東彥任期內，房價將持續上升。他在各書中所提出的多項預測與實際市場走勢高度一致，因此被譽為具有高度可靠性與深刻見解的專家。

Yujin Oki 持續在多個媒體平台上發表文章，包括《ダイヤモンドオンラインDiamond Online》、《東洋経済オンラインToyo Keizai Online》與《プレジデントオンラインPresident Online》。近年來，他也活躍於各種影音媒體平台，例如 NewsPicks、PIVOT、《樂待Rakumachi》與《田端大學Tabata University》，其專業解說深受購屋者好評。

Premium 咨詢服務流程與專屬 App 的特點

透過 Yujin Oki 的 Premium 咨詢服務，客戶不僅能獲得「如何選擇房產」的建議，更能從長期資產價值的角度獲得全面性的指導。這對於不熟悉日本房地產市場的外國人或首次購屋者尤其有幫助，有助於掌握市場趨勢並正確判斷價格是否合理。

※敬請有具備日語溝通能力的陪同人員同行

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專屬 App 的主要功能

Yujin Oki 的諮詢服務還提供專為選房設計的強大 App，幫助用戶準確評估資產價值，功能豐富：

藉由此工具，即使是不熟悉房產市場的人也能根據數據作出客觀判斷。尤其是能夠具體評估「哪間物件值得買」，這點在其他平台中是難以實現的優勢。

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