教育与资产并重：如何在日本找到高资产价值的优质公寓？

目次

１．如果您希望孩子在日本接受良好的教育，请先了解这些基本知识

日本教育制度与升学考试文化的特点

日本的教育体系通常由6年小学和3年初中组成的义务教育开始（从6岁起），随后是3年高中和大学阶段。一些家庭会选择让孩子参加幼儿园或小学的入学考试，但对许多外国人家庭而言，通常是从中学阶段开始考虑升学规划。

中学入学考试主要是为了进入私立、国立以及部分地区设有的公立一贯制中学（初中与高中连读）。尤其是在东京等大城市，一些家庭会较早开始准备，孩子们也会在较小年纪进入补习班。然而从全国范围来看，积极参加中学入学考试的家庭其实是少数，大多数孩子仍是直接升入当地的公立初中。

这一点与中国普遍存在的高度竞争性教育环境有很大不同。在中国，大多数家庭都会为孩子的升学投入大量教育资源。而在日本，许多家庭更倾向于“让孩子自由成长”“按照孩子自身节奏发展”的理念，整体教育氛围相对温和。

但在部分城市核心区域和热门学区，却存在例外。在这些地区，教育意识强的家庭往往集中居住，形成“补习 + 家庭教育 + 学校环境”三者合力的局面，使得中学升学竞争异常激烈。
在这类地区，“住在哪里”往往会直接影响孩子的教育环境与未来发展。

此外，日本的大学入学方式与中国的全国统一考试完全不同。除了统一考试外，还广泛采用学校推荐和综合评价（General Admission）等多样化的招生方式。这意味着，除了笔试成绩之外，学校平时的成绩（内申分）、日常表现和课外活动等因素，也会影响最终能否被大学录取。

换句话说，孩子就读的学校以及所处的教育环境，会对其未来产生深远影响，这也是为何在日本，学区和通学路径的选择变得尤为重要。

重视中学升学的家庭，会同时关注“学区”与“补习班”

在日本，中学升学主要依赖补习班进行准备，因此孩子“从什么时候开始补习”、“选择哪家补习班”，被认为对考试结果有着重要影响。
尤其在首都圈，许多家庭从小学一年级或二年级就开始送孩子进入补习班，为三年级或四年级开始的正式备考做准备。实际上，很多成功考入重点中学的学生，都是从较早阶段就系统学习，逐步提升学力的。

在东京及周边地区，SAPIX、WASEDA ACADEMY、Yotsuya Otsuka 和 NICHINOKEN 被称为“中学升学四大补习班”。它们各自拥有不同的教学理念和优秀的升学成绩。由于年级越高，入塾考试的难度也越高，许多家庭认为“越早准备＝越接近合格”。

不过，光有优秀的补习班也不能高枕无忧。家庭的教育方针、日常学习环境，以及所居住的地区（即学区）都是对升学产生重大影响的因素。
在教育意识较高的学区，家长之间的信息交流非常活跃，不仅可以获得关于补习班、模拟考试选择等方面的建议，还能掌握更高效的学习方式，形成天然的优势。

此外，即使是同一所小学，孩子的学习动机也会受到“周围的朋友是否准备中学考试”的影响。在那些升学氛围浓厚的学区，很多孩子都会自然而然地投入学习。

由此可见，若将“补习班”看作应试支持，“学区”看作日常教育环境的基础，那么要想顺利通过中学升学考试，必须注重二者的平衡，而非偏重某一方。

２．如果你重视教育和资产增值，请关注「学区 × 房产」

在日本，居住地点决定孩子的学区

在日本，公立小学和初中基本采用学区制，也就是说，孩子就读哪所学校，是由其户籍登记地址（即居住地）自动决定的。
学区是由各市区町村详细划分的，例如“第1丁目至第3丁目的孩子就读A小学”，区域划分非常明确。有些地方甚至按照门牌号、楼号等更细致地决定学区。

在这种制度下，一旦搬家，原原则上孩子就必须转学。换句话说，选择住在哪里，就等同于为孩子选择了教育环境。

虽然部分地区允许跨区就读，但每个地方政府的规定不同，通常需要申请手续，并不是所有申请都能获批。审批过程中可能会对家长的工作地点或家庭情况进行严格审核，因此跨区就读的门槛较高。

正因为如此，在日本，那些学区口碑好、升学成绩优异的地区，其房产受到重视教育的家庭欢迎。居住地的选择，会直接影响孩子的教育资源，同时也会影响未来房产的保值能力。

受欢迎学区的共通特征是什么？

所谓的“热门学区”，通常受到既重视教育又重视资产增值的家庭青睐。这类地区具备以下几个共通特征：
首先，即使是公立小学，其学业水平也较高，升学成绩稳定。该地区的家长通常教育意识较强，因而会自然地提升整个学校的学习氛围。孩子之间的学习积极性也会被带动起来，学校活动和日常环境通常也更加安定、有序。

此外，这类地区的教育配套资源也较为完善，例如周边有多家知名补习班、完善的课后托管服务和图书馆等学习支援设施。育儿支援、社区安全（治安）等要素也是教育重视型家庭的重要考量标准。

值得注意的是，这些热门学区在房地产市场上也具有较强的保值能力。比如东京的文京区、世田谷区和港区，凭借其优质的教育资源，房地产价格不仅较高，也不容易贬值。
如果你希望同时实现“为孩子打造良好的教育环境”和“确保未来房产价值”两个目标，那么，这类热门学区无疑是值得考虑的明智选择。

东京有哪些备受欢迎的优质学区？

哪些区域被认为是“双重受教育与资产价值高度评价”的“热门学区”？以下列举了在东京都内尤其备受认可的几个典型学区。

文京区：“3S1K”名校小学聚集地

文京区拥有多所公立名校，比如诚之小学（Seishi Elementary School）、昭和小学（Showa Elementary School）、千驮木小学（Sendagi Elementary School）和窪町小学（Kubomachi Elementary School），统称为“3S1K”。
该区域也以东京大学等名校林立的文教氛围著称，整体社区对教育的关注度非常高。这种环境吸引了众多重视教育的家庭，使得中学升学考试参与率居高不下，也使该地区在教育和居住环境上获得极高评价。

该区的房价稳定，资产价值维持良好。

千代田区：私立与国立中学升学率位列23区前列

千代田区拥有诸如番町小学（Bancho Elementary School）和麹町小学（Kojimachi Elementary School）等口碑良好的小学，是重视教育家庭的聚集区。在23区中，私立和国立中学的升学率尤其高，对中学升学的关注度非常高。

尽管区域面积有限，但地处皇居附近，交通便利，对于双职工家庭而言，在通勤与子女教育之间取得了良好平衡。
住宅供应相对稀缺，房源相对其他区较少。但凭借优质的教育环境和便捷地段，千代田区的房产保持极高的稳定性。

港区：兼具便利性与安静教育环境的高端住宅区

港区拥有多所名校，包括白金小学（Shirokane Elementary School）、青南小学（Seinan Elementary School）以及笄小学（Kogai Elementary School）。尽管位于东京市中心，但该区治安良好，兼具教育资源与生活便利性，广受家庭欢迎。

该区高端社区众多，吸引大量富裕家庭入住。靠近国际商务区，也有众多国际学校与双语幼儿园，十分适合有国际视野的家庭。

作为东京最具品牌力的地区之一，港区房价位列全市前茅，其长期资产保值能力使其成为许多家庭的首选。

中央区：城市更新与教育热潮并存的新兴学区

中央区拥有历史悠久、口碑良好的公立学校，如久松小学（Hisamatsu Elementary School）和泰明小学（Taimei Elementary School）。
与此同时，以丰洲、胜どき、晴海为代表的湾岸区域正逐渐受到年轻家庭关注。

该区域大规模建设高层公寓，大批新居民涌入，教育与生活配套设施也迅速跟进。宽阔的街道、整洁的城市氛围以及超市、医院、托儿所等完善的生活基础设施，深受育儿家庭青睐。交通便利，适合双职工家庭。

教育资源丰富，课外辅导与兴趣班选择多样，对于有学习热情的家庭颇具吸引力。特别是在晴海和胜どき区域，齐聚了SAPIX、WASEDA ACADEMY、NICHINOKEN与Yotsuya Otsuka这四大中学升学补习班，为真正打算备考的家庭提供无缝支援。此外，该区域治安良好，且被河流与海洋环绕，空间开阔，生活环境极佳。

虽然是新兴街区，但近年来公寓价格的大幅上涨已成为显著趋势。由于该区域持续发展，学区品牌价值提升，湾岸地区正在成为兼顾教育与资产投资家庭的热门选择。

这些区域的共同特点是：教育环境完善、居住环境安静宜人，以及未来的资产价值高。特别是在教育方面，这些区域拥有众多针对中学入学考试的补习机构和丰富的课外活动选择，因此受到重视教育的家庭的高度评价。

其中一个具有代表性的例子是 SAPIX，这是一所以中学升学高合格率而闻名的知名补习学校。SAPIX 在这些热门区域设有多个校区，对于希望兼顾住所选择与通学便利性的家庭来说，SAPIX 的校区分布是一个很有价值的参考信息。

通过了解 SAPIX 校区的分布，也可以大致判断出哪些区域吸引了重视教育的家庭。如果你希望在教育与资产增值之间取得平衡，那么这些区域绝对值得列入候选清单。

３．海外与日本大不同？日本房地产市场的特点

为什么在日本，老旧公寓不受欢迎？

在海外，许多国家认为老房子具有“韵味”与“历史感”，因此房龄越长，房产价值可能反而越高。在一些国家，所谓的“复古公寓”（Vintage Condominium）甚至被富裕阶层视为身份象征。

然而在日本，这种观念并不普遍。日本的购房者通常更青睐新建或房龄较浅的物业。

这种趋势背后有几个日本特有的原因：
首先，日本是地震多发国家，老建筑往往被认为抗震性能不足，出于安全性的考虑会被避开。此外，日本社会普遍认为“新房=设施先进、居住更舒适”，加上广告宣传对“新房品牌”的强调，使得“房龄越长，价值越低”的观念根深蒂固。

但房龄并不是决定价值的唯一因素。
事实上，位于市中心黄金地段的公寓，或者是管理完善的品牌公寓，即使房龄超过30年，也依然能保持较高的资产价值。也就是说，在日本房地产市场中，确实存在“房龄较长却不贬值”的优质物业。

虽然日本普遍偏好新房或房龄较浅的房子，但只要条件合适，依然可以选择到保值能力强的老房。本篇文章后半部分将会通过“影响资产价值的7大法则”来详细说明，如何辨别这类高价值物业。

为什么说“地段为王”在日本尤为重要？

在日本的房地产市场中，房产所在的位置极大地影响其价值。其中，最关键的两个因素是：

比如，即使两套公寓的面积和房龄相同，如果一套距离车站5分钟步行，而另一套需要15分钟，其价格及未来转售的难易度可能会有显著差异。在东京、大阪等大都市圈，“到市中心几分钟”这种通勤便利性，也直接决定了资产价值。
这是因为日本城市居民对公共交通的依赖极高。与汽车为主的国家不同，日本大多数人选择乘坐电车通勤、上学，因此“离车站近”直接影响生活便利性，是购房者的重要考量。

此外，车站周边通常集中着超市、医院、学校、补习班等生活基础设施，使得“车站附近”＝“宜居好生活”的印象深入人心，特别受到家庭购房者的青睐。

由此可见，在日本，决定房产价值的不只是建筑外观或房龄，更重要的是它位于哪里。在选房时，地段好坏会直接影响未来的转售或出租，从资产角度来看，选择优质地段是极为关键的一步。

４．如何判断在日本具有高资产价值的公寓？

为什么选择“资产性高”的公寓如此重要？

在日本购买住宅的理由因人而异，但“资产性”始终是所有家庭都应重视的重要视角。特别是对于重视教育投资的家庭来说，考虑未来换屋的可能性，选择保值能力强的公寓，最终也有助于家庭整体的经济稳定。

在日本，仍有不少人认为房子“终究会变得一文不值”。但事实上，只要正确评估地段与物件条件，就完全有可能买到在购入后仍能保值、具有资产属性的公寓。

尤其在首都圈，特别是东京市中心，近年来公寓价格大幅上涨，甚至出现了以新房价格两倍以上的价格转售的案例。在人气高、条件优越的区域，不仅没有贬值，反而资产价值持续上升。
从家庭财务的角度来看，如果选择了资产性低的物件，往往会陷入“即使亏本也不得不卖掉搬家”的困境。相反，如果房产的资产价值得以维持，那么即便未来因孩子升学、调职等发生生活阶段的变化，也能更加灵活应对。

因此，即便是首次在日本购房的外国人，也必须重视“资产性”这个视角来选择住宅。

接下来要介绍的「7大法则」，正是帮助大家判断资产性的具体指引。

Yujin Oki 提出的“7大法则”是什么？

“选对不易贬值的公寓，是有明确标准可循的。”基于这个理念，Yujin Oki 长期致力于推动不动产选择的“可视化”。
他在过去20多年持续进行不动产资产分析，并在畅销书《公寓要10年一换》（朝日新书，2012年）等著作中，介绍了他独特的分析方法与观点。

他在《公寓要10年一换》中提出，并已被广泛采用的就是——“识别保值公寓的7大法则”。

Yujin Oki 提出的7大法则：

法则1：有些时机不适合买房
→ 当新房与二手房的价格差距过大时，新房在购买后可能面临迅速贬值的风险。

法则2：单价高的区域更具抗跌性
→ 与价格较低的郊区相比，应选择高价位的市中心区域。

法则3：靠近车站永远是优势
→ 与独栋住宅相比，公寓更重视便利性。离车站越远，二手价格越容易下跌。

法则4：大规模公寓更具优势
→ 户数多的公寓往往售价较低，管理费和修缮基金的负担也能分摊，有利于长期居住及资产保值。

法则5：塔楼具有地标价值
→ 能作为地区象征的高层公寓，因其景观与地位优势，往往更具资产价值。

法则6：面积越小越容易吃亏
→ 面积过小会限制转售时的潜在买家，价格下跌的风险也更高。

法则7：应低于合理价格购买
→ 远高于市价的物件不可取。购买前务必确认价格是否合理。

只要掌握这些法则，您就能更有信心地进行“考虑资产性”的购房决策，避免将来后悔。

犹豫不决时，不妨寻求专业人士的帮助

即使你了解如何判断一套公寓是否具有较高的资产价值，但在真正选房时，依然可能会面临各种犹豫和不确定。

在这种情况下，借助专业人士的意见，是一个非常有效的方法。
特别是对于外国购房者或首次置业者来说，日本房地产市场有其特有的规则和结构，价格的合理性、地段的判断标准等信息往往较为复杂，仅靠网络上的资料作出决策，反而可能增加风险。

这时，Yujin Oki 的咨询服务就显得尤为可靠。他是最早提出“通过自住房实现资产增值”理念的专家之一，长期进行独立分析与市场预测。从第三方的立场出发，他所提供的中立且实用的建议，获得了众多购房者的高度评价。

在下一章中，我们将具体介绍 Yujin Oki 的咨询服务内容，以及这些服务适合哪些人。

５．想咨询值得信赖的专家？Yujin Oki是一个好选择

那么，Yujin Oki到底是谁呢？

在上一章节中，我们介绍了“判断高资产价值房产的7个法则”。这一理念的提出者，正是率先倡导以资产性为核心进行购房选择的专家——Yujin Oki。他至今已出版了14本著作，广泛传授关于房地产资产价值的实用知识。

2012年，他出版了畅销书《公寓要每10年换一次》（朝日新书），提出公寓不仅仅是“居住空间”，更应被视为一种需要战略性选择的“资产”。这种理念如今已成为日本购房市场的常识，而Yujin Oki正是这一观点的权威人物。

此外，在日本开始量化宽松政策之际，他出版了《现在就买公寓》，并率先指出，在黑田东彦担任日本央行行长期间，房价将持续上涨。他在书中提出的许多观点，后来都与市场实际走势高度吻合，也因此被广泛认为是值得信赖的专家。

Yujin Oki持续在多个外部媒体平台上发表文章，包括「ダイヤモンドオンライン（Diamond Online）」「東洋経済オンライン（Toyo Keizai Online）」「プレジデントオンライン（PRESIDENT Online）」等。近年来，他还活跃于多个视频平台，如「NewsPicks」「PIVOT」「楽待（Rakumachi）」「田端大学（Tabata University）」等，作为房地产专家提供的解说，受到众多购房者的高度评价。

Premium咨询的流程与专属App的特点

通过Yujin Oki的Premium咨询服务，不仅能获得“如何选房”的建议，还能从资产价值的角度，获得全方位的专业指导。尤其适合外国人或首次在日本购房的客户，有助于理解市场动向、判断价格是否合理。

※敬请有具备日语沟通能力的陪同人员同行

通过结合专业知识与科技手段，让购房时也能兼顾未来的资产性。

专属App的主要特点

在Yujin Oki的咨询服务中，还会提供一个强力辅助选房的专属App。该App具备多项功能，帮助用户准确判断房产的资产价值。

即使是不熟悉房地产的人，也能不凭感觉而做出理性判断。特别是能量化判断“哪个房子值得买”，是其他地方无法提供的巨大优势。

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