オーナーチェンジ物件とは？買って後悔しないための注意点を解説！

最終更新日：2024年10月23日

物件サイトを見ていると、「オーナーチェンジ」という言葉を目にすることがあります。
不動産投資に関するキーワードだとは知っていても、詳しい内容までは理解していない方も多いのではないでしょうか。

住宅価格が年々上昇する中で、最近では不動産投資を検討する人も増えています。
不動産投資を始める前に、オーナーチェンジ物件の仕組みや注意点についてしっかりと理解しておきましょう。

この記事の編集者

住まいサーフィン編集部

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１．オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる、賃借人（テナント）がいる状態で売却される賃貸物件を指します。
名前の通りで、所有者（オーナー）だけが変わる（チェンジ）物件です。

２．オーナーチェンジ物件で引き継がれる義務と権利

オーナーチェンジ物件を購入すると、物件そのものだけでなく入居者との賃貸借契約も一緒に引き継がれることになります。

つまり、家賃を受け取る権利などが旧オーナーから新オーナーへと移動します。
オーナーとしての権利を得る一方で、トラブル時の対応といったオーナーの義務も同時に発生します。

オーナーチェンジ物件を買った場合、下記のような権利と義務が発生します。
あくまで一例となりますので、契約時にはその内容をくまなく確認しましょう。

オーナーチェンジ物件で引き継がれる権利

入居者から賃料を受け取る権利

旧オーナーが入居者と結んだ賃貸借契約に基づき、家賃を受け取る権利が発生します。

入居者との契約終了後に部屋を返還してもらう権利

賃貸借契約で定められた契約期間の満了後に部屋を返還してもらう権利が発生します。

入居者との契約終了時に部屋を原状回復してもらう権利

入居者の故意・過失による汚れや傷について修復し、入居前の状態に戻してもらう権利が発生します。

ただし、経年劣化や通常の使用で生じた汚れや傷については、修復費用を請求することは出来ません。

オーナーチェンジ物件で引き継がれる義務

入居者に部屋を使用させる義務

オーナーが変わった後も、従前の契約内容で入居者に部屋を使用させる義務が生じます。

部屋の修繕を行う義務

水回りやエアコンの故障など経年劣化によるトラブルに対応する義務が生じます。

入居者との契約終了時に敷金を返還する義務

入居者（賃借人）が退去する際、契約時に旧オーナーが受け取っていた敷金を返還する義務が生じます。

そのため、物件購入時すなわち所有移転の際、旧オーナーから敷金を預かる必要があります。
通常、物件を売買時に支払金から敷金の分を引いて清算します。

なお、関西など一部のエリアでは、オーナーチェンジ物件の購入時に敷金の引き継ぎがないケースもあります。
入居者が退去する際、敷金の返還はご自身の手持ち資金から持ち出しとなることを認識しておきましょう。

３．なぜオーナーチェンジ物件を売却するのか？よくある理由

入居者がいれば毎月安定した家賃収入を受け取ることができるのに、何故売却しようと考えるのでしょうか。
何か問題があるのではないかと不安を感じる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

オーナーチェンジ物件でよくある売却理由についても知っておきましょう。

不動産投資をやめる

収益物件を所有する方の中には、様々な事情で不動産投資をやめる場合があります。
例えば、高齢になり賃貸管理が難しくなった等の事情で所有物件を手放すといった事情です。

このようなケースは物件自体にネガティブな理由はなく、売主都合での売却と言えます。
オーナーチェンジで購入しても差し支えない物件だと言えるでしょう。

相続した物件を売却したい

収益物件を相続した相続人が、オーナーチェンジで売却するケースもあります。

売却の理由としては、下記のようなものがあります。

1つ目の理由と同様、購入しても問題がないケースと言えます。
売り急いでいる場合もあり、値下げ交渉に応じてもらえる可能性もあります。

他の物件への買い替え

今保有している収益物件を売却し、その利益を元手として他物件を購入したいと考える人もいます。
不動産投資が上手くいって、事業拡大のために資金を用意しているといったケースです。

この場合、物件に問題があるケースは少ないでしょう。
不動産投資をする方の多くが、最初はワンルームや区分マンションと呼ばれている物件、一戸建てといった手頃な物件からスタートし、事業規模を広げていきます。

売却益を得るため

不動産投資を行う理由は様々で、中には「転売し売却益で儲ける」ことを主な目的としている人がいます。
このような場合、入居者がいるオーナーチェンジ物件であっても利益確定するために売却されます。

売却益を得ることを目的とする場合、所有期間が5年を超えたタイミングで売却する人が多いです。
所有期間が5年超であれば売却益にかかる税金（所得税・住民税）が安くなるためです。

このような売主は購入時点から売却タイミングを計画していることも多く、物件自体にネガティブな理由はないと言えるでしょう。

ただし注意したいのは、5年以内に売却しているケースです。
5年以内の売却は税金が2倍近くにもなります。
高い税金を支払ってでも手放したいと考えるような差し迫った理由が潜んでいると言えるでしょう。
売却理由を詳しく確認することをおすすめします。

キャッシュフローの悪化

オーナーチェンジ物件の売却理由として注意したいのが、経営が破綻しており不動産投資が上手くいかず手放すケースです。
収支が成り立たず赤字になり、毎月の返済を自己資金で補填している物件もあります。

この場合、そのまま引き継いでも赤字運営となる可能性があります。
格安で購入できればよいですが、初心者には難易度の高い物件と言えるでしょう。

入居者に問題がある

入居者からのクレームが多いなど、入居者との関係性が上手く構築出来ていないことを理由にオーナーチェンジ物件を手放すケースがあります。
アパート一棟の購入を検討している場合、マナーが悪い入居者が1人でもいれば退去者が続く可能性もあり注意が必要です。

入居者の問題を解決するのは難しく、不動産運営にかかる負担が大きくなります。
よほどの理由がない限りは避けた方が無難でしょう。

４．オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

続いて、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットについてご紹介します。

オーナーチェンジ物件のメリット

まずは、オーナーチェンジ物件のメリットをご紹介します。
オーナーチェンジ物件は不動産投資の初心者におすすめとも言われており、複数のメリットがあります。

相場よりも安く購入できる

オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、購入しても自分で住むことはできません。
そのため、空室物件と比較すると安く取引されるのが一般的です。

また、家賃収入を得ることを目的とした収益物件の場合、家賃の額で売り出し価格が決まります。
現行の家賃が相場と比べて低く設定されている場合、物件も安く売り出されている可能性があります。
次回更新時に家賃の値上げに成功すれば、利回りが上昇し結果的に得をすることになります。

入居者を募集する必要がない

オーナーチェンジ物件は入居者を探す必要がなく、入居者募集にかかる手間や経費がかかりません。

入居者募集にかかるコストについては下記のようなものがあります。

入居者募集の手間がかからないのは、不動産投資の初心者に向いていると言えるでしょう。

家賃収入をすぐに受け取れる

オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で取引されるため、購入と同時に家賃収入を得ることができます。
賃料設定について熟慮する必要もなく、空室が長引くことによる機会損失も避けられます。

投資計画が立てやすく、融資が通りやすい

オーナーチェンジ物件は入居者が存在し、毎月家賃収入が発生しているため、安定した収益が見込める物件と言えるでしょう。
また、旧オーナーの資料から管理や運用についてのノウハウやヒントが得られる場合もあります。

収支計画が立てやすい点は、融資審査においてもプラス材料となります。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件のデメリットについても確認しておきましょう。

部屋の状態が確認できない

オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で売却されます。
部屋には住んでいる人がいるため、購入時に内覧ができません。

つまり、入居者が退去して初めて部屋の中を確認することになります。
どのような瑕疵（傷・汚れ）があるか確認できない点はデメリットと言えるでしょう。

不動産の売主には「契約不適合責任」が課せられており、購入後に瑕疵に気付いても損害賠償を請求できるようになっています。
しかしオーナーチェンジ物件の場合は、入居者が退去する頃には「契約不適合責任」を追及できる期間が過ぎてしまっているケースもあります。

入居者の審査ができない

オーナーチェンジ物件は、入居者を自分で選ぶことができません。
中には、トラブルの多い入居者が住んでいるケースもあります。
基本的には入居者と直接話すことはできないので、入居者に問題があっても見抜けない可能性があります。

入居者がサクラである

オーナーチェンジ物件は、入居者がいるように見せかけるためサクラの入居者が住んでいるケースがあります。
購入者を見つけるためにサクラをいれているため、購入後はすぐに退去してしまいます。

入居偽装を見極めるのは難しいです。
利回りの良さに飛びつかず、物件詳細や契約内容をしっかりと確認しましょう。

賃貸借契約の変更はできない

オーナーチェンジを理由として、旧オーナーが入居者と結んだ賃貸借契約の内容を変更することは出来ません。

どうしても変更したい内容がある場合は、オーナーチェンジ物件の購入前に売主に相談しましょう。
旧オーナーである売主と入居者の間で契約を結び直してもらう必要があります。

また、不動産投資用の物件は、マンションの一室から、アパート一棟までさまざまです。
アパートを一棟丸ごと購入した場合、各部屋ごとに賃貸借契約が存在する点にもご注意ください。

住宅ローンが利用できない

オーナーチェンジ物件は入居者がいるため、ご自身で住むことができません。
つまり、住宅ローン利用は対象外となります。

現在、住宅ローン変動金利の多くが1％を切っていますが、投資用ローンの金利は1％台後半～となっています。
住宅ローンと比較すると投資用ローンは金利が高いため、借入時は入念なシミュレーションを行う必要があります。

５．オーナーチェンジ物件を購入する際の確認ポイント

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを確認したところで、続いては購入の際に注意したい確認ポイントを知っておきましょう。

外観・周辺環境

オーナーチェンジ物件を購入する場合も、現地調査は必ず行いましょう。

オーナーチェンジ物件は居室内を見ることはできませんが、マンションの外観・共用部は確認ができます。
マンションの管理・修繕がきちんとされているかをしっかりと判断しましょう。

例えば、以下のような点は必ず確認しましょう。

管理修繕がされていないマンションは老朽化が進んでいきます。
荒廃したマンションは借り手が見つからず、売却もできなくなってしまいます。
先々のことを考え、管理状況の確認は必須です。

また、物件周辺の街の雰囲気や治安の確認も忘れずに行いましょう。

今は入居者が入っていても、購入後すぐに退去してしまう可能性もあります。
立地の悪い物件は次の入居者が見つかりにくいため、避けた方が無難です。

大規模修繕の状況

大規模修繕には1戸あたり100万円近くの費用が必要だと言われています。
修繕費用が適切に積み立てられている物件であれば問題ありませんが、積立金が不足しているケースも多いです。

積立金が足りない場合、多額の一時金を支払う必要がありますのでご注意ください。
購入した直後に大規模修繕が行われる場合、想定外の出費が発生してしまうかもしれません。

購入前に必ず、次の修繕時期と修繕積立金に不足がないかを確認しましょう。

リフォーム履歴

築年数が経過した物件の場合、過去のリフォーム履歴も確認しておきましょう。
今の入居者が退去してしまった場合、新たに入居者を探すことになります。

状態が良くない場合、貸し出す前に修繕やリフォームが必要なケースもあります。
想定外の出費を避けるためにも把握しておきたいです。

賃貸借契約の内容

オーナーチェンジ物件の購入後に、賃貸借契約の内容を変更することはできません。
貸主に不利な条件がないか等、疑問点が無くなるまでしっかりと確認する必要があります。

また、複数の入居者がいる一棟売り物件の場合、レントロールと呼ばれる一覧表が存在します。
各部屋の賃貸借契約がまとめられた資料となりますので必ずチェックしましょう。

各部屋の契約日や家賃が記載されており、時系列での賃料の推移なども読み取れます。

サブリース契約には要注意

オーナーチェンジ物件の中にはサブリース契約がついているケースがあります。

サブリースとは不動産業者に賃貸経営を全て委託し、家賃から手数料を引いた額を受け取る方式です。
空室の場合も賃料を保証してくれ、運営の手間がかからないのが利点と言えるでしょう。

しかし、賃料を保証してくれるとはいえ、定期的に金額の見直しが入るようになっています。
契約更新の際に、家賃が下げられてしまうリスクがありますので注意しましょう。

賃貸経営にかかる労力を軽減したい場合、管理業務のみを委託する管理委託がおすすめです。

売却する理由

前述しましたが、オーナーチェンジ物件の売却理由にはネガティブなものもあります。

重要事項説明で必須となっていない内容でも、不動産会社は買主からされた質問には答える義務が発生します。
売却理由など気になった点は、不動産会社を通して全て聞いてみることをおすすめします。

入居者トラブルがないか

オーナーチェンジ物件を購入検討する際、入居者トラブルがないかについても聞いておきましょう。
借地借家法は借主に有利な内容となっており、重大な過失がない限りは賃借人を追い出すことは難しいです。

６．よくある質問

最後に、オーナーチェンジ物件に関するよくある質問に回答します。

オーナーチェンジ物件を買って住むことはできる？

オーナーチェンジ物件は相場より割安に購入できることが多いです。
そのため、今の入居者に退去してもらって自分で住めないかと考えた方もいらっしゃるでしょう。

その答えは、賃貸借契約の内容により判断できます。
賃貸借契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」という2種類の契約があります。

「定期借家契約」であれば、原則として契約期間満了後の更新はありません。
そのため、契約期間が終了すると同時にご自身で住むことが可能です。

一方、「普通借家契約」で貸主から解約を申し出る場合、6ヶ月前予告かつ「正当な事由」が必要となります。
立ち退き料を支払って部屋を明け渡してもらう方法もありますが、難易度は高く上手くいく保証はありません。

そもそも、オーナーチェンジ物件は部屋の状態を見て購入できないため、想定以上に劣化が進んでいる可能性もあります。
例え安く購入できたとしても、リフォーム費用が嵩んでしまえば得はなくなります。

ご自身で住む目的でオーナーチェンジ物件を買うのは、リスクが高いと言えるでしょう。
結論として、オーナーチェンジ物件を自分で住む目的で購入するのはおすすめできません。

オーナーの変更は入居者にどのように伝える？

オーナーチェンジ物件を購入し、所有権移転が完了したら、入居者（賃借人）にお知らせする必要があります。
「賃貸人変更通知書」と呼ばれる書類を作成し、家賃の振込先や管理会社が変わった旨を通知します。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は避けるべき？

不動産投資と言えば単身者向けのワンルームマンションの購入を考える方も多いのではないでしょうか。

ワンルームマンションは価格が安く、融資が受けやすいため、元手が少ない方向きと言えるでしょう。

しかし、本格的に不動産投資、運営を行いたい方には、ファミリータイプもおすすめの選択肢です。

近年、首都圏ではマンション価格の高騰を理由に賃貸住宅を選ぶ人が増えています。
その結果、ファミリータイプのマンションは不足傾向にあり、賃料が上昇中です。

（出典）日本アコモデーションファンド投資法人

立地選定をしっかりと行えば、賃料を上げても借り手が見つかりやすいでしょう。
どのタイプの物件を選ぶにせよ、入居者ターゲットを明確にした物件選びを行うことが重要です。

７．まとめ

本記事ではオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットや購入時の注意点についてご紹介しました。

オーナーチェンジ物件の購入で後悔しないために重要なのは、相場を知り高値掴みを避けることです。
そのためには、不動産業者に言われたことを鵜呑みにするのではなく、不動産を見る目を養う必要があります。

参考：不動産投資はローンシミュレーションが成功の鍵！試算例や注意点 | 会社員のための不動産投資マガジン | 株式会社ベルテックス

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