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マンション購入において、初期費用がどのタイミングでいくらくらいかかるのかが気になる方も多いのではないでしょうか。
マンションを全額住宅ローンを使って購入する場合であっても、初期費用として数百万円の現金支払いが必要になります。
また、初期費用のほかに引越しにかかる費用もあります。いくらかでも諸費用を抑えたい方のために節約方法もご紹介しておりますので、是非一読してみてください。
今回のコラムでは、マンション購入検討者向けに初期費用の内訳と支払いタイミング、費用の節約方法と注意点を徹底解説いたします。
この記事の編集者
住まいサーフィン編集部
1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします！
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目次
１．マンション購入にかかる初期費用一覧
マンション購入にかかる初期費用は、新築マンションが5％前後、中古マンションで7％前後と言われています。
仮に、4000万円のマンションを購入した場合、新築マンションでは200万円、中古マンションでは280万円の初期費用がかかるイメージです。
では実際には、マンション購入ではどのような諸費用がかかるのでしょうか。
下記の表では、マンション購入時に払う全ての初期費用を一覧にまとめました。
申込み～契約～引き渡しまでの各タイミングで初期費用が発生します。
ここからは各項目を、順を追って詳しく説明していきます。
売買契約時・金銭消費貸借契約時にかかる初期費用
- ● 申込金（新築マンションのみ）
- ● 売買契約書 印紙税
- ● 手付金
- ● 頭金
- ● 住宅ローン契約書 印紙税（電子契約なら不要）
引き渡し時にかかる初期費用
- ● 管理準備金・修繕積立基金（新築マンションのみ）
- ● 仲介手数料（中古マンションのみ）
- ● 住宅ローン事務手数料
- ● 住宅ローン保証料
- ● 火災・地震保険料
- ● 登録免許税
- ● 登記依頼料
- ● 固定資産税等清算金
引っ越し時にかかる初期費用
- ● 引っ越し費用
- ● 家具の処分と購入費用
入居後にかかる初期費用
- ● 不動産取得税
- ● 固定資産税、都市計画税
２．マンション購入契約時の初期費用とは
まずは、マンションの申込み時・売買契約時・住宅ローン契約時に必要となる初期費用をご紹介します。
欲しいマンションが見つかったとき、どのくらいの現金を用意すれば良いかが分かります。
申込金
新築マンションの申し込み時、「申込証拠金」の支払いが発生します。
売主へ申込みの意思を示すためのもので、金額は10万円以内が一般的ですが、申込金不要のケースもあります。
申込金は、法的な拘束力のあるものではないため、契約を行わなかった場合には全額が払い戻されます。
また、無事購入できるとなった場合は、後述する「手付金」の一部に当てられるのが一般的です。
売買契約書 印紙税
不動産の売買契約時、印紙税が課されます。
具体的には、売買契約書に貼り付ける収入印紙代を指します。
税額は、物件価格が1,000万円～5,000万円の場合は20,000円、5,000万円～1億円は60,000円となります。
手付金
マンション売買契約時、「手付金」の支払いが必要です。
手付金は物件価格の20％が上限となっていますが、一般的には物件価格の5～10％を支払うケースが多いです。
支払った金額は物件価格から差し引き
支払いタイミングは住宅ローン本契約前となりますので、全額現金で用意する必要があります。
支払いが難しい場合は、減額交渉も可能ですが、人気物件の場合は難しいと考えておいてください。
支払った手付金は引き渡し時に売買代金の一部として充当されます。
また万が一、契約後にキャンセルしたいとなった場合は、契約解除を行うためには手付金の全額放棄が必要です。（売主からの契約解除の場合には手付金の倍額が返金されます。）
そこで気掛かりなのが、住宅ローンの本審査が通らなかった場合には、手付金は全額放棄しなければならないのかという点です。
提携ローンであれば、住宅ローン審査に落ちた場合は違約金が発生しない旨の特約（住宅ローン特約）が設定されています。
売買契約書はきちんと確認した上で契約に進むようにしましょう。
手付金の詳細については下記記事をご参照ください。
頭金
契約から引き渡しまでの間に、「手付金」とは別に「頭金」を追加で支払うことも可能です。
しかし、現在は住宅ローンが歴史的な低金利であること、住宅ローン減税が10年間利用できることなどを理由に頭金を最小限に抑えておく方が増えています。
実際に、三井住友信託銀行の2023年のアンケート調査でも、借入金額3000万円以上の場合は3人に1人が「頭金ゼロ」で自宅を購入したと回答しています。
参考:住まいと資産形成に関する意識と実態調査（三井住友信託銀行）
万が一の場合に備え、手持ちの現金は多めに残しておくことをおすすめします。
頭金の詳細については下記記事をご参照ください。
住宅ローン契約書 印紙税
住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）は、引き渡し前に行います。その際にも、書面契約であれば印紙税が発生します。
費用は、借入額が1,000万円～5,000万円の場合は20,000円、5,000万円～1億円は60,000円となります。
なお、電子契約なら印紙税はかかりません。ただし、金融機関によっては電子契約手数料が発生することがあります。
続いては、マンションの引き渡し時に発生する初期費用について説明していきます。
３．マンション引き渡しの初期費用とは
住宅ローン契約も済んだら、いよいよマンションの引き渡しとなります。
引き渡し時に発生する主な初期費用のうち新築・中古マンションに共通するのは、住宅ローンの借り入れ・登記に関連する費用です。
管理準備金・修繕積立基金（新築マンションのみ）
新築マンションの購入時には、管理準備金と修繕積立基金（修繕積立一時金）を支払います。
管理準備金は1～2万円前後であることが多く、修繕積立基金は20～90万円前後とマンションによって大きく異なります。同じマンションでも住戸の広さによって金額が変わることがほとんどなので、契約前に必ず確認をしてください。
新築マンションは管理組合に資金がない状態でスタートするため、管理準備金を集めます。管理準備金は清掃用具などの備品費用や火災保険料などに使われます。
修繕積立基金は約10年おきに実施される大規模修繕の費用として使われます。毎月の修繕積立金では費用が足りなくなることを見越して、事前に蓄えておくためのお金です。
どちらも必要経費として覚えておきましょう。
仲介手数料（中古マンションのみ）
中古マンションの購入時、不動産会社に対し仲介手数料の支払いが発生します。
費用の上限は物件価格の「3％＋6万円＋消費税」です。
なかには手数料無料の業者も存在しますが、選べる物件が少ないなどのデメリットが生じる可能性もあります。
3％の手数料を節約するのではなく、信頼できる不動産会社に仲介してもらった方が結果として良い物件を買える可能性が高いです。
住宅ローン事務手数料
住宅ローン契約時に金融機関に支払う手数料で、金額は利用する金融機関によって異なります。
事務手数料は大きく二種類に分けられます。
一つは住宅ローンの借入額にかかわらず、金融機関で定められた数万円～数十万円の一律の金額を支払う「定額型」。
もう一つは借入金額に応じた額を支払う「定率型」です。
「定率型」の場合、借入金額×2.2％程度の費用がかかるのが一般的となっています。
「定額型」と比較し、支払い額が大きくなるため、後述の「住宅ローン保証料」が不要となっているケースが多いです。
また、購入検討者のなかには、住宅ローン減税制度を有効に使えるペアローンを利用される方も多いと思います。
ペアローンを利用する場合は事務手数料も2倍となりますのでご留意ください。
住宅ローン保証料
住宅ローン保証料とは、保証会社に保証人になってもらうための費用です。
契約時に一括で支払うプランと住宅ローンの金利に組み込むプランの2種類が選択できます。
一括で支払う場合の費用目安は1,000万円あたり20万円前後が目安です。
また、ネット銀行やフラット35など、保証会社を使っていない金融機関の場合は、保証料が掛からないケースもあります。
火災・地震保険料
住宅ローン契約の必須条件としてよく求められるのが、「火災保険」です。
一括払いのほか、月払いや年払いの支払いも選択できます。
金額はプラン、建物構造、所在地などで異なりますが、5年間で数万円～数十万円となっています。
登録免許税
不動産売買を行った際や住宅ローンを借りる際には、「登録免許税」がかかります。土地建物の権利を証明するための登記を行う際に課せられる税金となっています。
内訳として、「所有権移転登記」、「所有権保存登記」「抵当権設定登記（住宅ローンを利用する場合）」に登録免許税はかかります。
マイホーム購入の場合は減税措置が適用されますが、不動産の評価額やローン借入金額に応じて数十万円を現金で納付する必要があります。
登記依頼料
前述した不動産登記に関する手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
また、新築マンションの場合は「建物表題登記」（登録免許税は非課税）も行うため、土地家屋調査士への依頼料もかかる場合があります。
依頼料目安は数万円～20万円前後となります。
固定資産税等清算金
固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に対して課される税金です。つまり、マンションを売買した年の固定資産税は売主が全額支払うことになってしまいます。
これでは不平等なので、売主は1月1日からマンションを売却した日まで、買主はマンションを購入した日から12月31日までの固定資産税を負担することが一般的です。買主が負担する分を、固定資産税等清算金として売主に支払います。
費用目安は引渡しの時期などによっても大きく変わりますが、数万円～十数万円前後です。
４．マンション引っ越し時の初期費用とは
マンション購入後、入居時には引っ越し費用等がかかります。こちらも念頭に置いておきましょう。
引っ越し費用
現在の住宅から引っ越す際に引越し業者に支払う費用です。
業者や季節によって料金に差がありますので、チェックしておきましょう。
家具の処分と購入費用
新しいマンションに引っ越す場合、家具を新しく買い替えたい方が多いのではないでしょうか。
今までお使いの大型家具や家電の処分代と新規購入時の予算の準備が必要になります。
以上が引っ越し時に発生する初期費用となります。
続いては、初年度に発生する税金についてご説明します。
５．マンション入居後の初期費用とは
マンションへの入居後、毎月住宅ローンと管理費・修繕積立金を支払っていくことになります。
それに加えて年に一度、税金の支払いが発生します。
不動産取得税
不動産を取得した際に一度のみ不動産所得税を支払う必要があります。
不動産取得税には軽減措置が設けられており、新築物件の場合もっとも大きい減税を受けられます。マンションによっては不動産取得税が0円になることもあります。
軽減措置を受けるためには、自治体への自己申告が必要となりますので、取得後は忘れずに申告するようにしましょう。
申告後、半年～1年後に納税通知書が送付されます。
固定資産税・都市計画税
不動産を所有すると毎年、固定資産税が課せられます。
最初の支払いタイミングは所有した翌年の4～6月頃で、納税通知書が自宅に届きます。
固定資産税額は土地家屋の評価額に基づき決定され、数万円から十数万円が一般的です。
なお、新築マンションは減税措置があり、5年間は税額が2分の1になります。
マンション購入時にかかる税金の詳細については下記記事をご参照ください。
マンション購入にかかる税金とは?減税制度で戻ってくる税金についても解説！
2023/01/30
マンション購入時にかかる税金の内容と、減税制度で戻ってくる税金について解説します。
続いては、初期費用や引越し費用を節約する方法と注意点をご紹介いたします。
６．マンション購入で初期費用を抑えるための節約方法
最後に、マンション購入にかかる諸費用をいくらかでも抑えたい方のために、いくつかの節約方法と注意点をご紹介いたします。
値引き交渉
新築・中古問わず、物件価格の値引き交渉ができる場合があります。
新築マンションの場合、販売が進み残戸数がわずかである場合、値引きしてもらえる場合があります。
中には、モデルルームで使用した家具がプレゼントされるケースもあります。
中古マンションの場合は仲介業者を通じて売主に交渉をしてもらうことが可能です。
売主によっては物件価格を値引きしてくれる場合がありますので、少しでも費用を抑えたい方におすすめの方法です。
注意点として、物件価格ではなく仲介手数料を値引き交渉するのは避けた方が良いでしょう。
不動産業者へ支払う仲介手数料は、無料の場合や交渉次第では下げることも可能ではあります。
しかし前述したように、選べる物件が少なくなる、十分なサポートを受けられないなどメリットよりもデメリットが大きいです。
気になる方は、こちらの記事もご参照ください。
住宅ローンの金利の比較
続いての節約ポイントとして、住宅ローンの金利比較をおすすめします。
金融機関によって、住宅ローン金利や手数料の金額、団信の内容など条件が大きく異なります。
住宅ローン金利が低く、手数料の安い金融機関を選択できれば、初期費用も抑えられます。
実際には、マンション購入契約の場で不動産業者から提携ローンを勧められ、優遇金利を提示される場合もあります。
しかし、知識のない状態で突然勧められても、大丈夫なのかと不安になってしまいますよね。
事前に、ご自身で比較検討しておくことで適切な判断ができます。
住宅ローン金利について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご参照ください。
提携ローンについてはこちらの記事をご覧ください。
火災保険料の補償範囲を確認する
住宅ローンを利用してマンションを購入する場合、火災保険への加入が条件となっている場合がほとんどです。
火災保険料にはいくつかのプランがあり、契約期間や自己負担額などの条件で保険料が変わります。
ご自身で必要な補償範囲を取捨選択することで、費用を抑えることが可能です。
火災保険について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご参照ください。
引越し費用の相見積もり
引越し費用は業者や時期により大きく異なるため注意が必要です。
複数の業者で相見積もりを取り、料金を比較し値下げ交渉を行うことで、初期費用を抑えることができます。
以上が、マンション購入時にかかる初期費用を抑えるための節約方法になります。
このような方法を用いることで、初期費用を抑えることができます。
しかし、安易な節約には注意が必要です。
火災保険の契約など、必要な費用を削減しすぎてしまい、将来的に問題が生じる場合があります。
十分に検討した上で節約方法を選択することが重要です。
最後の項では、マンション購入で損をしないために知っておきたい「資産価値」の考え方をご紹介します。
７．マンション購入に欠かせない視点「資産価値」万が一の備えに！
ここ数年、マンション価格の高止まりが続いています。
そのため、今後マンション相場が悪化する可能性に備え、後悔しないよう慎重にマンションを選ぶ必要があります。
自宅購入で損をしないために大切なのが、マンション購入時に「資産価値」を確認することです。
資産価値というと、一部のお金持ちだけに該当する儲け話のように感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、そうではありません。
資産価値を意識して住まいを選ぶことで、ご自宅が「将来の安心」「万が一の備え」となります。
そのためにも、高く売れるマンション選びをおすすめいたします。
こちらのコラムで「資産価値」の重要性をより詳しく解説するとともに、専門知識不要・住まいサーフィンを活用して資産価値が高いマンションを見つける手順をご紹介しています。
自宅購入検討中の方はぜひご覧ください。
８．まとめ
- ● マンション購入には、物件価格の5～10％程度の現金が必要
- ● 予算感に合うかだけではなく「資産価値」も考慮する
マンション購入においては、物件費用だけでなく、初期費用の用意が必要になります。
購入の際は諸費用計算シミュレーションを行い、無理のない計画を立てましょう。
ですが、新築マンションは引き渡しまでに時間がかかるケースも多く、購入後に1～2年をかけて資金を準備することも可能です。
意外と買えそうだと感じた方も多いのではないでしょうか。
また近年では住宅ローンの優遇措置の影響で、頭金なしのフルローンで購入する人も多いです。
預貯金が少ないからと予算を下げてしまうのは勿体ないです。
マンション価格高騰が続いているため、予算を大きく下げると条件に合うマンションが選べなくなってしまうためです。
また、条件を妥協して購入した場合、引っ越したくても売却できない状態＝自宅が負債となるリスクの確率が高い傾向になります。
マンション購入をこれから進めていく方は、自分に買えるかどうかだけではなく、資産価値をぜひ意識してください。
資産価値を意識すると、想定外のリスクが発生した場合もローン返済に苦しまず、簡単に売却や賃貸に出すことが可能になります。
また、新築マンション・中古マンションそれぞれにかかる費用について解説した記事もご用意していますので合わせてご参照ください。
新築マンション購入の流れと初期費用とは?中古マンションとの違いも解説！
2022/02/10
新築分譲マンション購入の流れと初期費用をご紹介します。また、新築マンションの特徴を、中古マンションと比較して具体的にお伝えします。
マンション購入で損をしないための方法
例えば、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？
- ● 「将来値下がりしないか心配。10年後に価格がいくらになるのか簡単に分かったら良いな」
- ●「万が一売ることになっても、売却額より住宅ローン残債の方が多かったらどうしよう。売却時点の予想利益が分かったら良いな」
住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、将来の資産性が一目で判断できる「沖式マンション10年後予測」を無料公開しています。
「値上がりシミュレーション」機能を使えば、5年後・10年後の将来価格をベストケース・標準ケース・ワーストケースの3つのシナリオで具体的にシミュレーションできます。
物件価格や金利を入力すればその場で自由にシミュレーションできるので、購入するべきか悩んでいる方にぴったりです。
さらに、「含み益シミュレーション」機能では、値上がりしたマンションを売却した場合に、実際に得られる利益を試算した結果を確認できます。
「沖式マンション10年後予測」の活用方法は、下記の動画でさらに詳しくご説明しております。
また、中古マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？
- ● 「スーモ等で見つけた物件が6,000万円で売出されている。この駅でこの価格少し高い気がするけど、本当に適正な価格なのだろうか？」
- ● 「適正な価格（沖式査定額：5,400万円）が分かれば、指値（値下げ交渉）を入れて、自分の予算内である5,500万円で強気に交渉出来るのになあ。。」
- ● 「どのサイトも適正な価格が分からないし、表示されていても、マンション単位で大雑把、お部屋毎に間取り、向き、階数を考慮されていない気がする」
住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、お部屋毎に価格査定を行っています。
これにより、購入検討しているお部屋の「適正価格」を正確に把握することができます。
物件詳細ページの便利な活用方法は、下記の動画でさらに詳しくご説明しております。
「沖式マンション10年後予測」や「割安判定」は、会員であれば、無料で利用できます。
でもなぜ、住まいサーフィンに出来て、他のサイトには出来ないの？と疑問を持つかもしれません。
そこには、住まいサーフィンにしかない3つの理由があります。
住まいサーフィン独自の特徴
- １．広告サイトではないため、売主への忖度が不要
- ２．サイト開設25年と老舗であるが故に、過去から蓄積されたビッグデータを保持・分析している
- ３．不動産業者、金融機関、REITといったプロにコンサル及び情報提供している精緻なデータを活用している
しかしなぜ、こんなに有用なデータを無料で公開するの？と怪しく感じる方もいるのではないでしょうか。確かに怪しいですよね。
その理由として、住まいサーフィンを開設した代表の沖有人が掲げる理念があります。
それは不動産売買における情報の非対称性を無くすことです。
昔から、不動産業者は売り手に不利益となる情報を隠すため、騙されて損をする消費者が後を絶ちません。
そんな消費者を減らすために、住まいサーフィンで購入に役立つ情報を無料公開し、理論武装してほしいとの思いがあります。
住まいサーフィンは、購入検討する全ての消費者に情報を活用してもらうため、有料ではなく無料で情報提供を行っています。
ただし、運営にはお金がかかります。
そのため、不動産業者や金融機関等の企業にコンサル提供を行い利益を得ることで、住まいサーフィンの無償利用を実現しています。
無料会員登録するだけで、全ての情報が確認できリスクなく始められます。
退会も簡単に出来ますので、まずは気軽に登録して、マンション購入を成功させましょう！
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マンション購入に役立つコラム記事
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