（１）金利と総返済額
借り入れ金利が高いと総返済額は何百万円も変ってきます。
（２）加入する保険の内容の違い
返済期間中の万一の備えになる保険も住宅ローンによって違いがあります。
（３）保証料や手数料の違い
金利以外にも様々な名目で必要になる諸経費（借入れ保証料、契約事務手数料、繰り上げ返済手数料など）でも差が出ます。特に返済期間を短縮したり、毎月の返済額を減らせる繰り上げ返済の手数料は大切です。
-
適切な長期修繕計画はとても重要です
-
管理費や修繕積立金はとても大切な「必要経費」と考えましょう。
過去最低水準の金利の今
明るく楽しい「おうちマンション生活」を目指すコラムの3回目は住宅ローンについてです。初めて住宅ローンを借りる時は、どれも同じような商品に思われ、何に注目して選べばよいか迷いがちです。今回は住宅ローン選びで大切な３つポイントについてお話します。
通常お金を借りると利息を付けて返済します。このとき1年あたりいくら利息を払うかを示す数字が金利です。2016年8月1日現在、（以下、今）住宅ローン金利は国のマイナス金利政策導入の影響もあり、三井住友銀行の「超長期固定金利」で返済期間15年超～20年以内の場合は年 1.330％と過去最低水準になっています。（１）金利と総返済額 ～金利でこんなに差がつく返済総額～
下記は私が平成4年に借りた住宅ローンのうち2つの明細票です。
©原 浩也
このときは4.890％、6.180％と高金利でしたが、希望に合ったマンションが見つかったので、「これもご縁」と、思い切って借りることにしました。
さて今、同条件の「超長期固定金利」で借りた場合、3つの金利差が返済額にどう影響するかを同行の住宅ローンシミュレーターで計算した結果がこちら。
©原 浩也
元本500万円に対し20年間の総支払額は年利1.330％で約570万円。4.890％で約787万円、6.180％では約875万円になり、1.330％に比べそれぞれ約217万円、約305万円も増加します。
もちろん借入金が多かったり返済期間が長ければ総支払額は増えます。そのためできるだけ借入金は少なく、返済期間は短く、金利は低い物を選びましょう。
（実際の借入時はこのほか保証料や手数料などの諸経費がかかります）（２）加入する保険の内容の違い ～団体信用生命保険（団信）とは？～
住宅ローンを借りる際は生命保険への加入が必須条件になっている場合がほとんどです。これは団信（ダンシン）「団体信用生命保険」と言います。住宅ローンを借りる人が団体で加入するため、通常の生命保険より掛け金や保証額は有利になっている事が多いです。
万一、団信に入っている人が死亡したり、所定の高度障害状態になった場合、住宅ローン残金が保険金として借入先の金融機関に支払われ、住宅ローンそのものが無くなります。
最近は疾病補償範囲の広いものが増えてきましたが、その分金利に上乗せされたり、別途保証料・手数料がかかったりするので、もし生命保険など他に加入している保険があれば保障内容に重複がないか調べ、加入保険の見直しも検討しましょう。（３）保証料や手数料の違い
金利以外にかかる経費には手数料と保証料があります。手数料が金融機関に支払うものであるのに対し、保証料とは保証会社に対して支払うものです。借りた人が住宅ローンの返済ができなくなった時は保証会社が代理で返済してくれるのですが、金融機関に対する借入はなくなっても、保証会社に対する借入は残ります。つまり、「自分のための保証」ではなく「金融機関のための保証」なのですが、保証会社の保証がないと金融機関は住宅ローンを貸してくれません。
保証料は「定額」と「定率（借入金額の何％）」があり、数百万円の差が出る事もあるので、これらすべての諸費用を含んだ返済試算表等を作り「最終的な総支払額がいくらになるのか？」で比較する事が大切です。インターネット専門銀行と有店舗型金融機関の違い
借入先として最近の注目はインターネット専門銀行です。有店舗型に比べ金利が低めで、基本的な手続きがホームページで行えるメリットがある一方、保証料や手数料などが高額になる場合もあります。有店舗型の金融機関は、担当者に直接相談したり返済試算表の作成も依頼できるので安心感が大きく、給与振込口座があるなら金利優遇されることもあります。
そのほかお勤めの会社によっては、持ち家取得に関する福利厚生制度が用意されている場合もあるので、総務部や会社が提携している金融機関の担当者からアドバイスを受けながら、どの住宅ローンを借りるか決めると良いでしょう。借りてから重要な繰り上げ返済は制約がある場合も
ひとたび住宅ローン返済が始まると重要になってくるのが繰り上げ返済です。毎月のローン返済とは別に、手持ち資金からまとまった額を返済することで借入残金を減らせます。これには返済期間を短縮するタイプと毎月の返済額を減らすタイプがあるのですが、どちらも返済が早ければ早いほど効果が大きいので、余裕資金が出来たら無理ない範囲で積極的に利用しましょう。
なお、ほぼ全ての金融機関がインターネットで繰り上げ返済できますが、少なくとも手数料は無料で、最低返済金額や回数に制限が少ないところが望ましいです。
また高金利で借りた場合、繰り上げ返済とともに、後の金利低下時に借り換えることも視野に入れておきましょう。予備費は多めに、残ったら最初の繰り上げ返済を
初めて住宅ローンを借りるとき、頭金をできるだけ入れて借り入れを減らしたいという気持ちになります。しかしマンション購入前後は何かと出費が増えるので、できれば少し多めに予備費を残しておくと安心です。そして大きな支出が一段落したころ、予備費が残っていたら、繰り上げ返済して借入残金を減らしましょう。
ちなみに我が家は予備費でリビングのオーダーカーテンを注文し今も使っています。安くはなかったけれど、いつも我が家を見守ってくれているような気持ちになれるので、とてもお勧めです。
はじめてのマンション購入は慣れないことばかりで、引っ越しが終わるとホッとして少し疲れが出るかも。でも住宅ローンは借りっぱなしにせず、繰り上げ返済を上手に使っていってくださいね。
では明るく楽しい「おうちマンション生活」を目指すコラムの3回目はこのへんで！
最後までお読みくださりありがとうございました。(本記事は記事執筆時点の２０１６年７月の情報に基づいて執筆されています。）
-
Author：原 浩也（はらひろや） 先生
-
(CFP®（ファイナンシャル・プランナー）、基本情報技術者、宅地建物取引士，くらしとお金とパソコンのヘルプデスク『スラウギ』代表)
28年間の総合出版社勤務で情報システム、広告・販売営業、物流開発と、様々な職務を経験し5年前に早期退職。 FP資格を取得後、某大学にて中島智美さんの「マネープランニング講座」講師を務める。 また技術者として高齢者向けのスマホ、タブレット、PC講座講師をするほか、不調PC修復などの出張サポートも行っている。
同い年で共に地方出身の妻、今年社会人になった長男、大学2年の長女の4人暮らし。 結婚を機に26歳でマンション購入。長男が生まれ住み替えて現在居住中。 当コラムは、読者のみなさんがこれから経験するであろうことを、ちょっと先にやってきた私がお伝えします