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マンションを購入する際に現金一括で購入する方は少なく、大多数の方が住宅ローンを利用します。
住宅ローン契約時には必ず審査を受ける必要があり、住宅ローン審査に通らなければマンションを購入できなくなってしまいます。
住宅ローン審査では、世帯年収や年齢など多岐にわたる項目がチェックされます。
そのため、審査に通るか不安、どうすれば審査に通るのか？等悩まれる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回の記事では、住宅ローン審査の基準となるポイントや住宅ローン契約前の注意点について、詳しくご紹介していきます。
この記事を書いた人
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目次
１． 住宅ローン審査の流れ
住宅ローンを借り入れる際に避けられないのが住宅ローン審査。
住宅ローンで借りる金額は数千万にもなりますので、あなたの返済能力を確認するために年収や物件などの審査が行われます。
住宅ローン審査では、「事前審査」と「本審査」と審査が２段階に分かれていますので、まずはローンの事前審査の流れについて解説していきます。
事前審査の流れ
住宅ローンの申込では、まずは事前審査が必要です。
事前審査が通らなかった場合、本審査へは進めません。
インターネット申込みが可能な金融機関も多く、借入希望金額や年収などの審査に必要な情報を入力します。
事前審査の期間は1週間から10日ほどとなっています。
マンションの売主によっては、事前審査に通っていないと物件の申込を受け付けないケースも多いため、早めに事前審査を行っておくと安心です。
なかには、マンション探しを行う前に住宅ローン事前審査が受けられる金融機関も存在します。先に予算を把握しておくことで、マンション探しがスムーズに行えます。
また、事前審査の段階では複数の金融機関へ申込みができますので、審査が通った中から条件の良い会社を選ぶことも可能です。
事前審査の提出書類
事前審査では、本人確認書類のみで申込みが可能なケースが多いです。
事前審査では自己申告のみで書類提出の必要はなく、本審査の段階で提出書類を用意します。
本審査の流れ
多くの場合ではマンション購入（契約）と同時に本審査を行います。
本審査での審査のポイントは事前審査と変わりません。
しかし、事前審査で申告した個人情報が正しいかの確認、過去の信用情報などを詳しく審査されます。
本審査の期間は2週間程度となっています。
本審査についても複数金融機関への申込が可能ですが、事前審査と比較し提出書類が多く、審査にも期間がかかります。
事前審査の段階で利用したい金融機関を絞り込んでおくことをおすすめします。
本審査の提出書類
本審査では、事前に申告した情報に関する書類をすべて提出します。
必要書類は金融機関や契約内容により異なりますが、主に以下のような書類が必要となりますので参考にしてください。
住宅ローン本審査の提出書類一覧
| 本人確認書類 | 住民票の写し |
|---|---|
| 運転免許証 | |
| 健康保険証 | |
| パスポート | |
| 特別永住者証明書／在留カード | |
| 収入関連書類 | 源泉徴収票 |
| 住民税決定通知書／住民税課税証明書 | |
| 確定申告書 | |
| 納税証明書 | |
| 会社決算書 | |
| 物件関連書類 | 不動産売買契約書 |
| 重要事項説明書 | |
| パンフレット／チラシ | |
| その他の書類 | 職歴書 |
| 健康診断結果証明書 |
２． 住宅ローン審査項目
つづいて、住宅ローンで審査される内容について詳しくみていきましょう。
国土交通省「令和5年度 民間住宅ローンの実態調査」によると、下記のような項目が審査で考慮されています。
住宅ローン融資を行う際に考慮する項目
| 完済時年齢 | 98.5％ |
|---|---|
| 健康状態 | 96.6％ |
| 借入時年齢 | 96.0％ |
| 年収 | 94.0％ |
| 勤続年数 | 93.6％ |
| 返済負担率 | 92.0％ |
| 担保評価 | 91.8％ |
| 金融機関の営業エリア | 90.4％ |
| 連帯保証 | 87.1％ |
完済時年齢
住宅ローン審査でもっとも考慮されるのが完済時年齢です。
住宅ローン利用の条件として、完済時年齢が80歳までと決められている金融機関が多いです。
また、定年退職後もローン返済を続けられるかを審査されます。
年齢別のマンション購入について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をご参照ください。
借入時年齢
完済時年齢と共に考慮されるべきものとして挙げられるのが借入時の年齢です。
一般的に下限を20歳以上としており、上限年齢を70歳としている金融機関が多いです。
※成人年齢の引き下げにより18歳を下限とした金融機関も出てきています。
住宅ローン利用者の平均年齢は「2022年度 フラット３５利用者調査」によると42.8歳で、利用者が多いのは30代、40代となっています。
健康状態
住宅ローン審査では健康状態も確認されます。
理由として、民間住宅ローンの契約では、団体信用生命保険（団信）※への加入が必須となるためです。
※団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、残りの住宅ローンが保険金により弁済される制度です。
保険会社により団信の加入条件は異なるため、他の保険会社であれば団信に加入できるケースもあります。
また、公的ローンであるフラット35であれば団信の加入が必須ではありません。
年収
住宅ローン審査では、借入額と年収のバランスを見られます。
年間の返済額が年収に占める割合である「返済負担率」が審査され、多くの場合では30～35％程度が基準となっています。
返済負担率では、自動車や奨学金など他のローンの借り入れを合算して計算されます。
連帯保証
住宅ローンを借りる際、金融機関が提携する保証会社に保証人となってもらう必要があります。
その際に、過去の返済履歴や消費者金融での借り入れの有無をチェックされます。
過去にクレジットカードや携帯料金の滞納を起こしている場合、審査が通らない可能性がありますのでご注意ください。
ご自身の信用情報は個人信用情報機関での情報開示が可能です。
インターネットでの開示請求も可能ですので、心配な場合は事前に情報を取り寄せておきましょう。
勤続年数
住宅ローンの契約時、勤続年数や職歴を確認される場合があります。
金融機関によって条件はさまざまですが、ローン返済が問題なく続けられるかの判断材料とされています。
担保評価
購入するマンションなどの住宅の価値（物件価格）も審査の対象となります。
万が一、ローン返済が出来なくなってしまった場合、金融機関は担保となるマンションなどの住宅を売却し、ローン残債を回収します。
マンションなどの住宅の価値は立地や周辺相場、築年数などで決まります。
したがって、築年数の経過した中古マンションや中古住宅の場合は担保評価が低くなるため、融資額が少なくなるケースもありますのでご注意ください。
住宅ローンの審査項目を知ったところで続いては住宅ローン契約前に注意しておきたいポイントをご紹介します。
３． 住宅ローン契約前の注意点
融資実行前の転職は避ける
新築マンションの場合、物件の引き渡しまでに数年の期間が空くケースがあります。
例え本審査に通っていても、数年の間に大きな変化が起きた場合、融資実行ができない可能性がありますので要注意です。
そのため、物件引き渡し、融資実行までの間は、転職、個人事業主として独立、大きい金額のローンなどは避けるのが無難です。
不動産投資をしていると住宅ローンが利用できない
不動産投資をしている方は住宅ローンが利用できない可能性があります。
投資用の不動産をローンで購入している場合、すでに住宅ローンを借りたい分の与信が残っていないケースが多いためです。
そのため、不動産投資は順序を誤るとデメリットになることも。
住宅ローンは不動産投資用のローンと比較し、金利や税制面での優遇が非常に大きくなっています。
そのため、不動産投資を行うよりも、先に資産価値の高い自宅マンションを購入した方が将来の資産形成につながります。
資産形成の一つとして不動産投資を考えている方は、まず先に自分の住む家を購入することをおすすめします。
４．住宅ローンのよくある質問
最後に、住宅ローンのよくある質問をご紹介します。
Q. 転職したばかりでも住宅ローンの契約は可能？
A. 勤続年数に条件を設けている金融機関もありますが、1年未満でも申込が可能な金融機関や勤続年数を要件に含めない金融機関も多くなっています。
転職して間もない場合、住宅ローンの申込には給与証明書や職務経歴書の提出を求められるケースが多いです。
Q. 契約社員でも住宅ローンの契約は可能？
A. 金融機関によって条件は異なりますが、可能です。
安定した収入がある方であれば、契約社員や派遣社員でも住宅ローンの契約ができます。
Q. 産休・育休中でも住宅ローンの契約は可能？
A. 金融機関によって条件は異なりますが、可能です。
休暇に入る前年度の源泉徴収票や、産休・育休中の収入で住宅ローンの返済が滞りなく行われるかを確認されます。
Q. 同性パートナーとペアローンを利用することは可能？
A. 現在、複数の金融機関で同性パートナーのペアローンの利用が可能になっています。
ペアローン申込の際は、二人の関係を証明する公正証書の提出を求められます。
Q. 住宅ローンの審査に通らなかった。どうすればよい？
A. 金融機関により審査基準は異なります。
そのため、一社目の金融機関の審査に通らなくても、二社目の申込では承認されたというケースも多いです。
ネット銀行で審査が通らなかった場合、お住まいの地域金融機関で相談したら利用できる場合もあります。
諦めずに複数の金融機関への申込を行ってみましょう。
Q. 過去の滞納により審査が通らなかった。どうすればよい？
A. クレジットカードや携帯料金の滞納で審査が通らない場合は、申込期間を空けましょう。
信用情報機関に滞納履歴が登録されてしまっていても、5年程度で過去の履歴は消えます。
Q. 新築住宅と中古住宅の住宅ローン審査の違いは？
A. 中古住宅の審査では担保評価に時間がかかることも。
住宅が担保となる融資のため、返済が不可能となった場合、その物件を売却することで完済することができるかという担保価値が新築物件に比べ重要となってくる。そのため、融資までに時間を要する場合があることを念頭に置いておくといいでしょう。
５．まとめ
今回の記事では、住宅ローンの審査内容について詳しくご紹介しました。
金融機関によって、住宅ローンの申込条件はさまざま。
ローン金利も大きく異なるため、住宅ローンの選定は慎重にすべきです。
まずは気軽に仮審査を行い、購入可否含め事前にシミュレーションすることをおすすめします。
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