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マンションを購入したいと漠然と考えているものの、まずは何から始めればよいかわからないという方も多いのではないでしょうか。
マンションを買うときには、見学や売買契約、住宅ローン契約などさまざまな手続きが必要になります。購入までの流れが分かっていないと、欲しい物件が買えないという事態になりかねません。
スムーズに購入するためにも、事前に流れやスケジュールを把握しておくことが大切です。
本記事では、マンション購入の流れや損をしないために知っておきたい重要なポイントをご紹介します。
この記事の編集者
住まいサーフィン編集部
1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
売り手と買い手の情報格差が大きい住宅業界。
自宅購入で後悔する人を減らすため、業界の専門知識・データを分かりやすくお届けします！
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目次
１．分譲マンション購入の流れ
まず初めに、分譲マンション（以下マンション）の検討～入居までの流れを簡単にご説明します。
新築マンション購入の流れ
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中古マンション購入の流れ
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新築マンションも中古マンションも、基本的な手順は変わりません。
ただし、物件によってはスケジュールに余裕がないことがあります。そのため、検討から購入までの流れと、それぞれのポイントや注意点を事前に理解しておくようにしましょう。
２．マイホーム探しに求める条件の洗い出し
それでは、マンション購入までの各ステップについて詳しく見ていきましょう。
マンションを探す前の準備として最初にやっておきたいのが、求める条件の洗い出しです。
自分自身と家族にとっての理想の暮らしを叶えるため、家族それぞれがマンションに求める希望条件を洗い出しましょう。
その際に、希望条件には順位付けをしておくことをおすすめします。
なぜなら、すべての理想が叶うマンションを見つけ出すのは至難の業であるためです。
気に入ったマンションが出てきた場合に適切な判断を下せるよう、絶対に譲れないポイントと妥協してもよいポイントを区別しておきましょう。
事前に優先順位を決めておくことで、条件の取捨選択ができます。
例えば、「3LDKを希望していたが、立地を優先し、より都心に住みたいので2LDKを選択肢に含めよう」「南向きが良いと考えていたが、広さを重視して東向きの部屋も見てみよう」といった柔軟な選び方が可能になります。
- ● マンションか？戸建てか？
- ● 新築か？中古か？
- ● 利便性を重視するか？住環境を重視するか？
- ● 勤務先までの所要時間
- ● お子さんの通学区
- ● 部屋数・広さ・間取り・日当たり・眺望
- ● 住宅設備仕様（ディスポーザー等）
住まいサーフィンではマイホーム購入経験者の失敗体験談をご紹介しています。
下記記事では、特に多い失敗談をランキング形式で発表しています。是非ご覧ください。
３．購入目安金額を把握しよう
続いて、マンション購入の検討を進めていく前に、まず初めに住宅ローン事前審査を通してみましょう。
気に入った物件が見つかってから、住宅ローン仮審査に申し込むイメージを持っている方も多いかもしれませんが、物件が決まる前であっても事前審査を行うことが可能です。
事前審査を行うメリットは大きく2つあります。
住宅ローン借入可能額を知ることで、効率的にマンションを選べる
まず、自分たちがいくらまで借りられるのかを把握しておくことで、効率的にマンションを選ぶことができます。
物件価格が高騰している今、気に入った物件が予算オーバーであったというパターンも多くなっています。はじめに現実的な予算を知った上で物件選びを行うことで、自分たちによりフィットしたマンションが見えてくるのでおすすめです。
中古マンションの購入では、スピード勝負のこともある
2つ目のメリットは中古マンション購入の場合に契約が有利に働く可能性があります。
中古マンション購入はスピード勝負とも言われており、複数人からの申し込みが入ることもしばしば。
住宅ローンの事前審査が通っていれば売主にとっても安心材料となり、同時に購入意欲の高い客とも判断されます。
また、世帯年収からも購入目安金額を算出することが可能です。下記の記事もご参照ください。
４．希望に合ったマンションを探そう
希望条件と購入目安金額を把握したら、いよいよ物件探しを行っていきましょう。
SUUMOやホームズといったポータルサイトで探す方法が一般的ですが、さらに詳しい情報を収集したいという方には住まいサーフィンがおすすめです。
住まいサーフィンの物件検索では、沿線・駅別の価格相場や個別物件の資産性や割安度が分かります。
また、物件を探していくなかで条件の取捨選択に迷った場合には、自分で変えられないポイントを優先するようにしてください。
居室内は後からでも変更できますが、住環境は変えられません。
物件周辺にどうしても気になる懸念点がある場合は避けた方が無難です。
そのほか、物件選びに役立つ情報は会員ページ内の動画で公開しています。
選んではいけない立地や間取り、モデルルームのチェックポイントなどを解説していますので、是非ご活用ください。
（無料会員登録で全ての動画が視聴可能です）
物件探しの注意点については、下記コラムでもご紹介しております。
５．モデルルーム見学や内覧に行く
続いては、マンションを見学してみましょう。
新築マンションの場合はモデルルームに行き、中古マンションの場合は実際にマンションの中を内覧（内見）することになります。
新築マンションはモデルルーム見学でイメージをつかむ
新築マンションは、建物の完成前に販売されることが一般的です。そのため、モデルルームに行ってそのマンションの設備仕様などを確認します。
マンションには複数のプラン（間取り）があるので、購入しようと思っている間取りとモデルルームの間取りは違うかもしれません。間取り図を見ながらしっかりとイメージしましょう。
また、モデルルームはオプションが多数使われることも多くなっています。華やかな雰囲気に流されてそのまま衝動買いしてしまい、後々後悔したという方もいるようです。
事前に注意点やチェックポイントを押さえてから見学に行きましょう。
住まいサーフィンでもモデルルームの見学予約ができます。期間限定のキャンペーンも行っていますので、この機会にモデルルームデビューしてみませんか？
モデルルーム見学の流れやポイントについては、こちらの記事をご覧ください。
中古マンションは内覧をして物件の状態を確認する
中古マンションの場合は、実際に物件を内覧します。
売主が住んでいる中で見学をする場合もあれば、既に引っ越していて空室になっている場合もあります。
内覧に行く前には、必ず質問事項をまとめておきましょう。騒音や近隣住民のこと、日当たりのこと、リフォーム（リノベーション）のことなど、見学するだけでは分からないことも多くあります。
内覧時には室内の状態や間取りが気になると思いますが、マンション内の清掃が行き届いているか、外壁や床にひび割れがないか等管理状況や共用部分の状態についても確認してください。
売主が許可してくれた場合には、写真や動画を撮っておくと後から見直せて便利です。
不明点や不安なことがあれば、仲介業者に相談しましょう。
６．購入申し込みをする
さて、購入したい物件が見つかったら、購入申込書を記入します。購入申込書とは、購入したいという意思を示すための書類になります。
なお、この段階で住宅ローンの事前審査は済んでいるのが一般的です。
住宅ローンの中には、不動産業者の用意している提携ローンというものもあります。審査が早いことがある・手続きの手間が省けるなど多くのメリットがあるので、特にスケジュールに余裕がない方は提携ローンがおすすめです。
それでは、新築マンションと中古マンション、それぞれの購入申し込みについて詳しくご説明します。
新築マンションには抽選登録と先着順がある
新築マンションの場合、販売方法は「抽選登録」と「先着順」の2種類に分かれています。一般的には、マンション販売当初は「抽選登録」で販売住戸の購入者を決めて、登録がなかった住戸を後から「先着順」として販売します。
抽選登録とは、決められた期間内に購入したい住戸を登録する方式です。1つの住戸に対して複数の登録があれば、抽選になります。
抽選に通った人（または無抽選の人）だけが購入申し込みをします。
先着順とは分かりやすく言うと「早いもの順」で、購入申し込みが早い人が購入できます。
また、新築マンションでは、売主へ購入意思を示すために10万円程度の「申込証拠金」が必要なことがあります。
あくまで一時的な預かり金となりますので、契約時（契約を行わなかった場合も）に返金されます。トラブル防止のため、預かり証は必ず保管しておきましょう。
中古マンションではなるべく早く購入申込書を提出する
中古マンションは、条件が良いものはすぐに売れてしまいます。購入したいと思ったら、すぐに購入申込書を提出しなければなりません。中古マンションの場合は、購入申し込みをした順番で価格交渉が行われるからです。
なお、中古マンション売買では購入申込書のことを「買付証明書」や「買受証明書」と呼ぶことがあります。
購入申込書は契約書ではないので、撤回することもできます。
しかし申込書を提出して売主が承諾すれば、契約に向けて動き出すことになります。
悩んでいるけどとりあえず申込書を出す、ということはやめましょう。
購入申込書には、買主の情報だけでなく価格や引き渡し時期などの希望条件も記入します。この内容を基に、売主と購入にする交渉をするということです。
あまりに売主に不利な条件を記入すると購入を承諾してもらえなくなるので、慎重に記入してください。
７．売買契約を結ぶ
続いて、マンションの売買契約を結びます。購入申込書を提出してから1週間～10日後に売買契約することが多いです。
売買契約をする前には、宅建士からの重要事項説明があります。この際に、説明の中で生じた疑問点や不明点はすべて解決しておきましょう。
売買契約の際には手付金の支払いが発生します。
手付金とは、売買契約の証明や万が一の契約破棄に備えて、買主から売主に支払うお金のことです。何事もなければ引渡し時に売買代金の一部に充当されるのが一般的です。
購入代金の5%～10%を支払うことが多いですが、減額交渉（値引き）できる場合もあります。
手付金に関するポイントとして、売買契約後の（買主からの）キャンセルについては手付金を放棄しなければならないと法律に定められています。
手付金の詳細については下記記事をご参照ください。
なお、手付金と似ている言葉に「頭金」というものがあります。
頭金は、住宅ローンで借りずに現金で支払うお金のことです。マンション価格から住宅ローン借入額を引いた金額が頭金になります。
マンションの売買契約で必要な書類等
マンション売買契約での必要書類や持参しなければならないものをご説明します。
- ● 本人確認書類（運転免許証等）
- ● 実印または認印
- ● 売買契約書の収入印紙または収入印紙分の現金
- ● 手付金または手付金振込控え
- ● 購入申込書の控え
- ● 中古マンションの場合：仲介手数料の半金または全額（現金または振込控え）
マンション売買契約時に必要なものは、不動産会社や物件によってさまざまです。
実印が必要な場合が多いですが、認印で良い場合もあります。印鑑証明書を求められるケースもあるようです。
売買契約書には、収入印紙を貼らなければなりません。
収入印紙代は、購入するマンション価格によって異なります。令和9年3月31日までの間に作成された売買契約書は、軽減税率が適用されます。
以下の表は、軽減税率が適用されたものです。
| 成約価格 | 収入印紙代 |
|---|---|
| 1,000万円超え～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超え～1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超え～5億円以下 | 6万円 |
また、中古マンションの場合、売買の仲介をした不動産会社に仲介手数料を支払います。売買契約時に仲介手数料の半額を払い、引き渡し時に残りの半額を支払うのが一般的です。
８．住宅ローンの本審査とローン契約
売買契約が終わったら、住宅ローンの本審査を受けます。本審査は、事前審査で申告した個人情報が正しいかの確認だけでなく、過去の信用情報、不動産の担保価値などを詳しく審査されます。
本審査は一般的には2週間前後で完了しますが、人によっては1ヶ月ほどかかることもあるようです。用意する書類も事前審査より多くなりますので、必要書類を事前に確認しておいた方がスムーズでしょう。
注意したいポイントとして、事前審査後に転職したりお金を借りたりすると本審査に通らないことがあります。
また、中古マンションの場合は、不動産の担保評価に問題があって住宅ローンを借りられなくなることもあるようです。担保評価に問題があるマンション例としては、築年数がかなり古い物件や再建築不可物件などが挙げられます。
本審査に通過したら、次は金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）を締結します。金融機関内で行うことが一般的ですが、電子契約の場合はインターネットや郵送でのやり取りだけで完結することも可能です。
金銭消費貸借については下記記事をご参照ください。
９．入居説明会・内覧会
新築マンションの場合は、引き渡しの前に入居説明会や内覧会があります。
入居者説明会は入居の2～3ヶ月前に行われるのが一般的です。
- 入居者説明会での主な説明内容・手続き
- ● マンションの管理について
- ● 登記手続きについて
- ● 今後のスケジュールについて
- ● 電気・ガス・インターネット等について
- ● （提携ローンの場合）金銭消費貸借契約会
マンションが竣工されたら、引き渡しの前に内覧会があります。入居のだいたい1～2ヶ月前に行われます。
内覧会では、購入する住戸が図面通りに出来上がっているか、傷や不具合などが無いかを確認していきます。
不具合があった場合、その場で対応できるものはすぐに直してもらい、難しい場合は後日再度直っているか確認することになります。
内覧会は、インスペクション業者に同行してもらって、プロの目で施工不良がないかチェックしてもらうことも可能です。4～9万円前後の費用がかかりますが、不安な人は検討してみてください。
１０．融資実行（決済）と引き渡し
いよいよ最後のステップです。住宅ローンの融資が実行されてマンションの引き渡しが行われます。
引き渡しがされてマンションの所有者が変わったら、不動産の登記を行います。登記申請は司法書士が行うことが一般的です。
中古マンションの場合は、購入申込から引渡しまで早ければ1ヶ月以内に済むことがあります。
しかし新築マンションの場合は引渡しが1～2年後というケースも珍しくありません。
なかには、お子さんの保育園入園や進学タイミングに合わせて、一時的に新居の近くの賃貸物件に仮住まいするといった方もいらっしゃいます。ご家庭の状況に合わせて方針を考えておくと安心です。
１１．まとめ
今回の記事では、新築マンションや中古マンションを購入したときの流れについて解説しました。
人生で一番大きい買い物ともいえる自宅購入。
初めての経験でなかなか踏み出せない方も多いと思いますが、見学後は販売担当者が丁寧にサポートしてくれるので心配する必要はありません。
まずは、自分たちがどんな家に住みたいかをご家族全員で相談してみるところから始めてみてください。
また、マンション価格の高騰が続いている現在。
今後の市況の変化に備え、「資産価値」を重視した住まい選びを行っておくと将来の安心につながります。
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- ● 「スーモ等で見つけた物件が6,000万円で売出されている。この駅でこの価格少し高い気がするけど、本当に適正な価格なのだろうか？」
- ● 「適正な価格（沖式査定額：5,400万円）が分かれば、指値（値下げ交渉）を入れて、自分の予算内である5,500万円で強気に交渉出来るのになあ。。」
- ● 「どのサイトも適正な価格が分からないし、表示されていても、マンション単位で大雑把、お部屋毎に間取り、向き、階数を考慮されていない気がする」
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