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住宅価格の高騰が続いている昨今、相場よりも安い価格で購入できる築40年超の古いマンションに注目が集まっています。
しかし「築40年・築50年の古い物件を購入しても大丈夫なのか」「そんなに古い物件を買っても後悔しないだろうか」と不安を感じる方もいるのではないでしょうか。
本記事では、築40年超の中古マンション購入のメリット・デメリット、後悔しないためのチェックポイント、築年数の古いマンションを選ぶ際の注意点を解説します。マンション購入で後悔したくない方は必見です！
この記事の編集者
住まいサーフィン編集部
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目次
１．築40年中古マンションはいつまで住める？
築40年の中古マンションの購入検討の際、最も気になるのが「いつまで住めるのか」という点ではないでしょうか。
築年数が経ったマンションを購入したところで、あと何年住めるのだろう？という不安がある方も多いと思います。
そこで、まずはマンションの寿命について考えていきましょう。
マンションの寿命は何年？
マンションの寿命を考える上で必ず登場するキーワードが「法定耐用年数」です。
法定耐用年数とは、建物や自動車などの資産が何年使用できるかを法令で定めたものを指します。建物の耐用年数は構造ごとに定められています。
マンションの建物構造であるRC造（鉄筋コンクリート造）の場合、法定耐用年数は47年です。
法定耐用年数が47年と聞くと、築40年の中古マンションを買っても10年くらいしか住めないのではと心配になりますよね。
しかし、法定耐用年数はあくまで税務上の基準として定められた数字です。マンションの物理的な寿命とは異なりますのでご安心ください。
当然ながら、建物は築年数が経過するごとに経年劣化が進み、価値が減少していきます。しかし、47年が経過したら住めなくなってしまうわけではありません。
国土交通省の調査※によれば、RC造の建物の物理的な寿命は120年と推定されています。
※国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新 による価値向上について」https://www.mlit.go.jp/common/001011879.pdf
ちなみに、日本最古のマンションと言われる「宮益坂ビルディング※」は築63年で解体・建て替えとなりました。また、1998年以前にはRC造の法定耐用年数は60年と定められていました。
※旭化成不動産レジデンス「宮益坂ビルディング立替え事業」https://www.afr-web.co.jp/tatekae-lab/example/miyamasu.html/
このような点を鑑みると、築40年の中古マンションを購入した場合、最低でも20年くらいは問題なく住み続けられると考えてよいでしょう。
ただし、築40年を超える中古マンションの購入を検討する際は、管理・修繕の状況を確認することが非常に重要です。中古マンションの建物価値は、管理状態によって大きく変わります！
安心して住み続けるために、適切な管理が行われているマンションを選びましょう。
築40年の中古マンション、資産価値は低い？再び売ることはできる？
築40年の中古マンションの資産価値も気になるポイントですよね。
築40年の中古マンションを購入して10年住んだとしても「築50年になったマンションは売れないのでは？」と不安になる方も多いかもしれません。
しかし、築年数が経ったマンションでも売却することは可能です。
例えば、東京都心にはヴィンテージマンションと呼ばれる物件が存在します。このような物件においては築60年の物件でも高値で取引されており、賃貸でも人気の高いマンションが多数あります。
都心部のマンションは立地が良く資産価値が高いため、築年数が経過しても需要が無くなる可能性は低いでしょう。都心部でなくても、利便性の高い立地では、周辺相場より価格を下げることでマンションの売却は十分可能です。
したがって、築40年超の中古マンションを購入される場合には、立地条件を重視することをおすすめします。
２．築40年中古マンションのメリット・デメリット
次に、築40年の中古マンションを購入するメリット・デメリットについて解説していきます。
築40年中古マンションを購入するメリット
築40年中古マンションを購入するデメリット
メリット① 相場よりも安く購入できる
築40年の中古マンションを買う最大のメリットとして、相場よりも安く購入できる点が挙げられます。
現在は都心部を中心にマンション価格が高騰しているため、築40年前後の物件をリフォームして住むことはお得な選択肢と言えるでしょう。
マンションの資産価値を重視する上で、相場よりも安く購入することは欠かせないポイントです。
相場から大きく離れた価格で購入してしまうと、売却時に損をする可能性が高くなってしまいます。
立地条件の良い物件を適正価格で購入できれば、築40年の物件であっても資産価値が保ちやすくなります！
メリット② 立地の良いマンションを購入できる
築40年の中古マンションを購入するメリットには、立地の良い物件を安く購入できる点も挙げられます。
東京都内や首都圏の人気エリアでは、1億円超えの新築マンションが当たり前に売り出されています。一般企業に勤める会社員ではなかなか手が届かないというのが現状ではないでしょうか。
しかし、築40年前後の中古マンションに目を向けると、東京都心でも4,000万円台（2LDK～3LDK）の物件が売り出されています。
築年数の幅を広げれば、新築や築浅では手の届かないエリアに住むことが出来ます。
メリット③ 管理状況を確認できる
築40年の中古マンションは、管理状態が外観や共用部から一目で判断できるというメリットもあります。
例えば、内覧時に以下のような点を確認してみると、管理状況の良し悪しが分かるでしょう。
- ● エントランスが清掃されている
- ● 植栽が綺麗に保たれている
- ● 共用廊下やごみ置き場がきれいに利用されている
- ● エレベーターなどの設備に問題がない
内覧時に不快を感じないマンションであれば、築40年以上の物件であっても安心して住むことが出来るでしょう。
メリット④ 建て替えの可能性がある
築40年の中古マンションを購入すると、入居後に建て替えが行われるといった場合もあります。古いマンションの建て替えが行われて新築同様になれば、安全性も高まって資産価値が向上するというメリットがあります。
しかしながら、一般的にマンションの建て替えには入居者1人当たり数千万円といった多額の費用がかかるので、デメリットともいえるでしょう。
また、建て替えには「マンション所有者の4/5の賛成」が必要であるため、そう簡単に実現できるものではありません。将来的には老朽化したマンションの建て替えが進んでいく可能性もありますが、現時点で建て替えが実施されたマンションはあまり多くありません。
デメリット① 老朽化が進んでいる
築40年といった築年数が経過している中古マンションは、マンション躯体の劣化が進んでいる可能性があります。
居室内は綺麗にリノベーションされていても、マンションの大規模修繕が行われていないという事例も多いので注意が必要です。
新築同様の綺麗なお部屋だと思い購入したものの「配管の劣化が原因で、入居後に水道管の水漏れが発生した」などの後悔エピソードもよく見られます。
また、内覧時は共用部にも注意を向けて、外壁にヒビ割れがあるなど修繕が十分に行われていないと感じるマンションは避けた方がよいでしょう。
デメリット② 耐震性に不安がある場合も
地震大国とも呼ばれる日本に住む以上、大震災が起こるリスクは避けられません。万が一の場合を考え、地震に耐えることができる住まいを選びたいですよね。
実は、過去の地震の結果から、建てられた時期によって倒壊率が違うことがわかっています。
2011年の東日本大震災で特に被害が大きかったのは、1981年（昭和56年）前後までに建てられた旧耐震基準のマンションでした。
築40年超の中古マンションを検討していると、旧耐震基準のマンションが目に留まることも多いです。なぜなら、旧耐震基準のマンションは新耐震基準のマンションよりも安価に売り出されているためです。
安く売り出されているのでお得に感じますが、購入の際はリスクを踏まえて慎重に判断することをおすすめします。
デメリット③ 管理費・修繕積立金が高い
築40年以上の中古マンションは、管理費・修繕積立金が高額になる場合があります。
特に総戸数が少ない小規模物件の場合、1戸あたりの修繕費負担が大きくなるため維持費が高額になりがちです。
中古マンションを探す際、まずは物件価格を確認することが多いと思います。しかし、管理費・修繕積立金の価格差によっては、毎月数万円もの差が生まれてしまいます。
物件価格だけで比較するのではなく、月々のローン支払額と管理費・修繕積立金を合計した金額で比較検討することをおすすめします。
デメリット④ 住宅ローンが通りにくい
築40年の中古マンションを購入する場合、住宅ローンの借入期間が短くなる可能性があります。
その理由は「法定耐用年数」が審査に関係する場合があるためです。35年ローンの借り入れを希望していても、借入期間が短くなる可能性があります。
借入期間が短くなるとその分、毎月の返済額が増えてしまいます。毎月の支払いが苦しくならないよう注意が必要です。
そのため、築40年の中古マンションを検討する際には、余裕をもった返済計画を立てると安心です。
また、旧耐震基準のマンションの場合は審査が通りにくいと言われています。1981年以前に建築された旧耐震基準のマンションは住宅ローン控除の利用もできませんのでご注意ください。
このように築40年超の中古マンション購入では、住宅ローン利用においていくつかの懸念点があります。築40年超の中古マンションを購入検討する際には、金融機関へ早めに相談してみてもよいでしょう。
３．買っても良い築40年中古マンションの選び方
築40年のマンションを購入するメリット・デメリットを把握したところで、買っても良いとされる築40年マンションの選び方について解説します。
築年数の経ったマンションを選ぶ際には、次のような条件に当てはまるかどうか確認しましょう。
新耐震基準を満たしている
「デメリット② 耐震性に不安がある場合も」で解説したとおり、築40年の中古マンション購入の際は耐震基準を確認しましょう。
1981年（昭和56年）前後までに建てられたマンションは旧耐震基準で建てられています。
旧耐震マンションは、新耐震基準のマンションに比べて被害が大きくなることが分かっています。さらに、旧耐震基準で建てられたマンションは耐震診断や補強工事に多額の費用が掛かる場合もあり、よっぽど気に入った物件でない限りは避けた方が無難といえるでしょう。
よって、築40年前後の中古マンション購入時は、1981年以降の新耐震基準で建てられたマンションを選ぶことをおすすめします。
新耐震基準を満たすマンションは、震度6～7程度の地震において崩壊や倒壊しないことが目安となっており、安心して住むことができます。
管理状態が良い
「メリット③ 管理状況を確認できる」でも解説したとおり、中古マンションの状態は管理によって大きく変わります。
特に、築40年以上の物件では経年劣化が目立つ中古マンションも多くなります。修繕が適切に行われていない中古マンションでは、安全性に問題が生じる恐れもあります。
内覧時に手軽に確認できるポイントとして、マンション共用部の状態を観察しましょう。エントランスやゴミ置き場、駐輪場など、全住民が利用する施設が綺麗に保たれているかは重要なポイントです。
共用部については、以下の記事でも詳しく解説しています。
【共用部編】マンションのモデルルームや内覧で確認するべき設備とは！？ポイントや注意点も解説！
また、修繕計画や管理組合の議事録を見せてもらうことで、マンションの管理状況をより詳しく知ることができます。マンションの大規模修繕が適切に行われているか、修繕積立金の適正な確保が行われているかなどを確認しましょう。
さらに、マンションの規模は大きい方が安心です。大規模マンションは住民数が多い分、修繕積立金の不足などの問題が起こる可能性が低い傾向があります。
立地が良い
築40年を超えるような中古マンションを購入する際は、「古さ」を許容できるほどの魅力ある物件を購入することが大切です。
そこで、もっとも重視したいポイントが立地条件です。マンションを好む方は「利便性の高さ」「立地の良さ」を重視する傾向があるためです。
立地の良さについては、以下のようなポイントから判断しましょう。
立地条件で確認したいポイント
- ● 交通利便性（都心部へのアクセスの良さ）
- ● 駅近か
- ● 駅からマンションまでの道のり（平坦であるか、人通りはどのくらいか）
- ● 生活利便性（買い物のしやすさ、街の賑わい）
- ● 窓からの眺望や採光
- ● マンション周辺の騒音（特に夜間）
- ● お子さんの通学路に危険はないか
特に、独身の方は立地を最優先することをおすすめします。一般的に、単身者はファミリーに比べて短い期間で引っ越しされる方が多いためです。転職や結婚、Uターンといった事情で引っ越す際、マンションが売れないと困りますよね。
ファミリーで住むマンションをお探しの方は、立地だけでなく、街の治安や通学路にも注意しましょう。
リフォーム・リノベーションが可能
ご自身でリノベーションを行いたい場合は、中古マンションの管理規約を確認し、改修可能な範囲を把握しておきましょう。
マンションの規約や構造によっては、リフォームやリノベーションの内容が制約されることがあるためです。
ユニットバスやシステムキッチンの取り換えなどは比較的容易に行うことができます。しかし、窓やサッシなどは共用部に該当し、取り換えが制限されることが一般的です。マンションの構造や排水管の位置によっては、水回りの移動が制限される場合もあります。
フルリノベーションを検討する場合、費用が1,000万円を超えるケースも一般的ですので、予算を超えてしまう可能性もあります。
そのため、中古マンションの契約前に、リフォーム業者に見積もりを依頼するのがおすすめです。
リフォームを検討する際のポイント
- ● 管理規約を確認する
- ● 配線や配管を確認する
- ● 費用を確認する
リフォーム業者の選び方については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
信頼できるリフォーム業者の選び方とポイント！悪徳業者に騙されないために
既存不適格建築物ではない
将来的に建て替えされることを期待して、築40年超の中古マンションを購入する場合は「既存不適格建築物」かどうかの確認が必須です。
「既存不適格建築物」とは、法改正により現在の建築基準法や都市計画法に違反している物件のことをいいます。着工当時は適法であったため、特例として違法建築とはしていません。そのため、マンションが存在する限り住み続けることは可能です。
しかしながら、マンションの増改築や建て替えの際は現在の法令に適合させなければなりません。高さ制限などで、建て替え前と同じ規模の物件が建てられない可能性もありますので注意が必要です。
４．築40年中古マンション購入者の後悔エピソード
ここからは、住まいサーフィンの「実録！マンション・一戸建て購入のしくじり体験談」から築40年前後の中古マンション購入で後悔した方のリアルな体験談をご紹介します。
築年数が経過した中古マンションならではの後悔ポイントを知り、購入検討にお役立ていただければ幸いです。
築年数のわりに外観も室内も痛みが少なく綺麗だったこと、夫婦それぞれの勤務地への交通の便が非常に良かったことが決めてとなり、購入を決定。
ところが、住み始めてすぐにマンション共用部の給排水管等に、築年数相当の傷みがあることがわかりました。戸数の少ないマンションであったため、補修のための修繕積立金の値上げや一時金の徴収などがあり、思いがけない出費となりました。
中古物件の場合は外見の雰囲気や綺麗さだけに気を取られず、見えないところにも注意を払うべきだったと思います。（50代女性）
近隣はマンション激戦区であり、ネットの新着で良い物件を見つけ不動産屋に電話すると、「2番手みたいです」「もう決まってしまいました」と言われ続け、早くしなくてはと焦っていました。結局、築40年で全リフォーム済み、立地も良く、私の実家にも夫の職場も近い中古マンションを購入することにしました。
失敗だったのは、良い面ばかりを見て、築年数を軽視していたこと。
契約して数年後に大規模修繕工事を予定していましたが、積立金が足りておらず、2年後に30万、3年後に50万を各家庭から出費する話が出ていると知りました。焦らずに、マンションの管理組合の帳簿を見せてもらい、今後の工事計画を把握していればと後悔しました。（30代女性）
購入当時ですでに築40年に達していたこともあって、内部があちこち劣化していました。中でも水周りの状態がひどく、特に風呂場の防水が切れて階下に水漏れを起こしてしまったのには参りました（火災保険で補修、賠償）。
購入前に不動産屋からリフォームしたほうが良いかもしれないと勧められましたが、約200万という金額に後退りし、よく考えれば住宅価格に上乗せしてローンを組めば何も問題なかったのに、何故かその時は断念してしまいました。おかげで今になって老朽化がさらにひどくなり、ローン金利が史上最低値であったことから「リフォームするなら今しかない」と、それまで払い続けてきた住宅ローンの借り換え時にリフォーム資金を上乗せするという形で、やっとリフォームが実現しました。ですが、65歳でローン完済する予定が10年延びてしまいました。（40代男性）
もともと新築分譲マンションを購入して5年住みましたが、実家の近くの方が何かと便利だったので、中古マンションを購入して住み替えました。内装はリフォームで新品同様に綺麗になりましたが、築35年の古いマンションのため、外観や窓、ベランダなど自分たちでリフォームできない箇所の古さが気になります。新品の箇所との差が気になるため、そのまま使う予定だったキッチンはリフォームの途中で結局フルリノベーションすることになりました。購入前に補修できる箇所とできない箇所をもっとしっかり把握しておくべきだったと思います。（30代女性）
５．築40年中古マンション購入で後悔しないために
ここまで、築40年の中古マンション購入について解説してきました。
しかし、「４．築40年中古マンション購入者の後悔エピソード」でもご紹介したように、築年数の経ったマンションを購入して後悔してしまったという方もいるようです。では、後悔しないためにどのような対策を取ればよいでしょうか？
もう少し築年数の浅いマンションも検討する
築40年前後の物件購入について不安がある場合は、築30年・築20年といった中古マンションも検討してみることをおすすめします。
もう少し築年数が浅いマンションであれば、デメリットで挙げたような老朽化のリスクや耐震性への不安が少ないマンションを選ぶことができます。築40年のマンションよりも価格は高くなりますが、安全性や資産価値を重視する場合は築30年・築20年のマンションも検討すると良いでしょう。
こちらの記事で、築30年のマンション・築20年のマンションについて解説しています。
築30年の中古マンションは買っても大丈夫？後悔しないための注意点を解説！
築20年の中古マンション購入で後悔しないためのポイントとは？資産価値が下がりにくい不動産の条件をご紹介！
６．まとめ
この記事では、築40年の中古マンション購入について、さまざまな角度から詳しく解説してきました。
築40年の中古マンションは価格が安いなどのメリットがある一方で、古いマンションならではの問題や注意点も多いです。今回解説した内容を踏まえて、築40年の中古マンション選びは慎重に行ってください。
また、マンション価格が高騰している中で非常に重要なのが、高値掴みをしないことです。周辺相場や過去の取引価格をもとに、適正価格であるか確認することをおすすめします。
中古マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？
- ● 「スーモ等で見つけた物件が6,000万円で売出されている。この駅でこの価格少し高い気がするけど、本当に適正な価格なのだろうか？」
- ● 「適正な価格（沖式査定額：5,400万円）が分かれば、指値（値下げ交渉）を入れて、自分の予算内である5,500万円で強気に交渉出来るのになあ。。」
- ● 「どのサイトも適正な価格が分からないし、表示されていても、マンション単位で大雑把、お部屋毎に間取り、向き、階数を考慮されていない気がする」
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