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住宅価格の高騰が続いている昨今、相場よりも安い価格で購入できる築30年超のマンションに注目が集まっています。
築30年超の古い物件を、綺麗にリノベーションして住みたいと考える方もいらっしゃると思います。
しかし「築30年の古い物件を買って本当に大丈夫か」「そんなに古い物件を買っても後悔しないだろうか」と不安を感じる方もいるのではないでしょうか。
本記事では、築30年超の中古マンション購入のメリット・デメリット、後悔しないためのチェックポイント、築年数の古いマンションを選ぶ際の注意点を解説します。マンション購入で後悔したくない方は必見です！
この記事の編集者
住まいサーフィン編集部
1998年開設、マンションの適正価格や資産価値を判断するための価格情報サイト「住まいサーフィン」が運営。
宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士の資格を保有し、不動産の専門知識を持つスタッフが自宅売買に役立つ情報を発信します。
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目次
- 2 築30年中古マンションのメリット・デメリット
- - メリット① 物件の選択肢が多い
- - メリット② 相場よりも安く購入できる
- - メリット③ 新耐震基準を満たしている
- - メリット④ 管理状況を確認できる
- - デメリット① 適切な維持管理をされていない可能性がある
- - デメリット② 管理費・修繕積立金が高い
- - デメリット③ 希望の価格で売却できない可能性がある
- - デメリット④ 住宅ローンが通りにくい
１．築30年中古マンションはあと何年住める？
築30年の中古マンションの購入検討の際、最も気になるのが「いつまで住めるのか」という点ではないでしょうか。
築年数が経ったマンションを購入したところで、あと何年住めるのだろう？という不安がある方も多いと思います。
そこで、まずはマンションの寿命について考えていきましょう。
マンションの寿命は何年？
マンションの寿命を考える上で必ず登場するキーワードが「法定耐用年数」です。
法定耐用年数とは、建物や自動車などの資産が何年使用できるかを法令で定めたものを指します。建物の耐用年数は構造ごとに定められています。
マンションの建物構造であるRC造（鉄筋コンクリート造）の場合、法定耐用年数は47年です。
法定耐用年数が47年と聞くと、築30年の中古マンションを買っても長く住めないのではと心配になりますよね。
しかし、法定耐用年数はあくまで税務上の基準として定められた数字です。マンションの物理的な寿命とは異なりますのでご安心ください。
当然ながら、建物は築年数が経過するごとに経年劣化が進み、価値が減少していきます。しかし、47年が経過したら住めなくなってしまうわけではありません。
国土交通省の調査※によれば、RC造の建物の物理的な寿命は120年と推定されています。
※国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新 による価値向上について」https://www.mlit.go.jp/common/001011879.pdf
ちなみに、日本最古のマンションと言われる「宮益坂ビルディング※」は築63年で解体・建て替えとなった事例があります。また、1998年以前にはRC造の法定耐用年数は60年と定められていました。
※旭化成不動産レジデンス「宮益坂ビルディング立替え事業」https://www.afr-web.co.jp/tatekae-lab/example/miyamasu.html/
このような点を鑑みると、築30年の中古マンションを購入した場合、最低でも30年くらいは問題なく住み続けられると考えてよいでしょう。
ただし、築30年を超える中古マンションの購入を検討する際は、管理・修繕の状況を確認することが非常に重要です。中古マンションの建物価値は、管理状態によって大きく変わります！
安心して住み続けるために、適切な管理が行われているマンションを選びましょう。
築30年の中古マンション、資産価値は低い？再び売ることはできる？
マンション購入後、家族構成の変化に応じて、将来的に売却や住み替えを検討している方も多いのではないでしょうか。
築30年の中古マンションを購入してしばらく住んだとしても「築40年・築50年になったマンションは売れないのでは？」と不安に思うかもしれません。
しかし、築年数が経ったマンションでも売却することは可能です。
例えば、東京都心にはヴィンテージマンションと呼ばれる物件が存在します。このような物件においては築60年の物件でも高値で取引されており、賃貸でも人気の高いマンションが多数存在します。
都心部のマンションは立地が良く資産価値が高いため、築年数が経過しても需要が無くなる可能性は低いでしょう。
都心部でなくても、利便性の高い立地では、周辺相場より価格を下げることでマンションの売却は十分可能です。
したがって、築30年超の中古マンションを購入される場合には、立地条件を重視することをおすすめします。
また、都心の空き地は少なくマンションの建て替えは容易ではありません。そのため、将来的に立地の良い新築マンションはどんどん少なくなっていきます。
こうした事情により、都心でマンションを検討する場合は中古物件を選ぶ方も増えていくでしょう。
売却を想定したマンション購入では、利便性が高いエリアを選定し、適正価格での購入を意識することが大切です。
マンションを適正価格で購入する方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。
２．築30年中古マンションのメリット・デメリット
続いては、築30年のマンションを選ぶメリット・デメリットについて解説していきます。
築30年のマンションを購入するメリット
築30年のマンションを購入するデメリット
メリット① 物件の選択肢が多い
新築マンションに限定せず中古マンションも選択肢に含めることで、物件購入の選択肢を広げることができます。
こちらは、過去10年間の「東京23区 新築マンション供給戸数の推移」です。
東京23区 新築マンション供給戸数の推移（データ元：不動産経済研究所 https://www.fudousankeizai.co.jp/mansion）
新築マンションの供給戸数は年々、減少傾向にあります。東京23区では、2024年に10,000戸を下回る結果となりました。
近年、建築コストの高騰により新築マンションの用地取得が難しく、収益性の高いホテルなどが優先して用地取得を進めているためです。
こうした背景により、利便性の高い立地に建つ新築マンションの購入が難しくなっています。
一方で、中古マンション市場では幅広い価格帯や立地条件の物件が存在します。
中古マンションも視野に入れてみると、ご自身のニーズに合ったマンションをより見つけやすくなるでしょう。
メリット② 相場よりも安く購入できる
築30年のマンションを選ぶメリットの一つは価格の安さです。
東京都内や首都圏の人気エリアでは、1億円超えの新築マンションが当たり前に売り出されています。一般企業に勤める会社員ではなかなか手が届かないというのが現状ではないでしょうか。
一方で、築年数がある程度経過した物件は、新築や築浅物件と比べて価格が割安になる傾向があります。
築30年前後の物件をリフォーム・リノベーションして住むという選択肢も、視野に入れると良いでしょう。
より価格の安い物件を探している場合は、築40年前後の物件を検討してみるのも良いかもしれません。
築40年のマンションについては、こちらの記事で解説しています。
また、マンションを資産として考える場合、高すぎる価格で購入しないことが重要です。相場から大きく外れた価格で購入してしまうと、売却時に損をする可能性が高くなってしまいます。
利便性の高い物件を適正価格で購入できれば、築30年の物件でも資産価値が維持しやすくなります！
メリット③ 新耐震基準を満たしている
築30年前後のマンションは、現行の新耐震基準を満たしています。
新耐震基準は1981年6月から施行されており、震度6～7程度の地震において崩壊や倒壊しないことを目安としています。
築30年前後のマンションは、新耐震基準に基づいて設計・建設されているので安心です。
新耐震基準については、こちらの記事で詳しく解説しています。
メリット④ 管理状況を確認できる
築30年の中古マンションは、外観や共用部から管理状態を一目で判断できるというメリットもあります。
例えば、内覧時に以下のような点に注目してみると、管理状況の良し悪しが分かります。
- ● エントランスが清掃されている
- ● 植栽が綺麗に保たれている
- ● 共用廊下やごみ置き場がきれいに利用されている
- ● エレベーターなどの設備に問題がない
共用部の設備が古いままになっていないか、適切に使用されているかなどをよく確認してみましょう。
共用部で確認すべきことについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
また、多くのマンションが12年前後の周期で大規模修繕を実施します。すでに実施された大規模修繕の内容も事前に確認することをおすすめします。
デメリット① 適切な維持管理をされていない可能性がある
築30年以上の物件では経年劣化が目立つ中古マンションも多くみられます。
適切なメンテナンスが行われていないと、築年数以上に古さを感じる場合もあるでしょう。
「メリット④ 管理状況が確認できる」でも述べたように、まずは内覧時にマンション共用部の状態を観察するようにしましょう。
エントランスやゴミ置き場、駐輪場など、共用設備が綺麗に保たれているかは重要なポイントです。
また、修繕計画や管理組合の議事録を見せてもらうことで、マンションの管理状況をより詳しく知ることができます。
マンションの大規模修繕が適切に行われているか、修繕積立金の適正な確保が行われているかなどを確認しましょう。
デメリット② 管理費・修繕積立金が高い
築30年以上の中古マンションは、管理費・修繕積立金などの維持費が高額になる場合があります。
特に総戸数が少ない小規模物件の場合、1戸あたりの負担が大きくなるため維持費が高額になりがちです。
また、修繕積立金を滞納する住民がいた場合、いざ大規模修繕を行うときに修繕費用が不足してしまうといった問題も考えられます。
そのため、マンションの規模は大きい方が安心です。大規模マンションは住民数が多い分、修繕積立金の不足などのリスクが低いです。
中古マンションを探す際は、まず物件価格を確認することが多いと思います。しかし、管理費・修繕積立金の価格差によっては、毎月数万円もの差が生まれてしまいます。
物件価格だけで比較するのではなく、月々のローン支払額と管理費・修繕積立金を合計した金額で比較検討するようにしましょう。
デメリット③ 希望の価格で売却できない可能性がある
築30年前後の中古マンションを購入する場合、10年後には築40年になります。
一般的に、分譲マンションは築年数が経過すると物件価値は下がっていきます。そのため、築40年・築50年など古いマンションは手放したいと思っても希望価格で売れない恐れがあるのです。
将来的に売却を検討している場合、資産価値の低い物件を購入してしまうと住宅ローン返済が困難になるリスクがあることを認識しておきましょう。
特に、定期借地権付き分譲マンションには注意が必要です。
定期借地権付き分譲マンションは、土地を賃貸契約して建てられています。
定期借地権の場合は契約終了後の更新ができず、土地を更地にして返却するという契約が一般的です。（契約期間はマンションによって異なります）
そのため、定期借地権付きのマンションを購入する際は契約の残存期間を確認する必要があります。
残存期間が少ない中古マンションは、将来、売却時に次の購入者が見つかりにくい可能性があるので注意しましょう。
定期借地権付きマンションは購入しても平気？後悔しないためのポイントとは
定期借地権のメリット・デメリットと向いている人について解説します。
しかし、すべての築30年前後のマンションが大幅に値下がりするわけではありません。
マンションの立地条件や管理状況が良い物件は、資産価値が高く、値下がりしにくいです。資産価値の高い物件を見極めることができれば、売却時に利益が生まれる可能性もあります！
そのため、築30年前後のマンションを検討する場合、立地条件と管理状況を重視することをおすすめします。
資産価値の高いマンションの選び方については、こちらの記事で詳しく解説しています。
デメリット④ 住宅ローンが通りにくい
築30年の中古マンションを購入する場合、住宅ローンの借入期間が短くなる可能性があります。
借入期間が短くなると、毎月の返済額がその分増えてしまうので注意が必要です。
「３．築30年マンションの購入で住宅ローンは利用できる？」でも詳しく解説します。
３．築30年マンションの購入で住宅ローンは利用できる？
築30年のマンションを購入する場合、住宅ローンは問題なく利用できるのでしょうか。
住宅ローンの借入期間や住宅ローン控除について解説します。
住宅ローンの借入期間が短くなる可能性がある
築30年前後の中古マンションを購入する場合、住宅ローンの借入期間が短くなる可能性があります。
その理由は「法定耐用年数」が審査に関係する場合があるためです。
一部の金融機関では、中古マンションの購入時に借入年数を「法定耐用年数－築年数」と計算することがあります。
築30年のマンションを購入する場合、47年－30年で計算すると17年ローンしか借りられない可能性があるのです。
借入期間が短くなると、毎月の返済額がその分増えることになります。元々35年ローンを予定していた場合、購入が難しくなってしまうかもしれません。
そのため、築30年前後の中古マンションを検討する際には、余裕をもった返済計画を立てると安心です。早めに金融機関へ相談し、ご自身の条件に合わせた購入計画を進めるようにしましょう。
住宅ローン控除は利用できる
築30年前後のマンション購入であっても、住宅ローン控除（住宅ローン減税制度）が利用できます。
中古マンションが住宅ローン控除を受けるための条件として、1982年1月1日以降に建築された住宅である必要があります。
築30年前後であれば条件に合致しますので、控除が利用できます。
実際の控除額は以下のようになっています。
※2024～2025年に入居した場合の最大控除額になります。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 控除額 | 控除期間 | 最大控除額 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 年間 | 合計 | ||||
| 買取・再販住宅※1 | 3,000～5,000万円※2 | 0.70％ | 13年 | 21～35万円※2 | 273～455万円※2 |
| 一般の中古住宅 | 2,000万円 | 10年 | 14万円 | 140万円 | |
※1 買取・再販住宅とは、宅地建物取引業者が中古住宅を買い取ってリフォーム工事などをして、要件を満たした上で販売される住宅のこと
※2 借入限度額や最大控除額は、住宅の省エネ性能や家族構成によって異なります。
その他の詳しい条件については、こちらの記事で解説しています。
住宅ローン減税制度を徹底解説！改正による変更点や適用条件は？
2025年最新の住宅ローン減税制度について解説します。住宅ローン減税の条件や申請方法もご紹介しますので、借り入れを検討している方はチェックしてみてくださいね。
４．築30年中古マンションではリフォームも検討しておこう
築30年前後のマンションを検討する場合、リフォームが必要となるケースが多いです。
また、リノベーションを行い、新築同様の綺麗なお部屋に住みたいという方もいるのではないでしょうか。
リフォーム・リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合は、マンションの管理規約で改修可能な範囲を確認しておくことが重要です。
マンションの規約や構造によっては、リフォームやリノベーションが制約される可能性が考えられるためです。
例えば、ユニットバスやシステムキッチンの取り換えなどは比較的容易に行うことができますが、窓やサッシなどは共用部に該当し、取り換えが制限されることが一般的です。
マンションの構造や排水管の位置によっては、水回りの移動が制限される場合もあります。
また、フルリノベーションを検討する場合は、費用が1,000万円を超えるケースも一般的です。高額になりますので、予算感を確認しながら進めるようにしましょう。
中古マンションの契約前に、リフォーム業者に見積もりを依頼しておくとスムーズに進めることができます。
リフォームを検討する際のポイント
- ● 管理規約を確認する
- ● 配線や配管を確認する
- ● 費用を確認する
リフォーム業者の選び方については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
５．築30年中古マンション購入者の後悔エピソード
ここからは、住まいサーフィンの「実録！マンション・一戸建て購入のしくじり体験談」から築30年前後の中古マンション購入で後悔した方のリアルな体験談をご紹介します。
築年数が経過した中古マンションならではの後悔ポイントを知り、購入検討にお役立ていただければ幸いです。
後悔エピソード① 満足なリフォームが行われていない
リフォーム済みのマンションで、ほぼ自分の希望通りの内装、立地条件だったことが気に入った理由です。最寄り駅が二路線三駅全て徒歩圏内で、職場まで10km以内だったこと、また予算も希望通りで、駐車場も敷地内に確保できた点が決め手になりました。
残念に思うのは、排水設備の都合のためか、脱衣場兼洗濯機置き場が一段上がっていて、バリアフリーになっていないこと。
また、トイレの大きさも以前のものよりスリムなタイプだったので、小さく感じています。
>>この体験談を見る
後悔エピソード② マンションの管理修繕状況が不十分
自分が残せる資産として確実なものをと考え、不動産取得を目指していました。ただ、希望する地域は定住者が大変多く不動産の動きがほとんどなかったので、じっくりと待っていたところ、あるとき予算内の2,000万円台の物件が出ました。
不動産会社とともにリフォームの状況を確認。中古物件でしたが、全面リフォームということもあり魅力的だったので、早速ローンの審査手続きをしました。駅からも5分圏内ということも購入の決め手になりました。
事前情報では管理会社が大手だったことに安心していましたが、入居決定時には小規模の管理会社へ変更となっていました。実際の管理状態は清掃が行き届いていないこと、また修繕工事も納得のいく状態ではないことがわかり、現在の不満点になっています。管理費が安いということもあるようですが、自分たちのマンションを大切に管理してゆくには、管理組合が管理会社の選択をもっと慎重に選択すべきだということを勉強しました。
>>この体験談を見る
後悔エピソード③ 想定よりもリフォーム費用がかかった
子供が産まれて、賃貸アパートが手狭になってきた事が購入のきっかけでした。また、アパートの賃貸料を払うなら、住宅ローンにする方が得ではないかと感じました。以前から、二世帯住宅も考えていましたが、自分の実家のマンションの別棟にたまたま空き物件が出て、価格も破格、アパートの賃貸料より安くローンが組めたため購入に至りました。
築年数が古い物件のため、全室のクロス張り替え、畳替え、浴室、トイレ、キッチンなどのリフォーム費用がかなりかかってしまいました。また、洗面所のボールにヒビがあり、初めはあまり気にしていませんでしたが、亀裂が大きくなってきたため新たにリフォームが必要になりそうです。最近は、玄関のシューズボックスも壊れてしまったので、リフォームしました。
>>この体験談を見る
６．築30年中古マンション購入で後悔しないためには？
ここまで、築30年の中古マンション購入について解説してきました。
しかし、「５．築30年中古マンション購入者の後悔エピソード」でもご紹介したように、築年数の経ったマンションを購入して後悔してしまったという方もいるようです。では、後悔しないためにどのような対策を取ればよいでしょうか。
もう少し築年数の浅いマンションも検討する
築30年前後の物件購入について不安がある場合は、築25年・築20年といったもう少し築年数の浅い中古マンションも検討してみることをおすすめします。
築20年前後のマンションであれば、そこまで大掛かりなリフォームやリノベーションの必要がないケースもあります。
また、2001～2003年に建てられた築20年前後の物件は、マンション価格が比較的安い時代であったため割安で売られている可能性があります。狙い目ですのでチェックしてみると良いでしょう。
こちらの記事で、築20年の中古マンションについて解説しています。
築20年の中古マンション購入で後悔しないためのポイントとは？資産価値が下がりにくい不動産の条件をご紹介！
築20年マンションを購入するメリット・デメリットや、後悔しないためのチェックポイント、10年後の資産価値など詳しく解説します！
７．まとめ
本記事では、築30年の中古マンション購入について解説しました。
築30年のマンションは価格が安いなどのメリットもありますが、中古マンションならではの注意点もあります。
今回解説した内容を踏まえて、慎重にマンション選びを行うようにしましょう。
築30年前後の中古マンション購入の際は、資産価値が高いマンションの見極めが重要です。物件の立地条件や管理状況、周辺相場の確認など情報収集を積極的に行うようにしましょう。
また、マンション価格が高騰している中で非常に重要なのが、高値掴みをしないことです。
周辺相場や過去の取引価格をもとに、適正価格であるかを判断しましょう。
例えば、中古マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？
- ● 「スーモ等で見つけた物件が6,000万円で売出されている。この駅でこの価格少し高い気がするけど、本当に適正な価格なのだろうか？」
- ● 「適正な価格（沖式査定額：5,400万円）が分かれば、指値（値下げ交渉）を入れて、自分の予算内である5,500万円で強気に交渉出来るのになあ。。」
- ● 「どのサイトも適正な価格が分からないし、表示されていても、マンション単位で大雑把、お部屋毎に間取り、向き、階数を考慮されていない気がする」
住まいサーフィンの各物件詳細ページでは、お部屋毎に価格査定を行っています。
これにより、購入検討しているお部屋の「適正価格」を正確に把握することができます。
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しかし、なぜ住まいサーフィンでは適正価格が分かるの？と疑問を持つかもしれません。
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