1億円のマンション購入に必要な年収とは？“億ション”返済額もシミュレーション

最終更新日：2025年9月2日

近年、「1億円のマンション（いわゆる“億ション”）」は、都心部だけでなく、首都圏や関西エリア（大阪・京都など）でも珍しくない価格帯になってきました。住宅価格の高騰が続く中、「マンションを買おうと思ったら、想定以上の価格に驚いた」という声も多く聞かれます。

こうした状況の中で、1億円の物件を購入するには、年収や住宅ローンの返済額、初期費用など、現実的な資金計画の確認が欠かせません。
住宅ローンを利用する場合、年収1,500万円以上がひとつの現実的な目安といえますが、頭金の額や返済期間、ローンの組み方によっては、それ以下の年収でも購入可能なケースもあります。

この記事では、「1億円のマンションを買うには、どのくらいの年収や自己資金が必要か？」という疑問に対して、具体的な数字とともに解説していきます。
これから購入を検討される方にとって、現実的な資金計画を立てるためのヒントになれば幸いです。

１． 1億円マンションの購入に必要な年収の目安

1億円のマンションを購入する方の中には、現金一括で支払う方も一定数いますが、多くの人にとっては住宅ローンの利用が現実的な選択肢となります。そこで気になるのが、「年収がどのくらいあれば、ローンを組んで1億円の物件を購入できるのか」という点ではないでしょうか。
ここでは、金融機関がローン審査でチェックする基準や、実際にどの程度の年収が必要とされるのかについて、分かりやすく解説していきます。

住宅ローン審査で見られる年収条件（返済負担率と年収倍率）

住宅ローンを利用して1億円のマンションを購入しようとする場合、金融機関の審査を通過することが大前提となります。その審査で特に重視されるのが「年収」と、それに対してどの程度の返済額なら問題なく支払えるかという点です。
この判断に使われる代表的な指標が「返済負担率」であり、金融機関が審査基準として重視しています。
一方で、物件価格が自分の年収に対してどれくらいかを測る「年収倍率」は、購入を検討する側が目安としてよく用いる指標です。

返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）

返済負担率とは、年収に対して住宅ローンの年間返済額がどれくらいの割合を占めるかを示す指標です。住宅ローンの審査において特に重視される要素のひとつであり、金融機関はこの割合をもとに、過去に同水準の返済をしてきた人たちの実績と照らし合わせて、返済能力の妥当性を判断しています。
つまり、“無理なく返せるか”というよりも、「統計的に返済可能と見なせる範囲かどうか」が重視されているのが実情です。

審査基準は明確に公表されていないものの、返済負担率を30～35％程度までとするケースが多いとされています。たとえば年収が1,000万円の場合、年間の返済額は最大で約350万円（月あたり約29.1万円）を上限として見込まれるのが一般的です。

このように30～35％が上限とされている一方で、実際の借入では余裕を持った返済計画を立てる人が多いようです。
国土交通省が発表した「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」によると、新築分譲マンションの購入者における返済負担率の平均は16.1％。審査可能枠いっぱいまで借りるのではなく、将来の支出やライフプランも見越して、無理のない返済額に抑える傾向がうかがえます。

それでは、金融機関の審査上限よりも少し抑えた「返済負担率25％」を基準に、年収ごとの年間返済額を見てみましょう。

「審査に通るかどうか」だけでなく、「将来にわたって無理なく返済していけるか」を基準に、現実的な返済計画を立てることが重要です。

年収倍率（借入額 ÷ 年収）

「年収倍率」は、借入希望額が年収の何倍にあたるかを示す指標です。たとえば年収2,000万円の方が1億円を借り入れる場合、年収倍率は「5倍」となります。
この指標は金融機関が審査で正式に使うものではありませんが、購入を検討する人が「自分の年収でどの価格帯の物件が妥当か」を考える際の目安としてよく用いられます。

参考までに、一般的に目安とされる年収倍率をご紹介します。

たとえば1億円をフルローンで借りたい場合、年収1,500万円以上が現実的なラインと考えられます。

従来は、金融機関の審査を通過できる水準として、年収倍率5～7倍程度がひとつの目安とされていました。しかし近年では、金利の低下や審査基準の柔軟化などにより、年収倍率が8～10倍でも融資が実行されるケースが増えています。
とはいえ、年収倍率が高くなるほど返済負担率も上がるため、審査に通ったからといって「無理なく返済できるとは限らない」という点には注意が必要です。

1億円を借り入れた場合の年収倍率の目安は、以下の通りです。

審査に通るかどうかに加えて、その借入額が将来の生活や支出計画にとって現実的かどうかという視点を持つことが、後悔のない住宅購入につながります。

年収別に見た購入可能額の目安

住宅ローン審査では、年収に対してどの程度まで借入が可能かを、返済負担率などの基準によって判断します。
ここでは、年収ごとに購入できる物件価格の目安を試算しました。

年収別・借入可能額（返済負担率25％の場合）

年収別・借入可能額（返済負担率35％の場合）

※返済負担率35％はあくまで「審査上限」の目安であり、生活費や教育費などを考慮すると、現実的ではない場合があります。

たとえば、年収1,000万円の場合、返済負担率25％での借入可能額は約7,380万円となるため、1億円の物件をフルローンで購入するのはやや厳しい水準です。ただし、返済負担率を35％まで見込める場合には、1億円の借り入れも理論上は可能です。

とはいえ、返済負担率35％は「借りられる限界値」に近い水準です。収入の変動や教育・老後資金といった将来の支出も見据え、借入可能額だけでなく、“無理なく返していけるか”という視点も欠かせません。

一方で、年収1,500万円の方であれば、25％の安全ラインでも借入可能額は約1億1,000万円を借りられるため、1億円の物件を無理なくフルローンで購入できると考えられます。

このあとご紹介するように、同じ1億円の物件を目指す場合でも頭金の有無や返済期間の設定によって、必要な年収ラインは異なります。

頭金の有無などで変わる必要年収

住宅ローンを利用して1億円のマンションを購入する場合、頭金の有無によって必要な年収は大きく変わってきます。フルローンであれば当然借入額が増えるため、審査上クリアすべき返済能力のハードルも高くなります。

たとえば、年収1,500万円の方が返済負担率25％で借りられる金額は、約1億1,070万円です（「年収別に見た購入可能額の目安」参照）。この場合、1億円の物件を頭金なしで購入しても、無理なく返済できるケースも多いでしょう。

一方で、年収1,200万円の方は、同じ25％の基準で見ると借入可能額は約8,850万円程度。1億円を借り入れる場合は、返済負担がやや重くなることを想定しておく必要があります。そのため、1,000万円前後の頭金を用意できれば、返済負担率を抑えた現実的な資金計画が立てやすくなります。

月々の返済負担を軽くしたい場合や、審査条件が厳しめの金融機関を利用する場合にも、頭金やその他の工夫を組み合わせることで、より柔軟な資金計画を立てることが可能です。

返済期間を延ばすという選択肢もある

近年では、「50年ローン」を取り扱う金融機関も増えてきました。返済期間を延ばすことで、同じ借入金額でも月々の返済額を抑えられるため、返済負担率を下げることができ、結果的に必要な年収ラインを引き下げる効果があります。

もちろん、返済期間が長くなる分、総返済額は増加します。ただし、「どうしても欲しい物件がある」「将来の資産価値を見込んで今買っておきたい」といった明確な目的がある場合には、50年ローンは合理的な選択肢になり得るでしょう。

頭金は“選択肢の一つ”として考える

頭金を用意することで、借入金額が減り、月々の返済負担も軽くなります。ただし、頭金に資金を集中させすぎると、購入後の生活資金や予備資金に影響が出る可能性があるため、注意が必要です。

最近では、低金利の住宅ローンを活用し、自己資金を温存するという考え方も広く浸透しています。
そのため、「年収に届かないから頭金を入れる」という発想だけではなく、

なども含めて、総合的に判断することが理想的です。

年収条件が厳しいときの別のアプローチ（ペアローンなど）

年収が条件に満たない場合の補完策として、まず挙げられるのが「ペアローン」です。夫婦それぞれがローンを組むことで、世帯全体としての借入可能額を広げることができるため、単独では届かない価格帯の物件を視野に入れやすくなります。
※ペアローンのメリット・デメリットはこちらの記事で解説しています。

また、現時点では年収が不足している場合でも、昇進や転職、事業の成長などにより将来的に年収が増える見込みがある方は、一定の負担を前提とした購入も現実的な判断になり得ます。特に、低金利で借り入れられるタイミングで資産性の高い物件を押さえることは、長期的に見て合理的な投資判断ともいえるでしょう。

ただし当然ながら、将来的な昇給が見込めない場合や支出が増える予定がある場合には、返済計画に慎重さが求められます。

２． 1億円のマンションを購入した場合の毎月の返済額は？

1億円のマンションを購入する場合、月々の住宅ローン返済額がどれくらいになるのかは、購入を本気で検討する上で非常に気になるポイントです。特に「年収の中で無理なく返済できるか」「他の生活費とのバランスはどうか」など、日々の家計に直結する要素だけに、数字ベースでのイメージが欠かせません。

この章では借入額1億円を前提に、ローン金利や返済期間を設定した上で、月々の返済額を試算しながら、実際の負担感について分かりやすく解説していきます。

毎月のローン返済額はどれくらい？

ここでは、以下の条件で住宅ローンを組んだ場合の毎月の返済額を試算してみます。

この条件で試算した場合の、毎月の返済額は以下のとおりです。

この数字だけを見ると、「そこまで高くない」と感じる方もいるかもしれません。たとえば、年収1,500万円の方であれば返済負担率は約22.6％、年収2,000万円の方であれば約17％に抑えられます。

「月28万円台」が意味する負担感とは？

年収1,500万円～2,000万円程度のケースであれば、返済負担率はおおよそ17～23％前後に収まり、金融機関の審査基準（30～35％）と比べても余裕のある水準です。
とはいえ、マンションを購入すると、住宅ローン以外にも管理費や修繕積立金、税金など多くの支出が発生します。
※具体的な金額は、この後解説しています。

そのため、仮に返済負担率が25％を下回っていたとしても、「手取り月収の中で実際にどう感じるか」「家計の柔軟性を確保できるか」など、より具体的な生活水準でのイメージが重要になります。

返済額を左右する要素

実際の月々の返済額は、借入額や返済期間だけでなく、「どの金利タイプを選ぶか」によっても異なります。

たとえば変動金利を選んだ場合、現状では0.5～1.0％前後の水準が多く見られます。一方、全期間固定金利を選ぶと3.0％を超えるケースもあり、同じ借入額でも返済額には大きな差が生じます。さらに、変動金利は定期的に金利が見直されるため、将来的に返済額が上昇するリスクがある点にも注意が必要です。

そのほかにも、以下のような要素が返済額に影響します。

なお、固定金利には「10年固定」や「全期間固定」などのタイプがあり、民間金融機関の全期間固定では2.5～3.5％程度の金利に設定されているケースもあります。月々の負担は高くなりますが、完済まで金利が変わらないという安心感があるため、将来的な金利上昇リスクを避けたい方にとっては有力な選択肢です。

このように、ひとくちに「月々の返済額」といっても、選択する条件によって金額は大きく変わります。特に「金利タイプの違い」は、将来的な負担感やリスクにも関係するため、ライフプランや家計の安定性をふまえて判断するようにしましょう。

返済額の変化シミュレーション

住宅ローンの返済額は、金利や返済期間などの条件によって大きく変わります。ここでは、同じ「1億円を借り入れるケース」でも、条件の違いによってどれくらい月々の返済額が変わるのかを比較できるよう、いくつかのパターンで試算してみましょう。

金利別・月々の返済額シミュレーション（35年ローン）

月々の返済額は、金利が0.5％上がるごとに数万円単位で増加することがわかります。

特に、固定金利（全期間固定）を選ぶ場合は2～3％台になることも多く、変動金利と比べて返済負担が重くなる傾向にあります。ただし、その分金利変動リスクを回避できる安心感があるため、子育てや教育費がかかる時期に返済額が一定というのは大きなメリットです。

また、同じ1億円の借り入れでも、返済期間を延ばすことで月々の負担を抑えることも可能です。

返済期間別・月々の返済額シミュレーション（金利1.0％）

長期ローンになるほど、月々の返済は軽くなる一方で、総返済額は増えるというトレードオフがあります。「とにかく毎月の負担を抑えたい」という場合は、50年ローンなども視野に入れる価値がありますが、将来的な収支バランスや完済時期も含めて慎重な判断が必要です。

また、住宅ローンには「完済時の年齢上限（多くの金融機関で80歳前後）」が設定されているため、30代後半～40代前半でのローン申し込みの場合、35年以上のローンが利用できない可能性もあります。
年齢によっては返済期間が短くなり、月々の負担が逆に重くなるケースもあるため、ローン選びでは「金利や金額」だけでなく「年齢とのバランス」も重要な判断材料になります。

管理費や修繕積立金など、ローン以外にかかる毎月のコスト

1億円のマンションを購入する際、住宅ローンの返済以外にも、継続的に発生するコストがあることを忘れてはいけません。
中でも代表的なのが、「管理費」と「修繕積立金」です。

これらの費用は、専有面積1㎡あたり月400～700円程度が多いものの、物件のグレードによっては1㎡あたり1,000円以上になるケースもあります。
ファミリー向けでは専有面積70㎡前後が多いですが、仮にこの広さで単価600～900円とすると、管理費と修繕積立金の合計で月4～6万円前後の負担になる可能性があります。

さらに、固定資産税（都市計画税を含む）も忘れてはならないコストです。エリアや築年数によって差はありますが、1億円クラスのマンションでは年間30～50万円程度がおおよその目安となります。

住宅ローンの返済だけに目が行きがちですが、こうした毎月・毎年かかるランニングコストも含めて資金計画を立てることが、安心して暮らすための大切なポイントです。

３． 1億円のマンションを買うときにかかる初期費用の目安

1億円のマンションを購入する際には、物件価格とは別に、さまざまな初期費用（いわゆる「諸費用」）が発生します。これらは現金での支払いが基本となるため、購入時にどの程度の自己資金が求められるか、事前に把握しておきましょう。

諸費用の内訳とそれぞれの金額目安

主な諸費用の内訳（例：1億円の物件）

※不動産取得税について：一定の条件を満たす新築住宅では軽減措置によって0円となるケースが多いですが、物件の種類や築年数によっては数十万円の負担となる可能性もあります。不動産取得税については、こちらの記事で解説しています。

新築と中古で異なる点

新築物件は仲介手数料が不要な代わりに、管理準備金や修繕積立基金の初期費用がかかることが一般的です。中古物件ではこれらの費用は基本的に発生しませんが、仲介手数料が大きな割合を占めることになります。

諸費用の金額目安は以下の通りです。

1億円のマンション購入に必要な自己資金の目安

前章で見てきたように、1億円のマンションを購入する際には、物件価格とは別にさまざまな初期費用（諸費用）が発生します。ここでは、新築・中古それぞれの場合に、どの程度の自己資金を準備しておくべきかをまとめます。

※手付金は売買代金に充当されるため追加出費ではありませんが、契約時に必要な現金となります。
※新築・中古を問わず、手付金は物件や売主の方針によって減額交渉が可能な場合があります。詳細はこちらの記事をご確認ください。

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※新築・中古を問わず、手付金は物件や売主の方針によって減額交渉が可能な場合があります。詳細はこちらの記事をご確認ください。

住み始めるまでにかかるその他の費用

上記に加え、実際に生活を始めるまでに必要となる費用も想定しておきましょう。

こうした費用を含めると、さらに100～200万円程度の追加負担が発生する可能性があります。物件購入費用だけでなく、実生活に必要な支出も含めて資金計画を立てておくことが重要です。

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５．まとめ

この記事では、「1億円のマンションを購入するにはどれくらいの年収・資金が必要なのか」について、住宅ローンの返済負担・初期費用・維持コストなど多角的な視点から解説しました。

目安としては、年収1,500万円以上あれば、フルローンでも返済負担率を抑えた資金計画が立てやすく、現実的なラインと言えるでしょう。また、自己資金としては1,000万円～1,400万円前後を用意しておくのが一般的です。

もちろん、金利上昇や物価変動、ライフプランの変化など、長期的な視野での判断も欠かせません。
将来にわたって安心して暮らしていくためには、数字だけでなく、「資産性」や「将来の見通し」まで含めた総合的な判断が必要です。

しかし、住宅価格がこれだけ高いと、なかなか購入に踏み切れないですよね。また、物件価格の高騰以外にも、将来の金利上昇、建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。住宅購入で後悔しないためには、やはり情報収集が重要です。とはいえ、どうすれば良いか分からないという方も多いでしょう。

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