【2025年版】住宅資金援助を受けたら贈与税はかかる？非課税制度をわかりやすく解説

最終更新日：2025年05月28日

住宅購入に必要な費用は、物件によっては数千万～1億円以上になります。多額なので、両親や祖父母から住宅資金援助を受けるという方もいらっしゃるでしょう。

ただし、一定額以上の援助には「贈与税」がかかる可能性があり、制度を知らずに受け取ると思わぬ課税リスクが生じます。
一方で、条件を満たせば非課税になる制度もあります。

この記事では、住宅購入時に親や祖父母から住宅資金援助を受けた場合の贈与税について、非課税となる制度の内容や利用時の注意点をわかりやすく解説します。

１． 【贈与税の計算例】住宅資金援助でかかる税額とは？

原則、1人の人が年間110万円を超えて贈与された場合は、その超えた分は贈与税の対象となります。

例えば母から40万円贈与され、同年中に祖父からも80万円贈与されたとします。
このとき、それぞれから受け取ったお金は110万円以下ですが、合計すると120万円になります。
すると、110万円を超えた10万円分が贈与税の課税対象となるのです。
贈与の対象は現金だけではなく、不動産や株式、有価証券、自動車など、金銭的価値のあるもの全般が含まれます。

贈与税の特例税率

親や祖父母のような「直系尊属」から贈与を受けた場合、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であれば、以下の「特例税率」が適用されます。
※2022年の税制改正により、適用年齢は従来の20歳から18歳に引き下げられました。

特例税率

このように、贈与税は税率が非常に高く、最高で55％にも達するため、他の多くの税金と比べて負担が大きいのが特徴です。

ただし、以下のいずれかに当てはまる場合はこの特例税率は使えず、より税率の高い「一般税率」が適用されます。

一般税率は、同じ贈与額でも特例よりも税率が高く設定されているので、特例制度の条件を満たすかどうかの確認が重要です。
なお、直系尊属とは、父母・祖父母・曽祖父母など、血縁上の直接の祖先を指します。

親から援助された場合の贈与税を試算

では実際に、父母から900万円の資金援助を受けた場合の贈与税を計算してみましょう。

このケースでは、贈与税額は147万円となり、贈与額の約16%が税金としてかかることになります。

贈与税がかからない場合もある

ここまで読んで「贈与税ってこんなに高いの？」と感じた方も多いかもしれませんが、実は贈与税がかからず非課税になる特例もあります。

代表的な非課税ケースは次のとおりです。

例えば、日常の生活費や学費として援助を受ける場合には、金額が110万円を超えても贈与税の対象外とされることがあります。親から子どもだけでなく、子どもから親に生活費を渡した場合も同様です。

また、結婚・子育て・教育などの目的でまとまった援助を受ける場合には、一定の条件を満たすことで非課税扱いになる特例が用意されています。金融機関で専用の口座を開設する必要がありますが、その手続きさえすれば、別途税務署に申告しなくても非課税となります。

住宅取得等資金については、これから詳しく解説していきます。

２． 贈与税がかからない「住宅資金援助」制度とは？非課税になる要件

住宅購入の際に親や祖父母から「住宅資金援助」を受けた場合でも、一定の要件を満たせば贈与税が非課税になる制度があります。ここでは、その制度の仕組みや注意点を見ていきましょう。

住宅取得資金援助制度の概要と注意点

親や祖父母といった直系尊属から、住宅の新築・取得・増改築（リフォーム）のための資金援助があった場合、要件を満たせば一定額まで贈与税が非課税となります。これが、「住宅取得等資金贈与の非課税制度」です。
いくらまで非課税になるのかは、以下のとおり住宅性能によって異なります

非課税限度額

※なお、もらった資金を手付金に充てるのは避けた方が良いでしょう。詳しくは記事後半で解説しています。

この制度は夫婦それぞれが利用できるため、共有名義であれば最大2,000万円まで非課税となります。
今回の記事は単独名義であることを前提に解説します。

省エネ等住宅とは？対象となる基準や注意点

省エネ等住宅とは、以下画像のいずれかに適合する住宅のことです。住宅性能証明書などによる証明が必要になります。

画像引用：国税庁　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm）

注1　断熱等性能等級の評価基準のうち、結露の発生を防止する対策に関する基準を除きます。
注2　令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅用の家屋または令和6年6月30日までに建築された住宅用の家屋で、断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上のいずれかに適合する住宅用の家屋であることにつき、住宅性能証明書など一定の書類を贈与税の申告書に添付することにより証明がされたものについては、省エネ等住宅に該当するものとみなされます。

新築住宅の場合は、いわゆる「ZEH水準住宅」以上の住宅性能であれば、省エネ等住宅に該当します。
一方で省エネ基準適合住宅の場合は省エネ等住宅には含まれない点に注意が必要です。

中古住宅の場合は、「断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上」のいずれかを満たせば、省エネ等住宅として扱われます。そのため、少なくとも省エネ基準適合住宅であれば省エネ等住宅に該当するでしょう。省エネ基準適合ではない住宅でも、断熱等級や耐震等級などいずれかの条件を満たしていれば良いとされています。

住宅新築や購入する前から贈与を受けることが決まっているなら、なるべく省エネ性能の高い住宅を選ぶようにしましょう。住宅の省エネ性能については、こちらの記事で解説しているので、詳しく知りたい方はご覧ください。

国は、環境に配慮した性能の住宅（省エネな住宅）を推進しています。
子育てグリーン住宅支援事業では、高い省エネ性能の新築住宅を購入する場合や省エネリフォームする場合に補助金の対象となります。
さらに住宅ローン控除においても長期優良住宅やZEH住宅の方が借入限度額は多いので、省エネ性能の高い住宅を選択する方が多く減税されます。

住宅購入に関する補助金や減税については、以下の記事で詳しく解説しています。

非課税のための要件

110万円以上の贈与でも非課税となる「住宅取得等資金贈与」ですが、適用を受けるためには以下のすべての要件を満たす必要があります。

※1　新築等をする住宅用の家屋の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、所得1,000万円以下
※2　贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできないので、修正申告が必要

このように、要件は細かく多岐にわたるため、事前にしっかり確認しておくことが重要です。次に、特に注意したい点について詳しく見ていきます。

2026年12月31日までの時限的な制度！

住宅取得等資金の贈与は、常設の非課税制度ではないので、2026年12月31日で終了予定です。
元々は2023年12月31日までの特例措置でしたが、令和6年度税制改正により3年延長されることになりました。

なお、現時点では、2027年以降に親や祖父母から資金援助を受けても、この非課税制度は使えません。贈与税の特例税率が適用されるか、もしくは後ほど解説する「相続時精算課税制度」の利用を考える必要があります。

翌年3月15日までに引き渡しを受ける必要がある

住宅資金の贈与を受けた場合は、その資金で購入または建築する住宅の引き渡しを、翌年3月15日までに受ける必要があります。
売買契約の締結だけでなく、実際に住宅が引き渡されていることが要件となるため、注意が必要です。
特に新築住宅で3月15日までに完成していない場合は、非課税の適用を受けることはできません。しかし、一部例外はあります。

※屋根（その骨組みを含む）があり、土地に定着した建造物として認められる状態のこと

注文住宅については、新築に準ずる状態であることの証明書を提出することで、引き渡しされていなくても非課税の適用を受けることができます。

分譲マンションと建売住宅の場合は、必ず引き渡しが必要です。

なお、3月15日までに引き渡しがされていれば、それまでに居住できなくても非課税の対象にはなります。ただし、同年12月31日までに居住する必要があり、事情説明のための追加書類なども提出しなければなりません。

３． 住宅資金援助に関するよくある質問【利用可能時期・不動産贈与・手付金への使用など】

次に、住宅取得等資金贈与（資金援助）に関して、特に多く寄せられる疑問を取り上げ、わかりやすく解説します。

住宅取得等資金贈与制度はいつまで利用できる？

住宅取得等資金贈与制度は、今のところ、2026年12月31日までの制度になります。また、本制度を利用できるのは、以下の2つの条件を満たす場合に限られます。

例えば2025年中に贈与されたとしても、2026年3月16日以降に引き渡される予定の分譲マンションや建売住宅は、②を満たさないため非課税制度の対象外となります。贈与時期と引き渡し日には十分注意しましょう。

親から居住用の不動産を贈与された場合はどうなる？

住宅購入用資金ではなく、不動産をそのまま贈与された場合はこの制度の対象となるのでしょうか。
答えは、この制度は「住宅の取得や新築、増改築に充てるための金銭の贈与」が対象となっているため、不動産そのものについては非課税対象にはなりません。増改築の場合も同様です。

住宅ローン返済や諸費用に贈与された資金を使った場合は？

住宅ローンの借り入れをしていて、両親から返済のために資金をもらった場合は対象になるのでしょうか。住宅ローンは返済時だけでなく、事務手数料や登記費用、保証料など、さまざまな諸費用がかかります。また、物件の購入時には仲介手数料や修繕積立基金などの初期費用も必要になることがあり、これらの諸費用を補う目的で親から資金援助を受けるケースもあるでしょう。

しかし、住宅取得資金贈与に関する非課税制度では、贈与された資金を「住宅の購入・新築・増改築の対価」に充てることが要件となっており、住宅ローンの返済や諸費用に使った場合は対象外となります。原則として、贈与された資金は全額を頭金として使う必要があるので、ご注意ください。
用途が非課税制度の適用対象かどうか不安な場合は、事前に税務署に確認しておくと安心です。

手付金に充てた場合も非課税になる？

住宅を購入する際には、契約時に「手付金」を支払うのが一般的です。手付金は、最終的には住宅の購入代金の一部として「頭金」に充てられます（金額などによっては一部が戻ってくるケースもあります）。
そのため、贈与された資金を手付金に充てること自体は、制度上完全に否定されているわけではありません。

しかし、なるべく避けた方が良いでしょう。
というのも、住宅取得資金贈与の非課税制度は、「贈与を受けた翌年の3月15日までに住宅の引き渡しを受けていること」が要件だからです。
特に新築住宅の場合は、契約から引き渡しまで数ヶ月以上かかることが多いです。さらに、何らかの事情で、売買契約後に購入を取りやめる事態になってしまうことも考えられます。そのため、早い段階で贈与を受けてしまうと、制度の適用外となるリスクが生じます。

以上のことから、贈与を受けるタイミングは住宅の引き渡し直前の方が安全といえるでしょう。
なお、手付金に援助資金を充てることが非課税制度の対象となるかどうか、明確な判断が難しいケースもあるため、事前に税務署に確認しておくことをおすすめします。

手付金については、以下の記事で詳しく解説しています。

援助額が非課税枠を超える場合や、2027年以降に贈与された場合は？

住宅資金援助の金額が非課税限度額（500万円または1,000万円）を超えた場合、その超過分については、基礎控除額（110万円）を差し引いたうえで、特例税率が適用されます。
例えば、親から2,000万円の資金援助を受けたケースでは、そのうち1,000万円が非課税になっても、残りの1,000万円から110万円を差し引いた金額に対して贈与税がかかり、贈与税額はおよそ177万円になります。

では、贈与税の負担を抑える方法はあるのでしょうか。そのひとつが、「相続時精算課税制度」の活用です。

相続時精算課税制度とは？

「相続時精算課税制度」とは、2,500万円までの贈与に対して贈与税がかからず、その金額を将来の相続時にまとめて相続税として精算する制度です。これは直系尊属からの贈与に限られます。

この制度とよく比較されるのが、一般的な「暦年課税」です。暦年課税と相続時精算課税の主な違いはこのようになっています。

※1　新築住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、所得1,000万円以下
※2　父母双方から贈与を受ける場合、それぞれに2,500万円の控除枠あり。

相続時精算課税制度の特徴は、2500万円という大きな控除枠に加えて、2024年から「年間110万円の基礎控除」も併用できるようになった点です。

ただし、この制度の控除枠は「累積2,500万円」です。例えば過去にこの制度を使って500万円の贈与を受けていた場合、残りの控除枠は2,000万円となります。年間ごとの上限ではない点に注意が必要です。

また、これは「課税が免除される」のではなく、あくまで納税が先送りになっただけです。贈与された金額は相続時に加算されて相続税の計算対象となるため、将来的な税負担がゼロになるわけではありません。

相続財産の総額や相続人の構成によっては、早めに相続時精算課税を選んだ方が有利になるケースもあるようです。制度の詳細や適用可否については、税務署や税理士に相談することをおすすめします。

住宅取得等資金贈与と相続時精算課税、併用はできる？

「住宅取得等資金贈与の非課税制度」と「相続時精算課税制度」は、併用することは可能です。

例えば、省エネ等住宅にあたる場合は、まず1,000万円までは住宅取得等資金の非課税として扱われ、それを超えた分に対しては、相続時精算課税制度の特別控除（最大2,500万円）を適用できます。
つまり、省エネ等住宅なら最大で3,610万円（非課税1,000万円＋相続時精算課税2,500万円＋基礎控除110万円）まで贈与税を支払わずに資金援助を受けることが可能です。

ただし、相続時精算課税によって非課税になるのは一時的なものであり、最終的には相続時にその贈与分も含めて相続税の対象となります。あくまで「課税の先送り」である点には注意が必要です。

また、通常の相続時精算課税制度では「贈与者が60歳以上であること」が条件となりますが、住宅取得等資金の贈与に関しては、贈与者が60歳未満であっても制度の利用が可能です。これは「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」によって認められているものです。

各制度の適用条件や手続きには細かなルールがあるため、制度を併用したい場合は、事前に税務署などで確認するようにしましょう。

４． 親から住宅資金援助を受ける場合のモデルケース

最後に、親から住宅資金援助を受けて住宅を購入した場合に、どのように贈与税が計算されるのか、具体的なモデルケースで確認してみましょう。

以下は、前半でご紹介した「特例税率」から必要部分のみ抜粋しました。

計算式は、以下のとおりになります。

基礎控除後の金額は390万円なので、特例税率15%、控除額は10万円になります。結果的として、贈与税額は48.5万円でした。

なお、この非課税が適用されるためには、税務署への申告が必要です。たとえ実際の税額が0円であっても、申告をしなければ非課税の適用は受けられません。忘れないようにしましょう。

５．まとめ

今回の記事では、親や祖父母から住宅購入の資金援助があった場合の贈与税について解説しました。

贈与税は高額になりやすい税金ですが、住宅資金援助の非課税制度を活用すれば、一定額まで税金がかからずに親や祖父母から資金援助を受けることができます。非常にメリットの大きい制度ですが、適用には細かな要件や注意点があるため、内容をよく理解した上で活用することが大切です。

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