シティタワーズ板橋大山の資産価値と適正価格、住み心地をチェック！

最終更新日：2024年08月30日

大山駅から徒歩3～4分、タワーマンション「シティタワーズ板橋大山　ノースタワー／サウスタワー」が販売中されています。
総延床面積約40,000㎡で、住商一体の大規模複合開発が話題です。

本記事では、シティタワーズ板橋大山の資産価値や住み心地、周辺相場について詳しく解説していきます。

１．シティタワーズ板橋大山の物件概要

まずは、シティタワーズ板橋大山の物件概要をご紹介します。

シティタワーズ板橋大山はノースタワー/サウスタワーの2棟で構成されるツインタワーマンションです。

>>シティタワーズ板橋大山ノースタワー物件詳細

>>シティタワーズ板橋大山サウスタワー物件詳細

シティタワーズ板橋大山の資産性とは？

ここからはシティタワーズ板橋大山サウスタワーについて資産価値の側面から確認していきましょう。
住まいサーフィン独自の指標である、「7つの法則」に照らし合わせて資産価値を判断していきます。

「7つの法則」とは、マンションの資産性を判断する上で重要なポイントを7つにまとめたものです。
当てはまる数が多いほど、資産価値が高いマンションであると判断できます。

法則１　買ってはいけない時期がある

まず前提として、マンションは「どの物件を買うか？」だけではなく、「いつ買うか？」によって資産性が大きく変わります。

資産性を加味したマンション選びを行うためには、「現在のマンション市況」を理解し、高値掴みを避けることが重要であると認識しておきましょう。

これまでの市況を振り返ると、マンション価格は2012年頃から上昇を続け、今現在も高止まりが続いています。
早く買った人が大きく得をし、下がるタイミングを待っていた方は買い時を逃した結果となりました。

今後の見通しとして、あと2年程度はマンション価格の上昇が続く見込みです。
新築マンションの販売価格は用地取得費と建築費などを積算し決定されるため、物価上昇の最中では販売価格は必然的に値上がりしていきます。
用地取得から実際に販売が始まるまでには2年以上の期間が開くので、今後数年間は相場が大きく変動する可能性は低いでしょう。

2024年3月、日銀は17年ぶりの利上げ（マイナス金利政策の解除）を発表。7月には追加の利上げも決定しました。
不動産価格や住宅ローン金利への影響が心配な方も多いのではないでしょうか。

住宅ローン変動金利は、2024年秋頃に0.15%ほど引き上げる金融機関が多いと予想されます。変動金利は今が超低金利なので、利上げされても低金利であることに変わりはありません。

今回の利上げによってマンション価格が下がるという考え方もあるでしょう。しかし先ほどご説明したように、新築マンションの販売価格は積算価格です。値下がりを期待して待つことはおすすめできません。

日銀は「緩和的な状態を維持しつつ、金融緩和の度合いを調整する」としており、実体経済にそぐわない急激な利上げの可能性は低いと想定されます。そのため、早めにマンションを購入して、相対的に低金利であるうちに住宅ローン残債を減らしていく方が望ましいでしょう。

ただし今後も利上げが行われるようなら、不動産価格は横ばいもしくはエリアによっては下落する可能性もあります。
値下がりのリスクを抑えるためにも、本記事内でご説明する内容を踏まえ、資産性の下がりにくい物件を取得することが大切です。

結論をまとめると以下のようになります。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則２　単価の高いエリアが底堅い

資産性の高いマンションを購入する際、「どこにマンションを買うか？」も重要なポイントです。

同じ東京都内でも、常に値上がりしているエリアが存在する一方で、大きく値下がりしてしまっているエリアもあります。

今後、人口減少が進むエリアも増えていきますので、需要が無くならない立地を選ぶことが大切です。
都心に近ければ近いほど需要は維持され、買い手が見つかりやすいです。

立地を判断する際には、「中心部へのアクセスの良さ」と「街そのものの賑わい・ブランド力」の2点をポイントに考えてみてください。

ここからは、いよいよマンションそのもののスペックを見ていきましょう。

どんなに人気のエリアのマンションであっても、同じエリア内の他のマンションと比較した際に魅力が多い物件でなければ、希少性（≒資産性）は下がってしまいます。

そして、マンションの魅力を計るためのポイントが残り5つの法則となっています。

法則３　駅からのアクセスがいい

東武鉄道東上線「大山」駅　徒歩3分（サウスタワー）または4分（ノースタワー）

法則４　大規模マンションは得をする

総戸数327戸（ノースタワー88戸／サウスタワー239戸）

法則５　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンション（ノースタワー地上25階／サウスタワー26階）

大山駅から徒歩4分以内、大規模タワーマンションのシティタワーズ板橋大山は、資産性を保ちやすい条件を多く備えているマンションです。

住まいサーフィンで独自に算出している「沖式儲かる確率」は以下となります。

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法則６　面積は小さいほど損をする

ノースタワーの間取り・面積 : 2LDK～3LDK (55.60㎡～ 67.96㎡)
サウスタワーの間取り・面積 : 2LDK～3LDK (53.27㎡～ 72.01㎡)

価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合がありますので注意しましょう。
検討の際は、グロス価格（合計価格）だけで判断するのではなく、㎡単価もしくは坪単価でも比較することをおすすめします。

また、新築マンションは様々な間取りや面積のお部屋が一斉に売り出されます。
選択肢が多く迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住まいサーフィンでは、住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を提供しています。
シティタワーズ板橋大山の割安なお部屋が知りたい方は住戸比較レポートをご活用ください。

法則７　適正価格以下で購入する

マンションは売り出し価格が適正価格とは限りません。
特に新築マンションの場合、デベロッパーの仕入れ値や建築費によって左右され、周辺の中古マンション相場とは乖離した値付けとなっている場合があります。

新築マンションを購入しても、一度住んでしまえば中古マンションとなり、近くの物件との比較でいくらで売れるかが決まります。
立地や設備仕様がイマイチな物件は、売却の際に大きく価格が下がってしまう恐れがありますので注意しましょう。

資産価値を保ちやすいマンションを購入するためには、相場から見た適正価格でマンションを購入することが非常に重要です。
購入検討の際には周辺マンションとの比較検討を行い、相場観を掴むことが大切です。

記事後半では、シティタワーズ板橋大山の周辺相場を詳しくご紹介していきます。

２．大山エリアの住み心地について

シティタワーズ板橋大山の資産価値について把握したところで、続いては大山周辺の住みやすさについて見ていきましょう。

シティタワーズ板橋大山・大山エリアの交通利便性

シティタワーズ板橋大山から徒歩3～4分の「大山」駅は、東武鉄道東上線を利用可能。
池袋駅まで直通6分なので、都内の主要駅にもスムーズにアクセスできます。

シティタワーズ板橋大山から徒歩12～13分の場所には、都営三田線「板橋区役所前」駅があります。

シティタワーズ板橋大山・大山エリアの生活利便性

大山駅周辺には２つの大きな商店街があります。
スーパーマーケットが数多くあり価格競争がされているので、物価も安いです。

シティタワーズ板橋大山に隣接する「ハッピーロード大山商店街」は、「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業」の中心部になります。大山エリアは今まで以上に賑わいのある街になるでしょう。

大山駅周辺には医療機関や教育施設が揃っており、公園も複数あるので、生活利便性が高いです。

大山の商店街には200以上の店舗があります。
買い物や食べ歩きが好きな人には特におすすめのエリアです。

東京都板橋区の子育て事情

シティタワーズ板橋大山の所在地である東京都板橋区は、“未来をはぐくむ 緑と文化のかがやくまち　板橋”を基本構想に掲げ、様々な子育て支援をしている自治体です。

また、気になる方も多いのが、保活について。
共働き世帯にとって、希望の保育園に入れるかどうかは極めて重要な問題です。

住まいサーフィンの独自調査をもとに東京都板橋区の保活事情を見ていきましょう。

23区中16位という順位で、どちらかというと入りやすい自治体です。

さらに詳しいデータを確認したい方は、保育園に入りにくい駅ランキングをご参照ください。

住まいサーフィンでは「板橋区の認可保育園に入りやすい駅ランキング」も公開しています。
是非こちらもご参照ください。

それでは実際に、板橋区にお住まいの方はどのように保活を行ったのでしょうか。
ここからは、保活に関するリアルな体験談をご紹介していきます。

東京都板橋区の先輩パパの体験談

人気がある保育園は抽選なので、複数回トライしても運が悪いと入園できない可能性が高いようです。
それなりの条件が整っている保育園に入るのは、難しいと感じました。
もちろん、高額の保育園は空いていますが、一般庶民が入園する保育園は足りていない気がします。

一方、子育てや福祉に力を入れている地域なので、手続きはスムーズで分かりやすかったです。

東京都板橋区の先輩ママの体験談

板橋区は待機児童が少なく、他の区よりも入園しやすかったように感じました。
もしも入園できなかった場合は、保育ママさんという自宅で預かってもらえるシステムもあったので、待機児童になる心配はしていませんでした。

300件以上の体験談を掲載中！保活体験談をさらに読みたい方はこちら

「大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業」では、子育て支援施設の誘致もされ、2024年秋に新しい保育園がオープンする予定です。

しかし、シティタワーズ板橋大山は大規模マンションのため、入居者のお子さんたちで近隣の保育園の定員がいっぱいになる可能性も。また、行政区によって点数計算の基準は異なっていたり、保育園への申込には説明会参加が必須となっていたりするケースもあります。
入居時期が決まったら早めに情報収集を行っておきましょう。

３．シティタワーズ板橋大山の価格と周辺相場

ここからは、シティタワーズ板橋大山の価格と周辺マンションの価格相場をご紹介いたします。
シティタワーズ板橋大山との比較検討にお役立ていただければ幸いです。

シティタワーズ板橋大山の価格

シティタワーズ板橋大山は、先行してサウスタワーが販売されました。第1期の販売価格例をご紹介します。

21階の高層階住戸ということもあり、70㎡前後だと1.3億円～1.6億円弱となっています。

住まいサーフィンが独自に算出する「沖式新築時価（適正販売価格）」はこのようになりました。
「沖式新築時価」は、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に、適正販売価格を算出した数値です。
実販売価格の㎡単価と沖式新築時価を比較することで、マンションの値付けが割安か割高かを判断することができます。

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周辺マンションの価格相場

シティタワーズ板橋大山周辺の物件について、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、大山駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2024年8月30日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
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また、同時期に販売される新築マンション「ジオ板橋大山」と比較検討している方も多いと思われます。
ジオ板橋大山については下記の記事で価格や資産価値などを解説しています。

ジオ板橋大山の価格や資産価値はどれくらい？大山駅周辺マンションも確認！

 

ジオ板橋大山の資産価値や価格、周辺相場について詳しくご紹介します。

４．シティタワーズ板橋大山は将来どれくらい値上がりするのか？

最後に、シティタワーズ板橋大山はどれくらい値上がりするのかを見ていきましょう。

マイホーム購入は人生の中でも大きな買い物です。
もしかしたら将来的に大きく損をするのではないか、と不安に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで試していただきたいのが、「沖式マンション10年後予測」シミュレーションです。
「沖式マンション10年後予測」では、新築マンションが購入時よりも値上がるか否かが分かります。
さらに、ご自身が希望する物件価格を入力すれば、5年後、10年後の将来価格を具体的に試算できます。

※この画像はサンプル画面です

「沖式マンション10年後予測」についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

それでは、シティタワーズ板橋大山サウスタワーを以下の条件で購入するとしてシミュレーションしてみましょう。

上記条件で計算をしてみると、このような予測結果となりました。

※沖式マンション10年後予測は会員限定公開となります。
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５．まとめ

本記事では、シティタワーズ板橋大山の資産性や大山周辺の住みやすさについて解説しました。

シティタワーズ板橋大山は駅近で商店街が隣接している、利便性が高い注目のマンション。そのため販売価格も高額になっています。
購入検討時は周辺エリアのマンションとの価格比較や、住戸別の割安度を確認し慎重に検討しましょう。

マンション価格が高止まりしている今、マンション購入で損をしたくないと考えている方も多いのではないでしょうか。

例えば、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？

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物件価格や金利を入力すればその場で自由にシミュレーションできるので、購入するべきか悩んでいる方にぴったりです。
さらに、「含み益シミュレーション」機能では、値上がりしたマンションを売却した場合に、実際に得られる利益を試算した結果を確認できます。

「沖式マンション10年後予測」の活用方法は、下記の動画でさらに詳しくご説明しております。

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