大山駅の「大山町ピッコロ・スクエア周辺地区第一種市街地再開発事業」でマンションの資産価値はどうなる？周辺相場についても解説！

最終更新日：2025年05月07日

大山駅に新たなツインタワーマンションが誕生します！

現在、大山駅では再開発が進行しています。
再開発エリアは街並みが綺麗に整備され、居住性が高いのが魅力です。
そのため、再開発エリア内に建つマンションは、人気が高く資産価値も保ちやすいという特徴があります。

本記事では、大山駅の「大山町ピッコロ・スクエア周辺地区第一種市街地再開発事業」で建設されるマンションの資産価値と周辺相場について詳しく解説します。

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1．再開発マンションの資産性

まず最初に、「なぜ再開発マンションは資産性が高いの？」「どのような視点で再開発エリアを選べばよいのか？」
このような疑問をお持ちではないでしょうか。

再開発エリア内のマンションは、物件周辺の歩道や広場など街区全体が開発されます。
そのため、街並みが綺麗で利便性が高いのが最大の魅力となっています。

特に、エリア内に公園・商業施設・保育施設・病院などが併設される再開発物件は、快適な住環境が保証されています。
ペデストリアンデッキや地下道が整備され、駅直結となるマンションの場合、通勤・通学にも便利で人気はさらに高くなります。

このように、再開発に伴って建設されるマンションは、エリア周辺のマンションと比べ優位な条件を備えている可能性が高いです。
タワーマンションや周辺が美しく整備されたマンションは、地域のランドマークとなり需要が高いため、再開発の初期で青田買いすると利益が生まれやすくなります。

資産性が高いマンションを探している方は、「再開発物件かどうか」を検討材料の一つとし、以下にまとめたポイントを参考にしてみてください。

再開発マンションについてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もご参照ください。

「新駅・再開発計画」価値が上がる条件と狙い目マンションとは？

ここからは、大山駅の再開発マンションをご紹介していきます。

2．大山駅の再開発概要

続いては、大山駅の再開発概要について見ていきましょう。

大山駅周辺はどんなところ？

板橋区に位置する大山駅は、東武東上線で池袋から3駅・約6分の好立地が魅力のエリアです。
駅前にある板橋随一のアーケード商店街「ハッピーロード商店街」が有名で、賑やかな街並みが広がっています。落ち着いて暮らすことができる庶民的な街です。
また、大山駅周辺は再開発が進行しているエリアであり、2024年12月には大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業によりツインタワー「シティタワーズ板橋大山　サウスタワー/ノースタワー」が竣工しました。以前は地域住民が再開発に反対し、デモが行われたことで注目されていましたが、無事に完成し、販売が開始されています。

大山町ピッコロ・スクエア周辺地区第一種市街地再開発事業

※画像出典：板橋区公式ホームページより

東武東上線「大山駅」より約500mの距離のエリア約1.3haが再開発されます。
敷地はA街区・B街区に分けられ、それぞれに地上28階のタワマンが誕生します。また、道路や公園、広場も整備されます。
各タワーに住戸と商業施設が導入されるため、生活利便性は良好です。

下記が大山町ピッコロ・スクエア周辺地区第一種市街地再開発事業の特徴です。

再開発計画地マップ

※画像出典：大山町ピッコロ・スクエア周辺地区市街地再開発組合HPより

ハッピーロード商店街の西側が再開発計画地です。
大山町クロスポイント周辺地区第一種市街地再開発事業により完成した「シティタワーズ板橋大山　サウスタワー/ノースタワー」の近くに、新たなツインタワーが誕生することになります。

※再開発マンションの資産価値考察のみ知りたいという方は、「5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？」をご覧ください。

3．過去再開発での値上がり事例

再開発の規模は大きければ大きいほど良く、さらに駅前といったアクセス良好な場合、立地の価値が格上げされます。
さらに再開発エリアは、どれだけの人が集まるかが非常に重要なポイントであり、それはマンションの値上がり率に大きな影響を与えます。

ここで参考例として、大規模再開発エリア内のマンション値上がり率をご紹介します。

4．大山駅周辺の値上がり事例

続いては、大山駅周辺の価格相場と値上がり事例をご紹介します。
条件により、中古マンション価格や値上がり率は様々であることが分かります。

まずは、最寄り駅のマンション価格相場や近隣物件の価格を詳しく確認していきましょう。

そして、大山駅周辺で人気が高い中古マンションの「沖式中古時価（適正中古価格）」は下記のようになっています。

※2025年5月7日時点の価格情報となります。
中古時価は市況により変動します。最新の数値を確認したい方は物件名をクリックし、物件詳細ページにてご確認ください。

※一部数値は会員限定公開となります。
（無料会員登録・ログインで数値が表示されます）

5．【考察】再開発マンションの資産価値はどうなる？

再開発マンションの概要

最後に、大山駅の再開発で建設される新築マンションの資産価値を考察していきます。

資産価値がわかる「7つの法則」

当サイト住まいサーフィンは、過去20年間に販売された1万9000棟のマンションを調査し、「得するマンション7つの法則」を公開しています。
この法則に当てはまるのか、再開発マンションをチェックしていきます。

法則①　購入時期を見極める

マンション価格の今後の見通しについては、あと2年程度はマンション価格の上昇が見込まれます。
住宅ローン金利も、2024年より変動・固定ともに徐々に引き上げが見られていますが、現状は低金利が続いています。

好機を待つのではなく、欲しいと感じたタイミングで購入し、住宅ローン残債を早めに減らすのが得策といえる状況です。

法則②　単価の高いエリアは底高い

大阪中心部へのアクセスの良さと街そのもののブランド力は、マンションの価値を高めます。
池袋まで3駅・約6分のアクセスの良さは大山の大きな魅力です。抜群の交通利便性がマンションの価値を高めています。
地元住民に愛されるハッピーロード商店街には活気があり、便利な生活が手に入ります。街そのものの評価も良好です。

法則③　駅アクセスはいいに限る

利回りが平均以上に優れているマンションを選ぶのであれば、駅から徒歩8分以内が基本条件です。
最寄りの大山駅まで徒歩約7分です。駅アクセスの条件を満たしています。

法則④　大規模マンションは得をする

マンションは規模が大きいほど資産性が高くなる傾向があります。
特に、総戸数200戸以上の大規模マンションは過去大幅に値上がりしたケースも多くあります。
A街区が約320戸、B街区が約260戸です。どちらも条件を満たしています。

法則⑤　タワーはランドマーク性に価値がある

タワーマンションとは、一般的には20階以上の超高層マンションを指します。
A街区、B街区ともに地上28階建てです。ランドマーク性のあるツインタワーとなるでしょう。

法則⑥　面積は小さいほど損をする

市場で最もニーズがあるのは70～80平方メートルのファミリータイプです。
ニーズのあるファミリーサイズを購入することで損をするリスクを避けることができるでしょう。

マンション価格表を見て一見安く感じたお部屋でも、㎡単価で計算し直すと割高な場合があります。検討の際は、㎡単価もしくは坪単価でも比較することがおすすめです。
住まいサーフィンでは、新築マンションの住戸別の割安度が一目で分かる「住戸比較レポート」を無料で提供しています。後悔する大きな買い物にならないように、あなたが購入したいお部屋が「得をする部屋」なのか「損をする部屋」なのか確認してみましょう。

法則⑦　適正価格以下で購入する

新築マンション販売価格も中古マンション販売価格も売出されている価格が適正とは限りません。
高掴みや割高な価格で購入しないよう、適正価格を知ることが重要です。

住まいサーフィンでは、大山駅の「新築マンション相場価格」や「値上がり率ランキング」をこちらからご確認いただけます。資産価値を保ちやすいマンションを購入検討の際には、周辺マンションとの比較検討を行い相場観を掴むことが、マイホーム購入成功のカギです。

番外編　省エネ基準適合義務化による影響を考慮する

2025年4月より、すべての新築住宅※が省エネ基準適合義務化の対象になります。
※2025年4月以降に工事に着手する新築住宅

省エネ性能が高い物件のメリットとしては、主に以下があげられます。

ただし省エネ性能の向上に伴い建築費用等が嵩んでいくため、販売価格も高くなる懸念があります。

とはいえ、中長期的には、省エネ性能が優れた物件の方が、相対的に居住環境が良く、リセールバリューが維持されやすいと考えられます。
義務化前に着工した新築物件や立地が近しい中古物件を検討される場合には、省エネ性能を考慮いただくことが望ましいです。

省エネ基準適合については、こちらで詳しくご紹介しております。

【考察】再開発マンションの資産価値

大山は池袋まで東武東上線で約6分と近く、地域住民に愛される商店街「ハッピーロード」がある住みやすいエリアです。
本事業では、ツインタワマン建設・商業施設・公園などが整備されるため、人口の増加が期待され、さらなる賑わいが生まれることでしょう。

また、本再開発の隣接地で既に竣工した分譲マンション「シティタワーズ板橋大山　サウスタワー/ノースタワー」はファミリー向けの間取りが供給され、保育施設も誘致されています。若い年代の集客が見込まれます。
複数の再開発の効果により、人口が増えることで土地の価値が高まり、本事業で建設されるマンションの資産性も保ちやすくなると考察します。

しかし、大山駅に存在する中古マンションの値上がり率の平均は43％です。都内の人気エリアと比較すると、現段階では数値が低めです。
大山駅のマンション購入を検討される方は、周辺マンションと比較し、より多くの情報収集をすることをおすすめします。

当サイト住まいサーフィンでは、新築マンションが5年後、10年後に購入時よりも値上がるか否かが分かる「沖式マンション10年後予測」を無料で提供しています。大山駅周辺マンションのの10年後予測を知りたい方は、こちらの物件詳細で詳しくご確認下さい。

また、既に竣工している大山の再開発マンション「シティタワーズ板橋大山　サウスタワー/ノースタワー」の10年後予測はこちらから確認することができます。物件詳細で詳しくご確認下さい。

こちらの記事では、シティタワーズ板橋大山の資産価値や住み心地、周辺相場について詳しく解説していきます。

シティタワーズ板橋大山の資産価値と適正価格、住み心地をチェック！

シティタワーズ板橋大山の資産価値や住み心地、周辺相場について詳しく解説していきます。

6．まとめ

本記事では、大山駅の「大山町ピッコロ・スクエア周辺地区第一種市街地再開発事業」で建設されるマンションの資産価値や周辺相場についてご紹介しました。

今回の相場価格を見て驚いた方もいらっしゃるかもしれません。
また、2024年より住宅ローン金利は徐々に上昇しており、マンション価格の高騰も続いている状態です。
マイホーム購入をご検討中の方は、将来の金利上昇、2024年問題による建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあることでしょう。
マンション購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

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