公務員のための住宅ローンガイド！どこがいいのか解説

最終更新日：2025年04月22日

公務員という安定した職業に就いている方でも、住宅ローン選びに迷われることは少なくありません。マイホーム購入は人生の中でも一番大きな買い物なので、借りる金額も高額です。なるべく条件が良いところで借りたいですよね。また、住宅ローンの審査や選び方には、注意したいポイントもあります。

本記事では、公務員が利用できる住宅ローンの選択肢について解説をします。この記事を読むことで、住宅ローン選びの不安が解消され、自信を持って最適な選択ができるでしょう。

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１．公務員の住宅ローンの選択肢！どこがいい？

まずは、公務員の住宅ローンにはどんな選択肢があるのかをご紹介します。

今回の記事では、よく公務員が比較する「共済組合」と「民間の金融機関」について詳しく解説します。

２．公務員共済組合の住宅貸付ってどうなの？

公務員ならではの選択肢である「公務員共済組合」（以下、共済組合とします）。共済組合と聞くと、健康保険や年金のイメージが強い方も多いのではないでしょうか。

共済組合とは、公務員やその家族を対象とした社会保険組合のことです。共済組合の主な事業内容は、短期給付事業（病気、負傷、出産、休業、災害など）、長期給付事業（年金など）、福祉事業（宿泊施設の経営、職員の健康管理、職員への資金の貸付など）になります。
資金の貸与とは、組合員が日常生活していく上で臨時の支出がある場合に、必要な資金を貸し付ける制度です。住宅に関する貸与（住宅ローンではなく、住宅貸付と言われています）もその一部に含まれます。

なお、共済組合は組織ごとに組合があり、住宅貸付の有無や条件はそれぞれ異なっています。東京都職員共済組合や横浜市職員共済組合のように、住宅貸付制度を廃止している組合もあります。

住宅貸付の特徴

まずは、住宅貸付の特徴をご紹介します。

住宅貸付は、住宅の建設や購入だけでなく、増築や改築も対象です。一部の共済組合では、キッチン等のリフォーム、外壁などの改装工事、庭整備や堀の新設などの外構工事も対象になっています。

貸付限度額の決まり方は、共済組合によってさまざまです。「組合員期間」と「5年後の推定退職手当額＋5年間の返済元金の合計額」で決まるところもあれば、「組合員期間」と「給料月額」で決まるところもあります。
例えば文部科学省共済組合では、最高限度額（貸付限度額）と最低保障額（最低限貸してくれる金額）がこのようになっています。

画像出典：文部科学省共済組合 https://www.monkakyosai.or.jp/benefit/02.html

民間金融機関の住宅ローンでは、最大で1億円以上借りられるところが多いです。それに比べると、借りられる金額はかなり少ないことが分かります。

また、住宅貸付の金利タイプは、各共済組合によって違っています。金利タイプというのは、変動金利（返済期間中に金利が変わる）と固定金利（全期間固定金利なら、返済期間中金利はずっと同じ）のことです。
例えば国土交通省共済組合には、「貸付を借り受けた(貸付金交付)時点の利率が､返済期間中全期間に渡って固定されます｡」という記載があります。各省庁の共済組合は、全期間固定金利となっているようです。一方で地方職員共済組合や公立学校共済組合は、変動金利となっています。好きな金利タイプを選べるわけではないのでご注意ください。

返済期間は、組合員期間によって制限がある場合と、〇回以内（例えば360回以内など）と返済の回数が決まっている場合があります。どちらにしても、最大返済期間は30年以内であることがほとんどです。

金利については、民間金融機関の住宅ローンに比べて低金利なこともあれば、金利が高いこともあります。

2025年4月現在、変動金利の相場は0.6～0.7%台で、フラット35（全期間固定金利）の相場は1.94～2.05%です。民間金融機関の全期間固定金利だと、相場は2%台になっています。以上のことから、共済組合は全期間固定金利であれば低金利であると言えるでしょう。変動金利については、民間金融機関住宅ローンの方が低金利で借りられそうです。

住宅貸付のメリット・デメリット

住宅貸付のメリットとデメリットは、下記のとおりです。

メリット①事務手数料や保証料がかからない

民間金融機関で住宅ローンを借りるときには、事務手数料・保証料などの諸費用がかかります。最近は、借入金額の2.2%かかるケースが多いです。例えば2000万円借りる場合には44万円もかかってしまいます。しかし、住宅貸付は事務手数料は不要で、保証料についても基本的にはかかりません。※
※共済組合によっては、利率に保証料率が含まれていることがあります

また、住宅貸付は住宅や土地を担保にしません。なぜかというと、退職金が担保になっているからです。そのため、抵当権設定登記のための費用もかかりません。

メリット②審査が厳しくない

住宅貸付は、民間金融機関の住宅ローンのよりも審査は緩いと言われています。土地や住宅よりも価格の確実性がある「退職金」が、担保になっているからです。また、一定期間以上その組織で働いている職員なので、信用性が高いことも理由の一つでしょう。

ただし、共済組合の貸付は審査～融資までにある程度の時間が必要です。融資までに時間がない場合には、民間金融機関の住宅ローンを検討しましょう。

デメリット①借りられる金額が少ない

住宅貸付の最大のデメリットは、借りられる金額の少なさです。最大で1800万円～2000万円借りられますが、少なくとも10年以上は勤めていないとその金額は借りられません。実際は10年以上勤めていても、級や号俸（号給）によっては1000万円も借りられないことが考えられます。

住宅価格は高騰しているため、「1,000～2,000万円では全く足りない」という方がほとんどでしょう。

デメリット②金利タイプが選べない

共済組合によって貸付の金利タイプは決まっているので、希望の金利タイプを選択できないというデメリットもあります。「とにかく返済額を安くしたいから、変動金利が良い」「将来の金利上昇が怖いから、固定金利が良い」など考え方は人それぞれです。

以上のことから、共済組合の住宅貸付が合っている人は、かなり限られているでしょう。以下のいずれか1つでも当てはまるようなら、民間金融機関の住宅ローンをおすすめします。

次の章では、民間金融機関の住宅ローンを選ぶにあたって必要な基礎知識を解説します。

３．民間金融機関の住宅ローン基礎知識

住宅ローンには、変動金利と固定金利の2つの金利タイプがあります。どちらを選ぶべきなのか、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。また、民間金融機関の住宅ローンは、いざというときの保障（団信）にもいろいろな種類があります。

住宅ローン選びで後悔しないためにも、こういった知識を身に着けておくことが重要です。

変動金利と固定金利、それぞれのメリット・デメリット

住宅ローンの金利タイプは、変動金利と固定金利の2種類に分かれています。
変動金利は返済期間中に金利が変わるタイプで、固定金利は金利がずっと一定のタイプです。

ただし、固定金利の中には期間選択型というものもあります。期間選択型固定金利は選択した期間中の金利は一定で、その後は変動金利または固定金利を選択することになります。
例えば、10年固定で元利均等返済（毎月返済額が一定）を選ぶと、最初の10年間は支払額が変わりません。11年目には変動金利か固定金利のどちらかを選択します※。
※手続きをしなければ自動的に変動金利になる金融機関も多いです。

変動金利と固定金利それぞれのメリット・デメリットは、このようになります。

月々の返済額を抑えたい方や借入金額をなるべく増やしたい方におすすめなのは変動金利です。
最新の調査によると、住宅ローンを借りた人の77.4%が変動金利を選択しています。
参考：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2024年10月調査）」（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html）

ただし、変動金利はメリットが大きい分リスクも高いです。デメリットに記載しているように、返済額が上昇する可能性があります。
2025年1月、日銀は政策金利を0.25%追加利上げられました。これにより、多くの金融機関で変動金利は0.25%ほど引き上げとなる見込みです。また、今後も利上げが続く可能性は高いです。

変動金利には2つのルール（5年ルール・125%ルール）があるので返済額が大幅に急上昇することはないですが、金利が上がった分は最終返済時にしわ寄せされます。金融機関によってはこの2つのルールがないところもあります。

金利が高くても安心感が欲しいという方には、固定金利（全期間固定金利）がおすすめです。金利はずっと一定なので、返済額も変わりません。※元利均等返済の場合
デメリットは金利の高さです。金利が高いと購入できる住宅も限られてしまいます。

また、固定金利は10年国債利回り（長期金利）に連動していますが、10年国債利回りはかなり高い水準となっています。35年固定金利だと金利が2%台後半となっている金融機関もあり、変動金利と比べると月々の返済負担は相当大きいでしょう。

変動金利と固定金利については、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。

変動金利と固定金利、どっちがいい?最新の住宅ローン金利推移についても解説！

変動金利と固定金利のそれぞれのメリットや向いている人、相場について解説します。

住宅ローンの金利相場

次に、住宅ローンの金利相場がどれくらいなのかご説明します。

住宅ローンの金利は、金融機関によってさまざまです。住宅ローンを貸してくれる主な金融機関は、メガバンク（都市銀行）・地方銀行・ネット銀行・信用金庫の4種類に分かれます。

一般的には、ネット銀行＜メガバンク＜地方銀行＝信用金庫という順番で金利が高くなっています。
ただし、各金融機関・個人の審査結果によって金利は大きく異なり、地方銀行や信用金庫でもネット銀行並みの金利で借りられることもあります。また、最近はメガバンクや都市銀行でも住宅ローン商品に力を入れているところが増えていて、金融機関によってはネット銀行よりも低金利なケースも見受けられます。

メガバンクとネット銀行の場合、金利相場はこのようになっています。

最新の金利相場について詳しく知りたいという方は、毎月更新しているこちらの記事をご覧ください。

住宅ローンの金利相場をタイプ別に徹底比較！お得に借り入れするために！

最新の金利相場について解説をし、タイプ別に金利を比較します。

住宅ローンの団信（団体信用生命保険）

つづいて、団信（団体信用生命保険）についてご説明します。
団信とは、住宅ローンの返済中に債務者（ローンを借りた人）に万が一のこと※があった場合、残りの住宅ローンが保険金により弁済される制度です。
※死亡や高度障害状態になること
団信の中にはがんなどの特定疾病が保障される特約もあるので、それらと区別して「一般団信」とも言います。

基本的には、住宅ローンを借りる際に一般団信への加入が必須となっています。
ここで、既往症や持病がある方は不安になるかもしれません。ですが、ご安心ください。金融機関によっては「ワイド団信」というものが用意されています。
ワイド団信とは、健康上の理由で一般団信に加入ができない人向けに引受基準を緩和した団信のことです。
また、全期間固定金利のフラット35は団信への加入が任意になっています。

一般団信は金利を上乗せせずに加入できます。さらに、各金融機関は一般団信に加えて独自の団信（特約）を用意して、差別化を図っています。

上記のような特約を付けるには、金利を上乗せすることが多いです。
例えば住宅ローン審査の結果1.7%の金利で融資を受けることになり、がん保障（金利上乗せ0.2%）の団信に加入するとします。この場合、適用される金利は1.9%になります。

金融機関によっては、金利を上乗せしなくてもがん団信などの特約を付けられることがあります。しかし年齢制限などの条件が設けられていることも多いので、しっかり確認するようにしましょう。

団信についてはこちらで詳しく解説しています。

４．民間の金融機関だとどこがいい？選び方のポイント

それでは、公務員が民間金融機関で住宅ローンを借りる場合は、どこがいいのでしょうか？住宅ローン選びのポイントも一緒に見ていきましょう。

変動金利と固定金利どっち？金利タイプを考える

どの金融機関の住宅ローンを選ぶのかを考える前に、まずは金利タイプを決めておきましょう。なぜかというと、金融機関によって力を入れている金利タイプが異なるからです。
例えば、A銀行では変動金利型の金利は他行に比べてやや高めですが、固定金利型においては非常に低い金利を提供している、といったケースがあります。もし変動金利型を希望しているのであれば、A銀行は必ずしも最適な選択肢とは限りません。
まずはご自身の返済計画やリスク許容度に合わせて金利タイプを絞り込むことで、各金融機関の住宅ローン商品を効率的に比較検討できるようになるでしょう。

下記の記事では、それぞれの金利タイプでおすすめの金融機関をご紹介しています。

変動金利型のおすすめの住宅ローンと最新動向を徹底解説！

変動金利の動向や今後の見通し、どのような人に適しているかを解説します。

固定金利型のおすすめの住宅ローンと最新動向を徹底解説！

固定金利の特徴や住宅ローンを選ぶときの注意点・ポイントをお伝えします。

公務員は団信はどこまで手厚くするべきか？

つづいて、住宅ローンの団信について考えましょう。民間金融機関の住宅ローン団信は、がん保障や全疾病保障など、充実したものが増えています。
しかし、公務員にはそんなに手厚い保険は必要ないのではないか、とも言われています。そう言われる主な理由はこちらです。

公務員は、病気やけがをした場合には最大90日まで「病気休暇」を取得できます。この休暇では給与が全額支給され、しかも年次有給休暇とは別のものです。病気やけがで通院・入院することになっても安心です。

また、もし医療費が高額になった場合は「高額医療費制度」で払い戻しされますが、公務員の場合はさらに附加給付（一部負担金払戻金）も受け取れます。附加給付とは、簡単に言うと「高額医療費制度」を上乗せしてくれる制度です。

さらに、公務員はそれぞれの組織の団体保険に加入することができます。この団体保険の掛金（保険料）は、民間の生命保険会社に比べると格安です。保障内容も手厚いものになっています。

以上のことから、団信については最低限のもの（一般団信のみ）にするのも一つの方法でしょう。
しかし、注意したい点もいくつかあります。
一つ目は、退職後は団体保険の掛金が一気に上がってしまう点です。自己都合退職後や定年退職後でも任意で継続できることが多いですが、団体割引が効かなくなってしまい掛金は高額となってしまいます。もし公務員から転職することになれば、そのタイミングで解約する人が多いでしょう。「もっと手厚い団信にしておけば良かった」と後悔するかもしれません。
二つ目は、団体保険は年齢が上がるにつれて掛金も高くなる点です。一般的に、年を重ねるほど、病気になるリスクは高くなります。そういうときこそ保障を手厚くしたいですが、掛金の支払いを少し負担に感じてしまうでしょう。

一方で住宅ローンの団信は、返済中はずっと保障が続きます。また、ローンの返済が進むほど、実質的な保険料は安くなります。団体保険に加入している方でも、ローン団信の特約を付けておくと安心です。

団信と金利で比較！おすすめの金融機関

それでは、パターン別におすすめの金融機関※をご紹介します。今回は、なるべく低金利で借りられるものを選びました。
※変動金利の場合

一般団信のみで良いと考えている場合には、メガバンクの三菱UFJ銀行がおすすめです。審査結果次第では、0.5%台という低金利で借りられます。

「しっかりした保障はいらないけど、一般団信だけでは不安」という方は、ネット銀行の住宅ローンを検討しましょう。多くのネット銀行は、金利上乗せなしでがん50%保障などの特約が付いてきます。ただし、最近は最優遇金利で借りるためには「自己資金（頭金）10～20%以上」の条件を満たさなければならないケースが増えているので、頭金ゼロで購入する方は注意が必要です。
PayPay銀行は、自己資金に関する条件なしで、0.78%～で借りられます。金利上乗せなしで付帯する特約は、がん50%保障だけではありません。全疾病保障（入院限定）・失業保障・自然災害保障なども付いてきます。

がんや急性心筋梗塞などになったときの保障を手厚くしたい方は、auじぶん銀行がおすすめです。auじぶん銀行はがん100%保障団信を+0.05%（0.879%～）、がんと4疾病100%保障団信を+0.15%（0.979%～）で付けることができます。auじぶん銀行は、自己資金20%以上の場合や、auサービスを利用する場合には、さらに金利が引き下げられます。

今回ご紹介した金融機関以外にも、好条件で住宅ローンを貸してくれるところはあるでしょう。複数の金融機関に事前審査申し込みをして、比較検討してみてください。

５．公務員が住宅ローンを借りるときの注意点

最後に、公務員が住宅ローンを借りるときの注意点を解説します。

公務員でも住宅ローン審査に落ちることがある！？

一般的に、公務員は住宅ローンの審査に通りやすいと言われています。収入が安定していて、倒産や解雇の可能性もかなり低いからです。しかし、そんな公務員でも住宅ローン審査に落ちてしまうことはあります。理由としては、以下が考えられます。

まず、住宅ローン審査に通りやすい公務員というのは、常勤職員のことです。非常勤職員や臨時職員の場合は、契約社員やパートタイマーに近いものになるので、ローン審査に通るのは難しいでしょう。しかし、一部金融機関は契約社員やパートタイマーでも借入可能なので、そういった金融機関に申し込んでみてください。

常勤職員なのに住宅ローン審査に落ちてしまったなら、信用情報に問題があることが考えられます。クレジットカードの返済や携帯料金の支払いなど、過去に何らかの返済を延滞または未払いにしていないでしょうか。既に返済していても、信用情報はしばらく事故扱いとなります。回復するまでは5年～10年ほどかかると言われているので、今すぐ住宅ローン審査に通るのは難しいです。

信用情報にも問題がない場合は、借りる金額が多すぎることが考えられます。返済負担率（年収に占める年間のローン返済額の割合）は35～40％で審査している金融機関が多いですが、25～30%ぐらいの金融機関もあるようです。複数の金融機関にローンの事前審査を申し込むようにしましょう。
また、クレジットのリボ払いやカーローンなどを返済中の場合には、住宅ローンで多く借りられないことがあります。借りる金額は適切か、他に返済しているものはないかをチェックしてください。

以下の記事では、住宅ローン審査に落ちる理由について解説しています。公務員であっても住宅ローン審査に落ちる場合、この記事で紹介している理由に当てはまる可能性が高いです。対策方法も解説しているので、ローンに落ちてしまったという方はぜひ参考にしてみてください。

住宅ローン審査に落ちる理由とその対策を徹底解説！

審査に落ちる理由と事前にできる対策を解説します。

いくらまで借り入れするべきか？公務員だからこそ注意すべきこと

住宅ローンでいくら借りるのか、悩んでいる方も多いでしょう。一般的には、住宅ローンの借入額は年収の6～8倍が目安だと言われています。年収600万円の方だと、3,600万円～4,800万円です。しかし、最近は金融機関によっては年収の10倍（年収600万円だと6,000万円）でも貸してくれるという話も耳にします。

住宅価格は高騰しているので、なるべく多く借りたいという方も多いと思われます。ですが、収入が安定している公務員だからこそ、借りすぎないよう注意が必要です。

公務員の給与は法律に基づいて定められていて、官職の職務と責任に応じて決められます（職務給の原則）。給与は級と号俸（号給）の組み合わせによりますが、1年間に上がるおおよその号俸は決まっています。勤務成績によって多少上下するものの、短期間に著しく上がることはほとんどないでしょう。つまり、安定はしているものの、大幅に年収を上げることは会社員よりも難しいです。

年収の10倍などたくさん住宅ローンを借りる人は、将来的に年収が大きく上がることを見越していると考えられます。「他の人も多めに借りているから、自分も同じように借りられるだけ借りよう」とするのは危険です。ライフプランや今後の収入見込みを踏まえて、適切な金額を借りるようにしてください。

６．まとめ

今回の記事では、公務員の住宅ローンの選択肢や注意点について解説をしました。

同じ公務員でも、職種や所属によって転勤の頻度や有無は変わってきます。転勤が多い方はもちろん、基本的には転勤がないという方も、マイホームを購入する際は資産価値も意識することをおすすめします。地方公務員でも人事交流で出向することもありますし、親の介護など何らかの理由で引っ越しをすることになるかもしれません。
マイホームの資産価値が低いと、いざというときに賃貸に出したり売却したりすることが難しいです。資産価値がなぜ重要なのかどうかは、こちらの記事で解説をしています。

また、マイホームを購入するときには、住宅ローン以外にも、物件価格の高騰、建築費高騰、人口減少といった不安要素は多くあります。マイホーム購入で後悔しないためには、より一層の情報収集が重要です。

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