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「新しい家を購入したいけれど、住宅ローンが残っているからどうしよう？」「住み替えローンって聞いたことあるけれどよくわからない」とお考えの方は多いと思います。
今回は、住み替えローンについて、初心者の方向けにわかりやすく解説します。
住み替えローンのメリット・デメリット、返済シミュレーション、よくある質問などについて解説しますので、住み替えをお考えの方はぜひ参考にしてみてください。
この記事の編集者
住まいサーフィン編集部
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目次
１． 住み替えローンとは？
住み替えローンとは、一体どのような仕組みのローンなのでしょうか？
住み替えローンは、いま住んでいる物件の住宅ローンの残債と新しい物件の購入額を、あわせて借りられるローンのことです。
通常であれば「新しい住宅を購入したい」と思った場合、現在住んでいる住宅を売却し、住宅ローンを一括返済することになります。
そして、抵当権（住宅ローンを借りる際に担保とされる権利）を解除する必要があります。
住宅ローンを一括返済して、新しい住宅の購入資金を確保できれば安心です。
しかし、住宅を売却しても住宅ローンの残債が残ってしまったら、抵当権を解除することができません。
そんな時に、住み替えローンを利用すれば、住宅ローンの残債と新しい物件の購入額をあわせて借りることで抵当権の解除ができるのです。
家を売却する前に、新しい住宅を購入するための資金を借りることができるということになります。
「新しい家に住み替えたいけど、住宅ローンの残債が気になる」という方にとって、住み替えローンはおすすめの方法です！
また、通常は住宅を売却してから新しい物件を購入するのは、ある程度の期間がかかってしまいます。
しかし、住み替えローンを利用することで、このタイムラグを最小限に抑えることができます。
住み替えローンは、住宅の売却と購入を同時に進めたい場合にもおすすめの選択肢です。
さらに、住み替えローンを利用することで、住宅ローンの残債が残っていたとしても新居との二重ローン（ダブルローン）になるのを避けることができます。
２． 住み替えローンのメリット・デメリット
住み替えローンのメリットは以下のとおりです。
- １．自己資金が少なくても住み替え可能
- ２．住み替えのタイミングを調整できる
- ３．二重ローン（ダブルローン）を避けられる
また、デメリットは以下のとおりです。
- １．返済負担が大きい
- ２．金利が高い
- ３．審査が厳しい
住み替えローンのメリット・デメリットについて、それぞれ詳しく解説します。
メリット① 自己資金が少なくても住み替え可能
住み替えローンを利用すると、住宅ローンの残債があっても、新しい住宅を購入するための資金を調達することができます。
これにより、自己資金が十分になくて心配な場合でも、スムーズに住み替えをすることができます。
メリット② 住み替えのタイミングを調整できる
住み替えローンでは、売却と購入を同時に進めるので、住み替えのタイミングを自由に調整することが可能です。
例えば、住宅を売却してから新居に引っ越すまでに期間が空いてしまう場合、一時的に賃貸などの住まいを探すことになってしまいます。そのような手間やコストがかからないのはメリットといえます。
メリット③ 二重ローン（ダブルローン）を避けられる
住み替えローンでは、住宅ローンの残債と新しい住宅の購入資金を一本化したローンを組むことになります。
これにより、二重でローン支払うことになる（ダブルローン）リスクを避けることができます。
デメリット① 返済負担が大きい
住み替えローンのデメリットは、返済負担が大きくなる点です。
住宅ローンの残債と新しい住宅ローンを１つのローンとして組むため、月々の返済額が増える可能性があります。
返済計画を立てる際には、家計に与える影響を十分に考慮する必要があります。
デメリット② 金利が高い
住み替えローンは、通常の住宅ローンと比較して、金利が高く設定される場合が多いです。
先ほどもデメリットとしてあげた「返済負担が大きい」という点を、金融機関がリスクとして考慮するため、金利を上乗せする場合があるのです。
金利が高いと、長期間にわたって支払う利息も増えるため、総返済額が高くなる点に注意が必要です。
デメリット③ 審査が厳しい
住み替えローンの審査は、通常の住宅ローンよりも厳しくなる傾向があります。
金融機関は「返済負担が大きい」という点を慎重に評価するため、収入や信用情報、現在の借入状況などを厳密にチェックします。
審査に通らない場合も考えられるので、事前に自分の信用状況を確認しておくことが重要です。
住み替えローンのメリット・デメリットを把握しよう
以上のように、住み替えローンにはメリットとデメリットが存在します。
住み替えローンは、自己資金が少ない場合や、迅速に住み替えを行いたい場合には有効な手段です。
しかし、返済負担や金利の高さ、審査の厳しさといったデメリットも考慮しなければなりません。
住み替えローンを利用する際には、ご家庭の経済状況・将来のプランを十分に検討し、慎重に判断することが求められます。
３． 住み替えローンを利用するには？
「住み替えローンに申込したい」と思った時は、何から始めればいいのでしょうか？
住み替えローンの申込の流れ・住み替えローンを取り扱う金融機関について紹介します。
住み替えローンの申込の流れ
住み替えローンの申込の流れは、以下のとおりです。
- １．住宅ローンの残債の把握
- ２．不動産会社へ相談
- ３．金融機関の選択
- ４．事前審査・本審査の申込
- ５．融資を受ける
住宅ローンの残債は、ご自身の返済予定表で確認することができます。不動産会社や金融機関の情報収集をすることから始めましょう。
住み替えローンを扱う金融機関は？
通常の住宅ローンと違って、住み替えローンを取り扱う銀行は少ないのが現状です。
金融機関によって審査条件・金利などが異なるので、事前に調査しておきましょう。
住み替えローンを取り扱う主な金融機関は以下のとおりです。
- ● 三井住友銀行
- ● みずほ銀行
- ● りそな銀行
- ● 横浜銀行
- ● 千葉銀行
- ● 中央労働金庫（ろうきん）
- ● 池田泉州銀行
- ● 福岡銀行
また、住み替えローンではないけれど、住宅の買い替えのために一時的に借り入れができるローンを取り扱う金融機関もあります。
- ● 新生インベストメント&ファイナンス（SBI新生銀行グループ）
- ● SBIアルヒ（ARUHI）
これらの金融機関の特徴については、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください！
住み替えローンの金利が高い理由は？金融機関別の特徴を徹底比較！
なぜ金利が高いのか？その理由と、各金融機関別の住み替えローンの特徴を比較します。また、審査基準・申込の流れ、利用する際の注意点についても解説します。
４． 住み替えローンの返済シミュレーションをしてみよう
実際に住み替えローンを利用した場合、返済額はどれくらいになるのでしょうか？借入総額・毎月の返済額についてそれぞれシミュレーションしてみます。
今回は以下の設定で、住み替えローン返済のシミュレーションをしてみましょう。
| 年齢 | 40歳 |
|---|---|
| 年収 | 600万円 |
| 自己資金 | なし |
| 住宅ローン残高 | 1,500万円 |
| 売却予定額 | 3,200万円 |
| 購入予定の住宅価格 | 4,000万円 |
| 返済期間 | 30年 |
| 金利 | 固定金利2.5％ |
借入総額のシミュレーション
三井住友銀行の「住み替え資金計画シミュレーション」(https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/sim/sumikae_sim.html)を使って計算します。計算すると、以下のような結果が出ました。
住宅ローン残高1,500万円＋購入予定の住宅価格4,000万円＋手数料等328万円を合計すると、5,828万円。
そこから売却予定額の3,200万円を差し引くと、必要となる借入額は2,628万円になります。
「ゆとりをもってご返済いただけるお借入金額のめやす」としては、2,618万円という計算結果が出ています。
オーバーローンになる可能性も考えられるので、必要に応じて自己資金が必要かもしれません。
毎月の返済額のシミュレーション
先ほどのシミュレーションでは、2,628万円の借り入れが必要という結果が出ました。
先ほどと同じ設定（40歳・年収600万・返済期間30年・固定金利2.5％）で2,600万円借りると、毎月の返済額はいくらになるのでしょうか？
三井住友銀行の「新規借り入れシミュレーション」(https://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/simulation/shinki01/)を使って計算してみましょう。計算すると、以下のような結果が出ました。
毎月の返済額は102,731円という結果になりました。
しかし、これはあくまでも住宅ローンの返済額になります。
マンションの場合は、住宅ローンの返済に加えて管理費・修繕積立金などもかかってきます。車を利用する場合は、駐車場代もかかります。
また、固定資産税・火災保険料などのランニングコストも忘れずに考慮する必要があります。
これらの費用をすべて含めた総返済額を把握することで、無理のない返済計画を立てるようにしましょう！
最終的には、無理のない返済ができるかどうかが鍵となりますので、しっかりと計画を立てることが重要です。
５． 住み替えローンについてよくある質問
住み替えローンについて、よくある質問の回答をします。
住宅ローンの残債があっても大丈夫？自己資金は必要？
最初に説明したとおり、住み替えローンは、住宅のローンの残債がある場合に利用できるローンです。
現在の住宅ローン残債を気にせずに、次の住居を購入することが可能です！
しかし、残債が多ければ多いほど、返済負担が大きくなってしまいます。
まずは返済シミュレーションをしてみて、必要に応じて自己資金を入れる必要があるかもしれません。
住み替えローンの審査に落ちたらどうするの？
住み替えローンは、返済額が大きくなること・借入期間が長いことから、審査が厳しいといわれています。審査に通らないことも十分考えられます。
まず、審査に落ちるのを防ぐために、複数の金融機関に申込をするようにしましょう。
住み替えローンとは異なりますが、住み替えに関わる費用を一時的に融資できるローン（つなぎ融資）もあります。
新生インベストメント&ファイナンス（SBI新生銀行グループ）(https://www.shinsei-if.com/loan/salable/)やSBIアルヒ（ARUHI）(https://www.sbiaruhi.co.jp/product/sumikae_jitsugen_loan/)で取り扱いをしているので、こちらも検討することをおすすめします。
以下の記事でも詳しく解説しています。
住み替えローンの金利が高い理由は？金融機関別の特徴を徹底比較！
なぜ金利が高いのか？その理由と、各金融機関別の住み替えローンの特徴を比較します。また、審査基準・申込の流れ、利用する際の注意点についても解説します。
家が売れない場合はどうするの？
「家を売りたいけど、思ったように売却活動が進まない。」という場合も考えられます。
そういった場合は、買い替え特約を利用することでリスクを軽減できます。
買い替え特約とは、現在の住居が一定期間中に売れなかった場合、新しい住居の購入契約を解除できるというものです。この特約を付けることで、気になる物件をキープしつつ売却活動を進めることができます。
しかし、売主にとってはデメリットが多い特約で、承諾されない可能性もあるので注意しましょう。
６．まとめ
今回は、住み替えローンの仕組み・メリットやデメリット・返済シミュレーションなどについて解説しました。
「新しい家を購入したいけれど、住宅ローンが残っている」という方にとって、住み替えローンはおすすめの方法です。
しかし、住み替えローンは毎月の返済負担が大きくなることが多いので、事前にしっかりと返済シミュレーションを行いましょう。
また、通常の住宅ローンよりも金利が高い・審査が厳しいなどのデメリットにも注意してください。
不安な点があれば、不動産会社や金融機関などに相談してみましょう。
また、現在住んでいる物件をできるだけ高く売却することができれば、少しでも返済負担が軽くなると思います。
家を高く売却するために重要なことは、情報収集です。
とはいえ、どういった情報収集をどうすれば良いか分からないという方も多いでしょう。
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▼PIVOT 不動産のウソを暴く
▼PIVOT 5年後、都心のマンションはどれだけ値上がりするのか？
▼NewsPicks プロだけが知る「令和の不動産売買」【沖有人vs中山登志朗】
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例えば、新築マンション購入検討中の皆さんは、こんな経験はないですか？
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- ● 「万が一売ることになっても、売却額より住宅ローン残債の方が多かったらどうしよう。売却時点の予想利益が分かったら良いな」
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